HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

私も6464さんと同じ考えです。

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>>6444 通りがかりさん
再開発するならせめて駅くらいはとおしてほしいよなー
ゆりかもめくらいならわりと安価で行けるんじゃない？ゆりかもめきたらさすがにここの価値は暴騰するでしょw

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>>6463 匿名さん

BRTってバスと同じだけど、専用で使えるから遅延とかはほとんどないって感じなんだっけ？

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>>6467 匿名さん
始発だってだけです。

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BRTは電車で言えば特急なので停車するステーションがとても少ないです。また料金の決済も、現金のやりとりを車内では行わないので早く着きますね。

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>>6467
構想段階ではそういう話もあったけど、
今の感じだと単なる連結バスに仕上がりそうな雰囲気・・・

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個人的にはバスの一番いやなのが吹きさらしで並んで待たなきゃいけないところなので、
BRTステーションは屋根、椅子は必須で、できたら冷暖房もしっかりした屋内ステーションにしてほしいな

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>>6467 匿名さん
一部は街中によくあるバス専用レーンみたいな
感じにするみたいだけど、色々調べてみるただの路線バスに毛が生えたような感じになっちゃうかもね、、、、
連結バスも幕張とかでは既に運行されてるし、、、
渋滞の影響を受けないシステムになると意味あると思うけど

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専用レーンを設けないBRTってただの路線バスと同じじゃね？

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そう、単なる路線バス。車両が連結しているだけ。
普通ならオリンピックを契機に地下鉄延伸すべきだが、埋立地なんかに地下鉄を作る気は国も都もさらさら無かった。
BRTという横文字使って先進性をアピールしたが、結局、路線バス。

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>>6474 匿名さん
連結路線バスなんてここ以外でも既にあるよね

BRTって名付けることで先進性をアピール出来るし、マンションの売上もあげようって魂胆かな

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専用レーンはないけど、BRT優先の信号制御くらいはやるよ。それより選手村発の本数が少ないのが致命的。

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もともと、環状2号線に専用レーンを設けるスペースなんてどこにもないのに、どこからか専用レーンの話が出てきて謎でした。
信号制御は、次の赤信号を予測して急ブレーキをかける事なくスムーズに停車する技術だそうです。

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湾岸地下鉄の構想ですら、
駅は選手村からはかなり離れてるんだよなあ。
地下鉄ができるとしても、はやくて2035年とかだろう。

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>>6477 匿名さん
BRT＝専用レーンってイメージがあるからでしょう
「信号制御」って聞くと信号がBRT優先で変わり止まらないってイメージを持つけど、それじゃ安全に運行するためのシステムですよね

少し進んだ路線バスってイメージを持っていた方がいいですね

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>>6477 匿名さん
信号制御はそれだけではありません。BRTの優先通行も含みます。

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>>6480 匿名さん
あんまり断言しない方がいいと思いますよ。
実際問題大変ですよ。例えば勝どきはピーク時1時間に20本、3分に1本通行する予定になりますが、朝の通勤時間帯に信号制御なんて無理ムリ。汐留も無理ムリ。

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断言しない方がいいよ・・・と言いながら断言する矛盾。。

公共車両優先信号制御システムは、すでに実績がある技術です。

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将来専用レーンや信号制御がどの程度可能なのか、選手村から新橋まで実際のルートを歩いてみるといいですよ。だいたいの距離感もつかめますし。

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ほかのクルマの影響受けない様にしないと、BRT優先する信号制御したとこで大して意味ない気もするけどね。幹線道路はもともと青信号長いし

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住民増えたらBRTは遅延リスクが高そうなが怖いですね
こればかりは大勢の人が住む時代にならないとどうなるか分からないですね

劇的に良いシステムにしてくれないと
最初は目新しさもあるでしょうが、将来売却する時にはバス便の多くのマンションとの勝負でしょうから価格が読めないですね
ただ、ここの購入者は実際に自分が住む人が多いでしょうから将来の転売とかはあまり考えなくてもいいと思いますが

