HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

>>35432 匿名さん
一部の神眺望部屋は評価しても良いかな。
私は買えないけど。

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なんかみんなリセール必死だな、、情けないな。。
駅近が爆騰している中、その相場のまま維持できると思っているのが滑稽。妥当な価格ならどこでも売れるし高い価格なら売れないだけだろ。

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>>35426 マンション検討中さん
その考えに達したらマンションを買うのは諦めましょう。時間の無駄だと思いますよ。

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どうしても避けたいのは前回のリーマンショックの際に海外の投資家のバルク買いたたきをデベが許してフロアごと中華系住民賃貸住宅になることです
もちろん賃料からある程度は民度が高い外国人が多く住むとは思いますがそのお部屋をキャピタルゲイン目的で10年後に売り飛ばすようなことはして欲しくないです。
もう一点すでにお気づきかと思いますが管理費修繕費駐車場代固定資産税で毎月割ると10万円程度の維持費がかかることは正直老後も含めて居住目的としては厳しいと思います。

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>>35436 マンション検討中さん
最後の点はどこも同じなのでここだけの話としてするのはやめましょう。

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>35437

ここ維持費高いけど。

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>>35438 匿名さん
他も大して変わらないから論点ではないかな。

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駐車場以外に車検や保険 燃料費も考えると車を手放し、その分の費用でタクシー利用した方が良さそうですね。都心ならそれも可能かな。趣味で所有している人は別の話。

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管理費と見込み額だけど固定資産税、突出してるけど。

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>>35441 匿名さん
間違いないですw

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んー
お好み焼きみたいなマンション。

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>>35441 匿名さん
固定資産税突出するわけないだろ。どういう計算したら突出するんだよ。地方都市とかと比べてないか？

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オリンピックが延期になったら、入居も延期？

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>35444

営業が出す見込みが突出してる。理由は営業に聞いてね。

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>>35446 匿名さん
現在の税制での割引が一切考慮されてない数値だからそりゃ高くなるわな。
確かに、客に見せる時には割引マックスで出してくる物件もあるから一瞬驚く奴はいるだろうが。
ここはそういったことをしてこないから良心的なのかな？

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>35447

軽減抜きってことを踏まえても高い。

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固定資産税の減免って時限だけど、延長を繰り返して実質恒久処置。そういういうことも説明しないで良心的とは言えない。

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>>35448 匿名さん
具体的にはいくらが適正で、ここはいくら見ておけば良いの？

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>>35449 匿名さん
その説明はさすがにしているのでは？
その上で、3年後なので紙でお渡しするのはフルの金額です、となるのが普通でしょ。

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>35451

その説明せずに、減免無しですってだけ。

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凄い。
申し込まない方がいいよと言う連投ですね。
何て暇で親切な人なんでしょうw

湾岸タワーが坪200万切る時代がやって来ると本気で思ってるんだろうか
そしてその後一生値上がりしないとでも思ってるのか…
だとしたら日本に住むのはやめた方がいいね
みんなで海外移住しましょう

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湾岸タワーなんて築年経って修繕見えたら売り抜けるつもりで買ってるんじゃないの？
マンションなんて年数経つほど劣化して、修繕にかかるコストが高いタワーなんてやばいでしょ。

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言葉ができない人たちは日本に住まざるを得ないので、住む場所は必要でしょう。ただ、その人数はどんどん減っていき、高齢化していく。
不動産を資産として考えるなら確かにここはやめた方が得策かもしれませんね。少なくても今の値付けでは。
駅遠の湾岸板マンが坪200万円を維持できると本気で思ってるんだろうか。そしてその後値上がりするとでも本当に信じてるんだろうか？
そうならない要素しか見当たらないんだけど。

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>>35453 匿名さん
ほんとにね。
暇なのか、貧乏なのか…。
よしんば老婆心のつもりだとしても余計なお世話。誰も君らにリセールの心配してほしくなどないのにね。
年齢にもよりますが、今30,40歳で、一億出せてその理由が会社勤めも含めて個人の才覚ならこの先も稼げるでしょう。
理由なき昇給の年功会社の人はここは買わないでしょうし。
パワカで2馬力としても奥さん稼いでて立派じゃない。
面倒くさい自称投資家、自称不動産通で賃貸住まいよりはるかにマシね。

