HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

>>63349 匿名さん
それはエリアによるよね。
晴海フラッグを賃貸でどうにかしようと考えてる人はほぼいないので空室のまま転売ですね。実需に売るなら空いてないと高く売れないですから。

賃貸は利回り悪いでしょ。ここが安いといっても賃貸料に比べ物件高くなり過ぎじゃないの。経費もかなりかかるし、ローンしてれば利息も支払うよ。もちろん経費分は落ちるけど、高配当バリュー株の利回りの方がましだな。ここは安いのがラッキーだから、キャピタルがいいとは思うけど課税されるよね。本当にみんな投資狙いなの？潤沢に資金があるとか、すでにいろいろ投資していてそのうちの一部ということなら、いいと思うけど。普通の人は、実需で買って、資産価値は保てるから将来売ることになっても安心して住めるよね。というレベルじゃないの？

>>63352 匿名さん

キャピタルの課税は3,000万控除あるから一般個人はそんな言うほど税金取られないよ。

築12年晴海レジデンス3階が坪314万。
この価格、マーケットが維持もしくは更にアップサイドにいくなら晴海フラッグは何を買っても儲かる。けど未来はどうなるかは分からん。

転売ヤーが多くても全然構わない。その分駐車場当たり安くなるなら。
でも転売物件買ったら住めって。ここは住みやすい良い街になる！！そこにベットする人が多くないと良い街にならない。

タワー棟が安くなるとか賃貸棟の賃料が安くなるとか、本気で言ってるのかな。
タワー棟は選手村のリノベーションではなく完全な新規の建築で、内廊下かつ周りに高い建物がないんだから、板状より高い階は全てサンAパークAより高くなりますよ。
しかも販売は再来年。
レインボー側は坪450以上、角部屋プレミアムは480、都心方向の北西向きや豊洲方向も400は越えますよ。
街が完成した後の賃貸棟もURじゃないんだから中央区かつ新築で安いわけない。
駅遠でもそんな物件はありません。
次期を見送らせるためのネガキャンなのかも知れないけど。
現実と乖離しすぎ。

付け加えるとタワー棟で広くするとグロスが高くなるから、狭い部屋が多くなるのも仕方ない。
よって広い部屋を欲しい人は板状の残り住戸が最後のチャンス。

＞63354
ブロガーなの？そういうの参考にならない。その価格で売れないし、二人売ろうとしたら値段が下がる。　

詐欺で儲かると謳う金融商材と同じ。　10万円儲かる手法があって、10人でそれをやったら一人1万円になるわけ。

タワー棟で坪400以下は板状を越えない16階以下の低層階とツインタワーのお見合い部屋だけ。

安い部屋を多く量産するためにタワーマンションになっているわけで、いい加減気づこう。

>>63353 既出さん
投資用じゃ受けられないんじゃないの。

>>63361 名無しさん
自宅用で買うに決まってるやん。住宅ローン組むんだから普通の個人は。

>>63360 匿名さん
ど素人すぎて笑う。
昭和時代へお帰り下さい。

>>63362 既出さん
だから投資用としてが前提なんだけど
実需で受けらるのは知ってるよ

＞63363　タワーマンションに興奮しているおまえが昭和なんだよ。単に安い部屋数ふやしてるだけだろ。気づけよ。

タワーの低層は安くなるって話だったと思うけど。抜けてるところは眺望加味するからそれなりの価格にはなるでしょ。
賃貸棟の賃料は読めない、安くなる訳無いって事は無いよね。晴海フラッグの板状だって値段据え置きな訳ないって言われてて据え置きだから。特殊な取得経緯のある物件の巨大賃貸棟の賃料は予測できないです。駅遠でもそんな価格の物件はあり得ないって言われてるのが今の晴海フラッグですよね。

