HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

この掲示板内やSNSで、これだけ団地に見えるという声が多いという事は、世間一般では団地と思われるんでしょうか？

今はデベの売り方も変わって完売にこだわらないからね。
即完売なんてしたら担当者は逆に相場を読めなかったと叱られる。つまり己の周辺マンションの客を奪ってるだけって事。

>>2821 検討板ユーザーさん
団地風

>>2821 検討板ユーザーさん

団地寄り

>>2821 検討板ユーザーさん
団地感

>>2821 検討板ユーザーさん

というか団地でもいいんじゃない。ただ、管理組合が一棟ごとになるなら、法律的には団地では無いけど。

>>2822 匿名さん
早めに売り切らないと、後々ヤバイ状況になるのはデベも感じてるでしょう。坪150万〜200万と予想。

＞パンダは、坪200万円くらいで、レンジとして200～290万円。
＞平均で坪270万円

昭和40年代、都心に労働者が棲めるように、都営住宅や公団が建ったが、
今や青山や早稲田など山手線内側の良い場所に団地が居座って経済損失が酷い。
晴海を坪200万なんかでだしたら、その２１正規版だ。
そのレンジを考えてるなら最初からあきらめた方がいい。
最低価格が坪300万だよ。

更に言うなら、勝どき～月島をこれからやろうとしてるデベが
選手村に参画してるんだから、あっちを高価格帯で維持するために
選手村を安値で出すわけがない。

考えればわかるものだが。

>>2821
団地って嫌ですか？
響きだけでは？

>>2827 匿名さん
ヤバイというと？

>>2822 匿名さん
関係者かな。

消費者としては、安い方がいい。
完売した方がいいですよ。

中国みないに半分も住んでいない状態のマンションが何年もあると、ゴーストタウンになります。
それで築5年なったあとで、新築販売とは言えない。

>>2828 匿名さん
またまた不動産関係者かな。

わざわざ高く売って売れ残りするよりは、完売した方がいい。
オリンピック景気も終わります、後2年以内が確実ですから。
来年から消費低迷は確実ですから、引っ張られマンション不況が加速すれば中古売価も下がります。オリンピック後のマンション在庫は今よりも過酷ですよ。

>>2831 匿名さん

そりゃ購入者なら安い方がいいよね。でも周辺の相場と同じくらいか、それより少々プラスくらいでゴーストタウンになると考える方が無理でしょ。地下鉄無いにしても都心にこんなに近距離なので士業とかには人気だと思うよ。

>>2827 匿名さん
そこまでは安くしないはずですが、坪200万円台～でしょう。

来年の消費税後の国内景気下落をビビって、あわてて消費税アップ前に販売始めたような感じです。

東京湾を一望できる部屋であれば坪380以上で売れると思う。

>>2832 匿名さん
オリンピック直前からのマンション不況は書籍にもなってるけど、消費税アップにもリンクしてますますマンション不況は濃厚なりそうですね。

著者の予想が当たり始めた感でてきた

価格はあと6ヶ月もすれば出るから待てば分かるでしょ。それとも周辺相場より安かったり、極端な安値予想をしてるのはネガの伏線？安いとさんざん思わせて、いざ相場並みに出たら高いとネガる。

>>2835 匿名さん
そうですね、レインボーブリッジ側を向いているお部屋は、全く別の物件と考えた方が良さそうですね。
これらも他の部屋と一緒くたにして平均坪単価を割り出すと、実際の価格がわかりにくくなりそうです。

>>2837 匿名さん
湾岸エリアのいつもの光景

>>2828 匿名さん
公務員宿舎だって、至るところにあるじゃないか。
同じ労働者だし区や都政で決めたことだろ。
公務員も賃金安いから宿舎必要だしな。
公務員あっての国だよ。

