HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

売らなきゃいけない時を考えておくことと、リセール！って念仏を唱えていつまでもマンション買わないことは全然違う。
リスクをわかってうえで買う買わないを決めればいい。
リセール教のバカはそもそも新築なんか見なきゃいいのよ。どうせプレミアム部屋は買えないし、パンダにすら申し込む勇気もないんだから。

リセール考えたら駅遠は排除でしょ。

>>35414 匿名さん
そもそもBRTのBはバスのBだからね。
ぁ、そういうことではないか。

ただでさえ閉鎖的な陸の孤島でしょ。
分譲時から住むならともかく、人間関係が煩わしそうだし不便だしで
親がここを残してくれても住みたいと思わないな。

まぁ、相続人として100円でも売却益が出るなら相続するけど、売れなくて負動産になるならいらない。
腐っても中央区だし、価格次第では全く売り手が付かないってことは無いんじゃないかな？

バブル崩壊前って、過去数年の実績にすがって、
兆しが見えているにもかかわらず、現実を見ることができない人が、
多数存在するっていうのは、世の常ですね。

実需vs投資みたいなコメントもありますが、
超短期での投機はもちろん、永住するのであれば、
尚更の事、将来的に価値が落ちない物件を選ぶのが基本では無いでしょうか？

実需だから、入居した途端に価値が半減してもいいって、違うと思います。
将来、事情により売却や賃貸に出さなければならなくなることもあるでしょうし、
再販価格、管理費負担は、やはり重要です。
実需だからOK派の皆様、冷静に。

駅無しの晴海フラッグに限らず、今あらゆるマンション購入自体、リスク高です。

>>35426 マンション検討中さん

買い替えの方は、所有物件の価値が暴落する前に、現金化するか、
出来るだけ、駅近の物件に買い替えて、リスクを最小化でしょうか？

実需派の方は、東京の不動産価格上昇をここ何年も支えて来たのは、
投資家マネーであること、忘れてますね。

>>35426 マンション検討中さん

同意。
リセッション入りした以上、全てのマンションにおいて買い時ではない。
駅遠とか関係ない。駅近であろうと、今は買い時ではない。

歩きの場合は、最寄駅までドアドアで少なくとも25分はかかるでしょうし、共働きの実需層は駅近を選ぶ傾向が高まってるので、厳しいかと思います。一方で、専業子育ての場合は、雑居ビルでゴミゴミとした都心を避けたい人も多いので、それなりにニーズは高いと思います。ひとえに実需層といっても細かく賛否は分かれるでしょうね。郊外の団地と違って、ここは都心部に限りなく近い団地ですので、たとえば職場が銀座周辺の場合は一定の利便性はあると思いますよ。

「将来的に価値が落ちない物件」ってそれこそが幻想なのに本人は大真面目にそんなお宝があると思ってるのが笑えるし、あったとしてそれを買えると思えるのも幸せでいいですね。
「落ちにくい」物件ならあるだろうけど、そういうこと重視するなら経年劣化する建物なんかじゃなくて、港区か千代田区で「土地」を買えばいいんじゃない。
1億も出せないような人間が都心で暮らしたい、所有欲も満たしたいって思うなら、おとなしく「消費」としてマンションを買えばいいんだって。
市況が下がるまで待つのもいいけど、待ってる間に死んじゃうかもね。カネは後で稼げても、時間は巻き戻せないよ。
ま、ここは引き渡しも先だし、維持費も高いし、都内平均男が無理してフルローンなんかで買っちゃったら、まじんこキツいけどね。それでも買うならそれも人生。いいんじゃないでしょうか。

４０００戸の巨大な街が突然できるわけだから、子育てだと塾とか習い事すぐに近くにできるってことはないでしょ。

ここをリセール良と評価している人っているの？

>>35432 匿名さん
一部の神眺望部屋は評価しても良いかな。
私は買えないけど。

なんかみんなリセール必死だな、、情けないな。。
駅近が爆騰している中、その相場のまま維持できると思っているのが滑稽。妥当な価格ならどこでも売れるし高い価格なら売れないだけだろ。