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バス便はバス便でも、バスに乗って最寄り駅まで行ってから更に都心まで30分?とか掛かる奥地と
ここみたいにバスだけで新橋虎ノ門ゆくゆくは東京まで10分?ちょっとで行ける場所では優位性は全然違うでしょうがね

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トリトン前のビル今壊しているが、駅ビルにならないかなと思う。

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>>6487 匿名さん

ゆりかもめ延長路線上ですね…晴海三丁目のバス停隣の

区長が変われば
ゆりかもめ延長かも

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>>6486 マンション検討中さん
バス一本で完結する人は買いでいい。
月島新橋東京駅からさらに乗り換える人はかなりしんどいと思う。

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>>6489 匿名さん

渋谷からバスですぐの立地でも、副都心側勤務なら便利だけど、東京(大手町)勤務とかなら大変というのと同じで当たり前の話ですね
フラッグは新橋周辺(品川から大手町くらい)の勤め人がターゲットかな

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晴海3丁目の解体ビル跡地何になるのか楽しみ

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>>6486 マンション検討中さん
東京駅まで10分は不可能。
早朝で信号無視して100キロで飛ばす気か？

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>>6492 匿名さん

東京駅まで10分は無理も今の都バスでもいくつも停留所止まりつつ晴海3丁目のバス停から東京駅まで朝16分になってるからBRTで15分はあり得る話
汐留や新橋までなら環2つかえは普通にタクシーで5分でしたよ 晴海5丁目の交差点から汐留の出口までは車で2分あれば着きます。

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BRTの停留所って一番北側海沿いのマルチモビリティSTになるの？
それだと四街区とか、六街区の海側から滅茶苦茶遠くて大変だ。
リタイア組は静かで良いかもだけど、通勤組は五街区買わないとツライでしょ。

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4街区なら勝どき駅利用が良いかもねー

5と6は大差ないね。

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三菱地所（千代田区）は、中央区晴海の「晴海パークビル本館・新館」を除却し、跡地を二段階で開発する。現在、第１弾となる除却後の暫定利用について検討。その後、第２弾の開発計画を検討し、２０２０年東京五輪開催後に本整備を進めるもよう

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最近解体された日産自動車のビルとあわせて晴海三丁目東地区として総合開発するみたいね

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ゆりかもめが来て三菱重工業が開発した130キロ車両を投入すればもう遅いとは言わせない。

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もともとココのようなバス便物件はなしだと思ってたが、少し時間に余裕を持って行動すれば済む話だし駅まで遠い事で安くなる
バス便物件も一生住む家として買う分にはアリだと思ってきた

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>>6498 匿名さん
130キロってゆりかもめの話？たしかに今のはゆっくりだよね

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ゆりかもめはそれ自体アトラクションのようなもんだから、遅くていいんですよ。

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>>6499 マンション検討中さん
バス便を理由に割安な物件は他にも沢山ありますし、単純にフラッグのコンセプトに惹かれてるんだと思いますよ。ここの検討者はそういう人が多そうですから、大して安くならなくても結局売れてしまいそうですね。@約250のパンダは高倍率の抽選で、当選者以外の大多数の人は@300くらいのパンダより少し良いくらいの部屋を迷いながらも買ってしまう気がします。

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BRTのバス停が近い棟はともかく、バス停まで結構歩く棟は厳しいと思うよ。
駅なら許せても10分近く歩いて更にバスで毎朝ってのはなあ。
眺望とかで多少は売れるとは思うが、戸数多すぎ。
既にマンション契約率が下がって在庫が周辺に増えてピークを超えてる状況もあるし。
角部屋でも無い限り300は売れ残るでしょ。
値段で人気を掴めるかが勝負のマンションだと思う。

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ゴミ処理場むり

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私は300でも迷いながら買ってしまいます。多分。

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320くらいまでなら頑張ってしまいそうな気がする

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契約率の話をするなら供給が減っているなかで契約率が低下しているものの、一次所得者がそこまで減っていないわけで、需要がマグマのように溜まっていると言うのが正しい理解。

