HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

>>63312 通りがかりさん

なわけない。個人の元利返済なんて金利、期間、キャッシュで買う人で全然違うじゃん。

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>>63313 検討板ユーザーさん

少し落ち着きなよ。あなたの言っていることも間違いじゃないから。

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その理論だと固定資産税高いと想定される晴海フラッグの賃料は周辺相場より高くなるって話だよ。

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>>63316 検討板ユーザーさん

その差分が収益なのが分からんのか。

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>>63319 匿名さん
それだと賃料は固定されてるじゃん。コスト積み上げでの設定では無いよね。

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>>63320 マンション検討中さん

なんで固定されるの？

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>>63301 検討板ユーザーさん
アイランドキッチンじゃなくてオープンカウンターだからなー。使い勝手どうなんだろう。料理中の時間の共有は出来なくて独立キッチンと思ってた方が近いかも。
あと玄関は狭いね。
それ以外は優秀。

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もう、迷惑なので賃貸経営の話で埋め尽くすのはやめて。
賃料はマーケットが決め、コストは固定資産税など竣工前には決まっていない不確かなものがある。ただ、それだけ。後は、各自が推定値を賃貸経営ソフトに好きに入力して自己責任で経営すればよし。
以上

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>>63301 検討板ユーザーさん

これ間取ナンバーいくつですか？

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>>63313 検討板ユーザーさん

固定資産税を含めてる人がいる以上、それを否定できないよ。論理も知らんのか。

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>>63293 検討板ユーザーさん

これが言葉足らずだったと謝罪すべきやな。

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賃貸棟が相当安い設定のようなので固定資産税の問題が無くても賃貸は成立し得ないと思いますよ
大丈夫ですか？

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>>63301 検討板ユーザーさん

子供が大きい兄弟の会話少なめの家庭に良さそう。

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6C91が欲しいなぁ。

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私はサラリーマンの傍ら１０戸程の集合住宅賃貸を経営しています。
不動産の鑑定評価は収益還元法、原価積算法、取引事例比較法を総合的に勘案しますが、幾らで売るか貸すかはオーナーの自由。しかし最後は市場が決めるので、周辺の家賃相場と、需給バランスで決まります。
一般的には駅遠物件は、いくら原価が高かろうと、新築だろうと、不人気だし、供給が多ければ、周辺の相場より相当安くするか、ペット可ピアノ可など差別化しないと、眺望だけでは中々決まりません。
２０万で出して、半年空きになるか、１５万に下げてすぐ決まるか、投資回収期間についての考え方でも違ってきます。
言えるのは、今は都心賃貸マンション、それも新しく駅近な物件がゴロゴロ余って賃貸相場は長期低迷しているという事実。虎皮にならない事を祈るしかありません。

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>>63330 匿名さん

ここは賃貸棟が巨大だから賃貸は全く読めない。実需で損しないかなという感覚で割安なところを買うか倍率が凄いところワンチャンで当てにいくかかなと思っです。販売価格が維持され、昨今の建築原価のアップから今後を考えるとお宝が落ちてるのは間違い無いですから。

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>>63301 検討板ユーザーさん
柱が室内に思いっきり出ているので却下ですね。

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まぁ晴海レジデンスの賃貸相場を考えると保守的に見ても表面利回り5%以上はあるんですけどね

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晴海は同じ湾岸の東雲のようになるんじゃないかと思ってます
東雲はど真ん中に1700戸もある旧公団の賃貸マンション、東雲キャナルコートCODANがあり格安賃料で提供されています
東雲はこのCODANの賃料に引っ張られてどのマンションも賃貸は苦戦気味というか低くせざるを得ません

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これを見ちゃうと今期のすべてが、うーん…になっちゃいます。。

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>>63333 匿名さん
その賃料相場を晴海フラッグの賃貸棟が破壊するかもしれないって話なんですけどね。。

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>>63335 検討板ユーザーさん
ほんそれ。既に販売終了した過去を振り返っても意味ないことは分かってるんですけどねー

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>>63331 晴海さん
私の場合、インカムゲインは今の首都圏の世間一般的なモノサシである投資回収率４％、空室率９０％ではじいています。
つまり回収に27、8年はかかる長期戦。幸い駅徒歩7分で3駅にアクセスできるので個別修繕費(専有部)含め計画通りに行っていますが、晴海はキャピタルゲイン狙いが正解でしょうね。

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>>63333 匿名さん
ポートビレッジは2LDKや3LDKも豊富だと聞きました。
ポートビレッジ1500戸竣工で晴海レジデンスの賃貸も厳しい状況になるかと。

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>>63335 検討板ユーザーさん
中古で買うしか無いですね。一定数は転売される間取りだと思いますよ

