HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

>>31862 検討板ユーザーさん
その通り。
今の適正相場で十分。そもそも、経済予測など出きる人はいない。

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上がる上がる予想は結構だと思う。素人っぽく選別がしやすい。しかし、マンション投資が悲惨なのは、転売して買い替える時に、どんどん高値で掴まなければならないこと。結局どこかで地方なり妥協した立地に成り下がらない限り、最後は必ず破綻することになる。　

検討を祈る。

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>>31861 評判気になるさん

まず

１）需給バランスの考えが抜けてます。新築マンションが供給されないと、そもそも買えません。プレミアスニーカーが高くなるのと同じです。尚、不動産におけるプレミアとは、立地です。

２）添付はアメリカの平均ですか？また、過去の日本における平均不動産価格と日経平均に正の相関があるとして、立地間で２極化している日本で、過去平均の数値は何を意味しますか？

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１、私は最初から需給の話をしていることに気づきませんか？　投資商品はすべて需給で値が決まります。経済が少しでも悪化したら売り需要が増えるということ。

２、立地で２極化しているのは、世界共通です。

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サンビレを待っていたので現地に行ってきましたが、実際見るとF棟A棟以外は陽当たり等考えると微妙かなと思いました。とにかく建物と建物の間が実際行ってみると近すぎるんです。F棟A棟は消防署に近いですし、、、B-Dは倉庫ビュー。しかも今後相当な騒音が予想されます。
商業施設もサイズからみて本当にこれくらいの希望の戸数を支えられるか疑問でした。
東雲のイオンの2/3か半分サイズ。
買う方は何を理由で買うのかきになるところです。

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今日の写真です。

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>>31860 通りがかりさん
生活利便性においてPTHとフラッグの差は歴然だと思う。
そもそも比較要素で駅距離と駅力が別なのも意味不明。それなら保育や学校施設などの子育て要素を含めるべきでは？？

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>>31867 評判気になるさん
中古物件の話？

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>>31870 マンコミュファンさん
街の中に全て揃ってるフラッグの方が便利だよね。

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>>31867 評判気になるさん
投資商品は、と言ってしまってますね
不動産なので投資目的でない人もいます
ここは投資目的、実需、どちらが多いでしょうかね

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>>31867 評判気になるさん

立地で２極化しているのであれば、裏を返せば、不動産において立地が重要ということです。

つまり、各立地における需給バランスをみれば良いということになります。

１）供給の少ないエリアに位置する大規模マンションが有利であるということです。

２）立地がよくても供給過剰であれば期待できないということです。

３）地方にポツンと出来る大規模が人気となる理由は、立地が東京都心に比べてそこそこであっても、供給が少ないからです。

東京は絶対人数が多いので、もはや区レベルでは括れません。需給を調べる場合には、中央区のエリア別での大規模供給状況や、江東区のエリア別での大規模供給状況を見ることが大事です。

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マンションの広告だらけですけどね。。
これから、どんどん都心がマンションになっていく悪漢がしますが、、

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>>31875 匿名さん

しかし、大規模が供給されるエリアは毎回偏ってます。大きな土地がないと大規模マンションが、建たないからです。だから、なかなか供給されない街中に大規模が建つと、盛り上がるのです。２極化ですね。

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>>31863 匿名さん

タワー棟は南に単価を極端に盛るのは同意

南470万 西390万 東350万 北310万
眺望なし低層は280万
眺望のない部屋を敢えて板マンより高い維持費を払って住みたい人はいない
展望ラウンジは板マン民だって利用できるし、低層は北向き交差点と煙突ビューであれば坪単価260万さえ有り得る

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タワー棟で狙い目は北西角の18階あたり
板マンの18階よりは高い位置にありギリギリ都心ビューで抜けそう
それでも単価は19階より一段と安くする可能性が高い

理由はパービレC棟では15階からAとFの14階の上を抜けるのに15階まで坪単価を上げなかった前科有り
C棟15階は虹橋が実際に見えたのに坪単価265万くらいで買えた
また値付けミスを三井さんに期待してる

