HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

サンビレのこの間取りすごく優秀だよね。
こんなに良い間取りは見たことない。人気でそう

>>63299 匿名さん
固定資産税、管理料、修繕積立等を積み上げて家賃出すなら正確に出すよ原価から商品価格を算出するんだから。
概算でやるのは商品価格を相場で決めてかかる費用はこんなもんでょ一般的にって算定の仕方だからこの場合は家賃設定に固定資産税とかを含めて設定してるとは言わないよ。

>>63300 匿名さん
じゃ君の計算だと晴海フラッグ下の間取りだと賃料いくらなの？？
賃料設定は近隣マーケットをベースに決めるんだよ。その賃料で収支が回るか計算するのであって原価から追うものではない。

>>63302 検討板ユーザーさん

正確に出せるものは積み上げる。
そうでないものは推定で積み上げる。
これらは借主が負担することになる。

＞その賃料で収支が回るか計算するのであって

その計算に、管理費、固定資産税とか含めないんですか？

>>63305 匿名さん
含めるよ概算で当たり前。
でも賃料設定には関係ないよ。
賃料はあくまでマーケットで決める。コストから積み上げて賃料を決める事はまず無い。
賃料査定に出す必要ないよね、コスト積み上げ方式だと。。

固定資産税含めた収支を計算するのが普通。
そうでないと、特に新築の場合はデベロッパーの利益と販売経費がたっぷり乗っているので、かなりのケースで赤字＝毎月持ち出しになる。

>>63307 匿名さん
何度も収支計算すると言ってるやん。
原価から賃料出すのはおかしいって言ってるだけだよ。論点がズレてる

>>63306 検討板ユーザーさん

結局含めてるやん笑
お花畑やな。

>>63308 検討板ユーザーさん
収支計算するのに原価出すでしょ。

たぶん同じことを言っている。
積み上げ方式で賃料設定はできない、周辺相場というものがあるから。
逆で、賃料から固定資産税含めて諸経費を引いていって、収支計算しないと足が出る。

>>63306 検討板ユーザーさん

マーケットってのは、そういうコストが積み上がって形成されるのよ。

＞管理費5万とかで賃貸出すのか？頭悪いな。

この発言の意図を説明して欲しい。

>>63313 検討板ユーザーさん

その相場って、固定資産税やら管理費やら積み上げられた結果ですから。

>>63312 通りがかりさん

なわけない。個人の元利返済なんて金利、期間、キャッシュで買う人で全然違うじゃん。

>>63313 検討板ユーザーさん

少し落ち着きなよ。あなたの言っていることも間違いじゃないから。

その理論だと固定資産税高いと想定される晴海フラッグの賃料は周辺相場より高くなるって話だよ。

>>63316 検討板ユーザーさん

その差分が収益なのが分からんのか。

>>63319 匿名さん
それだと賃料は固定されてるじゃん。コスト積み上げでの設定では無いよね。

>>63320 マンション検討中さん

なんで固定されるの？

>>63301 検討板ユーザーさん
アイランドキッチンじゃなくてオープンカウンターだからなー。使い勝手どうなんだろう。料理中の時間の共有は出来なくて独立キッチンと思ってた方が近いかも。
あと玄関は狭いね。
それ以外は優秀。

もう、迷惑なので賃貸経営の話で埋め尽くすのはやめて。
賃料はマーケットが決め、コストは固定資産税など竣工前には決まっていない不確かなものがある。ただ、それだけ。後は、各自が推定値を賃貸経営ソフトに好きに入力して自己責任で経営すればよし。
以上