>>2837 匿名さん
まぁそれもあるけど、300万オーバーなら駅距離や板マン外廊下を考えると、安くはないからね。

>>2830
横だけど、
駅遠（20分！）5000戸規模を売り抜くのはやっぱり至難の業だよ・・・
広告戦略も抜かりないと思うけど限界があるからね。
三井は勝どき大規模再開発も控えてるし、豊海や月島にも計画多数・・・
今はその規模感から盛り上がってるけど（もちろん期待も大きい）、
冷静に考えたら通勤族は買うの勇気いると思う。
新橋汐留や丸の内界隈にチャリ通できる人はまだいいけどね。
しかも引き渡しは5年後だし、手付金を寝かすのは投資筋は嫌がるからねぇ・・・
加えて2022年の生産緑地問題も絡んでくるし、良質な住宅が供給される可能性も十分考えられる。

築浅板マンの相場が坪280前後って噂だけど、
今の相場観で瞬間蒸発させようと思ったら坪250前後じゃないと厳しいんじゃない？
最近は影を潜めてる売り方だけど、
三井だけに先鞭つける意味でも高値リークで下に調整して一期は一気に・・・
ってパターンも十分考えられるけどね。
風向きを180度変えるとしたら鉄道新設しかない、予定は未定ではなく確定情報。

>>2841 匿名さん
300万オーバーなら今以上に「駅遠」や「団地」という声が続出。また、4000戸超はとてもじゃないが捌けず、そのうちに景気失速で再起不能。

駅距離や板マンという事なら、270万ー300万ぐらいが適正でしょ。それで高いと思う層なら買うべきではないのでは？入居後、住民同士で乖離が生じるリスクも出るし。

板マンだしみんなベランダに布団干すよね？
団地です。

再起不能なのは安値期待の人だな。

>>2844
坪600万から随分弱気になりましたね

慌てて販売予定を発表する意味が、2019年消費税アップ前に販売しつつ、売れなければ更に値下げしかないだろ。

>>2842 匿名さん
生産緑地なんて都心部にはほとんど影響ないから笑
練馬とかなら開発可能な土地が増えるけど、そっちは今でも土地のなさに困ってないから

湾岸はいつも周辺相場の1、2割高い価格で発表されるから平均@300で、勝どき駅から最も遠い棟で日照難やゴミ置場上などのパンダ部屋が250くらいで考えていた方がいい。直近では有明スミフ、ダイワ、野村東雲がそうだった。ダイワ、野村は板マンということもあり途中調整に入ったが、それでも値下げ幅は知れたもの。
首都圏の年間マンション供給量は約3万戸。ここは話題性が高く検討母数も多いので、4000戸など完売を心配する程の数字じゃない。ここで高いだなんだ言ってても、結局粛々と売れていくよ。

>>2851 評判気になるさん
安い部屋なら有りそうですね。
抽選も２ヶ月おきとかで、最後までチャンスあると思いますよ。

>>2850 匿名さん
マンションは溢れてるんですから、安くしないと売れない。
最果ての土地でも安くすることで注目されるんですよ。

>>2773 マンコミュファンさん

新浦安に住んでいた友達が2年で豊洲に戻ってきました。駅遠、バス通勤が辛かったと

>>2853 匿名さん
既に物凄い注目度ですが。。
沢山の人が欲しいと言っているのに安くしろとは無理な話でしょう。

>>2849
多いのは世田谷、足立、練馬の順じゃなかったかな？
都内通勤圏の八王子や神奈川、埼玉、千葉まで含めると・・・

もちろん一気に放出される訳でもないだろうけど、
安価で良質な住宅（戸建て含む）が供給される可能性も高い。
デベの虫食い開発じゃなくて、何らかの行政の支援や制限があると尚良いと思う。

