HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

ハルミフラッグの2棟のタワマンには、眺望が永久保証の部屋があると思います。価格にもよりますが、私も是非前向きに検討したいと思います。

眺望自体も素晴らしいでしょう。周りのタワマンよりも。
広い海。虹橋。

資金が有るなら新築のタワマンで眺望が良く広い部屋に決まってるわ。
そんな金が無いから仕方なくリフォーム板マンを買うわけで。
もし思ったより板マンが高かったら、狭くなっても周辺を含めたタワマンで検討する。

>>6931 匿名さん
タワマンは広い間取り中心でないのです？そんなことないと思いますが

海方面だと眺望飽きそう。都心ビューが好き。

晴海フラッグは臨海地下鉄が通ってもトリトン近辺と想定される駅から時間がかかることに変わりないか。

地区計画等の変更について（平成31年2月）
注記：変更する地区計画等については、平成31年(2019年)7月から施行を予定しています。工事の着手が施行日以降である場合は、新たな地区計画が適用されます。
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/keikaku/tikukeikaku_kinoukousinngata...

コンドームが数十万個使われたマンションを買うなんて嫌だな。リノベした元ラブホの部屋を買うようなもんだ。車を使わないとアクセス不便なのもラブホ立地。こんなマンション、坪単価200万円以下が適正だよ。中央区の晴海は元々その程度の坪単価立地でしたし。

>>6930 マンション検討中さん
晴海埠頭のタワマン買うくらいなら、もっと都心のタワマン買えば？

それともやはり、格安タワマンで出るから狙ってるの？

眺望は
ここ以上のタワマンが都心には無い。ナンバーワン。オンリーワン。
将来、豊海町に再開発タワマンが出来れば優劣は分からないが。

商業施設の建設も始まりましたね

>>6943 匿名さん
お見合いや対面の廊下から丸見えな部屋がかなりありそう。

ここの板状は免震ですか？制震ですか？耐震ですか？

>>6942 匿名さん
豊海町なら浜離宮ビューも狙えてより良いですね。
今は業者が色々入ってるようですが、再開発に期待。

地盤がいいから板状は耐震では？

>>6944 匿名さん
そういうお部屋は安く売られるかもしれませんよ。
それよりダイレクトウィンドウの部屋の方が丸見えになりますよ。晴海のあるタワーマンションのダイレクトウィンドウの角部屋、間取りがほぼ同じなのか、テレビが縦一直線に並び、同じ位置でみんながテレビを見ている姿は、日本らしいというかある意味壮観です。

6948さん
ここの地盤ですが板状やタワーは直接基礎ですか、それとも杭を打つのですか？
ちなみに晴海トリトン、ザトーキョータワーズ(TTT)は直接基礎、TTTとなりの
三葉タワーマンションも確か直接基礎だったと思います。

>>6948 匿名さん
どこかに耐震との情報があるのでしょうか？気になります

逆に板マンで免震とかよっぽどの高級マンションにでもなければないのでは？免震アピールしてないのだし、耐震と考えるべきでしょう。

地盤が良いなんて聞いたこと無い
川を埋め立てた土地だよ

>>6950 マンション検討中さん
TTTとKTTあたりは15mくらいで強固な地盤が出てくるようですが、晴海に行くと深くなります。恐らく20-30m程度の深さではないでしょうか？DTも晴海タワーズもそのくらいだったような記憶です。

TTT、KTTは杭無し直接基礎。表面は埋め立てだから液状化はするかもしれないけど、杭打ち必要な西新宿とかより地盤良いと言えるんじゃないかな。果たしてここはどうかな。

西新宿は8割方直接基礎では?都庁とか最近だとザ・パークハウス西新宿タワー60も神田川横なのに直接基礎だった気が。

コスモ東京ベイタワーも直接基礎でした。

港南のコスモポリス品川も直接基礎ですが、だから結局何？

西新宿60は場所打ちコンクリート工法で杭打ってると思います。杭不要の方が安心だし、安く仕上がる。周辺にはどちらの物件もあるから、ココはどっちなのか気になるよ。

ここは杭だと思う
選手村で杭打ちみたいなニュースがあった気がする

深い支持基盤まで杭を打ってると建物の心配はないけど、
浅い部分で液状化が起きて周囲の地盤が下がり建物が浮き上がるリスクは残る

>>6961
だとしても周囲の地盤を税金で元通りにしてもらえば済む話じゃ。

税金！ｗ
液状化する時は震災で東京全体が大変な事になっています。
軟弱地盤を買った自己責任で直して下さいね。

選手村は杭基礎だよ。お知らせ看板に書いてある。でもトリトンは直接基礎だったような。晴海でも場所によって異なるけど、1階の海抜自体はここはかさ上げしてるから安心。

比較的前向きな紹介ですが、海浜幕張と比較されてますね。

https://ameblo.jp/goodlife-k/

近くからの写真見ると、意外と団地感ないね。
https://mobile.twitter.com/monkichi_kdk/status/1099835700285853696

しかし板状は隣の板との距離はかなり近く窮屈。南面が開かれている住戸はかなり希少なので同じ広さ間取りでも場所によって価格差が大きいと思う。

しかし2019時点でこんなに出来上がってるのに、2023入居って不思議ですね。
建物の土台部分は築四年になるわけで、大規模修繕のペースも早まりますよね。

来年オリンピックの選手村として使われるからでは？

オリンピックは2020年の夏なんだから、そこから二年半の間寝かせておくのが不思議という話かな。
フルリフォームするにも一年ありゃ行ける気もするし。

そりゃ職人集めまくって20棟近く一斉にやれば一年も可能かもしれないけど、そうじゃないんでしょう。

ま、それでも早めに終わる棟とかありそうだけど、どうなんだろうね。

>>6971
そうなんだよな～
工期以外の何らかの事情があったんだろうね、それにしても長過ぎる・・・
ま、知ったところでどうなるもんでもないけどさ。

>>6968
そうだね。
虹橋向きが圧倒的に良すぎる。
どんな価格になるのかな。

豊洲側は眺望も立地も寂しいけど、前が開いてるのは良い。
ただ、無駄に広い間取りが多くてグロス価格で敬遠されるかも。
どうせ高い金額出すなら虹橋向きかタワーを待ちたい。

