HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

70m2くらいの広さの部屋って何割くらいあるのかな。
さすがに90m2とかなると坪単価280でも無理。

>>4511 匿名さん
広い部屋は単価安く、狭い部屋は単価高くで攻めてくると思われる。

近所だから興味あったけど、この記事の風洞実験の模型見たら、なんか板マンを従えてタワーがそびえ立つさまに、なんか興ざめしてしまった。
もろ団地じゃん。
http://tokyo-wangan.com/?p=13116

>>4513 ご近所さん
勝どき東ですね。2025年引き渡し。

コスパを考えて建てたと言って下さい。

湾岸にお住いの方は、ここをネガするしかないですからね、、、
褒めても何も得しませんし

>>4514 匿名さん
豊海では？勝どき東は2024年で総戸数3200。
合わせると2024年、2025年の同時期に、

フラッグ4200戸
勝どき東3200戸
豊海2200戸

の合計9600戸。。
月島入れると12000戸。

そりゃデベも急ぐし焦るわな。何としても売り急ぎたいでしょう。

同時期に10000戸規模か。。。

>>4518 匿名さん
まぁ数は膨大だから、今後の景気動向などを見極めて様子見した上で、引き渡し間際に本格検討するのがリスク最小よ。どーせその頃でも残ってるし、残ってなくても周辺に続々と新規供給が控えてる。どっちみち焦って飛びついても引き渡しに4年5年は待つし、そんな半端な戸数じゃない。

むしろ湾岸住民や転売屋は保有物件の価値減価を恐れて、含み益あるいは損切りしたくないからここをポジって高値に向かわせたいはず。
ここネガっても検討者は他物件に目がいくどころかここへの安値圧力がかかることで市場価値が押し下げられる可能性があるから、結局自分達の首を締めることにならないか？

>>4517 匿名さん
ここ含めて2024年前後に10000戸の大量供給。
パークタワー晴海の10棟分。メチャメチャだなぁ。

>>4517 匿名さん
その中でもリスクを避けつつ検討するなら、なるべく駅近の物件にしておいた方が良いよ。

これだけの駅遠は、さすがに悲惨になるから。

ここは、バブルの高値掴みは回避できそうですね

>>4505 匿名さん

8分ちがうなら50引きだよ。同程度なら300-310なんじゃない。

>>4512 匿名さん

そうなるだろうね。狭い部屋は少ないようだし単価高くても売れるよ。

え、私湾岸住んでてここ買う予定なんですが。なんで？すごく買いたいですよ。湾岸住みでここ狙ってる人いっぱいいるでしょう。

>>4517 匿名さん
〉豊海では？勝どき東は2024年で総戸数3200。 合わせると2024年、2025年の同時期に、

フラッグ4200戸
勝どき東3200戸
豊海2200戸


フラッグ除いた2棟の計画は確定？中止もあり得る？

まぁ先の事を考え過ぎても、この手の物件はダメよ。覚悟と勢いが大事。どうせ契約始まってまもなくしたら周辺の新規物件の売り出しが始まる訳だし。

アレコレ考え過ぎちゃう心配屋さんは、ここは絶対向かない。

>>4528 匿名さん
その覚悟も勢いも価格次第

>>4505 匿名さん
PT晴海は最も眺望良い南東角でも
リビング内から虹橋見なかったかと。
とにかく真正面ではなかったし
富士山や東京タワーもその向きからは
見えず眺望はイマイチだったよ

大量供給って、晴海や勝どきにいっぱい人が増えてにぎやかになるだけじゃん。

勝どき東はまずは二棟の2600戸で、豊海は地権者除いて1700戸かな。

>>4521 匿名さん
中央区の分譲はもり沢山ですし、今でさえ売れ残ってる物件が、もっと激しく売れ残りになりますよ。

ただし坪250万円くらいなら、逆に売れますよね。

どちらにせよ、中央区は激戦、競合、値引き合戦しないと勝てませんね。10000戸もの分譲ですから。

>>4519 匿名さん
■■■最善策■■■

2019年5月のハルミフラッグの販売スタートは、初期価格は見送り。
2019年消費税アップで、見送り。
2020年オリンピック後の竣工ラッシュで中古が沢山出て、様子見。

