HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

10分までは価値下がり幅が大きいけど、それ以上遠くなると駅距離による価値の下げ幅はすくなくなるだろ。

駅遠・板マンなどの内容や、今後考えられる様々なリスクを差し引いて200-250万辺りで買えたら良いね。280万じゃ相応か、ちと高い。300以上なら見向きもされず売れ残り確実。

>>4428 検討板ユーザーさん
記事内の売主が東京都ってまじ？シティタワー品川は東京都の土地の定期借地だけど、ここもそうなん？

>>4411
サイレンはほとんど聞いたこと無いけどエンジン音圧がすごいです
現在の仮設の船着場に面した部屋に居住中ですが
夜中でも結構な重低音が響き渡ってますよ
もちろん重要な任務に就いての事だし
後から住み着いたのはこちらなので文句を言う気はありませんが..

運河沿いのタワーの場合、いちばんの騒音は船だったりしますね。住んでないと分からないと思うけど、モーターボートとか屋形船とか意外とうるさい。まぁ車や線路と違って四六時中じゃないから良いですけど。

２８０位で買えたらラッキーと思ってます。３００でも抽選、ややペース落ちるのは３３０超えてからでしょう。

>>4424 匿名さん
その辺は大丈夫かな。
価格次第だけどリークされてる金額じゃ飛びつく程の内容でもないし、数が数ですからね。

同じ時期に勝どき東も始まるし、そっちを検討して途中流れる人も居たりで、その頃（引き渡し1年前とか半年前頃）に検討してもまだまだ選べる部屋が残ってるかと。例え残ってなかったとしても、個人的にはそれ程魅力的（駅直や希少性など）な物件って事でもないから、それこそ勝どき東を検討しても良いかなぁ。まぁ引き渡し済んでたら、これだけの数なら新築の他に中古もゾロゾロ出てくるでしょう。

まぁ、いずれにしても焦って1期1次で決めるなど、飛びつく程のポテンシャルを持った物件ではないなぁ。多分そう考えてる人多いと思う。

>4414: eマンションさん
>4412: 匿名さん

確かにすごいエントリー数なんでしょうね。これで坪３３０とかで出てきたら、この掲示板での阿鼻叫喚が凄いことになりそう。

>>4433
そうなんですよね
こればっかりは住んでみないとわからない
車はマニ割りしたデコトラが豊海方向に爆走するくらいしかうるさく感じませんが
（流石にそれはここまで響かないと思いますが）
船はノーマークだったから結構こたえました
ここ検討してますがそれを考えると5街区外向きはちょっと厳しいかなと..

>>4426 口コミ知りたいさん
たしかに。ただ敷地内にゴミ処理場が有るか無いかなら、無い方が良い。実際収集車の出入りも多いしね。

>>4431
事実関係がメチャクチャだよ・・・
東京都が払い下げて民間開発が正解。
但し選手村利用という特殊案件の為、様々な付帯条件はあったけども既に都は関係がない。
住不品川のケースは定借で且つ幾らぐらいで売りなさいってのがあって、
数年後に事業化した時には相場の急騰でその価格ギャップが凄まじかった。
簡単にいうと晴海タワーズやワンダフルを当時の価格で今から買えるイメージ。
ベイサンドタワーについての記述は住不から広告費が出てると思うｗ

>4416: 匿名さん
うちは来ましたよ。厚い大きめの紙一枚もので、特に新しい情報はなかったですが。よく、アンケートの希望価格で選別しているとかも言われますが、個人的には今まで届かなかったことはないので、再登録とかしてみるといいのではと思います。

>>4439 匿名さん
そうだよね？この記事大丈夫なのか？信じてしまった人がいたら問題だよ。

結局の所多くの人の気がかりは、引き渡し迄の長さと、それに伴う間の市況変化や景気不透明感。で、極めつけは駅までの距離かな。

それらに比べると、ゴミ焼却場や収集車の出入りなどを気にしてる人はごく僅かかと。

>>4441
マスコミなんかそんなもんだし憤っても仕方ないｗ
特にネット記事なんか真実＜ＰＶだからね・・・

記事を書いた人間（桜井某）をしっかりチェックして、
業界側の太鼓持ちで信頼に値しないってのを一人でも多くの人が理解してくれるといいけどね。

湾岸タワマンの高級感とか優越感とかいらないから
その分安くて実用性の高い板マン需要が相当なボリュームなんでしょうね
駅遠でも立地は抜群ですよ

価格だけの問題でここの板マンを実需で狙ってるなら、正直同じ板マンの有明大和や野村東雲を買った方が賢いと思う。今東京で賃貸なら15万くらいは払ってるだろうから3年で540万。例え坪30万違ったとしても70平米くらいなら差額は630万。大した差ではないし、3年間広い部屋に住めて交通利便もフラッグよりは良い。

