HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

>>3270
しつけーなｗ
誰の為に、何の為にそこまでする必要が？
その特例が区民全体の利益に繋がるとでも？

まあ万に一つぐらいは可能性あるかもだから、
夢見るのは勝手だけどさ・・・

辰巳団地や八潮団地、高島平団地のど真ん中にタワーマンションが2棟立つ感じですね。
凄く安っぽくなりそう。

>>3271 匿名さん
バス便板マンある程度の価格で販売するために、いろんなアイデアを練っているところじゃないですか。
それから実はこれは私の夢じゃなくて他の事例です。

>>3270
認可保育所は区民のもの。
近隣が激戦区なのにフラッグ優先は近隣住人はだまっていないと思います。
むしろフラッグのせいでさらに激戦に。
認可外に期待した方が良いのでは？
トリトンの英語のとこは確か18万ぐらいだった気がします。

>3272
ベルタワーみたいなイメージかな？
それか小松川あたりにも団地に入り混じったタワーありましたよね？

>>3270 匿名さん

4年後の入園保証って具体的にどんな人が喜ぶのか教えてください。

フラッグ人気過ぎてメチャ高値になりそうですね！BRTや都バスで交通も便利だし、将来湾岸地下鉄の構想もある。小中一貫校もできるし役所機能も近場にできるでしょ。眺望も東京イチと呼ぶ声高いし、悪いところが見つからない！これは人気出ますしいい値段になりますよ！

>>3271 匿名さん
この辺りは夢見る人や、さもそれが決定事項の様に語りたがる人多いですよね。

過度な安値期待なども含めて、妄想や非現実的な考えはほどほどにって事だね。

マンションってなぜか需給で値段決まらないよね。人気があれば高くなるわけでもなく、人気なくても安くなるわけでもなく。土地代と建設費でほぼ決まる。
渋谷のパークコートだって人気あるならもっと価格あげればいいと思うんだがそうはしない。近隣の相場と立地のキャップがある。

>>3277 匿名さん
価格次第。最初はそれなりにペース良く出ても、数の多さから途中から鈍るよ。デべ自身が言ってたけど数年かけて売ってくとの事だから、そういう腹づもり。

>>3272
そのタワーが団地感を緩和させてくれる。まさにシンボル。

安値希望してると価格発表時に落胆するとかネガに転じるとか指摘する人いますが、
値付け予想するのは自由だし、予想から上値にきたところで諦めて終わりじゃね？そんなわざわざネガる人達っているの？こんなとこでネガったところで安売りされるわけでも何でもないのに？

何か安値希望されると不都合なことがあるんですかね…
別にほっときゃいいと思うんですが。。

スレを流しで見てましたが、ここは購入前も購入後も何かと大変そうですね。

>>3284
住民もポジもネガも賛成も反対も10倍規模だからねｗ
でもスケールメリットってナニモノにも代え難いし、
スケールデメリットにならないようにするのもデベと住民の仕事だからね。

最寄り駅は何処になりますか？

>>3286 匿名さん

ありません。

近くの駅遠タワマンさんが完売すれば、このスレも穏やかになりますよ

>>3288 匿名さん

どこのことですか？

ここと八潮団地の違いはなんですか？
数十年後には八潮団地のように何とも言え無いエリアになってしまうのが怖いです。

>>3287 匿名さん
そんなわけないよ。

>>3290 マンション検討中さん

都心との距離が近いことではないでしょうか。

https://www.sumu-log.com/archives/12879/

これを読んだか？
三井さんのブログ

>>3293 マンコミュファンさん
まさに駅距離を反映した上での価格。そして板マンという事なら、冷静に考えれば今アナウンスされてる価格は安くはない。むしろ購入後のリスクを伴う物件でもある。


〉マンションの価値は立地で決まる比重が高いのです。バス便の選手村マンションが、いかにフラッグシップになる立派な計画であろうとも、立地の不利をカバーしきれるものではありません。まあ、徒歩10分かそこらの立地なら別ですが。
そう考えたとき、＠270～280万円という価格が安いとは言えないのです。

>>3294 匿名さん
安くないっしょ。
最寄り駅まで25分。
移動のメイン手段がバスて、。

で、あの団地感。なら同時期に出る勝どき東の方が駅直結だし魅力あるな。

>>3293 マンコミュファンさん
結局何が言いたいのかよくわからんな。

ここ引き渡し受ける頃には、既に不動産もピークアウトしてるよ。でもここは当然半分は残ってる。市況悪化した時に、この駅距離や不便な場所だと売るに売れなくなる。住んでて不便で越したいた思う人も当然出て来るだろうし、その時にこの内容じゃ買い手がつかない。それだけ今の日本は駅近至上。