真実が明らかになって周辺住民の戸惑いは大きいですね。

坪250を想定していたのが「坪30が適正」という判決が出た。

では、なぜ俺たちは坪200で買っているのだろうかと、、、

怒りはどこへ向かうのでしょうか？

>>63364 名無しさん
それは失礼しました。皆住宅ローン使って転売したい人が多いからその前提で話しをしてました。
プロパーローン且つ個人名義で晴海フラッグを買うつもりの方だったんですね、それは儲かる訳無いですよ。

>>63367 匿名さん

怒りというより、
30から300に価値が上がったと思うしか無いんだよ。

儲かるからタワーマンションは増えていくでしょうけど、東京で選ぶマンションがタワマンだけになってくると、過去の団地どころでなく、評価は下がるでしょ。　戸数が多すぎるし、

今はどのタワマンも新築のような感覚でいるけど、やはり団地のように、壊せなく古いタワマンが増えてくると、団地のような灰色のイメージになってくる。　高層の場合は深刻になるでしょう。

>>63367 匿名さん
こういうくだらない事を呟いてる人にでしょうか？？

>>63366 ふふふさん
価格据え置きの事情を知らないんだな。
それじゃ、仕方ないか。
次回当選できると良いですね。

沸点や損益分岐点みたいなのがあって、一定数を超えてくると、みんなタワマンとなって一気に価値が下がるでしょう。

あのドバイでさえ、高層マンションは最下層の住民専用で、離れのヴィラに住む富裕層と話すこともないようです。いくらでも戸数が増やせるタワマンの形態は大きなリスクです。

>>63372 匿名さん
うん、知らない。ここで話せないなら知ったかされても妄想と言われても仕方ないけどね（笑）

>>63370 匿名さん
儲かるからではなくニーズがあるからですよ

>>63373 匿名さん
いくらでも戸数増やせる訳では無いですよ。土地には容積率がありますから。容積緩和の規定等で上に伸ばしてるだけであってどこもかしこも上に作り放題みたいな表現は良くないです。

>>63368 既出さん
それじゃ実需じゃん。いちいち引っ越してられないのよ。だからここを投資用で買うのはあり得ないんじゃないの、というお話。

>>63373 匿名さん
みんなタワマンとなって一気に価値が下がったタワマンてどこ？
日本のどこか教えて下さい

>>63377 匿名さん
別に引っ越さなくても登記、住民票移した時点で自宅だよ。家具が無いと自宅にならないなんて定義は無いし生活実態があったかどうかなんて確認されないから。
そもそもここは購入条件に購入部屋住所での登記が条件だからその時点で住民票の異動と登記をしないといけないんだよ。
だから夫婦で一つづつ申し込んだりする人いるんだよ、いちいち引越しなんてしないよ。

>>63356 匿名さん
アグリーするね。parkのレインボー部屋の坪単価400より、駅や商業施設に近いからね。南向きの20階超えたあたりの中住戸でも450というのは妥当で、南西角部屋に至っては超眺望だよね。かつ希少な広い間取りになるだろうから500は超えてくるんじゃないの。で、高層はプレミアム単価だよね。どう考えても。

>>63380 匿名さん

眺望に合わせた妥当な価格ってのはまぁ当たり前なんだけど賃貸棟の賃料についてはアグリーしないの？？

>>63379 既出さん
それって法律上の問題はなし？

>>63380 匿名さん
ハルミタワー棟は豊海より安く買えそうだけど、江東区有明にあるシティタワーズ東京ベイイーストよりは高くなるのは確定だなあ。
スミフが自分のマンション売れなくするような値段設定するわけないもんね。

掲示板のみんなはシティタワーズ と晴海タワーどちら書いたい？

>>63381 タワマン好きさん
おっと失礼、メジャーが考えているのだから、したたかに調査済みでしょ。期待するような安い賃料ではでないと思うよ。

>>63382 匿名さん
問題がないようにストーリーは自分で考えてください。急に入り用があってすぐに自宅売却しなきゃいけない人って世の中結構普通に沢山いるから。

>>63384 匿名さん
安い賃料を望んでいる訳では全く無いです。資産価値落ちちゃうので。
値上げをすべき、値上げしても買うという人が多くいる中で大手が板マンの価格を維持してるのは何故だと思いますか？

