HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

サンビレのこの間取りすごく優秀だよね。
こんなに良い間取りは見たことない。人気でそう

>>63299 匿名さん
固定資産税、管理料、修繕積立等を積み上げて家賃出すなら正確に出すよ原価から商品価格を算出するんだから。
概算でやるのは商品価格を相場で決めてかかる費用はこんなもんでょ一般的にって算定の仕方だからこの場合は家賃設定に固定資産税とかを含めて設定してるとは言わないよ。

>>63300 匿名さん
じゃ君の計算だと晴海フラッグ下の間取りだと賃料いくらなの？？
賃料設定は近隣マーケットをベースに決めるんだよ。その賃料で収支が回るか計算するのであって原価から追うものではない。

>>63302 検討板ユーザーさん

正確に出せるものは積み上げる。
そうでないものは推定で積み上げる。
これらは借主が負担することになる。

＞その賃料で収支が回るか計算するのであって

その計算に、管理費、固定資産税とか含めないんですか？

>>63305 匿名さん
含めるよ概算で当たり前。
でも賃料設定には関係ないよ。
賃料はあくまでマーケットで決める。コストから積み上げて賃料を決める事はまず無い。
賃料査定に出す必要ないよね、コスト積み上げ方式だと。。

固定資産税含めた収支を計算するのが普通。
そうでないと、特に新築の場合はデベロッパーの利益と販売経費がたっぷり乗っているので、かなりのケースで赤字＝毎月持ち出しになる。

>>63307 匿名さん
何度も収支計算すると言ってるやん。
原価から賃料出すのはおかしいって言ってるだけだよ。論点がズレてる

>>63306 検討板ユーザーさん

結局含めてるやん笑
お花畑やな。

>>63308 検討板ユーザーさん
収支計算するのに原価出すでしょ。

たぶん同じことを言っている。
積み上げ方式で賃料設定はできない、周辺相場というものがあるから。
逆で、賃料から固定資産税含めて諸経費を引いていって、収支計算しないと足が出る。

>>63306 検討板ユーザーさん

マーケットってのは、そういうコストが積み上がって形成されるのよ。

＞管理費5万とかで賃貸出すのか？頭悪いな。

この発言の意図を説明して欲しい。

>>63313 検討板ユーザーさん

その相場って、固定資産税やら管理費やら積み上げられた結果ですから。

>>63312 通りがかりさん

なわけない。個人の元利返済なんて金利、期間、キャッシュで買う人で全然違うじゃん。

>>63313 検討板ユーザーさん

少し落ち着きなよ。あなたの言っていることも間違いじゃないから。

その理論だと固定資産税高いと想定される晴海フラッグの賃料は周辺相場より高くなるって話だよ。

>>63316 検討板ユーザーさん

その差分が収益なのが分からんのか。

>>63319 匿名さん
それだと賃料は固定されてるじゃん。コスト積み上げでの設定では無いよね。

>>63320 マンション検討中さん

なんで固定されるの？

>>63301 検討板ユーザーさん
アイランドキッチンじゃなくてオープンカウンターだからなー。使い勝手どうなんだろう。料理中の時間の共有は出来なくて独立キッチンと思ってた方が近いかも。
あと玄関は狭いね。
それ以外は優秀。

もう、迷惑なので賃貸経営の話で埋め尽くすのはやめて。
賃料はマーケットが決め、コストは固定資産税など竣工前には決まっていない不確かなものがある。ただ、それだけ。後は、各自が推定値を賃貸経営ソフトに好きに入力して自己責任で経営すればよし。
以上