>>4445 匿名さん
差額は90万、ですね。

>>4445
東雲プラウドはともかく、有明ダイワはないなぁ。ゆりかもめとりんかい線じゃあ交通利便性がいいとは言えないでしょ。

東雲に300とかないわ。ここ欲しい人は、オリンピックレガシーや新しい街に住みたいって人が多いと思うよ。で、中央区ブランド。

>>4445
仰る通りで、そういったセールストークも成立するから、
実はそんなに周辺業者も焦ってはいないと思う。

逆説的に・・・
そうなるとここのリークの坪270、80ってのは全く安くないどころか寧ろ相場ともいえる。
ダイワは延期に次ぐ延期で満を持してのはずが既に一期でお通夜状態だし、
野村も既に延期で後を追っかけ中・・・今の価格帯では売れないってこと。

結論としては順調に売りたいならもう一段安くする必要があるし、
今のままならかなり悲惨な状況になる可能性も高い・・・

>>4435 検討板ユーザーさん
同意。
加えて価格も出てないのに「絶対買います！」宣言してる人なんかは、なんだろ？って思うし、例え買いたい人が多ければ抽選になる部屋も出る訳で、「人気確実、絶対買います」ってわざわざ抽選の可能性を自ら上げたい人って、なんだろね？

本当に欲しければ、こんな所で買います宣言はせず、なるべく抽選を回避出来る様にひたすら祈るorネガするのが普通の行動かと思うけど。

>>4447 匿名さん
実はその2路線で新橋、渋谷、恵比寿、新宿、池袋が一本で行けてしまうんですよ。新木場まで出れば有楽町線が始発で座れるし、マイナー路線ですが意外と侮れませんよ。

>>4450
あなたもネガってるってことは、ここが本当に欲しいってことですか？

>>4448 匿名さん
そんなのは貴方の様なごく一部の見栄張りや、成金さんよ。多くの実需や一般消費者は利便性や今後の金利状況、経済情勢など様々考えて検討してるよ。まぁ中にはゴミ施設や、住んだ後の気苦労など考えてる人も居ると思うけど。

>>4451
新宿・渋谷方面に出たい人にはいいんじゃないですか。ここの検討者は都心方面に用がある人たちなので、あんまり響かないかと。

>>4451
その、実はってのが現状を端的に表してて、かもめもりんかいも利便性や知名度が低すぎるし、
しかも乗り換えの運賃が高過ぎてどうしようもない。
マイナーにはマイナー故の理由があるってことだね。

話変わるけど、江東区は三住線に拘るよりりんかい線のJR化を強く働きかけたほうが、
コストも少なくて済むしメリットも大きいと思う。

>>4453
今後の金利状況、経済情勢が影響するのはこのマンションだけではないでしょう。ここは引き渡しまで長いと言いたいんだろうけど、他のマンションを待ったり買ったりしても、それらの影響はやはり受けますね。
むしろ昨年や今割高のマンションを買って、その後相場が下がるのが一番キツイと思います。

>>4454 匿名さん
東京駅方面に出るならそれこそBRTですね。選択肢が複数あることはメリットだと思いますよ。

>>4450 匿名さん
まぁそれは多くの人が感じてる事ですね。エントリーそんなに集まってないのかな？

リークされた価格だと懸念点挙げてくと、さして安いって程でもないし、もう一段安くしてこないと結構苦戦しそう。何か経済的なカンフル剤が有れば別だろうけど、寧ろこれからは出口戦略だろうし。危険危険。

>>4457
ここはBRTに加えてバス、車も短時間＆安価で使えますし、自転車も十分利用可能です。たしかに選択肢が複数あるのはメリットですね。

東雲や有明は売れなくなるだろうね。ただし、ここは、東雲や有明の需要はもとより、全域から話題集めてすぐ売れると思う。スレ見てても、資産価値気にするこれまでの湾岸層とは違うタイプの人多いし、スレの伸び方半端ないしね。