その後に周辺マンションの総崩れが始まったら、検討すればいい。

皆さんそれで充分、購入は間に合いますよ。
だって分譲約5年後ですからね。

>>4534 匿名さん
そんな悠長な事やってると売り切れちゃうよ。

まぁ本気で検討してる人は1期1次で申し込み入れた方が良い。多分1年程で即完だと思う。

>>4534 匿名さん
いざ買おうとしたら、お見合い部屋しか残ってないってオチかな。

>>4517 匿名さん
さすがに半端じゃない数だね。
その中でも駅無しのここが一番不利？豊海とどっちが駅距離あるんだろ？

良い部屋欲しいので、みんなに様子見して欲しい。
っても凄い人数だろうなー。

>>4538 マンション掲示板さん
その分安いので、単純に有利不利は判断できないでしよ。

>>4539 マンション掲示板さん
たぶん、いい部屋は記録的な抽選倍率になると思う。

>>4538
豊海は、清澄通り一本で徒歩9分ってとこか。

>>4513 ご近所さん
確かに。
冷静になってその他の色々な懸念点を考えると、、

うちは最初は様子見して流れを見るつもりです。その途中で周辺新築も始まると思うから、比較して検討しようと思ってます。

>>4543 匿名さん
同時期に供給始まるのを含めると、焦って青田買いするレベルの数じゃないからね。中古も含めてゆっくり比較しながら検討しても、決して遅過ぎという事はないと思うよ。ここで無くなっちゃうとか、倍率凄いとか言ってるのは多分営業か工作員だから、スルーで良いと思う。

既出なんだが・・ゴミ焼却場となりの長谷工2物件、売り出し時も人気だったが、現在でも
売り出し即成約が続いているぐらいだから、そこより条件の良いHARUMI FLAGにとって
焼却場のデメリットはないでしょう。ジムにプールまであるし。
http://www.chuo-hot.com/

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焼却場目の前に建つ「ザ・晴海レジデンス」・「晴海テラス」、この立地で仕様普通で、438戸＋
378戸、あっという間に売り切った。坪単価217万円、211万という安さが人気を呼んだ。
そして、ザ・晴海レジデンスの現在の取引価格が、騰落率＋26%ぐらいで、ちょうど坪270万ぐらい
だ。良い前例があるから、ここは新築プレミアムいれて2７0万−300万ぐらいが妥当な線。安ければ
売れる。

https://www.dai3.co.jp/_old_hp/rbayakyu/21th/times/news119.htm
https://www.dai3.co.jp/_old_hp/rbayakyu/21th/times/news249.htm
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>>4536 匿名さん
あのねー。
分割して数戸ずつとかで、販売するから、即完売はあり得ないよ。

有明の東京ベイですら、まだ販売やってるじゃん！数年は掛かるよ。

そんなさぁ１日来客のお客様を案内して説明するのにも営業マンは限られる訳であり、狭いショールームでは処理しきれないでしょ。

>>4546 匿名さん
売り煽りだと思いますよ
急がないと無くなっちゃう的な

多分一部の売り煽りや、買います宣言してるのは営業。一般消費者は結構冷静に考えてるんじゃないかなぁ？

>>4546 匿名さん
有明スミフは割高だから残ってるんだよ

>>4546 匿名さん
一組のお客様に1人の営業で案内する。
つまり土日でも１日4回くらいしか案内できないから営業マン8人くらいのショールームだと、32組くらいが案内できる限界。

有明スミフとフラッグだったら、皆さんどちら選びますか？？

我が家はとりあえず1期は様子見て、2期以降にどうするか検討しようと思います。

>>4551 匿名さん
スミフ？同じパークタワー晴海じゃなくて？

>>4552 検討板ユーザーさん
無くなっても知りませんよ

>>4551 匿名さん
価格が予定通りならフラッグだね。都心に近くて安いから。

>>4554 匿名さん
無くなる？？

>>4553 匿名さん
営業さんの対抗心でしょ。
ここ張り付いてるみたいだし。

1期見送る人はそれだけチャンスを逃すという事

横浜北仲行きましたか?無理やり二期に分けたけど、実質半年で1200戸完売、担当の人確かに無茶苦茶忙しそうでしたけど、買いたい人多い物件はかえって楽なんだよ。つまり、三井と丸紅だけでも1年で2400ぐらいは対応できるわけ。ここのデベ全社連合が1年で4000戸に対応できない訳がない。