都心向きは北西だから日当たりに問題あるけど、
どうせ昼間いない共働きにとっては、夜景が綺麗だし、
商業棟やバス停に近い利便性と手頃な価格で意外と人気かも。

真ん中向きは完全に価格勝負。
もし公園の配置などで気に入った部屋が見つかったら大ラッキー。

内側には真南向きというのも有るね。
価格次第でそこが掘り出し物になる可能性も。

真ん中は低層で緑に近い方がいいかもね。

坪220万円くらいなら、格安だよね。70平米くらいので。

6962
新浦安のマンション群、周囲の公共施設の例を見てみよう。地盤の補修は少し税金が投入されるとしてもほぼ大部分、自己負担で復興なるまでに数年かかった。現時点でも一部、復旧されていない。
新浦安にはまだ数万戸マンションや戸建てが開発できる敷地がある。しかし震災による液状化の惨状をみてデベは開発を諦めたので新築はほぼ皆無。
フラッグで地盤沈下が起きたときの被害、復旧、費用について最悪のシナリオを避けて楽観的になりた気持ちはわかるがそういう人が想定外やまさか、、、と大あわてして生活や返済プランが破綻しのたうち回る。

>>6978
マンホールキノコが衝撃的だったり一部戸建てエリアが残念なことにはなってたけど、
マンション傾いたとか継続して住めないとか聞いたことないんだけど？
どっかあったっけ？

もちろん敷地内が無事でも周辺インフラが破壊されたら一筋縄ではいかないし楽観視して欲しくないけど、
ガセネタ咬ませて危機感を煽りすぎるのも良くない。

6979
ガセネタとは、、、、？まあ冷静に話しましょう。
住めなくなったとは言わないが数日間、数ヶ月、下水、ガスなど不具合が続き不便な生活を強いられたマンションは多かったということ。キノコホールを見ればマンション敷地内で何もないとは考えられるほど楽天的ですか？当時の、ほとんどのマンションは液状化対策をしていなかった。
マンションの管理組合やデベは資産価値が下がるという理由で外部には情報を出さないのは当たり前。場合によっては住民にも秘匿し組合の幹部だけでにぎり潰すことのできる被害もあるというのが常識。
豊洲の知人(管理組合の理事)に聞いた話。豊洲の大手マンション群でも複数の部屋で壁に大きな亀裂が入ったり下水に大きな被害が出た。しかし結局、組合や住民は資産価値が下がるので隠したケースが多い。その場合、組合の保険の費用で全額補修した。
あなたは自己保有のマンションで住民だけでなんとか、隠せる被害があり組合が全額肩代わりする場合でも外部に大騒ぎしますか？

>>6980 マンション検討中さん

つまりはその程度ということですよね。
そこまで重たく見る必要あるのかな。

6981
その程度、そこまで重たく見る必要とありますが何を言おうとしているのか意味不明です。
失礼ですがもう少し言葉をつくさないと会話が成り立ちません。

>>6980
結局大したことなかったって話？
当時湾岸タワマンに住んでたけど何にもなかったよ。すんげー揺れたけどねｗ
もちろん数時間～数日は不便を強いられたこともあったけどそれは仕方ない。
貴方と違って伝聞ではない実体験ですｗ
部屋の壁の亀裂ってどうせ壁紙か塗装のことでしょ？目立つからねｗ
つか修繕できるレベルなら全く問題ないじゃん。
基礎や躯体がやられてたら隠蔽どことか継続して住める訳もないし、
その後も価格を維持しながら積極的に売買されるはずもない。

それでも埋立地のリスクってのは風評含めて永遠に付きまとうし、
どうしても心に引っ掛かるなら止めたほうがいいとは思う、無理して買うことない。
マンションの被害より木造戸建密集エリアのほうが深刻でしょ・・・
って割り切れる人は湾岸向いてるｗ

>>6980
答えになってませんよ。
戸建てエリアで深刻な被害が起きて三井と訴訟になったのは知ってるけど、
分譲マンションで半壊や全壊ってあったっけ？

6983
壁の亀裂などの軽微な被害であれば生活にほぼ影響なし。しかし下水やドアの開閉の不具合など修復に多大な時間がかかり修理が終わるまで不便な生活を強いられれば、かなりのストレスです。失礼ないいかたですが想像力が欠けている人は自分に被害が及ばないと分からんでしょうね。
あなたは実体験だと言ってますが所詮一体験。大揺れを体験した住戸は数千から数万戸あり、絶対サンプル数から単なる一体験。今はSNSなどで短い時間に多くの情報が集まる時代。fake newsか真実性があるかは読み手の能力と見識次第。
さすがに基礎や躯体に致命的な損傷を受けたという情報は私も聞いていない。しかし損傷があったとしても修理可能なものが大多数だろうから資産価値を下げるそんな情報は誰も出さない。

埋立地で心配だからやめといた方がよいという話はしていない。あなたの指摘のごとく一戸建てが密集する地区の火事は全てを失うのではるかに深刻なのは神戸地震の例をあげれば明白。周りがマンション群のエリアは早い期間にリカバリーした。

そもそもこの話題になったのは地震が来て被害が出たら税金で修理してもらえばお終い、、、という書き込みがありそれはあまりにも能天気でしょう、、、というのがきっかけ。

6984
分譲マンションで半壊や全壊はなかったはずだが駐車場が一時的に使えなくなったり外の公共の水道管の破損などは当時テレビで報道されていた。
分譲内の個別の被害は聞いてないが豊洲でさえ大手分譲マンションでも壁の亀裂などは複数あったようだ。新浦安の個々の住戸の被害は
ないかもしれないし資産価値が下がるのであっても出てこない。