>>2855 匿名さん
じゃあ坪350万円とかで、買いたいのか？

>>2856 匿名さん
土地の売価が安すぎなので、何らかの形で分譲が安くなったんだと思う。
リークされてる平均270万円はそういう事でしょう。

>>2858 匿名さん
そもそも、配管や内部は選手村で汚水も流れて使われた中古ですからね。

>>2851 評判気になるさん
どの部屋検討かは分かりませんが、もう少し予算上げた方が落ち込みは少ないかと。

高過ぎると買えないですが、あまり極端に安いのも入居後を考えると不安なので、適正な価格（ここの駅距離や板状マンションなら300万前後）が良いと思います。

ま、安い部屋で坪230万円くらいでは。
つまり3LDkの22坪で5100万円。
21坪を用意したら、4900万円台も出てくる。

7000万円台なら、他のタワーを買った方がいいです。
他にもマンションは有りますから。7000万円台だと魅力半減ですね。

来年の5月から売り出すのは
①PTHが竣工に近くなり、営業部隊をそのまま2つのモデルルームで効率的にまわせる
②オリンピック1年前で盛り上がってる?
③消費税8％で売れる
④10連休となるゴールデンウィークで元オリンピック選手を呼ぶなどして大々的に集客する
などでしょうか。

③も消費税かかるのは上物だけなので、
消費者側からするとたいしたメリットは無いですが。

でも勤務先によってはかなり魅力的ですよね。中央区、千代田区、港区あたりの会社に転職しようかな・・・

不動産は、特に東京においては私有財産の中心であり、これが崩れることがあれば所有者は経済活動の基盤を奪われる形になり経済は悪化、更に景気後退を招く。また、不動産の価格は信用力の現れであり東京が発展していくに不可欠な要素。
持つ者と持たざる者の争いは、過去の地主階級と労働者の争い以降も形を変えて未だに根深いが、結局マスコミなどがどう騒ごうとも経済基盤を守ることを優先せざるを得ないというのが資本主義なんだと思う。
つまり、ここは安価にはならないと思う。

>>2860 匿名さん

頭が2000ぐらい。

狙いは5街の角住戸。
25坪ぐらいだと
あっと270で6500～7000
以上にはなるよね。
あっと230だと6000前後が視界に入ってくるのだが。

>>2862 匿名さん

ちょっと安すぎるかな。

とにかく安いほうが広い部屋買えるから安くしてください！
三井不動産レジデンシャルさま！

>>2866 評判気になるさん
こんな遠くで7000万円は嫌でしょ。
それ考えると坪250万円くらいで適度に広い部屋なら6000万円とか。
せめて、老若男女売れる価格は6000万円くらいですね。
6後半とか7千以上なら、有明、東陽町、東雲も含めて、他にいい物件が出てるからそちらが良いとなりますよ。

>>2868 匿名さん

期待だけはしておきましょう！
現実的な目も持ちつつ。

>>2869 匿名さん
オリンピック後に暴落すると7000万円とかでは買い手が居ないよな。
わざわざ高く希望いうのは不動産会社筋と古い中古を売りたい関係野郎でしかない。

>>2866 評判気になるさん
ハルミフラッグ内のタワマンの販売は、高くするの？

タワー竣工時期が2年後など？違うとなると、市況が落ち込めばタワマンが板と同じ相場なったりするよね。

オリンピック前にタワマンも販売する荒技使うかもなw

>>2869 匿名さん
それでも選手村がいいという人は唸るほどいますよ。日本人はブランド物やプレミア品に弱いですからねー。あんなHP見せられちゃったらもう虜ですよ。