>>63382 匿名さん
調査が入らないようなものについては、書類上完璧ならなんの問題もないのが行政法律ですよ。

>>63386 タワマン好きさん
1％を超える増収があった場合には、敷地譲渡金額の変更について協議するこの条項で今の価格が引っ張られてる筈なのでタワーについても同条項が適応されるはずなので当初計画通りの販売価格で売りに出されるのではと期待して皆さんタワーも安いはずと言ってるんだと思います。

バス便マンションの適正価格は？
https://www.sumu-log.com/archives/6384/

>>63388 タワマン好きさん
期待を込めて待ってます。都も訴訟で土地の価格適正を謳ってる手前利益折半で当初計画より高値の売買は望まないはずなので当初の不動産価格上がる前の計画通りの価格で出てくる事を。結果タワーは空前の倍率で当たる要素無いパターンも想定してます。

>>63383 検討板ユーザーさん
駅近いに評価をおいてるかどうかだけど、超眺望と都心絶対距離を優先し晴海一択。中央区の大規模再開発晴海フラッグのセンターポジション、シンボルだよね。板マンも安いのでおすすめだけど、どうしてもタワーというならね。有明物件は駅近いけど、臨海線だよね。もちろん大規模商業施設隣接はいいと思うよ。でも一番だめなのはあの騒音。窓閉めてりゃそりゃ静かだけど、一歩外出るとね。あそこに住むのは耐えられん。晴海はBRTの輸送力が博打だけど、都バスでもいろいろ行けるでしょ。晴海でもタワー建つあたりは案外地盤も固いんじゃないの？隣の勝どき5,6丁目のタワーは直接基礎でしょ。都の建設局のボーリング調査データみると面白いよね。一方で、文面からは駅近に未練がありそうなので、パークタワー勝どきはどうなの？ちょっと眺望が残念だけど。

>>63388 タワマン好きさん
でも、増収しても全額を都に持っていかれるわけではないよね？それでも引っ張るということ？

>>63392 匿名さん
利益は折半の筈ですよ。ただここで利益が余りに出過ぎるとそもそも土地の価格が安過ぎたという今起こされてる訴訟の原告側の主張通りになってしまうので波風立たない計画通りの収益に近くしたいという行政の意向はありそうです。計画収益なので資材高騰分等は当初販売価格にオンされ多少上がるとは思いますがマーケット価格に乗ったチャレンジ価格みたいなのはやらないのではという期待値込みの考えです。

>>63389 匿名さん
ここは、他のバス便マンションとは比較し辛いですよね。

>>63394 検討板ユーザーさん
新橋、虎ノ門他発着駅が熱いですからね。できてみないとここの評価はわからないですよね。
でも期待値は大きいです！

>>63393 タワマン好きさん
なるほどね。
ただ、慈善事業じゃないよね。周辺の価値に合わせるのは誰が見ても合理的、逆に安すぎる価格で販売するのは、周辺の商売を妨害しないの？メジャー全部でしょ？その圧倒的優位な地位を活用した販売は独禁法上大丈夫なのかね。だれか教えて欲しい。また、計画は計画、で、実績は実績だよね。世の常だよね。かりに収益を保つということでも、昨今の材料や人件費上昇もあり、原価がすでに計画と違っているかもよ。であれば、価格あげても収益は一緒だよね。そうコトは単純じゃないんじゃないのかな。

>>63383 検討板ユーザーさん
そりゃ、有明よりは晴海。CTTBだったらハルフラタワーのほうがいいのは当然のこと、ハルフラ板マンのほうがほしい。それなのに、ハルフラ板マンのほうが激安だからなぁ。