>>63301 検討板ユーザーさん

これ間取ナンバーいくつですか？

>>63313 検討板ユーザーさん

固定資産税を含めてる人がいる以上、それを否定できないよ。論理も知らんのか。

>>63293 検討板ユーザーさん

これが言葉足らずだったと謝罪すべきやな。

賃貸棟が相当安い設定のようなので固定資産税の問題が無くても賃貸は成立し得ないと思いますよ
大丈夫ですか？

>>63301 検討板ユーザーさん

子供が大きい兄弟の会話少なめの家庭に良さそう。

6C91が欲しいなぁ。

私はサラリーマンの傍ら１０戸程の集合住宅賃貸を経営しています。
不動産の鑑定評価は収益還元法、原価積算法、取引事例比較法を総合的に勘案しますが、幾らで売るか貸すかはオーナーの自由。しかし最後は市場が決めるので、周辺の家賃相場と、需給バランスで決まります。
一般的には駅遠物件は、いくら原価が高かろうと、新築だろうと、不人気だし、供給が多ければ、周辺の相場より相当安くするか、ペット可ピアノ可など差別化しないと、眺望だけでは中々決まりません。
２０万で出して、半年空きになるか、１５万に下げてすぐ決まるか、投資回収期間についての考え方でも違ってきます。
言えるのは、今は都心賃貸マンション、それも新しく駅近な物件がゴロゴロ余って賃貸相場は長期低迷しているという事実。虎皮にならない事を祈るしかありません。

>>63330 匿名さん

ここは賃貸棟が巨大だから賃貸は全く読めない。実需で損しないかなという感覚で割安なところを買うか倍率が凄いところワンチャンで当てにいくかかなと思っです。販売価格が維持され、昨今の建築原価のアップから今後を考えるとお宝が落ちてるのは間違い無いですから。

>>63301 検討板ユーザーさん
柱が室内に思いっきり出ているので却下ですね。

まぁ晴海レジデンスの賃貸相場を考えると保守的に見ても表面利回り5%以上はあるんですけどね

晴海は同じ湾岸の東雲のようになるんじゃないかと思ってます
東雲はど真ん中に1700戸もある旧公団の賃貸マンション、東雲キャナルコートCODANがあり格安賃料で提供されています
東雲はこのCODANの賃料に引っ張られてどのマンションも賃貸は苦戦気味というか低くせざるを得ません

これを見ちゃうと今期のすべてが、うーん…になっちゃいます。。

>>63333 匿名さん
その賃料相場を晴海フラッグの賃貸棟が破壊するかもしれないって話なんですけどね。。

>>63335 検討板ユーザーさん
ほんそれ。既に販売終了した過去を振り返っても意味ないことは分かってるんですけどねー

>>63331 晴海さん
私の場合、インカムゲインは今の首都圏の世間一般的なモノサシである投資回収率４％、空室率９０％ではじいています。
つまり回収に27、8年はかかる長期戦。幸い駅徒歩7分で3駅にアクセスできるので個別修繕費(専有部)含め計画通りに行っていますが、晴海はキャピタルゲイン狙いが正解でしょうね。

>>63333 匿名さん
ポートビレッジは2LDKや3LDKも豊富だと聞きました。
ポートビレッジ1500戸竣工で晴海レジデンスの賃貸も厳しい状況になるかと。

>>63335 検討板ユーザーさん
中古で買うしか無いですね。一定数は転売される間取りだと思いますよ

>>63336 晴海さん

だとしたら嬉しいですけどね。
投資家がいなくなってちゃんと実需が買えるマンションになるので。

みんな住もうよ！住むには快適な間取り、空間だから！

私は実需で買いましたよ。
あとは駐車場が当たるかどうか。当たらないとここは結構辛い。

>>63335 検討板ユーザーさん

部屋が細いね。

>>63343 晴海さん
板マン組はタワー棟完成する前に入居しますが、駐車場は先に割り当てられるとしたら、当選確率高くなるので嬉しいですよねー

>>63345 検討板ユーザーさん
どうでしょうね。
だいたいのデベは後で発売するものを有利にするからね。

>>63301 検討板ユーザーさん
綺麗なワイドスパンの間取りだね。人気でそう

>>63345 板マンションの地下駐車場と、タワマンのタワー駐車場は別管理になっています。タワマンの人はタワマンの駐車場に申し込むので、板マン側とは関係ないため、ご安心ください。

空きがあれば、相互に利用申し込みはできる設定にするとは思います

＞63330
私は学生時代から８回ぐらい引っ越しましたが、部屋のオーナーはシーズンを逃すと来年まで空き家になる恐怖からか、営業から電話で説得されて、どんどん値下げして貸している状態でした。　