>>35426 マンション検討中さん
その考えに達したらマンションを買うのは諦めましょう。時間の無駄だと思いますよ。

どうしても避けたいのは前回のリーマンショックの際に海外の投資家のバルク買いたたきをデベが許してフロアごと中華系住民賃貸住宅になることです
もちろん賃料からある程度は民度が高い外国人が多く住むとは思いますがそのお部屋をキャピタルゲイン目的で10年後に売り飛ばすようなことはして欲しくないです。
もう一点すでにお気づきかと思いますが管理費修繕費駐車場代固定資産税で毎月割ると10万円程度の維持費がかかることは正直老後も含めて居住目的としては厳しいと思います。

>>35436 マンション検討中さん
最後の点はどこも同じなのでここだけの話としてするのはやめましょう。

>35437

ここ維持費高いけど。

>>35438 匿名さん
他も大して変わらないから論点ではないかな。

駐車場以外に車検や保険 燃料費も考えると車を手放し、その分の費用でタクシー利用した方が良さそうですね。都心ならそれも可能かな。趣味で所有している人は別の話。

管理費と見込み額だけど固定資産税、突出してるけど。

>>35441 匿名さん
間違いないですw

んー
お好み焼きみたいなマンション。

>>35441 匿名さん
固定資産税突出するわけないだろ。どういう計算したら突出するんだよ。地方都市とかと比べてないか？

オリンピックが延期になったら、入居も延期？

>35444

営業が出す見込みが突出してる。理由は営業に聞いてね。

>>35446 匿名さん
現在の税制での割引が一切考慮されてない数値だからそりゃ高くなるわな。
確かに、客に見せる時には割引マックスで出してくる物件もあるから一瞬驚く奴はいるだろうが。
ここはそういったことをしてこないから良心的なのかな？

>35447

軽減抜きってことを踏まえても高い。

固定資産税の減免って時限だけど、延長を繰り返して実質恒久処置。そういういうことも説明しないで良心的とは言えない。

>>35448 匿名さん
具体的にはいくらが適正で、ここはいくら見ておけば良いの？

>>35449 匿名さん
その説明はさすがにしているのでは？
その上で、3年後なので紙でお渡しするのはフルの金額です、となるのが普通でしょ。

>35451

その説明せずに、減免無しですってだけ。

凄い。
申し込まない方がいいよと言う連投ですね。
何て暇で親切な人なんでしょうw

湾岸タワーが坪200万切る時代がやって来ると本気で思ってるんだろうか
そしてその後一生値上がりしないとでも思ってるのか…
だとしたら日本に住むのはやめた方がいいね
みんなで海外移住しましょう

湾岸タワーなんて築年経って修繕見えたら売り抜けるつもりで買ってるんじゃないの？
マンションなんて年数経つほど劣化して、修繕にかかるコストが高いタワーなんてやばいでしょ。

言葉ができない人たちは日本に住まざるを得ないので、住む場所は必要でしょう。ただ、その人数はどんどん減っていき、高齢化していく。
不動産を資産として考えるなら確かにここはやめた方が得策かもしれませんね。少なくても今の値付けでは。
駅遠の湾岸板マンが坪200万円を維持できると本気で思ってるんだろうか。そしてその後値上がりするとでも本当に信じてるんだろうか？
そうならない要素しか見当たらないんだけど。

>>35453 匿名さん
ほんとにね。
暇なのか、貧乏なのか…。
よしんば老婆心のつもりだとしても余計なお世話。誰も君らにリセールの心配してほしくなどないのにね。
年齢にもよりますが、今30,40歳で、一億出せてその理由が会社勤めも含めて個人の才覚ならこの先も稼げるでしょう。
理由なき昇給の年功会社の人はここは買わないでしょうし。
パワカで2馬力としても奥さん稼いでて立派じゃない。
面倒くさい自称投資家、自称不動産通で賃貸住まいよりはるかにマシね。

>>35455 匿名さん
そんな未来の話より、今まさにリセッションの危機にあるかもと報じられてるよ。一か月前とは状況が違う。

>>35455 匿名さん
だから私はこの検討板でみんなに警鐘を鳴らしてあげているんだと？
暇ですね～。うらやましいw
海外でも頑張ってください。
あっ、言葉の壁があって無理か。