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ゴミ処理場そのものよりゴミ運搬車の方が公害になりそう。

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>>6505 匿名さん
駅無しエリアだからこそ260、270。
300ならここ買うメリットないよ

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坪300だと、ここは最多面積85㎡だから7,700万円になっちゃいますね。この価格で売れないのは、パークタワー晴海で苦労している三井さんが身にしみてわかってるはず。

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月島や豊洲まで歩ける範囲で利便性がここよりはるかに高く、
しかもタワーなのに売れ残っちゃうのが現実。
板マン、僻地で4年後入居のここは中住戸平均で坪250なら完売できそう。
それで人気出せばタワー棟平均300超えで儲けられる。
逆に強気に行って不人気売れ残りなら肝心のタワーも売れなくなる。

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月島や豊洲
だけではなくて、勝どきにもトリプルタワーが新たに分譲されるし。

ゴミ処理場、ゴキブリやネズミすごそうですよね。

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>>6513 住民板ユーザーさん1さん

銀座や渋谷新宿の繁華街よりはましだと思います。
そもそも溜めておくわけじゃないし、焼却炉ですよね。

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大抽選、即完売な値付けじゃないとすぐ人気無いとか失敗とかいうけど、そんな抽選物件って逆に値付け失敗してるんだよね
住みたいと思って買える人だけ買えばいい
住むつもりないのに買ってすぐ転売して利ざや稼ぐ人間なんて本来不要なはず
ここは今年夏くらいから？、ちゃんとしたモデルルーム構えて４年後の入居までじっくり(周辺相場を荒らさない程度に少しずつ)売っていくつもりのようなので、絶妙な値付けで堅実にやってもらいたいね

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>>6515 マンション検討中さん

貴方は、関係者だね！
湾岸マンションを購入する方は、目が肥えてるから、舐めない方がいいぞ。

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抽選物件沢山申し込んでいるよ。シティタワー品川も申し込んだよ。なんとか当てたい。
値付け失敗だろうがなんとか当てたい。

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4年間のリスクって結構大きいよ。
契約した後でローン金利が上がってアウトの可能性もあれば、
次の不景気にぶつかってて、相場が大きく下がってる可能性も景気循環的に割と高い。
中古は駅遠だと不人気だし、転売目的の投資として、ここはリスク高すぎでしょう。
投資家ならリスクに見合った割引率で価格を考える。
額面だけ見て安いと飛びつくのは実需の素人だけ。

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転売目的の業者が参入しないのは、実需の一般人には有難い話。4年待つのは確かに長いけど、オリンピックもあるし案外早いかもしれない。
4年後の景気なんて誰も予測出来ないんだから、モデルルームがオープンして、納得できる価格なら検討したい。

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高くてもオリンピックの勢いで売れてしまうと思うよ

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>>6518 匿名さん

転売屋視点の話なんてどうでもいいよ

4年先ということもあるし、売り出し当初は、すぐ住居が欲しい人というよりは、オリンピック記念とかセカンドハウスやリタイア後とかのニーズで、割安さよりもグレードと景観の良い部屋から売れるんだろうね
本格的に住まい探しで売れ始めるのは2年後とかかな
その頃にはオリンピックも終わって、BRTも本格稼働して、築地跡地、東京ベイエリアビジョン含めた周辺の開発も具体的に見えてるだろうから、景気・市況の兼ね合いでどういう評価になるか、期待して待ちたいところ

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>>6515
値付け失敗？違うな、デベの意図だよｗ
豊洲にしても北仲にしても柏の葉にしても三井は意図をもってそういうことをやる。
そこが街造りに定評がある三井ならではなんだけどね。
そういった物件を見逃さずに買うべきなんだよ。
そしてここもそういった意図をもたせる可能性が高いことを皆分かってる、だから注目されてる。