マンションの７割が「売り止め」だと思います。つまり、中古市場で売れないので、表に出てこなくなった物件が２倍以上裏にある。　賃貸経営は難しいと思います。　

>>63349 匿名さん
それはエリアによるよね。
晴海フラッグを賃貸でどうにかしようと考えてる人はほぼいないので空室のまま転売ですね。実需に売るなら空いてないと高く売れないですから。

賃貸は利回り悪いでしょ。ここが安いといっても賃貸料に比べ物件高くなり過ぎじゃないの。経費もかなりかかるし、ローンしてれば利息も支払うよ。もちろん経費分は落ちるけど、高配当バリュー株の利回りの方がましだな。ここは安いのがラッキーだから、キャピタルがいいとは思うけど課税されるよね。本当にみんな投資狙いなの？潤沢に資金があるとか、すでにいろいろ投資していてそのうちの一部ということなら、いいと思うけど。普通の人は、実需で買って、資産価値は保てるから将来売ることになっても安心して住めるよね。というレベルじゃないの？

>>63352 匿名さん

キャピタルの課税は3,000万控除あるから一般個人はそんな言うほど税金取られないよ。

築12年晴海レジデンス3階が坪314万。
この価格、マーケットが維持もしくは更にアップサイドにいくなら晴海フラッグは何を買っても儲かる。けど未来はどうなるかは分からん。

転売ヤーが多くても全然構わない。その分駐車場当たり安くなるなら。
でも転売物件買ったら住めって。ここは住みやすい良い街になる！！そこにベットする人が多くないと良い街にならない。

タワー棟が安くなるとか賃貸棟の賃料が安くなるとか、本気で言ってるのかな。
タワー棟は選手村のリノベーションではなく完全な新規の建築で、内廊下かつ周りに高い建物がないんだから、板状より高い階は全てサンAパークAより高くなりますよ。
しかも販売は再来年。
レインボー側は坪450以上、角部屋プレミアムは480、都心方向の北西向きや豊洲方向も400は越えますよ。
街が完成した後の賃貸棟もURじゃないんだから中央区かつ新築で安いわけない。
駅遠でもそんな物件はありません。
次期を見送らせるためのネガキャンなのかも知れないけど。
現実と乖離しすぎ。

付け加えるとタワー棟で広くするとグロスが高くなるから、狭い部屋が多くなるのも仕方ない。
よって広い部屋を欲しい人は板状の残り住戸が最後のチャンス。

＞63354
ブロガーなの？そういうの参考にならない。その価格で売れないし、二人売ろうとしたら値段が下がる。　

詐欺で儲かると謳う金融商材と同じ。　10万円儲かる手法があって、10人でそれをやったら一人1万円になるわけ。

タワー棟で坪400以下は板状を越えない16階以下の低層階とツインタワーのお見合い部屋だけ。

安い部屋を多く量産するためにタワーマンションになっているわけで、いい加減気づこう。

>>63353 既出さん
投資用じゃ受けられないんじゃないの。

>>63361 名無しさん
自宅用で買うに決まってるやん。住宅ローン組むんだから普通の個人は。

>>63360 匿名さん
ど素人すぎて笑う。
昭和時代へお帰り下さい。

>>63362 既出さん
だから投資用としてが前提なんだけど
実需で受けらるのは知ってるよ

＞63363　タワーマンションに興奮しているおまえが昭和なんだよ。単に安い部屋数ふやしてるだけだろ。気づけよ。

タワーの低層は安くなるって話だったと思うけど。抜けてるところは眺望加味するからそれなりの価格にはなるでしょ。
賃貸棟の賃料は読めない、安くなる訳無いって事は無いよね。晴海フラッグの板状だって値段据え置きな訳ないって言われてて据え置きだから。特殊な取得経緯のある物件の巨大賃貸棟の賃料は予測できないです。駅遠でもそんな価格の物件はあり得ないって言われてるのが今の晴海フラッグですよね。

真実が明らかになって周辺住民の戸惑いは大きいですね。

坪250を想定していたのが「坪30が適正」という判決が出た。

では、なぜ俺たちは坪200で買っているのだろうかと、、、

怒りはどこへ向かうのでしょうか？

>>63364 名無しさん
それは失礼しました。皆住宅ローン使って転売したい人が多いからその前提で話しをしてました。
プロパーローン且つ個人名義で晴海フラッグを買うつもりの方だったんですね、それは儲かる訳無いですよ。