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>>35455 匿名さん
そんな未来の話より、今まさにリセッションの危機にあるかもと報じられてるよ。一か月前とは状況が違う。

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>>35455 匿名さん
だから私はこの検討板でみんなに警鐘を鳴らしてあげているんだと？
暇ですね～。うらやましいw
海外でも頑張ってください。
あっ、言葉の壁があって無理か。

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2033年4月某日の晴海フラッグ団地前のレインボーブリッジが見える高齢者の憩いの場となった寂れた公園にて。

この沢山のアパートも今や不動産オリンピックバブルの象徴としてすっかり有名になってしまったね。あの当時は湾岸とかBRT・オリンピックとか今になれば不動産には何にも関係ない事で大いに宣伝した結果沢山の人がバブルの波に乗っかろうとしてしまったんだけど、今はこんな状態で安く売りに出てるけどまだまだ空き部屋も目立つよね。管理費負担も住んでいる人からしか取れないから1戸あたりにすると高くなってしまったし。。。やっぱりあんまり変わったことはしてはいけないんだな、一か八かのバクチだったんだな。あと時は全く気づかなかったけど。

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>>35453 匿名さん

東京の不動産が依然、世界的に割安なことは間違いありませんが、
米国と違い、平均賃金の安い日本では、個人消費、実需で不動産価格を
押し上げる力が足りず、投資家マネーに頼った価格上昇でした。

都内と郊外/地方との価格格差がますます拡大傾向にあるのが、その証拠です。

投資家マネー流入が引いた後、
湾岸タワーが坪200万切るかはわかりませんが、
晴海フラッグは、恐らく間違いなく、坪200万を切るでしょうね。
過去も、リセッションによる調整局面では、バブル前の価格まで一旦戻していますから。
今回も一時的に、2004年時相場程度まで戻すのではないでしょうか？

一生待つ必要はありませんが、来年まで待って、
それからゆっくり 晴海フラッグを“消費”笑 してもいいのでは？
買い時がすぐそこ まで来ているのに、今買ってはダメですよ。

当方が所有する都内駅近物件も、新築から12年で40%程価格が
上昇しましたが、今度のリセッションで、購入時価格程度、
若しくはそれ以下となり、含み益は吹っ飛んでしまうのでしょう。残念。

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>>35453 匿名さん

そうなんですよ。
ここはあの手この手で買わないほうがいいというディベート大会さながらの井戸端会議が絶えないのですよ。

若くてピュアな一次取得層は不安になってどっかにいってしまうのではないかという勢いです。笑

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>35420

築12年だとミニバブル期物件。上がっててもせいぜい20%でしょ(笑）。リセッション起きたらマイナス。

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>>35462 匿名さん

購入時 坪280万、直近成約事例平均390万強なので、丁度40%上昇ですね。
もちろん物件次第ですが、流動性の高い城南駅近物件は、湾岸ニュータウン群とは違うのですよ。

でも、リセッション後は、おっしゃる通り、マイナスかも知れません。

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五輪があろうがなかろうが入居時期は変わりません。そして皆さんは２２世紀に向けて計り知れない負債を背負って住むのです。「五輪中止」という安倍政権が生み出した史上最強の負債を奴隷同然に背負って生きていくのです。

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>>35464 匿名さん
計り知れない負債とは少し大袈裟だと思いますし、1990年代のバブル崩壊時のその後の顛末に比べれば、そこまでは落ち込まないと希望的観測も含めてですが思ってます。
ただ、資産価値が維持されるとは全く思えないので、10年後に分譲価格から60%程度は下落するであろう事やBRTは実は単なる都バスに過ぎなかった事、フラッグ内に空室が目立つ事、所謂団地化していく事、くらいは想定しておかないと後で後悔してしまうだろうな、とは思ってます。その上で敢えて多大なリスクを取るか、近隣の賃貸または駅近物件に住んで、もう少し様子を見るか悩んでます。今はリスクオンすべき要素が全く見当たらないのが今回残念なところですが。