>> 6985 マンション検討中さん

> 埋立地で心配だからやめといた方がよいという話はしていない。

> そもそもこの話題になったのは地震が来て被害が出たら税金で修理してもらえばお終い、、、という書き込みがありそれはあまりにも能天気でしょう、、、というのがきっかけ

うん。であれば、その話題は湾岸特有でもこのマンション特有でもありませんね。
もっと一般的な議論ができるスレに移動していただけますか？ その話題だけで埋まってしまうのはよくありませんので。

ディスポーザー無いらしいじゃん。

いま築浅マンションに住んでてディスポーザーがあるけど
よく詰まる。
管理人室に専用スッポンがあって詰まると借りてきて詰まりを直す。
面倒だから無くてもいいよ。

スゲー　嘘っぽいなｗ

6988

6983引用
「それでも埋立地のリスクってのは風評含めて永遠に付きまとうし、
どうしても心に引っ掛かるなら止めたほうがいいとは思う、無理して買うことない」

これって埋立地が心配ならやめといたほうが良いという以外に日本語でどう解釈するのか？

6983引用
「当時湾岸タワマンに住んでたけど何にもなかったよ。すんげー揺れたけどねｗ
もちろん数時間～数日は不便を強いられたこともあったけどそれは仕方ない。
貴方と違って伝聞ではない実体験ですｗ 」

一個人の体験は伝聞より勝るというとんでもない勘違いがあった。数千から数万戸揺れたマンションのSNSから
情報を抽出した。伝聞をfakeとるか真実ととるかは個人の見識、能力に依存するが参考になる。必死で真実を知らせる
情報がてんこ盛りだから。

「マンションの被害より木造戸建密集エリアのほうが深刻でしょ・・・ 」
あなたに100パーセント同意。神戸地震や関東大震災を見ても結局火事で全てを失う。神戸ではマンション群の復興は早かった。

6981引用
「つまりはその程度ということですよね。
そこまで重たく見る必要あるのかな。」

というあまりにも言葉足らずで意味不明なこの2行で完結した書き込みがあった。この話題を引っ張っているわけではないが
前後の文脈からまだこの話題が続いているようなので私も応じた。

遠く離れた宮城沖の震災でさえ被害が少し出ちゃったって話でしょ。
直下型や千葉神奈川震源の大地震なら悲惨だよ。
いざという時の覚悟だけはしとけ。

ここ楽しみですね、今のマンションは100㎡なので150㎡の所にゆったり住んでみたい。

入居がかなり先なのが残念でしたね(笑)

>>6994 匿名さん

ん？
うちのマンションは内陸だけど、亀裂入ったよ。被害出たのは湾岸に限らないでしょ。

亀裂が入ったボロマンションに住んでる自慢されもなあ。

液状化危険度や直下型の予想震度など想定が色々出てるよ。
客観的な資料から見ると地盤が緩い低地と湾岸は確率的に危険度が高いってだけ。
確率の先の個別は色々。

>>6997 匿名さん

客観的な資料とは？
そこまで言って、自分で探せはなしで。

ググレカス

ほら出たw

しょせん、出まかせってことだな。

東京都防災ホームページ　液状化の発生可能性の高い地域
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/smart/_res/projects/default_project/_...

東部低地と湾岸の液状化危険度が高いなんて常識でしょう。
そんな事より、ディスポーザーの有無が気になる。
もし無かったら、この物件見送ろうかなあ。

液状化は分かってるよ。
予想震度やら危険度やらの客観的資料を期待したんだが、どうやら肩透かしだったね。

液状化より火災のほうが怖いですよ。

>7001
ここは液状化対策をしていないのでしょうか？

>7003
火災より津波が怖いですよ。

火攻め水攻め、どっちも怖いです。

使える設備、人気ベスト10で１位を獲得したというディスポーザーを
付けないなんて事、本当に有るのかね？
ガセであって欲しい。

>>7005 マンション検討中さん

津波？
あなた災害のこと何も分かってないでしょ。

引用返信しらずにレス番号そのまま書いてる方、
お作法もさておき内容も迷惑ですし通報します。

津波より隕石が怖い

隕石より胆石が怖い

胆石より嫁が怖い

ここは津波は大丈夫ですよ。

この場所には一戸建てなど木造建築や可燃性の建物は永遠に建たないので東京でもっとも火災リスクの
少ない住環境になる。数年前に新築された警察署も至近にあり治安はきわめて良好だ。

http://クリップ.com/2017/09/03/%E6%B0%B4%E7%B4%A0%E3%82%BF%E3%82%A6%E3%83%B3%E3%81%AB%E4%BD%8F%E6%B0%91%E5%8F%8D%E5%AF%BE%EF%BC%9D%E5%AE%89%E5%85%A8%E6%80%A7%E6%87%B8%E5%BF%B5%E3%80%8C%E8%AA%AC%E6%98%8E%E4%B8%8D%E8%B6%B3%E3%80%8D/

これでもですか？

>http://クリップ.com/2017/09/03/%E6%B0%B4%E7%B4%A0%E3%82%BF%E3%82%A6%E3%83%B3%E3%81%AB%E4%BD%8F%E6%B0%91%E5%8F%8D%E5%AF%BE%EF%BC%9D%E5%AE%89%E5%85%A8%E6%80%A7%E6%87%B8%E5%BF%B5%E3%80%8C%E8%AA%AC%E6%98%8E%E4%B8%8D%E8%B6%B3%E3%80%8D/

>>7015 匿名さん

そうですね、治安は良いです。
晴海は、月島警察署、機動隊分駐所、警察アパートまでありますので。
ですので自転車通勤予定の方、飲酒運転はやめましょう。

水素ステーションは危険な迷惑施設だと思う。
福島原発の爆発は水素爆発。
つまり、建物内に水素が漏れ出たら、あのぐらいの大爆発を起こす可能性があるということ。
老朽化したり、地震で配管に穴が開いたらと想像すると怖いね。