もちろんＰＴ晴海みたいに意図的に長期化させる物件も増えてるし、
結局は値段次第なんだけど、湾岸で三井が値付けや需給を見誤る訳がない。
坪250前後、坪270～280、坪300前後、
瞬間蒸発させたいか、引き渡しまでの完売か、長期路線か、
この三パターンのいずれかで意図が分かる。
まあ今回は引き渡しまで4年もあるし、引き渡し以降の長期化は考えてないと思う。

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>>6522 匿名さん
私も同じくデベロッパーとしての三井を高く評価しています。

今回は三井の値付けに大きく影響を与えるのは勝どき東のプロジェクト。
三井は勝どき東で利益を上げることに注力しています(三井の社員談)
後は晴海フラッグのタワーも利益出したいでしょうね

晴海フラッグの板マンはそうなると勝どき東の販売で利益最大化をするための販売戦略を取ることになる。

1.勝どき東の販売前に瞬間蒸発させる(@250)
2.勝どき東の価格に影響を与えない程度のそこそこのお値段をつける(@300以上)

まあ内情は知りませんが、これだけ値付けに注目が集まるのも珍しいこと
どういう価格帯であれ発表が楽しみですね?笑

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板マンの方は、選手村使用の後、内装以外を再利用と聞きましたが、
選手村の時点で、デベさまは東京都と国に売却？または賃貸し？
オリンピック後にデベロッパさまは選手村買い戻し？または賃貸終了で、
板マンに建て替え販売するとゆう流れでしょうか。
デベさまは2重に利益エルと思うので、どうか板マンに関してはツボ単設定
ご考慮頂きたい。

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戦略的にやっているなら尚更とっとと売り切りたい意図があれば人件費、販促宣伝費も抑えるだろうし、もっと竣工が近いタイミングで絶対に売れる値段見定めて売り出してくるだろうね
さっさと売りたい圧が強いなら今年から売ったってキャンセルされるリスクしかない

もともと長期で小出しにしながら相場に配慮しながら売っていく宣言してるからもう方針は明確だけどね

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>>6524
民間でできることは民間で、ってことで選手村入札に対して、
三井を主幹事としたそうそうたるメンツのデベ連合が落札。
入札条件、五輪規定に照らし合わせて選手村仕様に仕上げたものを都に期間中一括賃貸。
その後、都側（税金）で原状回復（スケルトンかな？）して返却。
以下、想像も含むけど躯体以外の専有部分は全取り換えの新品仕上げ。
共有部分は補修や追加工事、クリーニングかなぁ？
一説には五輪仕様のEVは維持コスト掛かり過ぎるってことで入れ替えるって話は耳にしたことがある。

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>>6525 匿名さん
相場に配慮は聞きましたが、小出しって言ってましたっけ？
板状は一斉に販売開始じゃないですかね？

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>>6525
相場に配慮というなら一気に蒸発させたほうがダメージも少ない。
中途半端な価格で延々売られたら周辺へのダメージやイメージ悪化は避けられない。
しかも坪200を越えれば十分利益が出るであろう取得コストも大きい。

巨大プロジェクトなんだから早期に手付け回収して約束手形貰ったほうが確実って見方もあるし、
上がったり下がったりのリスクやリターンを売主が負担するか買主が負担するかの違いだし、
上昇相場で自信があるなら完全竣工販売でもいいんだし、
後ろになればなるほど、BRTの詳細やインフラ環境等のポジティブ材料も出てくるだろうし、
わざわざ手間暇かけて4年も前から売り始める理由が無い。

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>>6517 匿名さん
抽選沢山申し込んでも1個も当たらないもんなのですか？

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>>6527 匿名さん


値段もそうだけど供給量が多いことも相場に影響する要因と報道されてて、それに配慮するって言うんだから、普通に何期何次と刻んで、一時的にも供給ありすぎ状態にならないよう解放していくんでしょ
これって一般的なマンションの売り方でもあると思うけど
長期販売なのも予め供給計画が立てられているなら合点がいく