2033年4月某日の晴海フラッグ団地前のレインボーブリッジが見える高齢者の憩いの場となった寂れた公園にて。

この沢山のアパートも今や不動産オリンピックバブルの象徴としてすっかり有名になってしまったね。あの当時は湾岸とかBRT・オリンピックとか今になれば不動産には何にも関係ない事で大いに宣伝した結果沢山の人がバブルの波に乗っかろうとしてしまったんだけど、今はこんな状態で安く売りに出てるけどまだまだ空き部屋も目立つよね。管理費負担も住んでいる人からしか取れないから1戸あたりにすると高くなってしまったし。。。やっぱりあんまり変わったことはしてはいけないんだな、一か八かのバクチだったんだな。あと時は全く気づかなかったけど。

>>35453 匿名さん

東京の不動産が依然、世界的に割安なことは間違いありませんが、
米国と違い、平均賃金の安い日本では、個人消費、実需で不動産価格を
押し上げる力が足りず、投資家マネーに頼った価格上昇でした。

都内と郊外/地方との価格格差がますます拡大傾向にあるのが、その証拠です。

投資家マネー流入が引いた後、
湾岸タワーが坪200万切るかはわかりませんが、
晴海フラッグは、恐らく間違いなく、坪200万を切るでしょうね。
過去も、リセッションによる調整局面では、バブル前の価格まで一旦戻していますから。
今回も一時的に、2004年時相場程度まで戻すのではないでしょうか？

一生待つ必要はありませんが、来年まで待って、
それからゆっくり 晴海フラッグを“消費”笑 してもいいのでは？
買い時がすぐそこ まで来ているのに、今買ってはダメですよ。

当方が所有する都内駅近物件も、新築から12年で40%程価格が
上昇しましたが、今度のリセッションで、購入時価格程度、
若しくはそれ以下となり、含み益は吹っ飛んでしまうのでしょう。残念。

>>35453 匿名さん

そうなんですよ。
ここはあの手この手で買わないほうがいいというディベート大会さながらの井戸端会議が絶えないのですよ。

若くてピュアな一次取得層は不安になってどっかにいってしまうのではないかという勢いです。笑

>35420

築12年だとミニバブル期物件。上がっててもせいぜい20%でしょ(笑）。リセッション起きたらマイナス。

>>35462 匿名さん

購入時 坪280万、直近成約事例平均390万強なので、丁度40%上昇ですね。
もちろん物件次第ですが、流動性の高い城南駅近物件は、湾岸ニュータウン群とは違うのですよ。

でも、リセッション後は、おっしゃる通り、マイナスかも知れません。

五輪があろうがなかろうが入居時期は変わりません。そして皆さんは２２世紀に向けて計り知れない負債を背負って住むのです。「五輪中止」という安倍政権が生み出した史上最強の負債を奴隷同然に背負って生きていくのです。

>>35464 匿名さん
計り知れない負債とは少し大袈裟だと思いますし、1990年代のバブル崩壊時のその後の顛末に比べれば、そこまでは落ち込まないと希望的観測も含めてですが思ってます。
ただ、資産価値が維持されるとは全く思えないので、10年後に分譲価格から60%程度は下落するであろう事やBRTは実は単なる都バスに過ぎなかった事、フラッグ内に空室が目立つ事、所謂団地化していく事、くらいは想定しておかないと後で後悔してしまうだろうな、とは思ってます。その上で敢えて多大なリスクを取るか、近隣の賃貸または駅近物件に住んで、もう少し様子を見るか悩んでます。今はリスクオンすべき要素が全く見当たらないのが今回残念なところですが。

自分の財布で買える値段まで下がって欲しいという浅ましい人が多いね。

状況が変わってるのは政府も同じ、景気対策でコントロールできるから財政出動で市場安定化させてるよ。
実体経済は落ち込んでる中で、ジャブジャブになるから、不動産が高騰するスタグになる可能性もあるよ。

オリパラ2年延期説でてきてますね

リスクオンってw
都会でマンション買う人は大変だねえ。
戸建て買ったら？

オリンピック延期だと、入居はまた延びる？

>>35467 匿名さん

先日も、オリンピック延期で入居が３年後になるんじゃないか？と専門家がテレビで話してました。
そして、最初に価格高めで売り出しているから、価格は下げられず、売れ残るだろうと。

2年延期案はIOC委員の発言ですね。
そうなると入居が遅れ、居住できる期間が短くなるので、当然値下げはあるでしょう。
その2年の間に大きな事情変更がなければいいのですが・・・