>7008
>津波？
>あなた災害のこと何も分かってないでしょ。
災害の何が分かっていないのか教えて下さい。

東日本大震災で2万人近い方が亡くなられた原因は津波ですよ。
海の近くに住むと言う事は常に津波の恐ろしさを
意識しておかないといけないと思うのですが。
津波は50cm位でも成人が流されてしまうそうです。
子供が外で遊んでいた時に発生したら｡｡｡

東日本大震災 のときにテレビで見たのですが専門家の話では有史以来(過去2000年？)、東京湾内に津波が
押し寄せたことは記録にないとのことでした。理由は湾の入り口が極端に狭いからだそうでした。
本当かどうか分かりませんがそのときは納得しました。

水素は国策ですよ、安倍さんも話していますよ。

あんまり津波とか考えたこと無いなぁ、それより綺麗な町並みに成って欲しいですね。

>>7022
酷い専門家がいたものだ。
東京湾に津波が来ないというのは嘘だよ。
元禄地震の時、品川、深川、両国などで津波による死者が出てる。
http://www.histeq.jp/kaishi_21/P037-045.pdf

東日本大震災でも、船橋で2m以上の津波が記録されてるし、
品川区は元禄型地震で最大2m以上の津波を想定して対策してる。

とは言え、ここは盛土したから、この程度の津波や高潮でマンション部分が被災することはない。

ただ、最近の津波学会では海底の地すべりや液状化による沈下で、
大地震とは別の間接的近海型の津波というのが研究されている。
東京湾口は海底に崖があるので、10m以上の大津波が来る可能性が全く無いとは言えない。
https://intl-tsunami.org/history/subcommittee/20180312/03_20180312.pdf

このタイプの津波が怖いところは、現在の津波警報システムが間に合わない事と
東京湾口直下型だった場合、東京の震度が小さくて油断してる時にも起こり得ること。
東日本大震災の教訓を活かすなら、無駄になっても一応避難。
盛土したし、さすがに3階以上には来ないよ。

>>7024 匿名さん
荒野にマンションばかりの団地の街がきれいな街並みねえ。
お台場や有明あたりは歩いて楽しいところがまったくないよな。
殺伐としてる。

晴海は街づくりで花と緑のまち作りみたいなスローガンがあったような。
トリトン周りも緑が多いし、公園もいくつかあるし、有明やお台場の殺風景な雰囲気とは違いますよね。少なくとも今マンションがあるあたりは個人的には綺麗な街だと思います。

>>7025 匿名さん

プロの方ですか？

晴海も1.5mくらいだったみたいだけど、防潮堤のおかげで被害はなし。
http://www.coastal.jp/ttjt/index.php?plugin=attach&refer=全体報告会&openfile=佐々木スライド.pdf

>>7020 口コミ知りたいさん

地形を理解していないということです。
すでに出ていますが、東京湾の奥で真っ先に心配すべきは、津波ではなく高潮ですよ。

心配なら他を購入すれば良いだけ。

北西の豊海側は、都心の夜景も見えなくて、寒々とした倉庫街で安くでるかと思いきや、前が抜けてるとかで、そんなに下がらないかな？中庭側が最安値ですかね？

北西向きで眺望無しだと、抜けてても強気の価格設定は無理だろうね。
これだけ戸数があると色んな条件の部屋が存在するから、そこの細かい設定を上手くしないと売れ残りが出てしまう。

デベの腕の見せ所。高く設定しても売れる部屋と、安くしないと売れない部屋の見極め。
湾岸民は特にそこはシビアだからね笑

まあ半分以上の購入者は適正な坪単価なんて知らん人なんだろうけど。
自分が最初の家を買った時がそうだったように。

北西は低層階を除くと、割と良い眺望でしょ。
再開発で綺麗になるし。

埋立地を買うのは田舎から出てきた人が多いからちょっと屁理屈を並べれば誤魔化して売りつけられる。

ここって駐車場は2万以下ですか？車ないと不便なので

北西向き、坪単価250なら検討だな

ちなみにここは土地のかさ上げして海抜8mぐらいあるので想定される高潮でも問題なしです。ちなみに津波もね。

>>7036
相場を考えるとサイズ別で2.5～3.5ぐらいじゃないかな？
流石に2万ってことはないと思うよ。

どうでもいい情報だけど晴海レジは分譲当時平置きで500円ってのがあったｗ
500円～2万円ぐらいだったと思う、今は知らんけど。

最大の懸念材料は交通不便です。勝どき駅は遠いし混雑も課題、大江戸線は駅が深いしメジャーエリアを通らない（行けても新宿駅のように遠回りする）。BRTも駅が（多分）遠いし、新橋・虎の門以外へは便利で無い。地下鉄新路線が待ち遠しい。勝どきもバスはまずまず便利だった。賃貸に検討してますが、相当安くないと（＠200万円以下）食指は動かない。

この人は否定的な事ばかり書いていますが、本当はすごく欲しいのでしょうね～
＠２００万以下なら誰だってとびつきますよ

安いと倍率が高くなるので、確実に買えるぐらいの価格で売り出してほしいです。

気に入らないなら、他を購入すれば良いだけ。

>>7041 購入経験者さん
やめとけば？

本気で買う気がない人でしょ。
買う気が有れば、地下鉄新路線が仮に出来てもここを通らないことぐらい知ってるはず。

>>7042 匿名さん
300越えてもある程度な倍率つくだろうから
確実とはならないよ

300は無いな。せいぜい270あたりでしょう。
70平米で5500万前後。見合いだともっと下。
この不便さからするとそのくらいでないと買う気にならない。
そして他よりもかなり広いスペースを買う。
そこにしか魅力は無い。
と思います。

>>7047 マンション検討中さん
価格次第とか書いてる奴が大半だが
そもそも坪200位じゃないと買えない、
つまりはグロスでたった6,000万円程度の
経済力。買わない、じゃなくて正しくは買えないということ。書き込みのレベルがヤバい

駅無し・バス・ゴミ施設・板マン・半中古、
これだけの悪条件を我慢して買うのは
そういう価格に敏感な経済力の人たちって事でしょ。
経済力が有るなら駅近の新築タワーを買うわけで。
仕方ないと言うというか、必然そうなるというか。