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自分の財布で買える値段まで下がって欲しいという浅ましい人が多いね。

状況が変わってるのは政府も同じ、景気対策でコントロールできるから財政出動で市場安定化させてるよ。
実体経済は落ち込んでる中で、ジャブジャブになるから、不動産が高騰するスタグになる可能性もあるよ。

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オリパラ2年延期説でてきてますね

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リスクオンってw
都会でマンション買う人は大変だねえ。
戸建て買ったら？

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オリンピック延期だと、入居はまた延びる？

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>>35467 匿名さん

先日も、オリンピック延期で入居が３年後になるんじゃないか？と専門家がテレビで話してました。
そして、最初に価格高めで売り出しているから、価格は下げられず、売れ残るだろうと。

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2年延期案はIOC委員の発言ですね。
そうなると入居が遅れ、居住できる期間が短くなるので、当然値下げはあるでしょう。
その2年の間に大きな事情変更がなければいいのですが・・・

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そんなに待てないからキャンセルかな？

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>>35471 匿名さん

それが、値下げしたくてもできないらしいですよ。
既に購入した人がいるからだとかで。
しかも大規模なので、高値購入者から反発が出たら対処しきれないみたいです。

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過去の耐震偽装然り、直近のダンパー事件に然り、結局契約者側の泣き寝入りで終わるよね。今回入居が遅れてもデベには全く非がないし、まだ納得できるほう。

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>35473

値下げについてはスーパーのタイムセールと扱いは一緒。反発がでようが強行突破。まあ、返金することもあるけどレアケース。

コロナの一件がなくてもここは竣工前完売危ういペースだったからね。

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いずれにしても一年程様子見て購入検討したいと思います。だって入居は先ですしね。最悪4年後
通常のタワーマンションでも契約は早くても入居2年前でしょ。

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仮に２年遅らせたら、その分エレベータやそのほか重要設備も２年分劣化するということだからムカつく。今住んでるマンションも３０年経過してエレベータの全取り替え工事決まったんだけど、こう言うのも２年分早まるわけでしょ。オリンピック延期が確定した時点で、白紙撤回できるよな

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＞オリンピック延期が確定した時点で、白紙撤回できるよな

売主の責に帰するではないから微妙。

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>35477

デベ社員なら自分で法務部門に聞けばいいじゃない。

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オリンピック開催がどうなるか決まるまでは、もう販売できなくなっちゃったね。

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売主のせいでオリンピックが延期になり、引き渡しが遅れるわけじゃないから、契約済みの人への救済は難しいだろうな。
売主良心で契約解除費を多少下げてくれるかもしれないけど。
次期分の契約内容にはコロナ騒動で更に引き渡し延びても補償はしないって書き込んできそう。

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私は年収３８０ぐらいですが、値下げ交渉をしてみるつもりです。
住民のみなさん、買えたらよろしくお願いします。

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オリンピック２年延期
入居は５年後
さすがにありえない…

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>>35483 匿名さん
ここの検討やめる人、手付流して他検討する人も出てくるかもね。

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普通に考えれば2年延期なら希望者には手付金全額返金してちゃらでしょう。デベロッパーにも常識はあると思う。

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>>35485 匿名さん
でもせっかく高倍率の抽選に当選した方はかわいそうですよね…。

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>35485

三井は過去に施工トラブルを起こしておいて、解約するなら手付放棄と迫った会社。

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>>35484 匿名さん
今賃貸の購入者は特に有り得そうだね。
５年の賃料総額は1000万円以上。
さらに、中古もお値打ち価格になってこれば、手付放棄して中古買った方がお得。

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>>35487 匿名さん

今回の売買契約書の中身を知ってから発言しなさい。

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>35487

特に取り決めはないよ。契約書には売主に責を帰さないケースは免責って書いてある。

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とりあえず何が起ころうと誠意の無い対応をされたら末代まで三井での購入は控えさせる。
以上。