>>63396 匿名さん
収益計画からのズレなのでコスト上がった分は販売価格も上がる。まぁ半分期待も込みなので価格がどうなるかは分からないです。
この条項は計画の収益と引き渡し後の実績が1%以上ブレたら折半するという内容だから。
価格据え置いてる理由がこの条項に合わせてるからなのかどうかだけど板マンの価格が維持され続ける限りタワーの価格にも期待しちゃうよねって話です。

＞63378
なんで過去の話になってるの？　タワマンが増えればゴミになるでしょ。人が減るなか東京の戸数が５倍ぐらいになるんじゃない？　暴落だよ。

金融引締めは逆流するってことでは？　
これまでと反対、建材価格がどんどん下がるのでは？

「建設市場レポート」を見ると、
現在は2008年のリーマンション前とまったく同じ状況。

https://index-group.co.jp/reports/detail/149

チャートから分かるように。実際に、トヨタ最高益、リーマンブラザーズ過去最高益で、その翌年に経営破綻、、、理由は証券化不動産、つまり不動産の暴落です。

警戒が必要です。ほんと全員が買った後で暴落する、というのはこういうことで、高値を付けてからの暴落なのです。　

>>63398 タワマン好きさ
なるほどね、気持ちはわかる、でも安いってどの程度の期待？計画通りであってもパークやサンのレインボー眺望部屋よりどう見ても高いと思うけど

>>63335 検討板ユーザーさん
リビング狭い！
ここって広いだけが取り柄なんじゃ無かったっけ？

シティタワーズ東京ベイは最低でも坪400超えのマンションだよね。
ハルフラタワーも、400超えは確実になりそうだね。そうなると今ハルフラ板買わないと一生買えないってことになるよね？次も大抽選会になると、当たる自信なくなるわ。。

>>63402 名無しさん

>>63402 名無しさん
それは当然板マンより坪単価は高いと思いますよ。PTKと比較してそこを下回ってくる期待ですね

賃貸の話でてるが、こんな不便な所に大金叩いて借りる人いるのかな？周りに何もないし駐車場もおそらく空無だし。90平米で15万くらいなら悩んでもいいかなってレベル。

>>63398 タワマン好きさん
それから　当初計画から市場の価格が上がってそれに価格合わせて収益が上振れても都にも十分還元されるよね。つまり土地代プラスαを得ているわけだ。文句を言われる筋合いはないよね。デベが安く売れば株主からは機会損失を指摘受けるかもよ。

>>63407 名無しさん

それなら板マン販売の今回とかで値上げするよね？？販売価格で株主代表訴訟される事は無いよ、そもそも収益計画出してるわけだから。
なんでタワーマンが高い方が良いと思うのかよくわからないですが安く出てくる可能性がこの物件はあるよという話です。
高く売れば折半でも儲かるから高く売れば良いのに板マンでしないのはなぜか？訴訟内容で土地の譲渡価格が問題になってることについても最後に調整されるからって話で良いのに土地の価格は適正だと言うところに拘ってるのはなぜか？
この辺が普通の物件とは違う、だから今の価格も安い、そしてそれはタワマンにも適応される可能性があるという話をしているだけです。

>63240

新聞記事によると調停組がメインみたいだね。文句あったら裁判でって三井らしい。

>>63405 タワマン好きさん

PTKを買わないで晴フラタワー待って良かったなと思う価格になれば嬉しいなって話です。希望込めてますよかなり。

>>63409 匿名さん

大手はどこもそうでしょ。裁判じゃ無いと輩の相手なんてしてられないよ。

>>63405 タワマン好きさん
なるほどね
しかしその価格で南と西が買えるならお祭りだよ。北でどうかなというとろかな。板マンの価格からの予想ね。レインボーからの距離感がここの最大のメリット　他にないからね、代用効かないのよ。豊海もあるけど、豊海も眺望料乗せてきそうだよね。