>>7049 匿名さん
つまり仕方ないという事.
でも私含めその程度の経済力の庶民にとっては
ここでも背伸びした選択肢なんですから～

まわりの相場見てても晴海で70平米5500万円はあり得ないよ。街をまるごと再開発していて、そこらの高級タワマンよりよっぽどいい環境。安くても坪300はある。70平米6300万。これでもかなり安く感じるけどね。眺望よくない部屋だったら270とかもあるだろうけど、ボリューゾーンの住戸は世帯年収1000万は最低ないと検討できないはず

まわりの相場って言っても、駅まで歩けるのと歩けない距離では全然違うし。
売りに出てるのはチャレンジ価格で実際には売れてないし。
既に下げ相場に入り始めてるし。
その状況で4000戸売らないといけないし。

それと、ここは面積を広く取っちゃったから坪単価は安くなるよ。
7000万以上出せる一般世帯が少ない中で85㎡中心だから。

>>7051 匿名さん

晴海フラッグが坪単価が安くなると言われている1番の理由を抑えていないねw
ここは85m2をいくらに設定するかがポイントなんだよ？
駅遠不便物件に8000万出す人間が世の中そんないないよ、って話だからね。

>>7053 匿名
中央区アドレスだよ？
いくらでもいるよ。そんくらい

ここが果たして幾らで売れるのか？
まずは現状を把握し、落ち着いて検討しよう。

ついに始まるマンション「大崩壊」に備えよ！
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/60007

>>7055 匿名さん
この山下何某とゆー方は存じ上げませんが、書かれていることは面白いですね。
ツッコミどころ満載です。笑

駅遠以外にも他のマンションと違う事情があるからなぁ。
分譲する時期が相当先でマンションの相場がまったく読めないのと
（下手すると大暴落で割高でつかむ確率が結構ある）
4000戸も分譲されて（未知の戸数でしょ？）完売をめざさないといけない点が。
デベは分譲時期が後期になるものでも意地でも値下げしてこない慣習があるし。

ぶっちゃけ、ここで高値予想を書き込んでるのは相場下がるのがいやな近隣住人でしょ？

いや違うでしょ。ここ３００でも買う予定だけど、そんな人ばかりだと予算が２７０としたら回ってこないネガが焦ってるだけに感じます。

そういう人もいるだろうけど、それでは4000戸は売り切れないでしょ。
売れ行きに応じて分譲価格を下げていけばいいけど、そうなると先に買った貴方は気分良くないでしょ？第1期分譲で買った人が一番含み損かかえることになるし。
やっぱり安値になるんじゃないかな。デべは安値でこの土地は手に入ったんだし。

晴海は周辺相場より安くで売ってきました。
クロノ、ティアロ、パークタワー晴海、晴海テラスレジデンス然りです。
不便でも周辺相場より安いのが何よりの魅力でした。
それを無視したドゥトゥールは4年経ってもまだ売っています。

その中央区の中では割安のパークタワー晴海の街側低層２８０－９０、運河側３４０ぐらいだから、平均すると320として、そこからネガ(駅もっと遠い、入居まで時間かかる)分5%～1割引いたとしても295-310じゃないかな。

２６００戸を4年で売るとして、年約７００弱、相場並みだときついかも知れないけど、他の新築より１割引きまでやらなくても十分引き合いあるレベル。

経済が盛り上がってこないと、パワーカップルの定義も下方修正されてるこの状況下で、この規模がはけますかねえ。

ドゥトゥール は別の問題抱えてるから売れない。
あと値付け間違えたね。バーカ

パークタワー晴海は 正直 クソ割高。
ディズニー（実は公開空地であるww）につられた田舎モンは、部外者が我が物顔で闊歩するディズニーもどきの公開空地にウンザリするだろう。
晴海エリアで活躍中のスケーターチームがトリックを決めにやってくるだろうが、いくらボロボロになろうとも、公開空地の為、止める権利はないのである。

パークタワー晴海って100戸売れ残ってるんだよね、たしか。
値付け間違えたね、ばーか。
ハルミフラッグが晴海エリアの割高マンションにトドメをさす流れになってきちゃったね。

>>7061 匿名さん
バークタワー晴海はクソ割高。
もし一昨年契約して晴海フラッグの坪270を
知らされてたら今相当ヘコンでます。
マジでほっとしてる。

本気で平均坪250万と予想している
パンダ部屋じゃないよ、平均

悪いけど270万じゃ捌けなくて悲惨なことになる

ハルミフラッグは千葉埼玉民が東京に押し寄せるラストチャンスだからね。
晴海エリアは正直江東区の仲間だと思うが、行政区では一応中央区だし。
パークタワー晴海も含めて、強烈なハルミフラッグが顔となる晴海の駅遠エリアは一括りに評価され、かつここの坪250がベンチマークになるのは最早、誰も疑わない。

今から10年間は、晴海エリアの中古マンションは手出し無用である（敢えていう必要もないが）

>>7067 評判気になるさん

坪単価270万ってパークタワー晴海と比べて安いですか？駅からの距離や板マンで耐震なこととか考えるとここはもっと安くても良さそうですが。

DEUX TOURSだけど夜、清澄通り側から見ると半分以上、真っ暗だ。
2007年竣工した当時のスミフのフラッグシップだったワールドシティタワーズも入居開始してから5年
経ってもまだ販売していたようだ。
晴海フラッグの販売開始や三井の勝どき駅近のタワーズも控えてをDEUX TOURSは何年かけて売り切る
のだろうか？
あまり関係ないけど少し気になる。

最近売れてないからなあ。
これから在庫調整に入りつつある局面で、明らかな供給過剰物件。
最安200平均250ぐらいの安値でさっさと売り切った方が、勝どき東、豊海と続く大量供給に傷が浅いと思うよ。
（虹橋向きだけ300でも売れる）
半端な値段で売れ残ったら続々と続く供給で雪だるまのように在庫が膨らんで、
安倍・黒田のバブルコンビ引退の後に大暴落必至。