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>>63336 晴海さん

だとしたら嬉しいですけどね。
投資家がいなくなってちゃんと実需が買えるマンションになるので。

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みんな住もうよ！住むには快適な間取り、空間だから！

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私は実需で買いましたよ。
あとは駐車場が当たるかどうか。当たらないとここは結構辛い。

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>>63335 検討板ユーザーさん

部屋が細いね。

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>>63343 晴海さん
板マン組はタワー棟完成する前に入居しますが、駐車場は先に割り当てられるとしたら、当選確率高くなるので嬉しいですよねー

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>>63345 検討板ユーザーさん
どうでしょうね。
だいたいのデベは後で発売するものを有利にするからね。

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>>63301 検討板ユーザーさん
綺麗なワイドスパンの間取りだね。人気でそう

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>>63345 板マンションの地下駐車場と、タワマンのタワー駐車場は別管理になっています。タワマンの人はタワマンの駐車場に申し込むので、板マン側とは関係ないため、ご安心ください。

空きがあれば、相互に利用申し込みはできる設定にするとは思います

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＞63330
私は学生時代から８回ぐらい引っ越しましたが、部屋のオーナーはシーズンを逃すと来年まで空き家になる恐怖からか、営業から電話で説得されて、どんどん値下げして貸している状態でした。　

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マンションの７割が「売り止め」だと思います。つまり、中古市場で売れないので、表に出てこなくなった物件が２倍以上裏にある。　賃貸経営は難しいと思います。　

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>>63349 匿名さん
それはエリアによるよね。
晴海フラッグを賃貸でどうにかしようと考えてる人はほぼいないので空室のまま転売ですね。実需に売るなら空いてないと高く売れないですから。

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賃貸は利回り悪いでしょ。ここが安いといっても賃貸料に比べ物件高くなり過ぎじゃないの。経費もかなりかかるし、ローンしてれば利息も支払うよ。もちろん経費分は落ちるけど、高配当バリュー株の利回りの方がましだな。ここは安いのがラッキーだから、キャピタルがいいとは思うけど課税されるよね。本当にみんな投資狙いなの？潤沢に資金があるとか、すでにいろいろ投資していてそのうちの一部ということなら、いいと思うけど。普通の人は、実需で買って、資産価値は保てるから将来売ることになっても安心して住めるよね。というレベルじゃないの？

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>>63352 匿名さん

キャピタルの課税は3,000万控除あるから一般個人はそんな言うほど税金取られないよ。

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築12年晴海レジデンス3階が坪314万。
この価格、マーケットが維持もしくは更にアップサイドにいくなら晴海フラッグは何を買っても儲かる。けど未来はどうなるかは分からん。

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転売ヤーが多くても全然構わない。その分駐車場当たり安くなるなら。
でも転売物件買ったら住めって。ここは住みやすい良い街になる！！そこにベットする人が多くないと良い街にならない。

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タワー棟が安くなるとか賃貸棟の賃料が安くなるとか、本気で言ってるのかな。
タワー棟は選手村のリノベーションではなく完全な新規の建築で、内廊下かつ周りに高い建物がないんだから、板状より高い階は全てサンAパークAより高くなりますよ。
しかも販売は再来年。
レインボー側は坪450以上、角部屋プレミアムは480、都心方向の北西向きや豊洲方向も400は越えますよ。
街が完成した後の賃貸棟もURじゃないんだから中央区かつ新築で安いわけない。
駅遠でもそんな物件はありません。
次期を見送らせるためのネガキャンなのかも知れないけど。
現実と乖離しすぎ。

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付け加えるとタワー棟で広くするとグロスが高くなるから、狭い部屋が多くなるのも仕方ない。
よって広い部屋を欲しい人は板状の残り住戸が最後のチャンス。

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＞63354
ブロガーなの？そういうの参考にならない。その価格で売れないし、二人売ろうとしたら値段が下がる。　

詐欺で儲かると謳う金融商材と同じ。　10万円儲かる手法があって、10人でそれをやったら一人1万円になるわけ。

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タワー棟で坪400以下は板状を越えない16階以下の低層階とツインタワーのお見合い部屋だけ。

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安い部屋を多く量産するためにタワーマンションになっているわけで、いい加減気づこう。

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>>63353 既出さん
投資用じゃ受けられないんじゃないの。

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>>63361 名無しさん
自宅用で買うに決まってるやん。住宅ローン組むんだから普通の個人は。

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>>63360 匿名さん
ど素人すぎて笑う。
昭和時代へお帰り下さい。

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>>63362 既出さん
だから投資用としてが前提なんだけど
実需で受けらるのは知ってるよ

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＞63363　タワーマンションに興奮しているおまえが昭和なんだよ。単に安い部屋数ふやしてるだけだろ。気づけよ。

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