HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

>>6003 マンコミュファンさん

中央区ならどこでも流動性が高いの？ここみたいな駅遠でも？
多摩ニュータウンと違ってここが流動性高いと言える根拠はなんなの？

人も建物も地域も同時に歳をとるという団地の難題については解決できんだろうな。いくら都心に近く流動性の高い地域だとしても、十数年経って周りに新しいマンションが建てば、敢えて古いマンションが立ち並ぶフラッグを選択する理由はない。引っ越しできる体力、資金力がある人は徐々に出て行き、それがない高齢者だけが残る。

https://www.sumu-log.com/archives/13357/

三井さんも疑問を呈してます。

ってか、もし、わざわざ晴海で買うとしたら、ここだわ。ってか、ここしかないともいうが

現地にいってみたけどなんか覚めた。
すごいキツキツで作られてるし、外観が団地そのもの。
予想図と全くちがうんだねー。

だから、安いと思いますよ。

>>6000 マンション検討中さん
板橋区には駅から徒歩25分もかかる場所にはマンションは建ってませんが。

↑25分？
勝手に盛り出してますね笑笑

賃貸棟の戸数も多いのと、これは予測だが分譲棟も賃貸に出す数が多いと思うので年齢構成はバラバラになると思うよ。

そうですね。ここの年齢構成は多様化すると思います。
子育て世代だけでなく、定年前後の世代にはピッタリはまりますし、それ以外でも新橋・虎ノ門に勤務する人や通勤の自由度が高い人には受けるでしょう。新しい街に興味ある人も多いと思います。5～10年ぐらいで出ていく人も一定数いそうですが、それはそれで新陳代謝につながりますしね。

できて10数年間は団地も活性化してるのよ。問題はその後。入居時の年齢層が幅広かろうがそうでなかろうが、20年経てば子育て世代の子供が独立し、定年世代はいなくなるという変化が起きる。しかも一斉に。
空き部屋が出ても一帯として古いマンションしかないので活力のある現役世代は周辺の新築、築浅マンションを選び、ここ一帯は低所得者、高齢者の割合がどうしても多くなる。そして資金力のある住民は引っ越し、引っ越せない人だけが残る。

20年後の都心に大規模新築マンション建てる場所あるかな？古いマンションの立て直しも住民総意得るの難しいし、周辺中古との比較になるんじゃないかな。
地下鉄は望めないけど、自動運転、テレワークも一般的になってて駅遠のデメリットも多少は緩和されてるでしょう。

>>6013 匿名さん

どうでもいいんだけど、「覚めた」じゃ覚醒したことになっちゃいますよ笑

>>6019 匿名さん

辰巳団地はそうなっちゃったけど、ここはそうならないと思うな。

佃のリバーシティ派できてから20-30年経ってるけど、まだまだ元気だよね。やっぱりブランドと立地が重要ってことかね

>>6024 匿名さん
立地もそうだが、佃は数年かけて開発してきた土地だし、URの割合も多いからフラッグとは全く違うね。

>>6024 匿名さん
あそこは三井のフラッグシップだからね、
長年広告塔の役割も果たしてるし、
富裕層をターゲットにして上手くハマったし、
住民の意識や管理の質も高い。

ここは庶民向けだけどタワマン含めて三井が関わるし、
佃は大袈裟だけどそこそこ良質なコミュニティが形成されると思う。

>>6019
20年後にいっせいに変化が起きるというのは考えにくい。
新築買ってだいたい5～10年で買い替える人が一定割合いるからね。とくに湾岸はそういう人が多い。そうすると新しく子育て世代が入居してくるから世代がバラけて、ある時いっせいに子どもが居なくなるようなことにはならないよ。
昭和の団地とは違いますから。