そんな値段で売ったら、同じくパークタワー晴海の中古が全く売れなくなるので、やめてあげて欲しい。

85㎡ 6,500万円から7,000万円の価格帯を中心に売るんじゃないでしょうか。

7,000万円以上で売るためには、眺望あるいは90㎡以上の広さが必要です。

これから消費税が上がる。そして安倍首相の交代とともに日銀総裁も代わると今の超低金利政策も
必ず見直しが入る。すると住宅ローンも上がる。少子高齢化でさすがに都心の人口増も終わりがくる。
ジャブジャブ新築される晴海、勝どき、豊洲のマンションは中古マンションとも競合し、流動性が
東京一高くなる。
オリンピックの宴を終えて気がつくと不景気に突入。もう買ってしまった人、これから買う人の
悩みは深い。

現地に行ってみると、ドトールとここはかなり近い。タワーと板マンの違いがあったにしても、価格差をつけすぎたらドトールは永遠に完売しない気がする。幹事は三井だとしても、スミフも販売会社の一員
なのでそこは調整してくるはず。やたらパークタワー晴海の名前を出す人がいるけど、同じ晴海でも豊洲に近く別地区だからこことはあまり関係ないと思うし、9割進捗してるらしいから、名前出す意味なし。

>>7070 匿名さん

>>7061 匿名さん
坪270は予想レンジの高めの数字であって
250も十分あり得る。駅距離に関しては
10分越えば関係ないよ。10分以上かかるところはタクシー使うよ

てことは、パークタワー晴海は100戸も売れ残っているんですか。
さすがに入居前に100戸売れ残りは前代未聞ですよ。
さっさとバルクで手仕舞いにすべきでは。

晴海フラグの売主・販売代理は10社。御三家も当然入っている。したがってスミフもその中の一社。
いくらスミフでもドトールの値付けは考慮されないと思う。

>>7078 匿名さん

そんな事言ったらドトールはどうなるの？

三井のパークタワー晴海や、住友ドゥトゥールの売り上げ不振の教訓が生かされた値付けになると思います。

がっつり4-5年間売る気マンマンだから即完売するような値段ではないのは確か

ドゥトールって、発売開始前、資料請求が2万件超えたとか言ってませんでしたっけ？
記憶違いだったらごめんなさい。
それが価格発表したら、蜘蛛の子散らすようにいなくなっちゃった。。。

パークタワー晴海を投げ売りしてこちらに住み替える人達は多くなるでしょうね。

売主・販売代理が10社ある。資金潤沢なドトールのスミフなら4、5年保有して売り抜けるが財務状況
が各社異なりそうはいかない。とんでもない安い価格で仕入れた土地で、しかも85平米中心だと
坪250万円をやや下回った価格で一気に売り逃げると予想。オリンピック後は間違いなく不況になる。

BRT沿いでここより田舎なシティタワーズ東京ベイ(有明)が平均370万円とかなので、駅距離を考えても300万円はくだらなさそう
まぁあっちが高すぎで売れないだけかもしれないけど

有明はりんかい線とゆりかもめ、二線の駅近だよ。
駅なしのこことは比べ物にならん。

清掃工場とリフォーム物件と板マンというマイナス点を
考慮に入れて無い人が見受けられる。

便利な都内からの住替えでここ買って不便を選ぶとは思えん。
東京中央区に憧れる千葉・埼玉・上京民の手が届く価格じゃないと苦戦必死。
（ただし、虹橋ビューだけは、わざわざ周辺から住み替える人がいるかもね）

有明のマンション価格は高過ぎて論外。
マンションコンサルタントに業界でよく知られた榊淳司という人がいる。
Youtubeで氏のコメントが多く掲載されているが、「湾岸マンション買っても良い場所は？」というyoutube
の中に有明のマンションは月島、勝どき、晴海、豊洲に比較して極めて低いランク。理由として駅は近いが
ごくマイナーな駅で周辺は荒涼としている。将来、人が住める環境になるとは想像できない。
空き地が広大で大型マンション建設には向いているが大部分の土地が空いていて、将来、土地が埋まって
活気のある街に形成されるとはとても思えないという。
従って今の有明の価格は論外だ、、、という評価だ。
Youtubeでみるとこの辺の評価が多く参考になる。

↑その人の評判調べてみてごらん。
信頼できるかどうか。

湾岸の相場なら、のらえもん先生に聞くべし。
ブログやTwitterを見てりゃだいたいわかる

少なくとも有明より高く豊洲より安いと予想。
400万から450万くらいが適正価格と思われます。

榊氏いわく「りんかい線とゆりかもめはマイナー。業界ではりんかい線はバス便と同等の評価」
とあった。

榊氏はズバズバ業界批判をするようでデベにとっては敵でしょう。
できれば消したい人。

販売側に都合のいいことしかかかれてない記事には興味ないな。
そんなのデベの広告と変わらないから。

>>7088 匿名さん
他人の榊氏の評価ではなく、客観的に有明を自分の目で評価してみろ。
デベ目線ではなくな。
榊氏と同じ感想を抱くはずだよ。

>>7092 匿名さん

榊大先生はアレだが、りんかい線とゆりかもめがバス便扱いなのはその通りだね。

なんか議論が噛み合ってない。

バス扱いの意味わからん。

榊スレあるからみてごらん。
信頼できる人かどうかご自身で判断ください。

出た！榊信者！！
榊信者の発言は、実は本人のカキコミとの噂が。笑

まーた本人降臨してんのか（笑）

彼はもう終わった人じゃない？
今ならマンマニこと星先生か、のらえもん先生が良いと思う。
ツイッターやブログ見てご自身で判断すれば良いかと。

サカーキーネタはもういらん。オワコン炎上芸人なんかどうでもええわ。

>>7088 匿名さん

今時この人の言う事を真に受けてるの？
恥ずかしい奴

85m2　6500万円　坪250くらいがボリュームゾーンかなぁ

15年前なら、坪250万で佃のタワマンが買えました。

>>7105 匿名さん
6,500万から7,000万円って、サラリーマン夫とパート勤務をしている妻と子供の世帯が、一馬力で購入できる価格だと思うんですよね。今この近辺に、この価格帯で買える新築3LDKが本当に少ないんですよね。
ぜひ、この価格帯を充実させてほしいです。