>>63367 匿名さん

怒りというより、
30から300に価値が上がったと思うしか無いんだよ。

儲かるからタワーマンションは増えていくでしょうけど、東京で選ぶマンションがタワマンだけになってくると、過去の団地どころでなく、評価は下がるでしょ。　戸数が多すぎるし、

今はどのタワマンも新築のような感覚でいるけど、やはり団地のように、壊せなく古いタワマンが増えてくると、団地のような灰色のイメージになってくる。　高層の場合は深刻になるでしょう。

>>63367 匿名さん
こういうくだらない事を呟いてる人にでしょうか？？

>>63366 ふふふさん
価格据え置きの事情を知らないんだな。
それじゃ、仕方ないか。
次回当選できると良いですね。

沸点や損益分岐点みたいなのがあって、一定数を超えてくると、みんなタワマンとなって一気に価値が下がるでしょう。

あのドバイでさえ、高層マンションは最下層の住民専用で、離れのヴィラに住む富裕層と話すこともないようです。いくらでも戸数が増やせるタワマンの形態は大きなリスクです。

>>63372 匿名さん
うん、知らない。ここで話せないなら知ったかされても妄想と言われても仕方ないけどね（笑）

>>63370 匿名さん
儲かるからではなくニーズがあるからですよ

>>63373 匿名さん
いくらでも戸数増やせる訳では無いですよ。土地には容積率がありますから。容積緩和の規定等で上に伸ばしてるだけであってどこもかしこも上に作り放題みたいな表現は良くないです。

>>63368 既出さん
それじゃ実需じゃん。いちいち引っ越してられないのよ。だからここを投資用で買うのはあり得ないんじゃないの、というお話。

>>63373 匿名さん
みんなタワマンとなって一気に価値が下がったタワマンてどこ？
日本のどこか教えて下さい

>>63377 匿名さん
別に引っ越さなくても登記、住民票移した時点で自宅だよ。家具が無いと自宅にならないなんて定義は無いし生活実態があったかどうかなんて確認されないから。
そもそもここは購入条件に購入部屋住所での登記が条件だからその時点で住民票の異動と登記をしないといけないんだよ。
だから夫婦で一つづつ申し込んだりする人いるんだよ、いちいち引越しなんてしないよ。

>>63356 匿名さん
アグリーするね。parkのレインボー部屋の坪単価400より、駅や商業施設に近いからね。南向きの20階超えたあたりの中住戸でも450というのは妥当で、南西角部屋に至っては超眺望だよね。かつ希少な広い間取りになるだろうから500は超えてくるんじゃないの。で、高層はプレミアム単価だよね。どう考えても。

>>63380 匿名さん

眺望に合わせた妥当な価格ってのはまぁ当たり前なんだけど賃貸棟の賃料についてはアグリーしないの？？

>>63379 既出さん
それって法律上の問題はなし？

>>63380 匿名さん
ハルミタワー棟は豊海より安く買えそうだけど、江東区有明にあるシティタワーズ東京ベイイーストよりは高くなるのは確定だなあ。
スミフが自分のマンション売れなくするような値段設定するわけないもんね。

掲示板のみんなはシティタワーズ と晴海タワーどちら書いたい？

>>63381 タワマン好きさん
おっと失礼、メジャーが考えているのだから、したたかに調査済みでしょ。期待するような安い賃料ではでないと思うよ。

>>63382 匿名さん
問題がないようにストーリーは自分で考えてください。急に入り用があってすぐに自宅売却しなきゃいけない人って世の中結構普通に沢山いるから。

>>63384 匿名さん
安い賃料を望んでいる訳では全く無いです。資産価値落ちちゃうので。
値上げをすべき、値上げしても買うという人が多くいる中で大手が板マンの価格を維持してるのは何故だと思いますか？

>>63382 匿名さん
調査が入らないようなものについては、書類上完璧ならなんの問題もないのが行政法律ですよ。

>>63386 タワマン好きさん
1％を超える増収があった場合には、敷地譲渡金額の変更について協議するこの条項で今の価格が引っ張られてる筈なのでタワーについても同条項が適応されるはずなので当初計画通りの販売価格で売りに出されるのではと期待して皆さんタワーも安いはずと言ってるんだと思います。