意表を突かれた発表で舞い上がるのも良いけど、一度冷静になった上で検討した方がいい。

>>3297 匿名さん
ずっと住み続ければいい。
ここなら住んでもいい。

地下鉄通らないかな。。

東京メトロが通るかも。

三井さんは、最寄り駅が無いと言っているね。
離れすぎていて、もはや最寄り駅とは呼べない。

地下鉄通すなら、オリンピックに合わせて湾岸地下鉄作っているよ。
オリンピックを過ぎたら、建前がなくなるから可能性が低いのではないの。
あっても、かなり先のことだよ。

神奈川千葉埼玉の戸建てに住んでる人ってバス便多くない？その人達がマンション買うと思えばまぁそんな悪くないと思うけど。4000世帯ぐらい買うでしょ。

徒歩10分以上になると不動産価値への影響はどこも大差なし、ということですね。

八潮団地との比較が出てたが、意外と良い勝負かも。
新幹線や羽田へのアクセスは八潮団地が有利。
モノレールで羽田、浜松町まで10分前後、品川まで都バスで25分前後。
都心へのアクセスは晴海団地が有利。
BRTで新橋、虎ノ門まで10分前後、東京駅まで都バスで25分前後。
あとは、商業施設やタワーで如何に付加価値が出せるか。

三井さんが言うには、バスで駅まで移動しても、そこからホームにたどり着くまで長蛇の列と言っている。
4000世帯増えたらキャパオーバーでしょ。
東西線で経験あるけど、無駄な時間だよ。
電車は超満員だし。
サラリーマンは、ストレスで寿命が縮まると思うよ。
命を大切にだよ。

>>3303 評判気になるさん

神奈川千葉埼玉の人は、東京でバスには乗りたくありませんよ。
JRや各私鉄が、これだけ通っているんだからさ。

>>3267 匿名さん

ここの施工主は、舛添前都知事になってます。
個人がマンションを建設するということで、誰も取り上げなかったんでしょうが、ここが仮に国が主体としてやるとなっていたら、メディアに税金の無駄遣いなどと袋叩きにされていたことでしょう。

こんな陸の孤島に建てて誰が買うのかと。
そうなると、不動産業会も下手に高すぎるねつけできなくなりますね。

それを回避するための、要は舛添前都知事は不動産業会の傀儡だったわけですね。

オリンピックがなければマンションにならなかった土地なんだし、ここの為にBRT通したりわざわざインフラ構築してるんだからその分が価格に乗ってきても文句は言えんだろ。
ゼネコンだって無茶振り期限付きのオリンピック施設建設でヒーヒー言ってんだし、ここの施工分が多めにデベから回ってればどんぶり勘定としてはいい塩梅くらいじゃないのかね。

だから無理してローン組んで買ってくださいとでも？笑
だれが買うねん。

それにしても、マンションブロガーさんもいい商売だよね。駅近に価値があるっていう、素人にも分かる当たり前の理屈を書いて仕事になるんだからね。

こんな場所、誰が買うのか？

>>3310 匿名さん
東京のマンションはある程度無理して買ってる人ばかりだと思いますよ。無理したくないなら郊外に行けばたくさん候補ありますのでそちらで。

文句いっている人ほど
モデルルームに行った瞬間
欲しくて仕方なく
なるんだろうな。

一番近い最寄り駅は東京駅？

>>3315 匿名さん
ここという駅は無い。

一番近いのはBRTステーション

ほとんど誰も駅使わないだろうから、駅距離どうの言っても意味ない。

使うか使わないかは正直どうでも良い。
最寄り駅として呼べる距離にあるか。
印象の話。

>>3315 匿名さん

都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩17分 （4街区E棟、5街区D棟）、18分（4街区D棟、5街区C棟）、19分（4街区C棟、5街区B棟）、20分（4街区B棟、5街区E棟、6街区B,C,D棟）、21分（4街区A棟、5街区F棟、6街区E棟）、22分（5街区A棟、6街区A,F棟）（A3b出口）

>>3294 匿名さん

駅からの立地で決まるならこんな感じですか？

都営大江戸線 勝どき駅 (A3b出口)
坪290 駅徒歩17分
（4街区E棟、5街区D棟）
坪294 駅徒歩18分
（4街区D棟、5街区C棟）
坪278 駅徒歩19分
（4街区C棟、5街区B棟）
坪272 駅徒歩20分
（4街区B棟,5街区E棟,6街区B,C,D棟）
坪266 駅徒歩21分
（4街区A棟、5街区F棟、6街区E棟）
坪260 駅徒歩22分
（5街区A棟、6街区A,F棟）