駅遠駅遠言われてるけどBRTで新橋直結なら何の不満もないな。それどころか勝どきという微妙な駅の駅近よりずっとマシに思える。

4000世帯が購入後に、市況と駅遠で暴落した時の表情笑える笑
安く購入しても、条件面見るとこのエリアから暴落していくだろうな。

>>2874
運行本数、輸送量・・・頼みのBRTが不透明すぎるからな。
勝どき駅カオスは今に始まったことでもないし更なる混乱が予測される。

まあ戸数も多いし新橋、東京駅、銀座、日本橋その他、
各方面にルートバスを走らせるぐらいは考えてるかもしれないけどね。
逆にそうでもしないと捌き切れないと思う。

>>2862 匿名さん

坪230なら66平米20坪で、
それなら4580万円からになるね。
相当なインパクトがあるね。

>>2863
最多価格は坪単価270で85平米なら7000万円になるよね。そんなもんでしょうね。

>>2875 匿名さん
あのねー。マンション不況は間違いないけど、勝どきでの暴落は中価格以上のマンションからに決まってるだろう。

それを見越して安く設定するから、例えば坪200くらいまで暴落はじまっても、ハルミフラッグは買い手がいる。

>>2873 匿名さん
この立地でプレミアなんてあるのか？
例えばプレミアで普通の間取り広さで、8000万円の部屋あんた買うかい？

一般消費者は、価格が第一ですよ。 プレミアとかは二の次。

>>2877 匿名さん
有明の国家戦略特区で開発されている新築マンションも、そのくらい安いよね。確か4500万円台から。
それをパンダ設定することで一般人のFacebookやブログでも話題沸騰したらしい。
積水のライバルのダイワだったかな

棟ごとに価格が大きく変われば民度の差も凄いだろうな。こっちは綺麗だがあっちは草生え放題。こっちは静かだがあっちは子供が外廊下で走り放題とかね。まぁみんな同じ小学校に通うわけだから他の棟にも影響あるだろうけど。

どれだけ間取りが広くて坪単価が低くても絶対価格で7000万なり8000万を買い上げられるサラリーマンてそう多くないしそれでもバリバリ買えるってのは投資か投機筋が多いんじゃないの？？
これまでの不動産相場の上昇に対して、サラリーマンの給料上昇ペースが追いついていない。実需で4000戸を満たすためにはそれなりに価格を抑えないと。
それか高値で買える人らが買ってもそれは実需でないから、結局転売目的か賃貸用。高値でってるから賃貸もそれなりに高値、借り手はつかない。
転売ヤー同士のキャッチボールは後がない。
確かに第1売主は売れてしまえば良い精神だろうが、今後どういった買い手をターゲット(おそらくファミリー以上だろうが)にこれから値付けするのか、非常に興味深い。

>2882
少なくとも、
高値発表であった場合に、営業などの言葉にそそのかされて、無理してダブルでローン組んだり背伸びしたりはしない方が良さそうですね。
無理して買った時の減価リスクへの恐怖感が一生続きそうです。

>>2882 マンション検討中さん
東京の場合はここにつられて周辺の不動産価格が落ちる方が経済的打撃が大きい。
また、6、7000万を出せないのでなく、出すと生活が苦しくなる家庭が多いのが事実。皆、買えないわけではない。
余裕のある生活がしたければ郊外に出れば候補は沢山ある。東京は不動産に価値を見出している人が住む所だ。

100平米超える物件は
どう考えても億の世界だよねー

>>2882 マンション検討中さん
買いたい人は、安くなれけば買わない。
買い手にとって安くなるが一番ですから。

ここが高くしろとか坪300万しろとかは、反対すぎる。
まず、不動産関係か、周辺で高く売却したい輩である。

ここに興味あるなら晴海行ってみるといい。既に大体の建物が結構形になってるから。ただびっくりするくらいギュウギュウ詰めだよ。賃貸棟の海側の方は日照大丈夫なのかな。。小学校（今は駐車場でなにもない）がなかったら相当窮屈になってたと思うわ。

>>2882 マンション検討中さん
朗報！
ハルミフラッグは記者会見でファミリー向けにファミリー間取り広さの部屋をたくさん用意すると言っていた。
つまりここのコンセプトは、ファミリー世帯が安心して長く暮らせること。
子育て費用や教育費用考えるとマンションが高くなりすぎるのは危険であるし、買うファミリーもいなくなる。
中流でも安心して買える価格になるはずだ。

すぐ近くにあるのはゴミ焼却場ですか？

>>2884 匿名さん
ハルミフラッグは、間取りも部屋数もファミリー向けになる。
普通の若いファミリーが、8000万円台で買ったとして、今後20年子育てしつつ暮らすには、不安定と言える。
8000万円ではこれから日本を背負うファミリーは買わないでしょう。