有明より高く豊洲より高いとすれば、400万から450万くらいが適正価格かと。

昔は坪300万で代官山に住めたんだけどな。

ここは周辺マンションと平均専有面積が10㎡以上違うから、坪単価はわかりにくいです。。。
坪単価で比較するのは無理があるんじゃないでしょうか。

欠点が多い立地だから、6500万が現実的に売れる価格だろうね。
虹橋向きはプラス1000万以上で、そこで稼ぐのが現実的。

85m2、7200-7400万円くらいがボリュームゾーンかな
それでも都内、この辺りでは単価にしたら激安だし、最近の一般リーマンなローン上限はペアゾーン込みで7000万台に移ってきたから妥当な水準

60-65m2だと、いくらがボリュームゾーンですか？

>>7113 匿名さん
まだわからないけど。

都心の不動産在庫ジャブジャブ、価格は下がり始めたというデータがちらほら、オリンピック後の景気上昇や維持には否定的な意見が多い。
この状況でとるべき販売戦略は？
割安な価格で一気に売ってしまうのか？
状況みつつ小出しにするのか？

晴海地区のここより駅に近い物件が割高で売る気がないのは、ここの割安感を出すためなんだろうね。

板状で、平米１００万円から。
タワーで、平米１２０万円から。
プレミアム戸は、平米１６０万円から。

それより安かったら、一番注目が集まるオリンピックまでに売り切れてしまう。
開催後BRTのフィーダー運行が始まってからが一番の売れ時。
ゆっくり売ればいいので、上記の価格設定です。
街が完成してからでもまだまだ売れるでしょう。
立派な街だから。

保育施設充実で、ダブルインカム世帯が１億円のローンを組んでも買うよ。
２０年後に地下鉄が開通したら中古価格も維持され、
ローンで払ってもまるで貯金と同じように資産になる。
退職後に売って郊外に移住。そのころ郊外は激安で金を老後資金に回せる。

別に激安じゃなくても、買える人が買えればいい。
購買率抽選とか、やめて欲しい。
カツカツ住民が集結しまうと、昭和に造った団地のように高齢タウンに
なって枯れるだけ。

開通する見込みは皆無なのにそれを織り込んで計算するのはバカとしか思えないが。

築地市場跡の話などもあり、30年レンジなら地下鉄も皆無ではないんじゃないかな。
ただし開通しても駅遠物件には違いないから、価格に織り込むのはアホかと。

売り切れないと大変な事になる(不良在庫を、ど～んと抱え永久管理費負担)のである程度捌いたら大幅値下げを断行すると予想。
早く買った人の事なんかお構い無しに、それらの人たちは多額のローンを抱え泣くことになる。
だから早まってはいけない。
どうしても買いたい人だけ買えば良い。
同じ部屋は一つしか無いのだから。
資産価値を重視する人は急いで買う必要はない。
大きく売れ残った場合はデベロッパーはバルク売りして、買った先は地域の相場を見つつ賃貸で稼ぐことも(賃貸用が有ったとしても)考えているだろう。
そうなると将来、賃貸でも売却でも、バルクで買った多数保有する会社が、その価格では売りたくないな、貸したくないなという値段でなければどちらも叶わない。
これを理解した上で検討した方が良いと思いますよ。

>>7120 マンコミュファンさん

あなたの妄想を理解する必要は無いですね、長文お疲れ様です

格安で販売されるって情報がたくさん出てるのに、高値販売を推奨するのは中古で売りたい近隣住民の方々でしょうか？

ここは坪200?250で販売です。
85㎡で6500でしょう。
近隣で中古で売りたいならそのレベルまで下げないと無理です。
高値掴みご苦労さんでした。

>>7122 匿名さん

激しく同意ですね。
>7116 の内容には、腹を抱えて笑いました

坪単価400から450くらいでしょ。
坪単価300以下だと千葉の奥地では？

中古で300超えてるし、350万なら安いくらいでは？
有明ですら370万と考えると400超えると予想できる。

激安で販売するかな？なんのために？

デベはボランティアじゃねーから、普通に400超えてくるんじゃねーの？

ダブルインカム以外厳しくないですか？
親からの援助が有る方々ばっかりなんでしょうね。
1500万あってもきつい

タワマンの高層なら坪350くらいと予想。
下層眺望なしで280くらい？

月額に効いてくる駐車場は、2万円くらいでしょうか？
地下ですが平面なので安さに期待しています。

>デベはボランティア

ボランティアは無料奉仕。
本当にボランティアをやってる方々に失礼。

まだここに地下鉄が通ると妄想してるバカがいるのか。
出来たとしても駅が出来るのは勝どきとトリトンの間。
ここに駅が出来ることは無いよ。
将来の駅近資産価値を考える人は勝どき東まで待っとけ。

地下鉄はそのうち通るとは思う。
明らかに現在の交通では足りなくなるよ

>>7125 匿名さん
順調に売り抜く為に決まってンじゃん。
有明相場を持ち出す人がいるけど、
現状全く売れてないからw

現在の交通、
は晴海埠頭始発の都バスがガラガラ。本数も結構ある。
それにBRTが加わる。

現在の勝どき駅は朝は降りる客、夕方は乗る客が多い。住民の通勤とは逆。

地下鉄は通ると思ってます。ただし10年後か20年後かでしょうね。
駅もおそらく、3,4丁目でしょうから、距離はあるでしょうね。
勝どき駅よりは近くなるでしょうが。

湾岸地下鉄の想定コースは中央区のHPに出てるよ。
駅ができるのは勝どきのトリトン寄り。
バス頼りの駅無しマンションで変わらない。

ここを一度買っちゃうと駅無し中古の罠に嵌まる。
虹橋眺望以外の部屋は相当売れないから投資目的の資金は入らないでしょう。
冷え込んでる実需だけで売るしかないけど、数が多いだけに苦戦しそうだねえ。