ついでに坪単価が前後30万円くらいだとするとこんな感じですか？

61.06㎡～152.10㎡
→ 4,260〜14,750万円

千葉、埼玉とかで良くないか？
三田線沿線とかも安いところはある。

坪280って、高くもなく、安くもなく、ほんとちょーど良いとこ突いてくるなー。
飛びつく事もしないけど、高すぎないから少しは検討しちゃう。

セカンドだし駅遠でも眺望を最優先にしたいのは私だけ？

考えられるデメリットはこんな感じ？

・駅距離（実質25分で利用不可）

・BRT、都バス頼りのバス物件

・棟によってはバス乗り場まで10分程掛かる

・ラッシュ時などはバス乗り場が混在（2巡3巡と待つ可能性も）

・全体戸数が多過ぎる故の意識格差

・板マン、タワマン混在による住民格差

・世帯数の多さから共有施設への使用懸念

・タワマン内に出来るラウンジ利用を巡って板マンとタワマンの確執

・仮に周辺より安価で出た場合は、世帯数の多さから民度低い住民も入居する可能性あり（高値なら売れ残る可能性も）

・引き渡しが4年、5年と先なので計画や見通しが立て辛い

・戸数の多さから販売が長期化する可能性もあり、途中市況悪化や金利上昇などの不安

・同時期に近隣で8000戸超の新築計画がある

・板マンが密集して建つ関係で団地感がある

・街の中に清掃工場（ゴミ焼却施設）がある

>3326
これらのデメリットを携えながら
どんな値付けとメリットを謳って営業されていくのか非常に興味深いですね。
所謂、よくある買い手の意思無視の上から目線営業では難しい印象です。

利点としては話題性？
中央区アドレス？選手村？
一部眺望が永久的？

他ちょっとあまり思いつかないんですが、
実を捨てて名を取る人には良さそうですね。笑

中央区アドレスの新築で300〜400のレンジなら郊外に買おうか迷ってる層が殺到して、瞬間沸騰だよ。多少のデメリットあってもね。
部屋の面積が大きいことが影響して、残念ながら年収1000万未満の庶民には買えないだろうね。

坪300〜400なら駅近の築浅中古が買えるだろうと。

地下駐車場もメリットかな。
地下駐車場は建設コストがかかるので湾岸でも結構少ない。

価格発表前にスレが伸びる物件はどんな価格設定だろうと粛々と売れていくんだよね。ここにいる人の何十倍、何百倍の検討者がいるわけだから。特にここの母数は全国、いや海外も含まれるし売れ残りなど気にする必要はないよ。

月島駅前築2年の板マンが中古で坪350だから、わざわざここを坪350出して買う人は特殊な相場観を持ってるってことだろう。

こんな千葉のニュータウンみたいな物件は安くなきゃ買い手がつかない。
でも、安くしたら民度が低くなるから中央区アドレスだろうが価値がない。
ディベロッパーは難しい判断しなきゃならないから頭痛いだろうね

>>3333 匿名さん
月島には、歩車分離された広大な緑地はないからなぁ。

送迎運転手付きの身分の人や芸能人とか医師や弁護士の人とか、タクシー普段使いのリタイア世代にはいいかも。何しろ都心部に近い。

自転車好きの人にも良い。

特殊な相場観？
タワマンなら400でも買い手つくよ。3000世帯が羨ましがるマンションなんて、無いからね。
マンションの価格は人気投票なんだよ。

都内の600〜800のタワマンに比べたらそれでも十分安いよ。

自転車道があるところはそこを通らざるを得ないから、ロードバイクでは危ないのでは？増して歩行者が平気で自転車道歩いています、ヨーロッパとは違います。

今までマンションを買い控えていたであろう、オリンピック前後にマンションは暴落すると信じている人&選手村によって格安な好物件が大量供給されると信じている人はたくさんいるだろうね。
その人たちがライフイベント的にも年齢的にももう買い控えていられないってなって、結局他の新築マンションよりちょっと割安になった晴海フラッグを掴まされるんだろうね。

>>3339 匿名さん

むしろ自転車道が空いてるのにも関わらず歩行者道を爆走する自転車をよく見るんたが。しかも並列で

ここは瞬殺で売れると思うよ。
何しろ知名度は
オリンピックで全国区になる。
こんな知名度の高いマンションある？

7000万の物件を買える世帯って結構いるんだね。一部の金持ちは別として、サラリーマンで買えるもんなのかね。
日本の平均年収って600万くらいでしょ？

すみません、
資料請求してまだ届いていないので教えて下さい。

板マン、タワマンそれぞれの入居は何年でしょうか？

そうでしょうね。
最多価格帯 85㎡ 7,000万円台
くらいでしょうからね。

>>3331
地下駐車場は最大の売りでしょうね。車生活の人にはたまらなく良いですね。

>>3343 マンション掲示板さん
本当に払える人はそんなに多くはないと思うよ。7000万オーバーの物件を買う層は永住目的じゃなくてリセールを考えてるから20年ぐらい払って手放すつもりなんでしょう。それでまた次の物件を買う。まぁ東洋経済とかプレジデントに書かれてることをそのまま実践してるんだけど、たぶんどこかで誰かがババ引くので気をつけた方がいい。