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>>35491 匿名さん

今のところ、オリンピック延期は売主の責めに帰すことではないという認識。
つまり、オリンピックが延期されても手付倍返しどころか、手付が返還されることもなく、５年待つしかない。

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>>35492 匿名さん
その誠意のない対応とやらも、他のデベ同意の上での対応だと思うけど、他のデベのマンションは買うの？笑

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>35492

過去事例は調べないと。三井は施工トラブルの実績は豊富。

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サンビレの販売がはじまってますが、これから購入検討の人は重説にオリンピックが延期になり引き渡しが遅れるような場合には、売主の責任云々問わず白紙撤回可能とするような条文の追加や変更を交渉できたりしますかね？それとも重説の文言追加の交渉は難しいですかね？

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交渉するのは可能だけど、応じないんじゃないかな。

まあ、交渉するなら弁護士連れて行かないと。大手企業は顧問弁護士抱えてるし、社員にも法学部出身者がいる。

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>>35493 匿名さん

待てる？

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デベが延期に反対とか補償なんて、オリンピックに水を差すのかって世論が怖くてできないに一票。そして契約書の文言を盾に契約者を泣き寝入りさせる。

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>35496

反対に、
「売主の責任に帰すことのできない事由で引き渡しがおくれても､買い主は手付金の放棄無しに契約解除はできない」
ってデベは書いて来そうだけど｡
売主の責任でない事由なのに､買い主の為にリスクをヘッジしてくれると思う？
売主も引き渡しが遅れることで､銀行への返済も遅延するんだから､損害があるんだよ｡

遅延の言い訳はなんであれ､売主責任でないことは明白なので､あとは法律に照らすしかないでしょうな｡

さすがに５年先は金利もマンション市場もどうなってるかわからないし､買うには不安というのが正直なところ｡
２年延期されたら､その分の賃貸料金で３００万はこすだろうしね｡

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オリンピック村を別の場所に作れば良い。

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この前、モデルルーム行って半個室の商談ブースで話を営業としていたら、中国風のカタコトな日本語ガンガン聞こえるし、咳き込む音は聞こえるし、説明聞くのに集中できず、モデルルームに行くのが少し怖くなった。
タブレットで、3Dみるときもタブレットの持つ紐も前の人の汗が染み込んでてベタベタ。

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>35502

どこに？

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今気付いたんですが、
今まで しつこく 連鎖の可能性のあるネガを徹底的に潰して、
物件の特長を流し続けていた、デベの担当の方々が、
ここ数日、すっかり姿を消しましたね。

いよいよ、オリンピック延期/中止が現実味を帯びてくる中、
抽選登録受付の延期が真剣に検討されている証かも知れません。
販売延期発表の日も近いかも知れません。

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鉄道延伸とかおちがつけば待ちます

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みんなで買えば怖くないのかな？
駅から遠くて不便だから、健康になるかもしれないし、いいこともきっとあるとか？
ここを買っても良いと、ぜひ安心したいところなんだけど、東京都内で、最寄り駅から20分以上かかる物件を探すこと自体が大変なんだけど、どこか比較できる場所あったら教えてくれませんか！
都内で駅から遠い順で検索すると、表彰台に堂々と入ってしまうんだな、これが。幻のオリンピック物件だけに。

似たような駅遠物件の坪単価と比べてみたい。先ほど、ようやく一つ、築10年くらいで70平米くらいで徒歩20分の物件が見つかったんだけと、坪単価140万円くらいだった。路線はJR線だったのでもう少し人気ある路線かもしれないので、そっちの方が人気なのかもしれないので比較するのは失礼かもしれないが。

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WBJが延期報じてるからその線が固いんじゃない？
さて、遅延金でウマーだな。デベの利益をこんな形で分けてもらえるなんて美味しすぎだろ。

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遅延金くらいじゃ、相場の下落はカバーできないと思うんで、そんなんじゃ美味しくもなんともないんだけど。それより、売った値段を大幅に下げてくれ！！！

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遅延金も売主に責を帰する事由でないから免責でしょ。

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>>35510 匿名さん
それもありだね。有明？の大和プレミストが売れなくて値段下げて、さらに契約者まで値下げしてたから事例はある。
どちらに転んでも購入者にとって美味しい状況になりつつあるわな。