>>4458 eマンションさん
エントリー集まってないと思う理由は？
集まってますけどね。

70m6500以下希望～。無理かなー。

たぶんここの資料請求数は、記録的な数にのぼってると思う。

>>4450 匿名さん
抽選の割合を上げたい人

10万とか行ったりしてな。

俺なんか3回エントリーしちゃった！！

本当ここは営業さんの話題になるとレスが急伸しますなぁ。笑

集客苦戦してるのは図星？？

>>4450
そんな真剣にならなくても、一大イベントと割り切って楽しめばいいじゃん。ちなみに、そりゃ270とかだと嬉しいけど、眺望ありで340とかなら悩むけど買っちゃうと思う。できれば50m2台も作ってほしかったけどね。

>>4462 匿名さん
バス便で清掃工場がある板状マンションなので、85㎡6,500万円の部屋もあると思いますが。

>>4466
いいなぁ！
私もそうしよう！

>>4463
それは間違いない。

んで資料請求数日本一！世界一！今買え早く買え！
って広告まで見える。

東雲とか有明はダメだけどここ買うとか、営業じゃ言えないよ。

>>4467 検討板ユーザーさん
まぁこれからの売り出しというのと、数が数ですからね。容易ではないかな。
数字にも出て来てるし。

参加することに意義がある。こうなったらパンダ部屋倍率記録会とかあると面白いですよね。有名ブロガーはローン通して参加必須とかにして。

>>4469 の続き

リノベーションは入居時期に合わせて、完成させていくので中は新築ですが、建物自体は築4年経過していますし。

本当に抽選避けて且つなるべく安値で買いたいと願う人は、ひたすら祈るかネガをする。

これが価格発表前に出来る唯一の行為。実現するか否かは分からんが。それと逆行為をする人は、、、。

>>4474
最初の抽選会はまさに祭ですね。当選者にはチェッカーフラッグを振ったりして。ハルミフラッグだけに。

>>4462
余裕だよ、余裕。
永久眺望の角は無理でも中住戸ぐらいはいける（タワー除く）。
6000万80平米＠250ぐらいが中心になるんじゃない？
リークは6500～7000万80平米＠270～290だけど、そんなんじゃどうせ売れないから・・・

なるべく高く売りたい人VSなるべく安く買いたい人

の構図かな？

まーゆっくり売ってくと言ってるんだから狙ってる人はゆっくり考えればいいんじゃないの。景気変動だってオリンピック直後は少し下がる予想だし、待てる人は待って機会を伺っておけばいいよ。
ただ、1、2年でまた景気持ち直すかもしれないし、待った結果がどうなろうと自己責任だけどね。湾岸エリアは待ちまくった人は結果損することになった実績はあるが、まだこれも途中経過だから。
結局、買うべき時に一歩踏み出せない奴は一生マンションなんて買えないってことだ。四年後の物件のことで論争してる奴なんて特にそうだろうな。そういう人はきっとマンションなんて必要ないんだと思う。

>>4480
ゆっくりっていうのは4000戸規模を5年ほどで売っていく、ってことであって、
年800戸っていうのは相当な数字だよ・・・
それなりのスピード感（一期で半分以上）で売らないと到底追いつかない。
現状の一期で3～4割売って竣工販売も辞さずってやり方だと簡単に詰まっちゃう。

もちろん最後の街区を住不主導で10年売り続ける可能性は否定しないけどさｗ

1年目800
2年目500
3年目500
4年目500
5年目400
6年目400
7年目400
8年目400
9年目300

とかじゃない？途中、金利変動や経済情勢などの悪化で鈍化しない前提だけど。

1年1000戸で4年で終わり。
年間1000戸を4年維持出来ればだけど。

途中、中古の売り物が増えたり、周辺に新規供給が8000戸超出てくるからさすがに難しいかな。7年8年が目安かと。

ここが出てきたらタワマンはともかく東雲や有明の板マンはほぼ売れなくなるだろうね。
特に交通利便性に乏しいダイワ有明は一期43/100しか売れておらず、57戸が抽選に回ったらしい