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パークタワー晴海

＞中央区新築タワーマンションをサラリーマンが買える選択肢ってもうここくらいしか残されていない気がしますので、もし迷っている方はぜひ。

　ここだってあるし、晴海フラッグタワーだってある。そもそも数年前の相場すら無視している。投資は過去の値動きしか参考にできない。彼は、上がる前提で話を進めている。
　たまたま発見したけど、無免許の人がこういう発言をするのは良くない、というか投資のルールすら知らないってことだよ。違法と断言する。
　投資顧問業の免許を持っている人でさえ、投資先を進める断言的発言は規制されている。できない。この人は、たぶん、自分で湾岸マンションを買っている人だ。一般人がブログで記事を書く必要はない。消費者保護の観点からいずれ規制される。というか、誰も書くべきではない。そんな免許も権利もないのだから。

https://wangantower.com/?p=15521

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前にも書いたけど、マンションをいくら高値で転売したって、より良い部屋に住み替えることはできない。どこも高いからだ。新築も売れなく、空き部屋が増え、国の引き締めが入って大損する可能性が高い。歴史を見て判断することをお勧めする。

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>>31879 匿名さん
投資顧問業や投資家保護の観点は金商法上の有価証券にかかる話なので不動産で語るのは観点がずれてるのでは？
誰でも意見や考えを発信して良いと思いますよ。
そもそも晒されてるブログ主も断言してないですよね…

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マンションは有価証券で売買されています。投資法人がたくさんマンションを買っています。そのリートを買うことで、私たちは明日にでも都心マンションに投資ができます。

そのリートの株価をみれば行き過ぎも判断できる。投資法人と個人の違いは、投資法人が有限責任であること。会社が破産しても誰一人借金を負いません。だから、どんどんマンションを買い進めて無茶ができるのです。しかし、状況が一変すると、破綻しても痛くないわけですから、強力な売り圧力になります。いくらでもいいから現金化するために保有マンションを投げてきます。

個人は、背伸びせず、慎重に判断した方がいいです。買いあおる、買いを焦らせるような文句には気を付けましょう。

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リートはそれぞれのLTV見てもかなり健全に運営されています。
それにより高格付けを取得し日々日銀も購入しているのが現状です。
昨年株式市場は29年ぶりの高値で引けましたがこれも日銀によるETF買いの結果です。
国としてデフレを脱し物価を上げるための施策として日銀によるETFとREITの購入が日々続けられていますので逆バリしてもダメでしょ

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>>31882 匿名さん
リートの話をしてるのですか？
であればリート証券を保有している投資家が損得するのであって、現物のマンションを購入している人は関係ありません。
不景気になったからといって法人が所有不動産を投げ売ることはありません。なぜなら所有して賃料を得て、それを投資家に配当金という形で一定割合配分することが決められているので不景気になればその配当金が減るだけです。所有不動産を投げ売りしてしまっては配当金の面で投資家に説明できなくなってしまいますし、決算報告は何を報告するのとなります。

あなたは中途半端な情報を元に相場観を発信しているように思えますよ。

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>>31863 匿名さん

南の高層は二棟合わせて400戸くらい？
高層ってのが、完全に眺望の抜ける20階以上として250~280戸

ParkのA棟が90戸程度。坪395

本当に坪500付けて250~280戸完売すると思ってるのか？

そりゃプレミアムフロアは500くらいだろうがね。

もっと市場感覚身につけた方がいいよ。又はタワー棟は高値希望の1期購入者さん笑

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今ここで１億の借金とか、２馬力で？　もうまったく何も考えられなくなっている人が多いみたいだね。ここで１億の借金しか選択できない今の状況なら、仕事をやめて、新しい人生を探した方がいいと思うよ。