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有明のプレミストのように値下げして、契約者に返金ってレアケース。前例は磯子の東建までさかのぼる。

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>>35513 匿名さん
前例が直近あるのが大切。
しかしここはプレミストと異なり、売れてないわけではないから、デベ判断がどうなるか。

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大和は賃貸の施工不良の対策で現金化を急ぐ必要があったからね。特殊ケースを一般化するのは間違い。

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>>35508
新浦安なんかは雰囲気近いんじゃない？
三井が色濃く咬んでて海辺の開放感があって敷地もゆったり、土地が安い分間取りも広々。
埋立地だし駅からも遠いけど京葉線で東京駅まで一本だし、都内通勤にも十分耐えられる。
資産性は分からないけど住民満足度は高いって聞いたことがある。
スーパー撤退で大騒ぎ、ニュースにまでなったのはご愛嬌ｗ

凄く意地悪な見方をすれば高島平や三郷等の旧団地群も十分ロールモデルになり得るねｗ

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>>35512
購入者にとって美味しい状況になるには、今の分譲価格を3割くらい下げてくれないと困る。今のマーケット状況はそれを既に盛り込んでいるのに、ここの価格は以前のまま。なんにも美味しくもなんともない。わかってなさすぎ。

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勝どきは事前案内延期。販売延期続くだろうね。

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>35517

株と不動産価格は連動するけど、タイムラグがある。待てば海路の日和ありってか。

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＞＞35516
そこは、坪単価175万円前後（10年後）。そこまでの覚悟を持たないといけないということ？

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延期になったら住み替え組は景気低迷で今の家が売れないわ、賃貸組は余計に家賃かかるわで良い事なんてないじゃん。デベからしたら販売期間が2年も延びるんだから値下げするほど焦る必要もないし。

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>>35517 匿名さん
どこの業界に属している人が知らないけど、不動産屋はそんな素早く動けないよ。
コロナ折込済みの価格とは思えないわけで、これから反応出てくるでしょ。見守りましょう。

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>>35518
それはしゃーない。

熱気溢れる閉鎖された空間、モデルルームなんかは結構当て嵌まるからねぇ。
大規模だったり大手であればあるほど、世間様にも気を遣うだろうし、気の毒としか・・・

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今の価格はもちろん、コロナ前だし、バブル期間中のものだから、当然割高。入居開始後2年あたりがねらい目だと思い始めてます。絶対売らなくてはならないケースがたくさん出てきますから。サブプライムがまさにそうだった。

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>>35520
あのさぁ、10年後の資産価値なんか分かる訳ねーだろ。
都心が倍になってりゃ、ここも1.2倍ぐらいにはなってるだろうし、
都心が半値ならここも坪200未満なんじゃないの？

新浦安をよく調べて、そこでの生活感がイメージできればアリなんじゃない？
自分で書いといてアレだけど、凄い雰囲気似てると思うよ。

そもそも資産性の優先順位が高いんだったら駅無なんか検討してんじゃねーよ。
予算で100平米が60平米になったとしても勝どき直結を買いなさい。

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>35531

住み替え組で悲惨なのは特約ですでに旧居を売却しちゃった人。家なき子が続く。

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>>35508 匿名さん

以前に東横線日吉駅から徒歩20分のマンションに住んだことがあります。
緑も多く、静かなで、子育てにはとても良い環境でした。フラッグのように。

ただし、通勤は地獄、真夏に徒歩で坂道を20分登ると、全身汗まみれ。
徒歩1分のバス停からバスに乗ると、渋滞で駅に着くまで20分以上。
そこに救世主がいました。 乗り合いタクシーです。

首都圏では珍しい陸の孤島とも言える住宅地であったため、
特別に某タクシー会社が認可を取り付け、合法乗り合いタクシー乗り場を設け、
1人百円の5名定員乗車で、駅まで5分で行くことができました。
雨の日は10分程度のタクシー待ちとなりましたが、無くてはならない交通手段でした。