>>3344 匿名さん
板マン2023年春
タワマン2024年頃予定

>>3346 評判気になるさん
臨海地下鉄がくれば勝ち、来なければ負け。
ということはタワーに都や区で発言力のある人が住めば勝ち。住まなければ負け。

パンダ部屋抽選で当たったら投資用に買うわ

>>3347 匿名さん
ありがとうございます！
板マンでも四年以上先か。。
アラサーだ。

ここ楽しみですね。東京タワー、富士山、レインボー一望で都内1の眺望かつ都心の中央区、商業施設あり医療機関あり、街全体開発で美しい。加えて、BRTで新橋まで10分かからず、しかも地下鉄みたいに地下まで潜る必要なし。BRTで職場の近くまで行ける人、車やタクシーや自転車移動の人にはこれほどの物件はない気がする。虎ノ門、丸の内勤務のサラリーマンには便利ですよね。地下鉄頼みのサラリーマンにはキツイかな。

>>3349 マンション検討中さん
うちもとりあえず抽選してみようかな。

住めば都。

都ハルミ！笑笑

>>3353 匿名さん
どこが面白いのか誰か教えてくれ

>>3298 検討板ユーザーさん

>>3297 匿名さん
周辺の不動産もってて、売ろうと考えてる人なら解ると思うけどね。

2018年から高値では売れなくなっていて、冷え込み始めている。

つまり、ハルミフラッグみたく2020年後のマンション販売では高値では完売がますます難しい。
理由は既に出ているし、そのため坪平均270～280万円でもいいから、オリンピック前のこの時期に売り始める事になる。

>>3342 匿名さん
知名度ではそんなに広告費いらずで、逆にデベロッパー経費は少ないよね。

しかし、この立地で高いと見向きもされませんよ。ここは富裕層が買うような場所ではないですから。

>>3326 匿名さん
普通は、メリット一覧を書くだろ。へん。
これでデマしておいて、申込者を減らすつもりなんでしょうか。

周辺の新築マンションと比較でもいーんで、ハルミフラッグのメリット一覧を書いてくださいよ。

>>3357
あなたが書けば？

>3357
それだけメリットが無いってことなんじゃないですかね？
それでも実的なとこで言えば
眺望ってのと地下駐車場くらいでしょうか？

メリットは広さでしょう。都内で80平米超えはかなり稀で4LDKも同様。あってもプレミアムフロアだったりして一般人には買えない。そんな状況で駅遠とはいえこれだけの数が出てくることは都内では今後ないでしょうね。
知人に広さが最優先で資産価値、駅距離なんて気にもしてない人がいますがそういった層には大変魅力的です。
ここの競合はパークタワー晴海でも湾岸タワマンでもないです。郊外の戸建てです。

>>3357 匿名さん
お好きなよーに買いて下さい。

兎に角、新駅が出来る事を期待する！！

日本人ってお祭りをやる前は冷めてても、いざ始まると熱狂的になる傾向があるから、そのオリンピックの選手村だったという事に記念碑的、歴史的な価値を見いだす人も多くなると思う。

>3360
ただ、その広さってのも
単価が高けりゃ結局手が届かない高価なものになり、メリットでもなんでも無くなっちゃうんだよな…。
広さがメリットってなるには、やはり単価が低く設定されることが前提にないとね！

>>3363 匿名さん
は？

>>3364 マンション掲示板さん
坪270なら相当安い部類ですよ。これが買えないなら幕張にしましょう。
前にも書きましたがいまは80平米超える部屋を探すほうが難しいので価格が高くても出てくるだけでメリットでふ。

>>3364 マンション掲示板さん
買う気ない人達は、メリット関係なしでしょう。冷やかしが多いのが解りますね。

やはりここは坪単価が安くなければメリットは出て来ません。
坪単価が安く分譲価格が出来るだけ安いことはメリットですね。

>>3366 評判気になるさん
価格が高く例えば坪350とかで、ここ買う人は居るでしょうか？

>3368
そんなふりしたらまた
瞬間蒸発だ！とか400なり500は硬い！
なんてほざく輩が湧いてきますよ？笑