なんというか、１億は大金なんだけど、１億でしょうもない埋立の海上の小部屋を選択する、それに代わる別の選択は、たくさんあるってこと。何せ１億だからね。

そんな俺は「ビバリーヒルズ高校白書」を今観て、ああそうだ。これがセレブなんだ。憧れだったんだと、そう思った。同じ１億を使うって言ってもここじゃもったいない。

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31884　その指摘は的外れじゃない？　投資会社が破綻する時は全物件を売るよ。破綻する前でも利回りが下がるなら、物件は売却するよ。コロコロ買い替えるよ。

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Jリートも過去にいくつか破綻してるからね

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>>31885 匿名匿名匿名さん
内陸港区とかのタワマンはプレミアムじゃなくて坪1200とかあります。
湾岸でも眺望条件良ければ500いってもおかしくないとは思います。

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ネガキャンしてる人が増えてきましたね！
倍率下がったり安く買えるといいですよね！

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東京に振り回されてますね。考え方を変えた方がいいです。都心の坪単価が高いのは商売ができるからですよ。商売で月100万稼げる立地だから、家賃80万でもいいんですよ。

昔から商人は町に店を持ってそこに住んでるわけです。それは「セレブではありません。」当たり前の光景なのですが、人込みの中に住むことに、喜んでいるわけじゃありませんよ。

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>>31891 ご近所さん
何が言いたいのかよくわかりません。
ここは人混みの街ではありませんよ。

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ネガもっと頑張ってー！これじゃ値下がらないよ…。賃料25万も払いたくない。

もっと論理的にエビデンスのある主張をよろしく！

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>>31869

もろ団地だね
どの建物も１階がピロティなのは浸水の可能性が高いとデベも考えているんだろうな

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>>31894 匿名さん
オリンピック選手が泊まる場所だから何重もの安全網を敷いてるんじゃない？安全性のアピールにもなるし。
災害拠点である消防署、警察署が隣接しているから、ここが浸水するようなことがあればそれらからも出動できないことになる。
そんな意味のないことを行政がしないだろうから、浸水リスクもゼロとは言わないが高くないと見る。

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4年もフォアコミしたらREITじゃなくて自分が破綻するリスクあるわな。違約金2割で損切りできればいいが。タワーは竣工に近いから高値追求してくるだらうなあ

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>>31894 匿名さん
もっとちゃんとしたネガを頼む！
弱い！！

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ここ以外の板状マンションで各階ゴミ置場を備えてるマンションありますか？

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ビバリーヒルズ高校白書(笑)　究極の格差ドラマだよね。
ケリーが遊びに来たらこんな会話になるよ。

ケリー「どうしたの？！　お金持ってるでしょ！」
おまいら「いや、おいら坪500で買ったんだ」
ケリー「はー！？」　　　

まったく団地を理解できないだろうね(笑)

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ビバリーヒルズ高校白書ってW

田園調布で戸建てでも買った方がいいんじゃないですか？

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高床式団地（中古）ですね

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>>31901 匿名さん
今年一面白くない投稿ありがとうございます

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>>31894 匿名さん
選手村で、アスリートは、2階から14階に宿泊させないといけないという決まりがあるそうです。
だからタワマンで済ます訳にはいかず、板マンをいくつも建てる事になります。

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>>31899 匿名さん

おまいはまたバイトサボってんのか！？

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はるぶーさんが管理組合機能不全の心配を提起されてます。
早めに売り逃げするのが正解みたい。
私もそのつもりで6年住んでから転売。

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はるぶーさんのコメントに管理の素人集団には難しいというような記載があったけど、専門家のデベ、管理会社の社員も多数購入してますが…

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>>31906 匿名さん
ほんまかいな？

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結局、何戸、契約したのかな？

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>31904
おまいの家は重力が強く、おまいはまだ７歳児のまま。
広島カープの帽子をかぶっている

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>>31906 匿名さん
マンションブロガーの発言はポジショントークも多いですしね。そもそもブロガー達は晴海フラッグ自体サゲ基調。素人の感想に一喜一憂しても仕方ないですよね。