そんなに待てないからキャンセルかな？

>>35471 匿名さん

それが、値下げしたくてもできないらしいですよ。
既に購入した人がいるからだとかで。
しかも大規模なので、高値購入者から反発が出たら対処しきれないみたいです。

過去の耐震偽装然り、直近のダンパー事件に然り、結局契約者側の泣き寝入りで終わるよね。今回入居が遅れてもデベには全く非がないし、まだ納得できるほう。

>35473

値下げについてはスーパーのタイムセールと扱いは一緒。反発がでようが強行突破。まあ、返金することもあるけどレアケース。

コロナの一件がなくてもここは竣工前完売危ういペースだったからね。

いずれにしても一年程様子見て購入検討したいと思います。だって入居は先ですしね。最悪4年後
通常のタワーマンションでも契約は早くても入居2年前でしょ。

仮に２年遅らせたら、その分エレベータやそのほか重要設備も２年分劣化するということだからムカつく。今住んでるマンションも３０年経過してエレベータの全取り替え工事決まったんだけど、こう言うのも２年分早まるわけでしょ。オリンピック延期が確定した時点で、白紙撤回できるよな

＞オリンピック延期が確定した時点で、白紙撤回できるよな

売主の責に帰するではないから微妙。

>35477

デベ社員なら自分で法務部門に聞けばいいじゃない。

オリンピック開催がどうなるか決まるまでは、もう販売できなくなっちゃったね。

売主のせいでオリンピックが延期になり、引き渡しが遅れるわけじゃないから、契約済みの人への救済は難しいだろうな。
売主良心で契約解除費を多少下げてくれるかもしれないけど。
次期分の契約内容にはコロナ騒動で更に引き渡し延びても補償はしないって書き込んできそう。

私は年収３８０ぐらいですが、値下げ交渉をしてみるつもりです。
住民のみなさん、買えたらよろしくお願いします。

オリンピック２年延期
入居は５年後
さすがにありえない…

>>35483 匿名さん
ここの検討やめる人、手付流して他検討する人も出てくるかもね。

普通に考えれば2年延期なら希望者には手付金全額返金してちゃらでしょう。デベロッパーにも常識はあると思う。

>>35485 匿名さん
でもせっかく高倍率の抽選に当選した方はかわいそうですよね…。

>35485

三井は過去に施工トラブルを起こしておいて、解約するなら手付放棄と迫った会社。

>>35484 匿名さん
今賃貸の購入者は特に有り得そうだね。
５年の賃料総額は1000万円以上。
さらに、中古もお値打ち価格になってこれば、手付放棄して中古買った方がお得。

>>35487 匿名さん

今回の売買契約書の中身を知ってから発言しなさい。

>35487

特に取り決めはないよ。契約書には売主に責を帰さないケースは免責って書いてある。

とりあえず何が起ころうと誠意の無い対応をされたら末代まで三井での購入は控えさせる。
以上。

>>35491 匿名さん

今のところ、オリンピック延期は売主の責めに帰すことではないという認識。
つまり、オリンピックが延期されても手付倍返しどころか、手付が返還されることもなく、５年待つしかない。

>>35492 匿名さん
その誠意のない対応とやらも、他のデベ同意の上での対応だと思うけど、他のデベのマンションは買うの？笑

>35492

過去事例は調べないと。三井は施工トラブルの実績は豊富。

サンビレの販売がはじまってますが、これから購入検討の人は重説にオリンピックが延期になり引き渡しが遅れるような場合には、売主の責任云々問わず白紙撤回可能とするような条文の追加や変更を交渉できたりしますかね？それとも重説の文言追加の交渉は難しいですかね？

交渉するのは可能だけど、応じないんじゃないかな。

まあ、交渉するなら弁護士連れて行かないと。大手企業は顧問弁護士抱えてるし、社員にも法学部出身者がいる。

>>35493 匿名さん

待てる？

デベが延期に反対とか補償なんて、オリンピックに水を差すのかって世論が怖くてできないに一票。そして契約書の文言を盾に契約者を泣き寝入りさせる。

>35496

反対に、
「売主の責任に帰すことのできない事由で引き渡しがおくれても､買い主は手付金の放棄無しに契約解除はできない」
ってデベは書いて来そうだけど｡
売主の責任でない事由なのに､買い主の為にリスクをヘッジしてくれると思う？
売主も引き渡しが遅れることで､銀行への返済も遅延するんだから､損害があるんだよ｡