価格が安いと富裕層や投資家が買って賃貸に出すのが多いよ。
勝どきザタワーなんか半分以上賃貸だしね。
皆さん、自分の物差しだけで評論しない方が良いですよ。

KTTほど賃貸だらけにはならんでしょ。

ファミリー層が住めるように安くしてほしいとか、投資目的の人がいるから人の入れ替わりがあるとか賃貸が増えるとか、、言ってる事がゴチャゴチャですなぁ。

>>6030 匿名さん
それだけいろんな人が注目してるってことですよ。

賃貸棟がこの中では利便性の良い場所に1000戸クラスで作られるのに、分譲で買ったのを賃貸にするやつはセンスねーなと。

あとKTTが半分賃貸はガセだよ。同じ頃のGFTや西新宿60あたりと賃貸に出ている比率は同等だったので。

KTTの賃貸比率が半分以上って、確か最近のダイヤモンドか東洋経済の特集で書いてあるよ。
選手村の特集もしてたから、見た人も多いんじゃないかな。

西新宿と同程度とか適当だよね笑笑
都合よく情報操作しようとしてる輩がいるから気をつけようね。

あの記事は算出根拠を書いてないので、あやしい。おそらく、同じ部屋が、仲介会社ごとに別で重複でサイトに出ていた場合も足してそう。

私はKTTに住んでいますが、実感として半数が賃貸なんてありえません。何を根拠で書いた記事なのか知りたいと思います。

そのへんの雑誌って、S先生とかの根城だからねぇ。。信憑性は推して知るべし。。

分譲で買って賃貸出すひとは富裕層だからセンスとか関係ないぜ

賃貸物件の重複サイトの数がKTTの半数の500部屋もあるわけないよな。

賃貸か分譲かは本人に聞かなきゃわからないからね。
半分くらいは賃貸で正しいと思うよ。

>>6038 マンション検討中さん

わからないのに正しいと言える不思議。

根拠ないが半分賃貸は正しい。信じてる。

月島駅から徒歩10分圏内のマンションに住んでいますが、うちも多分半分は賃貸のような気がします。
根拠は、20年たっても子供の数が減りません。
子供の数がなんでわかるかというと、子供用自転車駐輪場(有料)がいつまでたっても、満杯です。

ワンルームばかりの賃貸専用マンション？！

>>6033 マンション検討中さん

なんかその記事の賃貸半分ってのは、ほかのマンションに掛かっていた気がしたけど。記憶違いかな。

湾岸のタワマンはどこも半分くらいは賃貸だろ。
住んでみれば分かるよ。
だだ、板状は知らん。

>>6044 マンション検討中さん

住んでいても全くわかりません。あなたは住んでいるのですか。T.T.Tに8年、K.T.Tに2年住んでいます。

>>6013 匿名さん
私もこの週末にみてきましたが、私は全然キツキツには感じませんでした。
かなりの割合の住戸が海、運河向きなのでそっちは怖いくらいに開放的、中央の道路から観た感じもゆったり作られていると思いました。ただ賃貸棟の辺りは棟と棟の間隔は狭いですね。
客船ターミナルの上からも眺めましたが、予想図通りでしたよ。当たり前ですが・・・
外観は一棟以外はまだシートに覆われているので色合い等もよく分かりませんでした。
シートが外れた一棟も思っていたよりは、おしゃれな色合い、デザインでしたよ。

湾岸のタワマン住民は見栄っ張りが多いからな。
本当は賃貸なのに「分譲に住んでます。」とか嘘ついてるのが結構いるらしいよ。
そして、ある日突然、夜逃げみたいに引っ越してくらしいよ。
怖いね?

らしいよ
らしいよ
怖くね？

むしろ分譲よりも賃貸住んでる方が経済的に強くないか？

最近になって株価下がってヤバイヤバイと言っておきながら、中古で出て来るのはオーナーチェンジ物件より圧倒的にオーナー居住中物件が多い。賃貸が半数とかありえん。

新築から既に賃貸なんだよ。
わかってないなね。

わかっているよ。

坪いくらか、それだけ～

@270らしい

ここを買う気が無い人でも、これだけ騒がれてると念の為価格が公表されてから本命物件を検討するって人が増えそう。
そうなると春頃までは近隣の販売が停滞してしまいますね。

都心に住む人にとっては、セカンドハウスには最高だとおもいます。セカンドハウスは遠いと移動に時間と労力をつかい、つい出かけるのが億劫になります。
フラッグは、まさにアーバンリゾートです。狭くてもいいので、眺望永久保証の、そこそこの値段の部屋があることを願っています。5月が楽しみです。

>>6055 匿名さん

今がこれだけ騒がれているのだから、価格が発表されたらもっと騒がれるんでしょうね。
第1期は抽選部屋続出で、熱狂のうちに完売となることを予想します。

所沢の駅直結物件の価格みたいなことにだけはならないでほしい…w

今の市場だと坪300万以下を望むなら荒川を越えないといけないからね。もしここが坪300万なら荒川以東よりこっちを選ぶ人が大多数だろうし、そのくらいを見ておくのが妥当だろうね。