>>7135 マンション比較中さん
10年なんかでできるわけないよ。
まだ事業決定すらしてないのに。
中国みたいに24時間無休でやればできるかもしれないが、そんなことまでしないといけないような最重要案件ではまったくないからな。

決まれば、7,8年でできるっしょ。
秋葉原、東京駅、銀座、から、再開発が多数ある、築地、晴海、豊洲、有明を結ぶのは効果高いと思いますけどね。

10年後とか20年後という話が出てくるけど自分や回りがどうなっているか想像できない。
5年以内の自分、家族、会社、日本や世界の経済、政治を想像して購入判断すべき。

なんでここを通らない地下鉄の話で盛り上がってるの？
湾岸地下鉄スレやドトールスレでよろしく。

>>7138
これだから無知なお馬鹿さんは困るな。
地下トンネルを掘って駅も作るのにどうやって7-8年でできるんだよ。

>>7129 匿名さん

確かに2万はいい！

相変わらず パークタワー晴海の購入者 が張り付いては発狂の繰り返しですね

この程度の距離なら5年もあれば掘れるかと。

>>7141

https://rail-to-utopia.net/2018/06/1097/
副都心線は2001年6月15日に着工されました。ちょうど7年の工期で開業に至ったわけですが、このうち最初の4年間は本格的な工事を行うための準備の期間です。

無知なお馬鹿さんは困りますね。

副都心線の半分以下の距離だから、3年くらいで掘り終わりそう。

秋葉原、築地、銀座、って既に日比谷線があるけど？
割増料金で設定するだろうから赤字になりそう。

85㎡　　5500マン
虹橋フロント85㎡は、6000マンでいかないと
売れないよ、ここは。

湾岸地下鉄が早期にできると思ってる人は、予定駅の駅近物件買えよ。
ここは新地下鉄が出来ても駅から遠すぎてバスだからさ。

タラレバの話ばっかｗ

築地でデベが街づくりすることになりそうだから、晴海を買っておいて損はない。確実に中古でさばける。80平米以上は億ションでしょ。

NHKスペシャルの黒い津波、怖すぎ。
盛土してる上まで来る可能性が極めて低いと頭で分かっていても、イメージだけでキツイわ。

築地にデベがマンション並べたら川を渡って運河も渡って
晴海の中古がさばける？

>>7153 匿名さん
ずっと湾岸に住んでいるけど、結婚した子供達には内陸部に住んでもらってる。
孫が走り回れるよう年齢になるまでは、
海のそばには住まわせたくない。

晴海と有明はタラレバ話しかないよ。
そんなわけわからない埋立地に全財産突っ込むとか、考えられない。

晴海 勝どき のタワマン勢は ハルミフラッグが売り出すまでの運命やろね。
実際目の当たりにすれば絶望すると思いますよ？

>>7155 匿名さん
シニアな方もここ見てるんだ。
意外

副都心線の計画、着工、開通と比較することはできない。
副都心線は東京都下で有数な人口密集地帯の練馬区から池袋駅、新宿駅、渋谷駅というターミナル駅
に通じている。
特に池袋駅から新宿駅までは山手線一本で混雑もひどく開通前は事故があると代替がきわめて不便だった。
当然、優先度も超高くあっという間に開通した。
ひるがえって銀座(虎ノ門)から築地(勝どき、豊洲)には複数のメトロとバス便もある。そして晴海から有明の
将来をみると地下鉄を走らせる商業化や人口増は期待できない。
10年後どころか20年後も地下鉄は通らないと思う。

地下鉄ができたとしても駅まで遠いし、ホームは地下深くて不便。日常的に使えるとは思えない。しかもまだ構想段階。
ここの購入の意思決定に将来の地下鉄開通をおりこむなんてナンセンス、愚の骨頂。

沖式だと駅遠いパークヴィレッジが一番儲かる確率高いのはなぜでしょうか？

管理が三井だから？

それとも戸数？

安けりゃ、それはそれでそういう人たちが集まるわけで、そういう街に住みたいか？？八潮団地と似たような街ができるだろう。

レインボーブリッジを永久眺望とやらで高層階から拝めたら幸せだろうなぁ

>>7162 匿名さん
そこまで安くない

>>7161
目の前公園、その奥に虹橋。
誰がどう見ても敷地内最高。
分からないのが理解できない。
ただ儲かるか否かはこれまたよく分からない。
そもそも沖式が分からない。

85㎡で1000万差も無いような値付けなら虹橋向きを買うのが資産価値的に得だろうね。
ここの立地自体が虹橋向きのためにあるような感じだから。
虹橋向き以外は駅無し魅力無し板マンで中古になったら売りにくい物件。

>>7159
副都心線の例は、単に工期の例として出しただけですが？？
話の流れが分からないのかな？

>>7166
パンダ坪230前後のスタートで、
パービレシービレ南西角坪400前後ぐらいに突き抜けた設定ができれば万遍なく売れそう。
25坪だと5500万～１億って感じで中心は6500（坪260）～7500万（坪300）。
パービレ西向き中住戸は8000万の坪320が目安。
このぐらいだと人気のパークシティＢ棟西が8000～9000万ぐらいだし辻褄合う。

ちなみにＰＴ晴海の最安値が坪270、
プレミアムを除いた最高値（南東角）が坪450ぐらいだったはずだから、
立地仕様差＆実質中古と考えれば良い線だとは思う。

>>7168
晴海のタワー群とその程度の価格差しか無いんだったら私はここパスだなあ。
駅無しバス通勤の板マンでゴミ煙突の横だし割に合わないと思う。

今焦って買ったところで４年入居もできないんだし、
４年も有るなら黒田バブルが終わって安くなる中古の買い叩きを狙うわ。

ここ(湾岸エリア全体を含め)、次の大震災で液状化して大変なことにならないんですかね。広島の豪雨で、山沿いの新興開拓地が流されたみたいに、そもそも人が住んでいい場所なんでしょうか？