遅延の言い訳はなんであれ､売主責任でないことは明白なので､あとは法律に照らすしかないでしょうな｡

さすがに５年先は金利もマンション市場もどうなってるかわからないし､買うには不安というのが正直なところ｡
２年延期されたら､その分の賃貸料金で３００万はこすだろうしね｡

オリンピック村を別の場所に作れば良い。

この前、モデルルーム行って半個室の商談ブースで話を営業としていたら、中国風のカタコトな日本語ガンガン聞こえるし、咳き込む音は聞こえるし、説明聞くのに集中できず、モデルルームに行くのが少し怖くなった。
タブレットで、3Dみるときもタブレットの持つ紐も前の人の汗が染み込んでてベタベタ。

>35502

どこに？

今気付いたんですが、
今まで しつこく 連鎖の可能性のあるネガを徹底的に潰して、
物件の特長を流し続けていた、デベの担当の方々が、
ここ数日、すっかり姿を消しましたね。

いよいよ、オリンピック延期/中止が現実味を帯びてくる中、
抽選登録受付の延期が真剣に検討されている証かも知れません。
販売延期発表の日も近いかも知れません。

鉄道延伸とかおちがつけば待ちます

みんなで買えば怖くないのかな？
駅から遠くて不便だから、健康になるかもしれないし、いいこともきっとあるとか？
ここを買っても良いと、ぜひ安心したいところなんだけど、東京都内で、最寄り駅から20分以上かかる物件を探すこと自体が大変なんだけど、どこか比較できる場所あったら教えてくれませんか！
都内で駅から遠い順で検索すると、表彰台に堂々と入ってしまうんだな、これが。幻のオリンピック物件だけに。

似たような駅遠物件の坪単価と比べてみたい。先ほど、ようやく一つ、築10年くらいで70平米くらいで徒歩20分の物件が見つかったんだけと、坪単価140万円くらいだった。路線はJR線だったのでもう少し人気ある路線かもしれないので、そっちの方が人気なのかもしれないので比較するのは失礼かもしれないが。

WBJが延期報じてるからその線が固いんじゃない？
さて、遅延金でウマーだな。デベの利益をこんな形で分けてもらえるなんて美味しすぎだろ。

遅延金くらいじゃ、相場の下落はカバーできないと思うんで、そんなんじゃ美味しくもなんともないんだけど。それより、売った値段を大幅に下げてくれ！！！

遅延金も売主に責を帰する事由でないから免責でしょ。

>>35510 匿名さん
それもありだね。有明？の大和プレミストが売れなくて値段下げて、さらに契約者まで値下げしてたから事例はある。
どちらに転んでも購入者にとって美味しい状況になりつつあるわな。

有明のプレミストのように値下げして、契約者に返金ってレアケース。前例は磯子の東建までさかのぼる。

>>35513 匿名さん
前例が直近あるのが大切。
しかしここはプレミストと異なり、売れてないわけではないから、デベ判断がどうなるか。

大和は賃貸の施工不良の対策で現金化を急ぐ必要があったからね。特殊ケースを一般化するのは間違い。

>>35508
新浦安なんかは雰囲気近いんじゃない？
三井が色濃く咬んでて海辺の開放感があって敷地もゆったり、土地が安い分間取りも広々。
埋立地だし駅からも遠いけど京葉線で東京駅まで一本だし、都内通勤にも十分耐えられる。
資産性は分からないけど住民満足度は高いって聞いたことがある。
スーパー撤退で大騒ぎ、ニュースにまでなったのはご愛嬌ｗ

凄く意地悪な見方をすれば高島平や三郷等の旧団地群も十分ロールモデルになり得るねｗ

>>35512
購入者にとって美味しい状況になるには、今の分譲価格を3割くらい下げてくれないと困る。今のマーケット状況はそれを既に盛り込んでいるのに、ここの価格は以前のまま。なんにも美味しくもなんともない。わかってなさすぎ。

勝どきは事前案内延期。販売延期続くだろうね。

>35517

株と不動産価格は連動するけど、タイムラグがある。待てば海路の日和ありってか。

＞＞35516
そこは、坪単価175万円前後（10年後）。そこまでの覚悟を持たないといけないということ？