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Twitterで数ヶ月前に話題になってMRの予約さえ取れなくなった某マンションの営業の人も『マンションブロガーが書いてバズると少しアレな物件でも群がってくるのでデベ側も色々画策してカンフル剤のように利用させて貰ってます。逆にゆっくりしっかり売りたい時は....。フフフ』って言ってたよ。

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>>31909 匿名さん

おまい！掃除やり直しじゃ笑

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池上にすがるしか売る方法がなくなってきたのか。かなり深刻だな。

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株のブロガーとかって、cisとか個人が３００億ぐらい稼いでるし、数十億ぐらい稼いでる人なら書いてる人多いし、毎日の取引の結果だから読む気にもなる。まったく参考にならないけどね。

マンションブロガーって、アフェリエイトとまったく同じで、自分の買ったエリアを絶賛しているだけで、広告費とか原稿料をもらうために書いているだけ。こういうの、利益相反って言って、うちらの損がブロガーの利益で、ブロガーの損がうちらの利益になる構図。つまり、ブロガーは敵なんだよ。正反対の行動を取った方がいいよ。

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築３年の湾岸の賃貸マンションがやばいね。全室　空き家か？
https://suumo.jp/chintai/tokyo/ek_01580/

今からこれじゃ耐えられない。

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>>31915 匿名さん

無理やり需要もないとこに街を作った結果だよ。買った人も投資家が多いだろうし、結局開発利益を取ったデベだけが儲かる。

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>>31916 通りがかりさん
ワンルームも過剰供給、中古アパートもダブついているらしい。湾岸に限らず。

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>>31914-31917

若葉多すぎだろw

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>>31918 通りがかりさん
若葉暇人。

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>>31919 匿名さん

若葉連投。

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なんやなんや

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賃貸、月島二丁目と晴海一丁目はすぐ埋まるよ。

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1日午後に現地を見に行った。晴海埠頭から大手町・神田橋まで6分だった笑　環状線、昭和通りのルートで。

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子供の頃は豊洲や晴海、芝浦などといった場所は住むところというイメージは無かったけど、時代は変わるものだなあ（遠い目）

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>>31920 通りがかりさん

ここでもですか？

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>>31916 通りがかりさん

別に晴海に限ったことではないのでは

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30年後、 中央防波堤外側埋立地は人気の高級住宅地かもしれない

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やっぱりここきますか！

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>>31928 マンコミュファンさん
そりゃ元選手村をしょぼくれた街にしたら国の沽券に関わるでしょう。地下鉄も来るだろうし、晴海は想像より地震にも高潮にも強い。海に面してこれだけ眺望の良い中央区物件ですから。来ますよ、絶対

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>>31929 通りがかりさん

地下鉄も来るだろうしと言うところが何とも頼りない…w

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これからは地下鉄よりトヨタさんでしょ

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>>31928 マンコミュファンさん
広告でしたね

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いよいよスポンサー忖度の宣伝工作にマスメディアが協力開始。
サンビレも大盛況で価格を引き上げてきますな。

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危ういですよ。ニュース見てます？
アメリカとイランが戦争になったら日本も参戦。
またまたオリンピックが中止になるかも？

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＞31928
やはりそうきますか
このての外観図はタワマンに光線が反射して煙突が目立たないように描いてますよね
それでも煙突が晴海のスペシャルな存在であることには変わりありませんが

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３年後の引き渡しまでに、
地震等が発生した場合、キャンセルとかできますか。
契約金は返金されますか。
ご存知の方、よろしくお願い致します。

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高波が絶対安全とは言えない。
なので、１階には販売住居はなかったような気がしますが。

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>>31937 匿名さん
晴海は都の水害リスクマップに高潮で色付けされてますからね。

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湾岸なんかに住もうと、とても思えない内容だったわ

ＢＳ１スペシャル「大水害　メガシティを襲う洪水・高潮の脅威２０１９」
https://www.nhk.or.jp/docudocu/program/2443/2416272/index.html