>>4544 匿名さん
確かに。

うちはもちろん1期から申し込みますが、希望の住戸が2期以降の場合が困るな。できればいっぺんに出してほしいよ。

>>4552 検討板ユーザーさん
貴方の様な人はいつまで経っても購入出来ないタイプですね。

人気物件はわざわざ無理ポジしたり売り煽る様な真似しなくても普通に売れるよ。

>>4554 匿名さん
無くなるって数じゃないでしょw
それにデベ自身が数年掛けて売ってくって公言してるんだし。

なんかポジを営業と決めつけたい人が居るのはこの掲示板の特徴なのかな!?個人的には大人気でここはあっという間に売れると思うけど。各社の営業って言われるのやだから、有明大和三井や東雲野村、スミフ晴海ベイ、三菱って最近ないけど、豊洲東急含めて全然いいと思わないけど、ここはすごく買いたいとか言っとくわ。書いてない会社の営業でしょとかつまらないこと言うのやめてね。

>4559: 匿名さん
確かに。

発表当初は浮足立ちザワザワしましたが、時間が経つにつれてみな冷静に考える様になってきましたね。我が家は1期はとりあえず見送って、竣工1年前ぐらいの状況で本格検討しようと思ってます。どっちみち引き渡しは5年後とかですし。

>>4567 検討板ユーザーさん
その時に希望する部屋が残ってると良いですね。

私も此処住みたい。マンマニさん言うところの「テンションマーックス」。眺望あり350以下を祈ってます!営業ではなく素直な気持ち。マンション好き人間は皆ここ狙うと思うけどね。興味ないならやめとけばいい。

こんな記事ありました。
https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20181119-00104104/

>>4569 匿名さん
本当に狙っていれば、あえてここで言わないでしょう。バレバレですね〜

万人受けする物件ではないし、買いたい人・様子を見る人・検討から外す人、とそれぞれでしょうね。個人的には周辺新築の発表を待ちつつ、金利や市況の動向を見ながら暫く様子見しようと思ってます。手付け寝かせる期間もあるし、竣工1年前〜引き渡しが始まる間近でも良いかな。

>>4563 匿名さん
本当に人気物件ならね。

北仲いらいの大人気物件だね。

ダイワ有明は
手付金20%みたい
ここは？

>>4551 匿名さん
有明スミフ！

>>4575 匿名さん
まだ販売始まってないから不明だけど大体1割じゃない？

>>4575 匿名さん
手付け20%は凄いね。額考えると5%でお願いしたいぐらいなのに。

>>4577 匿名さん
了解！
うちは2割なら撤退です。。

有明スミフももう少し安かったら良かったんだけどね。ちょうど販売タイミングが、マンション相場が一番高い時期に当たっちゃったから割高でも仕方ないね。

私は絶対ここの1期狙いますよ！

>>4581 匿名さん
凄い意気込みですね。我が家は最初静観します。

私も絶対ここの1期狙いますよ！

>>4582 匿名さん
結局、笑うのは
一期購入者

本当に抽選避けて且つなるべく安値で買いたいと願う人は、ひたすら祈るかネガをする。



これが価格発表前に出来る唯一の行為。実現するか否かは分からんが。それと逆行為をする人は、、、。

一見盛り上がってる様に見えても書き込んでるのは一部だろうし、一般消費者は正直様子見でしょうね。

冷静にしたい人が多いみたいだけど、それなら書き込まなきゃいいのに。今4.9でもうすぐ最人気スレになって、嫌でも一段の話題化する。

>>4585 検討板ユーザーさん
ここでいくらネガっても、安くなるわけないでしょ。。

色々と挙げるとキリがないですが、大きな点としては、引き渡しまでの期間と、駅までの距離がやはり引っかかります。 さすがに4年〜の期間1割の手付けを寝かせるのが、少し気がかりですね。

>>4587 匿名さん
4.9？？

逆の行為する人がここにはいますが、つまり280でも350でも大差なくほしいと思っている人が多いってことだと思うよ。東京西側から虎ノ門～丸の内通勤40min/新築@400upなんだから、バス便30min/@350でもこっち選ぶ人なんて腐るほどいる。これまでの湾岸常識で考えてる事自体間違い。

4年寝かせるのが気がかりな人が多いから、狙うなら第一期とかだよね。お金あったり、ここの街の衰退にベットするなら別だけど、直近で不確実性減っていけばなおさらデベは強気に出るだろうし、そもそもこの街が失敗すると思ってるなら検討する必要もないのでは?