>63411

施工トラブルの引き渡し遅延のケースだけど説明会開催して、その時の反応も踏まえて契約解除にした大手デベもあったよ。説明すら拒否する三井は異例。

>>63412 名無しさん
今も板マンでお祭りですから祭りは終わらない方が嬉しいです（笑）
PTKも当たるかわかんないですからまぁとりあえず並べるものは抽選並んでおくって感じです

>>63413 匿名さん
施工トラブルの遅延の内容がわからないですがコロナに伴うオリンピック延期についてはデベも被害者ですからね。

＞デベも被害者

デベは追加の賃料受けてるのに対して、契約者にはなにもなし。裁判所がどう判断するか。

>>63401 匿名さん
坪30の場所だからだと思うけど日産とかホンダは、最高益ではなく4年近く前の2018年3月期の決算が頭打ちでかなりヤバい状態だから。

>>63408 タワマン好きさん
逆に市場価値に合わせて調整したところ現在価値では上がります　でも通りそうだけど。弁護士の戦略かな。あと別にタワー高くなって欲しいと思ってないよ。安ければウェウルカムで参戦するよ。でも合理的に考えて安くはないよね、期待しすぎちゃいけないよねって話。板マンは2019年に価格出したし当時の原価で建ってるよね。板マンまでは頑張る、どうせ周辺もメジャーだし目をつぶる、ということかもしれないしね。周辺メジャーも売れ行きが晴海次第なんだよね。聞かれない？周辺のパビリオンで。本当は早くおわって欲しいと思ってるはずだと思うけど。

>>63416 匿名さん
まぁそれは当然遅延に伴うコストをデベが請求するのは当然。入居予定の人がデベに請求するのも当然。払う払わないは請求された側が判断するのも当然。

>>63403 マンコミュファンさん
落選組は悔しくて貶すしかないですよね。お気持ち分かります。

>>63417 匿名さん
株売ってりゃ良いじゃん。別にここで話す必要無いよね。

>>63418 名無しさん
聞かれはしないけどタワマン含めて早く売り出ししては欲しいかな。PTK当たったらそっち買っちゃうし。
空気読めない住不だからこそタワマンは本当出てびっくりめっちゃ高いって可能性もあるから困るんだよね。

>>63422 タワマン好きさん
タワーの売り出しは板マン完了後だよね。フェーズを変えるタイミングではないのかと思う。PTKでもいいなら単価的には十分買いだと思うけど、購入条件に何を優先するかだね。眺望優先なら晴海を待つべきだし一般的に1期が人気どころの販売だからね。でも価格は想定はできても保証はできない。安ければラッキー、高くても折り込み済みとするべきだよ。

>>63423 名無しさん

そうですね。安い場合は想定できるのですが高い場合、住友不動産なら斜め上の可能性があるので怖いです（笑）
眺望は唯一無二なのでいくらでも買うという人がいない訳では無いので。。

>>63301
>>63335
どちらも素晴らしい間取りですね。下げている人は都内のマンション事情を知らない人でしょう。
また、この２つを比較するよりも、マーケット全体と比較した方が健全だと思います。

ここに坪300のタワーマンション建てても売れないでしょ。なにを言ってんだろ。

>>63424 タワマン好きさん
25階南中住戸450?500じゃないかなと思う。420だったら祭りだね。500はスミフの販売方法で強引に持って行った場合。420は期待通りの据え置きね。最低最大ではその辺りかなと思うけどどう思う？

>>63427 名無しさん
ほぼ正解

いまマンションがーとか言ってるの全員40歳～50歳でしょ。
自分たちが最後の陣営という考えが無いんだろうね。
もう長男長女しかいないし、下のコア世代が今の半数になるからね。

練馬の実家を思い出すなーｗ　

大江戸線開通とバブルで坪500を達成！

その後どんどん下がり坪80へｗｗ　おまいらｗ

>>63427 名無しさん
そこまで細かく階別、向きでシミュレーションしてないですけど、眺望抜けてくるところから坪400から420スタートは有るかなとは期待してます。アッパーの価格は本当にわかんないですね、販売時期の市場価格が更なるアップサイドの可能性もあるので。