>>63301 検討板ユーザーさん

これ間取ナンバーいくつですか？

>>63313 検討板ユーザーさん

固定資産税を含めてる人がいる以上、それを否定できないよ。論理も知らんのか。

>>63293 検討板ユーザーさん

これが言葉足らずだったと謝罪すべきやな。

賃貸棟が相当安い設定のようなので固定資産税の問題が無くても賃貸は成立し得ないと思いますよ
大丈夫ですか？

>>63301 検討板ユーザーさん

子供が大きい兄弟の会話少なめの家庭に良さそう。

6C91が欲しいなぁ。

私はサラリーマンの傍ら１０戸程の集合住宅賃貸を経営しています。
不動産の鑑定評価は収益還元法、原価積算法、取引事例比較法を総合的に勘案しますが、幾らで売るか貸すかはオーナーの自由。しかし最後は市場が決めるので、周辺の家賃相場と、需給バランスで決まります。
一般的には駅遠物件は、いくら原価が高かろうと、新築だろうと、不人気だし、供給が多ければ、周辺の相場より相当安くするか、ペット可ピアノ可など差別化しないと、眺望だけでは中々決まりません。
２０万で出して、半年空きになるか、１５万に下げてすぐ決まるか、投資回収期間についての考え方でも違ってきます。
言えるのは、今は都心賃貸マンション、それも新しく駅近な物件がゴロゴロ余って賃貸相場は長期低迷しているという事実。虎皮にならない事を祈るしかありません。

>>63330 匿名さん

ここは賃貸棟が巨大だから賃貸は全く読めない。実需で損しないかなという感覚で割安なところを買うか倍率が凄いところワンチャンで当てにいくかかなと思っです。販売価格が維持され、昨今の建築原価のアップから今後を考えるとお宝が落ちてるのは間違い無いですから。

>>63301 検討板ユーザーさん
柱が室内に思いっきり出ているので却下ですね。

まぁ晴海レジデンスの賃貸相場を考えると保守的に見ても表面利回り5%以上はあるんですけどね

晴海は同じ湾岸の東雲のようになるんじゃないかと思ってます
東雲はど真ん中に1700戸もある旧公団の賃貸マンション、東雲キャナルコートCODANがあり格安賃料で提供されています
東雲はこのCODANの賃料に引っ張られてどのマンションも賃貸は苦戦気味というか低くせざるを得ません

これを見ちゃうと今期のすべてが、うーん…になっちゃいます。。

>>63333 匿名さん
その賃料相場を晴海フラッグの賃貸棟が破壊するかもしれないって話なんですけどね。。

>>63335 検討板ユーザーさん
ほんそれ。既に販売終了した過去を振り返っても意味ないことは分かってるんですけどねー

>>63331 晴海さん
私の場合、インカムゲインは今の首都圏の世間一般的なモノサシである投資回収率４％、空室率９０％ではじいています。
つまり回収に27、8年はかかる長期戦。幸い駅徒歩7分で3駅にアクセスできるので個別修繕費(専有部)含め計画通りに行っていますが、晴海はキャピタルゲイン狙いが正解でしょうね。

>>63333 匿名さん
ポートビレッジは2LDKや3LDKも豊富だと聞きました。
ポートビレッジ1500戸竣工で晴海レジデンスの賃貸も厳しい状況になるかと。

>>63335 検討板ユーザーさん
中古で買うしか無いですね。一定数は転売される間取りだと思いますよ

>>63336 晴海さん

だとしたら嬉しいですけどね。
投資家がいなくなってちゃんと実需が買えるマンションになるので。

みんな住もうよ！住むには快適な間取り、空間だから！

私は実需で買いましたよ。
あとは駐車場が当たるかどうか。当たらないとここは結構辛い。

>>63335 検討板ユーザーさん

部屋が細いね。

>>63343 晴海さん
板マン組はタワー棟完成する前に入居しますが、駐車場は先に割り当てられるとしたら、当選確率高くなるので嬉しいですよねー

>>63345 検討板ユーザーさん
どうでしょうね。
だいたいのデベは後で発売するものを有利にするからね。

>>63301 検討板ユーザーさん
綺麗なワイドスパンの間取りだね。人気でそう

>>63345 板マンションの地下駐車場と、タワマンのタワー駐車場は別管理になっています。タワマンの人はタワマンの駐車場に申し込むので、板マン側とは関係ないため、ご安心ください。

空きがあれば、相互に利用申し込みはできる設定にするとは思います

＞63330
私は学生時代から８回ぐらい引っ越しましたが、部屋のオーナーはシーズンを逃すと来年まで空き家になる恐怖からか、営業から電話で説得されて、どんどん値下げして貸している状態でした。　

マンションの７割が「売り止め」だと思います。つまり、中古市場で売れないので、表に出てこなくなった物件が２倍以上裏にある。　賃貸経営は難しいと思います。