スミフ有明も3年でしたよ。大規模は時間かかっても仕方ないよ。

4.9はスレの人気度ですよ。件名の下にある数字です。

ポジが営業だと思ってる人って、ネガ書けば値段下がると思ってる人と同じ思考だよね。

掲示板にネガティブな書き込みが多いので値段下げていきましょう！とかデベが会議してると思ってんのかな？
ありえないし、そういうの無駄だからやめようよ。

パークタワー晴海とこっちならどっちが良い？

引き渡しまで長いのはデベもリスキーだからね。
手付金20%はありえるかも。デベとすれば、優良客の選別できるし、竣工前1年くらいに10%に下げれば、待たせておいた貧乏人にも案内できる。

俺ならそうするね。

>>4560 匿名さん
4000戸は恐らく4年～7年掛けて、がんばらないとさばけない。

周辺ほマンション住んでて、2020年ごろに売ろうと考えてる人は、戦々恐々でしょうね。
新築か溢れるから、新築が安ければ、周辺中古はどんどん値崩れしますよ。
また、新築に引っ越す人達の売却ラッシュで、中古も溢れますからね。
早めに中古は売り払っておいた方が吉ですよ。
2019年は消費税も上がり消費が落ち込みますし。

戸数で捌けないとか言っている人は、多分ここは買えない。ここは他物件とは圧倒的に異なる知名度と唯一感があり、単なる不動産の域を超えたプレミア感を感じている人が大勢いる。それを馬鹿にするのであればしていればいい。後で泣くことになっても後の祭りだ。あなたには後生、都心3区に住む機会は訪れないだろう。

>>4596 検討板ユーザーさん
ここの板マンとの比較なら2丁目かな！

>>4597 口コミ知りたいさん
2割な訳ないでしょ。
手付けは大体1割が相場。ただでさえ1割でも4年5年寝かせるのはリスクあるのに。

>>4598 匿名さん
価格と市況と金利次第。
同時期に供給される新築物件の内容もあるかな。

>>4599 匿名さん
ま、そうでしょうね。なにも持っていない人には関係のない話ですけどね、笑

一番笑えるのは一期に人気どころだけ超高倍率ですげえ集中してフラッグすげえてなるんだけどもパンダなりお見合いが全く振るわず、結局最終全戸売り出しになるまで小出しせざるを得ずアホみたいに時間かかってただ築年数が嵩むのと同時に減価償却分で安くせざるを得ず、その頃には周辺含め10000戸以上の供給過多になって、結局売れ残ってるなんてシナリオ。んでもって一期で優良な部屋抑えて住んでたは良いけれど、他の部屋の売れ残りが酷く修繕費や管理費が集まらない、マンション自前の管理機能が十分に働かず、マンションの価値が内部的にも減価していく。
最初は抽選も良いが自分さえ良ければそれで良くないというのがこの大量供給型マンションの注意すべき点ですかね。

>4595: マンション掲示板さん
ホントそれな。被害妄想もいいとこですよね。

>他の部屋の売れ残りが酷く修繕費や管理費が集まらない
重要事項説明会で、完売まではデベ負担と明記してあるのがふつうですよ・・・

デベ負担です。逆に滞納がない。

ここはキャッシュの人も多いだろうから、あまり金利関係ないと思う。富裕層のセカンド、親からの援助豊富な二馬力、ローンは2000万だけとか、地方のお金持ちが一つ買っておくか、なんてのも相当あると予想。4600さんの意見に一票。圧倒的な知名度に特別感。それに尽きる。

しかし大量に売れ残るってなると
デベ的にも相当な負担になりますよね。
数件売れ残れば十数件分の利益を相殺してしまう上に、維持費まで持たないといけない。
そうならないためにも値付けはデベにとって最重要課題なのかもしれない。