既に、もう実需なんていなくて、投資オンリーですな。景気傾いたら支えなく、飛ぶ。

＞63431
高く転売できるといいですね。

>>63431 タワマン好きさん
了解。頑張って納得行く物件購入できるといいね。

>>63433 買い替え検討中さん
住むんだよ。転売なんてする気は無いです。

今買うやつなんいないだろ。坪400、みんなその値段で「表参道」を買ってきたのに、ここを坪400で買うとかw　買ってからが不幸だろ。誰にも話せない。

名実共に坪30の物件掴まされてしまって平常心保っていられないんでしょうね…

>>63432 匿名さん

世界全体でインフラ傾向は続くし、特に都市部におけるインフレは国境を超えて連鎖するのが昨今の常識。この傾向は今後も加速化していくと考えられ、世界の大都市圏で東京だけがこれを逃れられると考えるのは賢い判断ではない。この傾向に加えて重要な視点が、移動の限界費用の低下と、時間の価値の増加だと思う。これからの10年で公共輸送機関の価値が減退する一方、都心部への絶対的な距離の価値は高確率で高まる。海外投資家の目線でもこの物件は非常に将来性が高いと思います。

>>63432 匿名さん

既に、景気は傾いてる。
日産やホンダの株何であんなに暴落してるの？

>>63438 検討板ユーザーさん
訂正：
誤　インフラ傾向
正　インフレ傾向

>>63440 検討板ユーザーさん

インフラ傾向って(笑)。
こういう呆れる誤字してるから日本株は、見切り売りで日産やホンダなど暴落しちゃってんだな。

T棟も10階以下だと坪単価300っぽいですよ
駅遠20分で板状と同じ高さなので当然ですが

>>63441 匿名さん

無理筋な因果関係に基づいて論理的な説明を試みるのはやめなさい。そして株について短期的な話をすることはあまりにも不毛。浅はかな知識でくだらない話を晒さないでください。ここは晴海フラッグの購入に関心がある人が建設的に情報交換する場所です。

>>63442 通りがかりさん
住友はそういう売り方していないよね？

>>63432 匿名さん
ここは結構実需多いと思うよ。パビリオン行った？まあ、話聞いてると投資系の話している人が居ることは否定できないけど、多数ではないよね。おっさん一人は投資系かな、でも大体が夫婦二人かファミリーだよね。

>>63436 匿名さん
冷静に考えて、このままでいって本当に市場単価が下がると思ってます？

>>63442 通りがかりさん
まだどこにもそんな情報は出てませんよ。
担当営業さんもしばらくはT棟価格は決めないようだと言ってました。
ただの予想ですよね。

>>63438 検討板ユーザーさん
どの国も日本のようなデフレじゃないよね。賃金も順調に上がってる。中国米国の防衛摩擦で、工場が変わることと、今回のコロナ騒ぎで各国でリスクヘッジの国内回帰があることがインフレ傾向になるかな。一方、先進国では高齢化によるデフレの傾向が出てくるよね。どの国も社会保障費は大きな問題。その辺の綱引きかもね。不動産の話に戻すと、都心近辺の不動産の高騰の最大要因は、給料が上がらないことで女性も長期にはたらく、そして女性の社会進出を推したことでダブルインカムが増えて、給与所得は増えないけど世帯収入が上がったということ。昨今加速的に増えておりまだまだ増えるでしょ。職場に近い、駅い近い、さらにますます人気になるのは間違いないよね。

>>63430 匿名さん
八潮団地もそうだったよね。
駅無しだけど都心まで近く、海沿いで景観が売り。
倍率10倍以上で今後はさらに上がるなんて言われてたのに今や不法滞在者や老人のみしか居ない。
モノレールができて駅近になったのに人気は戻らず。
晴海も間違いなく同じ運命だろうね。

徒歩20分・坪30万評価の都有地のタワマン低層階がどれだけ安くなるか・・
早くも情報戦がすごい・・