短期で安く売れば影響が抑えられるとか意味不明。一時的にも大荒れ確定ですやん
グレード景色コンセプトと駅遠なりの要素を考慮したそれなりの価格を出せばいいだけじゃない

まぁ所詮推測でしかないから期待を捨てたくない人は前向きに待つのがいいと思うけどね
裏切られてもネガアンチにはならないでほしいけど

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そういや三重県にある志摩観光ホテルには伊勢志摩サミットに集まった各国の首脳の泊まった部屋ってのがあって各国の国旗をあしらったバッジが玄関に掲げてある。

金メダリストのなんのそれがしが滞在した部屋という看板でも掲げれば少々高くても買うかも、とか思ってしまった。

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取得コストが安いということは長期販売でも全く問題ないということ。周辺インフラの充実化と共に価値を上げていく土地だけに、販売側の立場で考えればむしろ売り急ぐ理由がない。希望が叶うのは一期抽選で当選できた幸せ者だけだ。

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>>6524 マンション検討中さん

その辺はプレスリリースだか記事が出ていたよ。完成する前の建設中に一時的に貸し出す。そのあと工事を再開して完成したら新築として販売する。

中身の壁はオリンピック中はとっぱらえる部分とそうでない部分の組み合わせで間取りを作ります。終わったらとっぱらえる部分は全部無くして、あらためて住居用の間取りにしていく感じですね。

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駅なし、バス便、板状マンション、清掃工場ど真ん中の物件ですので、中心価格帯85㎡6,500万円くらいで売ってもらえば、近隣タワマン相場にも影響を与える事はないと思いますが、いかがでしょう。

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>>6535 匿名さん

1,000万円弱足りないでしょ
85m2、7,200万くらいがボリュームゾーンと予想
それなら70m2の周辺物件と値段が拮抗して影響が抑えれるはず
便利で共用施設の豪華なタワマンか、景色と広さが強みのフラッグ板マンを選べる
フラッグタワマンはどうなるやら

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駅なし、板状、清掃工場、4年先
各項目で周辺タワーより１割ずつ安くなり、オリンピック効果で１割高くなる。
合計で約３割安って感じでしょ。
周辺タワーで350の部屋が、ここでは約250だと相場通りの妥当な価格。
タワー棟は板状完売して引き渡しが近くなって売るだろうし、
その頃の周辺タワー相場の1割引ってとこか。

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ここの価格を予想するとき、平均坪単価を云々してもあまり意味はないと思います。なぜなら眺望のあるなしで大きく変わる可能性が高いから。
眺望のある部屋と無い部屋を分けて、それぞれの平均単価を予想する形にした方が良いと思いますよ。

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敷地が広いので、
バス停に近い棟と遠い棟での価格差もありそう。

>>6537 匿名さん
清掃工場、四年先は値下げ要素にならないやろ

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>>6537 匿名さん

違います。ここが安い(高くできない)理由は、土地代が安かったから。
只でさえ、安く売りすぎたと裁判沙汰になっているのに、高く売って民間が暴利を貪ったら大変。

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オリンピック後の改修工事にかかる費用をお忘れなく。昔の報道だと500億円だったかな。土地の取得価格よりずいぶん高いね

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>>6535 匿名さん

ドゥトゥール高層階住人です

85平米8500万円以上にしてもらわないと
例え板マンとしても地域住民としては治安が悪化することが大変懸念 しています

私たちは、最低所得が1億円以上です

階級が全く違う人たちが近くに住むこと自体 お断りです

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>>6543 口コミ知りたいさん
非常に感じわるいよ。

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>>6543
時代は違うが晴海レジもクロノティアロもめちゃ安かったけどなｗ
治安悪くなったか？整然とした街並みで美しくなったろう？
寧ろ強烈に売れ残ってるドトール＆ベイサイドタワーのほうが晴海のイメージを悪くしてんじゃないか？
不動産に全く興味のない近所のばーさんも「あそこいっつもティッシュ配ってるよね、ずっと売ってるよね」
って噂してんぞｗ
掲示板で悪態つくより組合経由で住不に陳情したほうがいいんじゃないの？