>>6059 匿名さん
選手村は平均専有面積が広いので坪単価で考えるのは、そぐわない気がします。
グロス6,500万から7,000万円の価格帯を中心にして、それとは別に海面やレインボービューの部屋は高額で出るという感じではないでしょうか。

昨年、駅遠バス便の板マンで7,000万円を超える物件はあるのかという疑問に、答えていただいた物件がありますが、残念ながら今も買い手がついておりません。
https://www.nomu.com/mansion/id/RB431425/

>>6060 匿名さん
そうですね。私もそのくらいだと思います。80平米のパンダが6000万円台前半、70平米で5000万円台後半かと。眺望のひらけた部屋は全く違う価格設定ですね。

だって71平米だし。
あといつから売り出し中かわからない。

>>6060
こことの比較ではあまりにも環境も単価も違い過ぎるけど、
駅遠って色んな意味でしんどいのは事実。
まあそれでもクロティアやPT晴海もそこそこ健闘してるし、
湾岸の過熱感は否めないけど、オンリーワン要素（永久眺望等）があれば何とかなるんじゃない？
ここは三井主導だし全体のブランディングも期待できるはず、賃貸棟もあるしね。

中心価格帯については80平米が前提なら概ね同意。
パンダで80平米5980万～（坪245）なら広告的インパクトも十分。
70平米なら5500～6000万（坪260～280）ぐらいかな？
パンダは70平米4980万～（坪235）を期待したいところだけどねｗ

5月になればどうせわかること。価格予想は不毛のこと。

>>6064 マンコミュファンさん

ま、いいじゃない。

まあまあそんな事言わないで、夢見させてくださいよ。
当選前の宝クジと同じです。

パンダ部屋があれば、実需ではなく運用目的で検討中したいです。
でも、実際70平米4980万、眺望なし部屋があったとして、儲けはでませんよね？諸費用もあるし。駅距離もあって、いくらで売れるか。
実需ならいいでしょうけど。

パンダ部屋って、何でしょうか
調べても出てこなくて。すいません。

>>6067 マンション検討中さん
フラッグは広い部屋を買って貰いたいという思いが前面に出てるし、狭めの部屋との価格差はあまり付けない気がする。（狭い部屋でいいなら既存のマンション買ってほしいというのが本音か）

>>6068 購入経験者さん
https://fudosaninfo.work/panda-heya-mansion-imi

Googleで一発目です、、、

>>6070 匿名さん

優し過ぎる！！

>>6060 です。
他にも、駅から徒歩20分以上のバス便の板状マンションでグロス7,000万円以上で販売しているお部屋がありましたら、参考にさせて下さい。
教えて頂いた下目黒のマンションは新築販売価格帯ほ、7,000万円以下のようでした。
目黒駅までバス4分は悪くないないとは思いますが、厳しいんですね。

>>6067 マンション検討中さん

そもそも、売れ残りするような価格からスタートしないですよね。
売り切れる価格からスタートしますよ。
よって坪250万円くらいのからスタートで、上は290万円くらいかも

>>6073 匿名さん
不動産は周辺相場に合わせて販売するもの。中古売った事があるならわかるだろうが、自分が早く処分したい時でも相場より明らかに安い価格では売らせてくれない。他の成約に響くからだ。新築でも同じこと。
南砂や葛西なら坪250以下も充分ありえたが、残念ながら晴海ではありえない。

売り急ぎなどのケースで、相場より明らかに安ければ、業者が現金で引き取るよ。
レインズにのらないから、相場にも響かないし。

対岸から見てます、建設具合。
あっという間に出来てきた感じがありますね。
今欲しいなぁと思っても4年待つ間に他に欲しいもの出てきそうです。

突貫も安さの理由ですかね？

>>6077 匿名さん

それは関係ないですね。特別な工法を使って大幅に工期短縮しない限りは、むしろ短納期のほうが高くなります。
しかも、安いと言ってもどの程度安くなるかはまだ分かっていませんし。

湾岸マンション双六の最後の物件ですね。
古くは豊洲の東京フロントコートが@180万、勝どきのTTTが＠200万と比べると旨味は無いけど。。。
当時は両物件とも批判されてましたよね。
それと同じです。

>>6079 マンション検討中さん
まぁ、ここは駅遠以外は絶賛する声が多いですけどね。旨味はでないでしょう。

駅遠っていうより駅無のほうが実態に近いと思う。
そういう環境を好む層もいるにはいるだろうけど万人受けはしない。
間取りはゆったりでグロスも張るから、
結局値段勝負しかないってことで皆さん色めき立ってる。
周辺既得権益者が高値を連呼しても無駄ｗ