バス便マンションの適正価格は？
https://www.sumu-log.com/archives/6384/

>>63388 タワマン好きさん
期待を込めて待ってます。都も訴訟で土地の価格適正を謳ってる手前利益折半で当初計画より高値の売買は望まないはずなので当初の不動産価格上がる前の計画通りの価格で出てくる事を。結果タワーは空前の倍率で当たる要素無いパターンも想定してます。

>>63383 検討板ユーザーさん
駅近いに評価をおいてるかどうかだけど、超眺望と都心絶対距離を優先し晴海一択。中央区の大規模再開発晴海フラッグのセンターポジション、シンボルだよね。板マンも安いのでおすすめだけど、どうしてもタワーというならね。有明物件は駅近いけど、臨海線だよね。もちろん大規模商業施設隣接はいいと思うよ。でも一番だめなのはあの騒音。窓閉めてりゃそりゃ静かだけど、一歩外出るとね。あそこに住むのは耐えられん。晴海はBRTの輸送力が博打だけど、都バスでもいろいろ行けるでしょ。晴海でもタワー建つあたりは案外地盤も固いんじゃないの？隣の勝どき5,6丁目のタワーは直接基礎でしょ。都の建設局のボーリング調査データみると面白いよね。一方で、文面からは駅近に未練がありそうなので、パークタワー勝どきはどうなの？ちょっと眺望が残念だけど。

>>63388 タワマン好きさん
でも、増収しても全額を都に持っていかれるわけではないよね？それでも引っ張るということ？

>>63392 匿名さん
利益は折半の筈ですよ。ただここで利益が余りに出過ぎるとそもそも土地の価格が安過ぎたという今起こされてる訴訟の原告側の主張通りになってしまうので波風立たない計画通りの収益に近くしたいという行政の意向はありそうです。計画収益なので資材高騰分等は当初販売価格にオンされ多少上がるとは思いますがマーケット価格に乗ったチャレンジ価格みたいなのはやらないのではという期待値込みの考えです。

>>63389 匿名さん
ここは、他のバス便マンションとは比較し辛いですよね。

>>63394 検討板ユーザーさん
新橋、虎ノ門他発着駅が熱いですからね。できてみないとここの評価はわからないですよね。
でも期待値は大きいです！

>>63393 タワマン好きさん
なるほどね。
ただ、慈善事業じゃないよね。周辺の価値に合わせるのは誰が見ても合理的、逆に安すぎる価格で販売するのは、周辺の商売を妨害しないの？メジャー全部でしょ？その圧倒的優位な地位を活用した販売は独禁法上大丈夫なのかね。だれか教えて欲しい。また、計画は計画、で、実績は実績だよね。世の常だよね。かりに収益を保つということでも、昨今の材料や人件費上昇もあり、原価がすでに計画と違っているかもよ。であれば、価格あげても収益は一緒だよね。そうコトは単純じゃないんじゃないのかな。

>>63383 検討板ユーザーさん
そりゃ、有明よりは晴海。CTTBだったらハルフラタワーのほうがいいのは当然のこと、ハルフラ板マンのほうがほしい。それなのに、ハルフラ板マンのほうが激安だからなぁ。

>>63396 匿名さん
収益計画からのズレなのでコスト上がった分は販売価格も上がる。まぁ半分期待も込みなので価格がどうなるかは分からないです。
この条項は計画の収益と引き渡し後の実績が1%以上ブレたら折半するという内容だから。
価格据え置いてる理由がこの条項に合わせてるからなのかどうかだけど板マンの価格が維持され続ける限りタワーの価格にも期待しちゃうよねって話です。

＞63378
なんで過去の話になってるの？　タワマンが増えればゴミになるでしょ。人が減るなか東京の戸数が５倍ぐらいになるんじゃない？　暴落だよ。

金融引締めは逆流するってことでは？　
これまでと反対、建材価格がどんどん下がるのでは？

「建設市場レポート」を見ると、
現在は2008年のリーマンション前とまったく同じ状況。

https://index-group.co.jp/reports/detail/149