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>>6543 口コミ知りたいさん
治安は近くに月島警察署があり、オリンピックで最先端の監視装置もつくだろうから分譲後も大丈夫じゃないですか。それでも心配ならばもっと治安のいい地域に引っ越せばいいんじゃないかな。

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ドトールを高値掴みした住民は悔しいだろうね。

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>>6537
清掃工場は嫌悪施設で下げ要素。
近所をゴミ運搬車が走るし、電池などを分別せず捨てる人がいるから、
周辺は水銀などの重金属濃度が微妙に高くなったりするよ。
そして何よりイメージが悪い。

４年先も下げ要素。
出産、進学、転勤、病気、景気、金利、新たな震災
４年も有ったら状況がかなり変わる。
その長期リスクを買い主が負担しなければならない。
更に、４年間の住居の問題も有る。
賃貸なら家賃がかかり、住替えだと４年後に自宅が売れるとは限らない。

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ドトール住民のおばさん 心配するな 晴海 フラッグが ドトールの坪単価を下回ることはないよ
なんたって湾岸開発のフラグシップだから

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清掃工場の水銀問題は もっと都や国が 電池 の分別を徹底して 行うように テレビの CM などでキャンペーンをしてほしいよね 特にオリンピックが開かれる時ここら辺は選手村になるわけだから 水銀 問題は国際的な問題

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土地が安かったという理由で安価販売しても、フラッグ住民以外の都民には全く還元されない。デベに金が落ちれば高騰する建材費や人件費の足しになり多少のクオリティ向上が期待できるが、フラッグ住民が安値で住宅取得しても当人以外何のメリットもない。都民の財産を安売りしたという問題に対する解決方法として、全く的外れ。

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ここの申し込み時に都民に倍率優遇すれば良いのでは？

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>>6548 マンション検討中さん
ドトール住んでますが、高いとは感じないですよ。晴海フラッグも買うか迷いますが、やはり団地だね。最近概要見えてますが、団地、それも駅を捨てる生活かな。バス生活
それとドトールは比べても、比較にならない
ドトールは外装が美しく、スーパーあり、スパあり
それで1億しないなら安い買い物かと

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大丈夫ですよ。
ドトールもきっといつかは完売しますから。

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土地が安かったから安値販売するんじゃないよ。
順序が逆。
立地が悪いから安くしか売れないとプロが鑑定して、
それに見合った適正な安値で土地を払い下げたんでしょ。

ドトールみたいな好条件のマンションでも値付けが高すぎれば売れ残る。
ここは悪条件だらけなので、価格で超頑張るしか無い。
当たり前の話。

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有難うございます。

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>>6543最低所得が1億以上って？(笑)
ギャグですか？マジレスなら、ごめんなさいね。

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>>6558 マンション検討中さん
2000万そこそこの人が虚栄心でもったのだから、そっとしといてあげようよ。
ハルミフラッグの8000万くらいを買える層とさして変わらないよ。

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>>6556 匿名さん
それなら裁判沙汰にはなってない。
検討する価値もない悪条件ならあなたは何故ここにいる？笑

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価格で頑張るとか言ってる金無い人の期待は裏切る価格にして、億出せるけど立地を妥協して買えるくらいの仕様に仕上げて欲しい。

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カネに余裕があって高級仕様が欲しい人は、
月島のミッドタワーか、豊洲のブランズを買うが吉。
板マン団地住民になるのは中の上ぐらいの階層でコスパ組でしょう。
ここ欲しい金持ちはタワー棟まで待たないと。

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>>6543 口コミ知りたいさん

その理屈だと、ほぼ日本中が治安悪くなる。日本てそんな国々だったか？

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月島のミッドってパチンコの？金持ちが住みたいかなあ。
豊洲は汚染土壌で騒がれた街だし。