駅無プラスで板マンは実質中古だからね。
安売りの大義名分もできるし、逆に周辺物件の営業は、
「あそこは駅ないからｗ」「中古だからｗ」ってセールストークも成立する。
瞬間蒸発させて一時的に相場を乱すより、
長期在庫で長きに渡って売り続けるほうが周辺に与えるダメージも大きい。
加えて不透明感満載の世界経済・・・安値放出の下地は十分過ぎるほど揃ってる。
リークの坪270～280なんか通過点、そこから5～10パーの調整を期待しましょう！

駅遠でも駅無でも十分魅力的な土地、プロジェクトだからね。安ければ買いたい、という方は最初は門前払いでしょう。営利企業としてはお金出してくれる人を優先して当たり前ですから。

お金出してくれる人がたくさんいるといいね。
晴海なんかもともと無人の倉庫街だから、愛着のある人なんかいない。

間取りみると、洗面とトイレはタイル貼りだよね。
仕様は低くないんじゃないかな？

>>6085
高級マンションって位置付けでもないんだからねｗ
仕様は長谷工に毛が生えたぐらいじゃないの？
手を加えられない占有空間が秀逸なんだから十分でしょ。
納得できなければリフォームするか素直にタワー買えばいいと思う。
ここは価格重視ですよ！！

板マンは、オリンピック選手宿泊施設使用後、建て替えるのでなく、そのまま使うのですか。
それとも、躯体や外壁はそのままで内装だけ新しくするのでしょうか。

駅遠でも高付加価値ならいい値段で売れる、という代表的な事例になりそうな予感。

それってどんな価値？

>>6087
後者で内装中心だろうね。
スケルトンに原状回復（都負担）して戻すんじゃないかな？
当然水回りも含めて全取っ換えだと思う。

例えば共有部分で五輪基準のEVではデカすぎてランニングコストが掛かり過ぎるから、
標準品に入れ替えるみたいな話は聞いたことがあるけど、
いずれにしても詳細は中の人に聞かないと分からない。

リバーシティの廉価版、最新版になればいいなと

入居開始して直ぐにドゥトゥール前に人道橋ができて対岸に建つタワマンの下に勝どき駅出入口ができます。よって一番近い棟で徒歩12分になり駅遠ではなくなりますので、価格は周辺相場相当になりそうですね。

>>6087 買い替え検討中さん
おそらくスーパーリフォーム案件
配管や電配なども変えるでしょう
となると外壁も変えてくる可能性も

土地を激安で仕入れて裁判になってるんだから、安く出して欲しいわ。

>>6094 マンション検討中さん
それは都とデベの間での話で、購入者には関係ない。追加請求かリフォーム代金デベ持ちくらいのペナルティになるのがオチ。都民の資産が格安でデベに渡った事が論点になっているのに、その解決法がフラッグの購入者というごく一部の人間に還元されるなんてズレた内容になるわけがない。

なるんだなぁ、コレが
坪250くらいで、買いたいなぁ
周りの変なマンション買っちゃった人 涙目価格

坪280くらいなら、飛ぶように売れる。
250なんて出た日には瞬間蒸発確実。

最果てだが都心3区の中央区。
2045年になっても人口増加が見込まれる中央区。

投資家が目をつけないわけがない。

200代になったら、欲しい人が買えない物件になっちゃうね。

将来（といっても入居後すぐ）徒歩12分になるし、土地が格安という話も購入者に関係ない。また、BRTや至近に商業施設ができるなど利点を考えれば敢えて安く売る必要などなくなったな。坪280とかの話はフラッグ発表時の興奮で勢いで出た記事だし、冷静に考えれば坪300以下になる理由がないな。

>>6099 匿名さん

徒歩12分ってなんの話してるの？

>>6100 匿名さん

少しは過去レス見なよ。

>>6099 匿名さん

6100ですが、6092の投稿ね。

>>6099 匿名さん
冷静に考えれば300越えたら手出し無用というか、
買う奴いないよw
ヒントは80平米中心の間取りな。

徒歩12分って駅入口？
電車に乗るまでの時間も短縮？

>>6103 匿名さん
駅遠のPTHでさえ平均@350万。これでも竣工前9割完売。これヒントな。

>>6101 マンション検討中さん

ドゥトゥールのところに橋ができてなんでここのマンションから勝どき駅まで近くなるの？地図読めないの？笑