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ネガ必死やな笑

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>>31940 eマンションさん

サン値上げされたら困るのです(泣)

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>>31936 匿名さん

免責書かれていますか？
契約書が全てです

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東京湾で、一昨年防潮堤作り、6m以上の盛土しても心配ならやめときなよ

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>>31943 匿名さん
その結果が
>>31938
なんですね。

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大量のうんも津波が襲う。

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１１日に同所で行われたマラソンスイミングのテスト大会では、海水が「臭い」「トイレの臭いみたい」など顔をしかめる選手が続出していた。

@zapa
ガンジス川：基準値の最大23倍
東京湾：最大で基準値の142倍

@ramuni9317
ガンジス川には死体が流れているという話も聞いたことあるので、なぜガンジス川が東京湾より綺麗なのか不思議です。

@pakuriman
東京くらいの都市ともなればトイレとか台所とかから流れた下水は当然海に出る前に全部しっかり処理されてるもんだと信じてたから都市工の講義か何かで初めて聞いた時はおいおいまじかよってなったよね

@shisochou
東京湾のカキによる水質浄化実験の失敗について、赤潮プランクトンすら餌にしてしまうカキが死ぬってどれだけの汚染だよ！

@9NZ7hagej
東京は最も人が多い分日本で最も遅れていて8割くらいが未だに合流式になってる ・だから東京湾＊＊まみれ

@azunyaaa
東京湾、まさか糞尿がダイレクトに流入してるんじゃないだろうなと思ったらそれだった。 道理で東京のマンホールどれも臭いはずだわ。 下水インフラは地方の方が遙かに進んでるんだなあ。

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有明のブリリアが安くてお買い得という噂を聞いたのですが、どう思われますか？

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有明は無いです！

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若葉の執念すごいな…
アリアケ行きなよ笑

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なんで、若葉いっぱい？

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>>31950 マンション検討中さん
春が待ち遠しいから。

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>>31945 匿名さん

年始から糞みたいな人生なんだな…
同情するぜ

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>>31929 通りがかりさん

良いマンションだけど住宅詰め込み過ぎたのは失敗だと思う。これでは発展の余地がない。せめてオリンピック終わったら賃貸棟は更地にしてフラッグが発展した後に商業施設とかイベントスペースを誘致すれば良かったのに。

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ちょっと団地を見慣れている日本人でもキツイ環境、欧米人には無理だろうね。

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値段に惹かれて購入を検討しているのですが、私も住宅詰め込みすぎによる団地感がでないか少し心配です。また、将来価値を考えると常に売却の競合が何十戸も出てそうでそこも下げ要因にならないかよく検討したいです。このマンションだけでなく、晴海はタワマンが多く、供給が凄まじいので。
ただ、上記懸念も含めた様々な点で、将来この地が活性化して良い方向に行く期待もとてもありますね。今月モデルルームに行ってきますが、そこまでにもっと深く検討したいです。

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大規模マンションって、ハズレが少ないんだよ。知ってますか？

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気になるなら、外観はほとんど出来てるので、現地に見に行けばいいよ。

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>>31957 匿名さん
台風とかの被害は確認されなかったので、タイル等の外壁には手抜きがないと思慮される。

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国家的プロジェクトで動いてきたハルミフラッグ。
建物や街のデザインも多くのデザイナーに参加してもらい、オリンピック選手村というブランドもある。街全体の照明設計もパナソニックが参加。
本当にブランド化されるかどうか、あとは運営三井さんの実力が試されますね。

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サンビレ板マンとタワー棟のパンダ高倍率部屋に挑戦して外れたら潔く入居直前のキャンセル部屋狙いに切り替えます。

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ここ、長谷工物件のように
団地っぽい雰囲気になりませんか？

長谷工だけはセンスがなくて
嫌い

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同感
シービレッジの外観はセンスが無く安っぽいです

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>>31962 販売関係者さん

ここの長谷工はセンス良いよ。波打ちバルコニー羨ましい。E棟狙い多そうだ。

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