そうです。日本が世界でも珍しく、Uber Lyft等、ライドシェアを認可しないが為に、
駅無し物件居住者は、バス、タクシーに頼らざるを得ないのです。

タクシー業界団体のロビー活動により、依然、ライドシェアの認可の見込みがありませんが、
万一、認可されれば、晴海フラッグの売りである、東京、新橋エリアへの直線距離が活きてくることでしょう。

本来、デベが雨の日の通勤はBRT、バスは完全にキャパオーバーとなり難民が発生することをひた隠しにせず、
ライドシェア、乗り合いタクシーの認可を行政に働きかけるべきだと思います。

Uberは、本当に便利です。(日本の偽物ハイヤーUberではありません)
シリコンバレーエリアでは、毎日の通勤手段として定着しています。

採算性の見込めない、主要路線に乗り入れが望めない地下鉄の延伸、新線開通に期待するより、
ライドシェア、よっぽど実現性が高いと思います。

晴海フラッグ、逆転のキーは、ライドシェアかも知れません。

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>>35525
誰も10年後の資産価値の話なんかしてないよ。
あくまで、今のバブル状況での新浦安の築10年の価格の話をしてるだけ。
すなわち、バブルがはじけつつある中、その坪単価175万円自体バブル価格なので、10年後の駅遠物件の予想坪単価は、175万円よりさらに低いんじゃないかということです。
今、実際に住む場所を探していて思うんだけど、わざわざ徒歩20分くらいの物件を選ぶ理由がなくなってきてる。砂上の楼閣は言いすぎ？

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＞＞35527
毎日の通勤手段になんて、誰もしてないじゃない。西海岸でも。
ライドシェアのお金を払える人はフラッグになんか住みません。片道、15ドルはかかりますよ。そんなお金を払いつつ、住宅ローンや管理費負担に耐えて生きるつもりですか？あんまり適当なこと言わないでね。

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>>35528
似たような環境の晴海レジデンスは新築時坪200前後だったよ。
今の相場の詳細は分からないけど坪260～280ぐらいじゃないかな？
景気が逆回転すればそういうことも十分考えられるんじゃない？
価値や相場なんて雰囲気であっさり覆るからねｗ

＞わざわざ徒歩20分くらいの物件を選ぶ理由がなくなってきてる

この物件はこれが全てで上記懸念が真っ先にくるなら絶対見送ったほうがいい。
駅無しのしんどさを理解しつつも >35516 や >35527 のようなワクワクが先に来るなら、
買ってもいいと思うよ。
値段也だとは思うけど、現実問題として坪250～300で買える新築なんか都内でほとんどないからね・・・
腐っても中央区って見方もできるし。

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住宅ローン以外にタワーマンション並の管理費修繕積立金と駐車場代合わせて7万円を老後も負担できる人たちが買ってるならいいんじゃないなかな

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>>35529 匿名さん

シリコンバレーは完全に不動産バブルで、オフィスに駐車スペースを借りると、東京 都心並みです。
結果、駐車場料金だけで、毎日、相乗りのライドシェアを使うのと、負担額は粗同額となってしまいます。

ご承知の通り、1人でUberを利用すると、確かに15ドル程度なのですが、相乗りのライドシェアなので、
1人あたりの支払いは1/3となります。 途中で他の乗客をピックアップする必要があるので、多少遠回りで、
時間もかかってしまいますが、料金はBRT並み、自家用車で移動の度に駐車場難民となるよりずっとマシです。
弊社のシリコンバレー駐在員も、8割がライドシェアで、自分が出張の際も最近はレンタカーで無く、
Uber Lyftを利用する方が多くなりました。

実際に経験したことのない方には、“適当なこと”かも知れませんが、
これが現実です。日本は、大幅に遅れをとっている事実が、もう少し知られてもいいのですが。
米国に限らず、日本以外の先進国、更には、アジア、メキシコに至るまで、
ライドシェアの急激な浸透ぶりには驚かされます。

本当に晴海フラッグを検討されているであれば、適当なことと片付けて、井の中の蛙とならず、
もう少し調べて見ては、如何でしょうか？ 日本が如何に遅れているか再認識させられます。

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