>>4482

概要の限りだと、4街区700戸管理会社野村（野村主導？）、
5街区1100戸規模管理会社三菱、6街区900戸規模管理会社三井を同時にやるっぽいからね・・・

規模も然ることながら、メンツの限りだとチンタラ売ることを良しとしない会社だし、
一気にいこうと思ったら結構大変というかお祭り騒ぎになりそうｗ

逆に住不の名前がないけど、後半戦に住不らしくのんびり売ってくのかもね。
一角だけゴーストタウンじゃ見栄えが悪すぎるから、
できれば主幹事三井が睨みを利かせて常識の範囲で売り終えて欲しいけどね・・・
ドトール、ベイサイド、有明、晴海と並行販売してたりしてｗ

>>4480 匿名さん
確かに。
今後の景気動向などを見極めて様子見した上で、引き渡し間際に本格検討するのがリスク最小かな。どーせその頃でも残ってるし、残ってなくても周辺に続々と新規供給が控えてる。どっちみちここでも引き渡しに4年5年は待つ訳だから。

>>4485 匿名さん
今はメジャーセブンはスミフのやり方に寄せてきてるけどね。結果出しちゃったから。
BRTや商業施設は人が少ない方が快適だし、色々と先に住むことのメリットが大きい所だから、ここは売れてないから売れないというスパイラルに陥る可能性は低い。ゆっくり売ることのできる物件ではあると思う。

>>4484 マンション検討中さん
ここも同じ状況になる可能性は充分考えられるのでは？周辺中古のタワマンや、新規供給もいくつもある訳だし。

>>4486 匿名さん
ま、冷静に見てる人はそう考えてるでしょうね。買いまーすと騒いでるのは…

環２虎ノ門～晴海は超便利だよ
トンネル開通したらびびるレベル

初動でどれぐらい出せるか？仮に半分届かず2割、3割程しか出ないなら、数や今後の新築供給を考えると非常に厳しいよね。
もしそうなったらゆくゆく駅25分は相当なリスクだし、周辺物件に対して大きなハンデ背負っちゃう。

>>4491
この立地だと駅遠を考慮しない層も大量にいると思う

結局ここのメリットって何ですか？
デメリットは幾つも上がってましたが、それを上回る程のメリットって何でしょう？
開放感？選手村跡地？都心近接？価格？

>>4492 匿名さん
駅遠を考慮しない層が大量に居るってどこで分かります？統計などで出てますか？

>>4493
メリットが分からないのに検討してるんですか？
他の物件に行った方が、前向きな検討ができると思いますよ。

とにかく目立つ、これ大切ね

>>4494
山手線の外側の板マン層のボリュームはハンパないよ
新橋霞ヶ関虎ノ門エリアの通勤層も大量にいる
タワマンに全く無関心の層がたくさん控えてる価格帯だよ

メリットはホームページで25も出てるよ?

公式には、勝どき駅A3bより22分と表示されていますが、人が通る道は、清掃工場後ろの橋を渡りますとT,T,T,の後ろの公開空き地に出ますので、それより階段を降りて(エレベーターもあります)進むと清澄通りに出ます。だいぶ近くなると思います。

ここでデメリットだらけと叫んでも、駅が遠いなんて明らかだし、清掃工場あるのも明らかだし、それでも買いたい人がいっぱいいると思う。こんな記念碑的物件なら。

＞結局ここのメリットって何ですか？

コンセプトや駅遠は同じにもかかわらず、パークタワー晴海より、激安なところ

>>4500
記念碑的というのもあるけど
都心に物理的に近くて安いってのが最大のメリット
結局価格なんだよ
内陸の需要を食いそうだから盛り上がってる

>>4501 匿名さん
っていっても価格はまだ出てないですよね？

ホームページの25のメリット、五輪レガシー、品川ナンバー、中央区、全デベ総責任体制、間取り自体がいい。これで30メリット。これらが刺さらない人は買わなきゃいいだけ。刺さる人は340でもすごくいると思う。無理ならここにいないで東雲有明新築や晴海の中古に行けばいい。あ、勝どき東はここのネガが買える価格ではないでしょう。

PTHの海眺望あり低層は３５０だったから、あそこより8分徒歩分20-30引いたよりも安い310-20位ならかなり大メリット。

>>4500 匿名さん

本当そう思う。転売屋さんが手持ちの物件をここの価格が出る前になんとか売り抜けようとネガしたり、引き渡し１年前頃に検討した方がいいとか必死だけど、
ここは湾岸物件だけど都内埼玉千葉からも集客すると思う。同じ坪単価なら駅遠でも中央区がいいから。
今ネガしてるのは、転売屋さん。一般の検討者は価格の発表をじっと待っています。資料請求は凄い事になってるだろうし、(知り合いは全員エントリーしてる)
ネガしたって価格が下がるわけない。

>>4493 口コミ知りたいさん
現時点でデメリットを払拭する程のメリットを見出せないなら、焦って検討購入する必要はないのでは？

今後の景気動向などを見極めて様子見した上で、完成間際に本格検討するのがリスク最小かな。その頃でも十分残ってるし、残ってなくても周辺に続々と新規供給が控えてる。どっちみち、ここでも引き渡しに4年5年は待つ訳だから。

>>4506 匿名さん
今ポジしてるのは営業さん？

>>4508 匿名さん
抽選になる可能性を上げたい人

>>4506 匿名さん
そんなに人気になるなら、此処でどんなネガが出てもスルーで気にする必要もないよ。大体売れる物件はネガが有ろうが無かろうが人気出て売れますし。

今の時点で必死になると、あらぬ疑いをかけられる可能性もあるかと。

70m2くらいの広さの部屋って何割くらいあるのかな。
さすがに90m2とかなると坪単価280でも無理。

>>4511 匿名さん
広い部屋は単価安く、狭い部屋は単価高くで攻めてくると思われる。

近所だから興味あったけど、この記事の風洞実験の模型見たら、なんか板マンを従えてタワーがそびえ立つさまに、なんか興ざめしてしまった。
もろ団地じゃん。
http://tokyo-wangan.com/?p=13116

>>4513 ご近所さん
勝どき東ですね。2025年引き渡し。

コスパを考えて建てたと言って下さい。

湾岸にお住いの方は、ここをネガするしかないですからね、、、
褒めても何も得しませんし

>>4514 匿名さん
豊海では？勝どき東は2024年で総戸数3200。
合わせると2024年、2025年の同時期に、

フラッグ4200戸
勝どき東3200戸
豊海2200戸

の合計9600戸。。
月島入れると12000戸。

そりゃデベも急ぐし焦るわな。何としても売り急ぎたいでしょう。

同時期に10000戸規模か。。。

>>4518 匿名さん
まぁ数は膨大だから、今後の景気動向などを見極めて様子見した上で、引き渡し間際に本格検討するのがリスク最小よ。どーせその頃でも残ってるし、残ってなくても周辺に続々と新規供給が控えてる。どっちみち焦って飛びついても引き渡しに4年5年は待つし、そんな半端な戸数じゃない。

むしろ湾岸住民や転売屋は保有物件の価値減価を恐れて、含み益あるいは損切りしたくないからここをポジって高値に向かわせたいはず。
ここネガっても検討者は他物件に目がいくどころかここへの安値圧力がかかることで市場価値が押し下げられる可能性があるから、結局自分達の首を締めることにならないか？

>>4517 匿名さん
ここ含めて2024年前後に10000戸の大量供給。
パークタワー晴海の10棟分。メチャメチャだなぁ。

>>4517 匿名さん
その中でもリスクを避けつつ検討するなら、なるべく駅近の物件にしておいた方が良いよ。

これだけの駅遠は、さすがに悲惨になるから。

ここは、バブルの高値掴みは回避できそうですね

>>4505 匿名さん

8分ちがうなら50引きだよ。同程度なら300-310なんじゃない。

>>4512 匿名さん

そうなるだろうね。狭い部屋は少ないようだし単価高くても売れるよ。

え、私湾岸住んでてここ買う予定なんですが。なんで？すごく買いたいですよ。湾岸住みでここ狙ってる人いっぱいいるでしょう。

>>4517 匿名さん
〉豊海では？勝どき東は2024年で総戸数3200。 合わせると2024年、2025年の同時期に、

フラッグ4200戸
勝どき東3200戸
豊海2200戸


フラッグ除いた2棟の計画は確定？中止もあり得る？

まぁ先の事を考え過ぎても、この手の物件はダメよ。覚悟と勢いが大事。どうせ契約始まってまもなくしたら周辺の新規物件の売り出しが始まる訳だし。

アレコレ考え過ぎちゃう心配屋さんは、ここは絶対向かない。