>>2889 マンション検討中さん
そうですよー。あの建物のおかげで北向きバルコニーの賃貸棟（運河側）は日照確保されてむしろ良かったのでは。

>>2889 マンション検討中さん

可燃ごみをもやすところです。
排気筒がありますが、
タワマンがたてば気にならないでしょう。

>>2891 匿名さん
ありがとうございます。
やはりそうですよね(･_･;

>>2872 匿名さん
そもそも、オリンピック後に発表して販売するような物件にも関わらず、もう発表してるよね。

明らかに、オリンピック後ではオリンピックまでに新築がめたんこ売られるから、その後では、高い値段では買い手が少なくて困る。

早めに発売するのは売れ残りするのを焦ってる証拠。

有明の東京ベイも早めに販売してるけど。
それよりも何年も前から販売始めるのは異様。

>>2894 匿名さん
いやいや、平昌オリンピックの選手村マンションもオリンピック開催前に、全戸完売してますよ。

>>2894 匿名さん
最初からそのスケジュールだったやん。。デベがそんな行き当たりばったりで開発せんわ。。

このスレ、今まで不動産購入の事なにも考えてこなかった人間がかなりいるのがよくわかります。不当に安い価格を望む人とか特に。明らかに湾岸エリアで検討を重ねてきた人と知識が掛け離れてて話が噛み合わないのも無理はないですね。。

>>2890 匿名さん
つまり中年やじいさんとか貯金あるようなじいさんとか偏り世代が集まるマンションになっちゃうよね？

そういう団地あるよなー

>>2894
そうです、賢い人は分かってますよ。4年って結構長いですから。4年前の事を思い出してみて下さい。その年話題になったニュースなどでも良いでしょう。

隣の晴海テラスは新築時に70平米が3800万円で買えたよ。ここはさらに駅遠だし、同じくらいの価格にすべき。70平米は3980万円、85平米は4980万円でお願いします。この位なら国民も納得する。

ハルミフラッグはタワマンが発売される頃が安くなっているいい機会です！
最初の売り出しでは買わないでね。

>>2899 匿名さん

2013年は
主に、アベノミクス始動、東京五輪が決定、半沢直樹が放送など。

2014年は
主に、STAP細胞、消費税8%に引き上げ、デング熱感染など。

こんなところですかね。

>>2900 匿名さん

納得するかな、そんな価格だったらまず抽選に当たらない。

>>2903 マンコミュファンさん
でも、その時期の販売でも同じ条件でした。
抽選なら抽選でいいじゃないか。
高くしろという理由にはならんで。

>>2900 匿名さん
テラスはもともと賃貸用をデベの関係で分譲に変えた物件。比較するなら賃貸棟。しかも今と10年前では状況が違いすぎる。調査不足だし話に無理ありすぎ。

ハルミフラッグって、1億円する部屋はない。
庶民が住むような場合だから。
億超えマンションは、違うエリアで買う。

>>2904 匿名さん

周辺の相場にしないと、要らぬマネーと人が押し寄せてくるという事。

>>2900 匿名さん
もう、相場が変わっちゃいましたから。
残念ですが。

そうです。
もう相場が停滞してマンション不況迎えてます。
高いと売れないのは明白です。
安くなりますよ。相場

>>2900 匿名さん

今の晴海テラスの中古価格より遥かに安い価格を期待したところで、価格発表時、精神に悪いだけだよ。

＞消費者としては、安い方がいい。
＞完売した方がいいですよ。
＞
＞中国みないに半分も住んでいない状態のマンションが何年もあると、ゴーストタウンになります。

金が無くてカツカツの人は、選手村を諦めた方がいい。
安値で出したら中国資本が爆買いして賃貸や転売でそれこそ悲惨になる。

転売されにくい周辺相場に合った価格出し、ファミリー定住を目指す。
買える人、つまり一定レベル以上の住民が集う街になるだろう、そういう期待も
大切であり、激安ディスカウント大好き人間が住み着く街なんかになるなら、
他を買うよ。
高値に期待だ。

>>2911 匿名さん

まあ、バランスの良い価格にして欲しいですね。つまり相場に合わせて駅距離なりのディスカウントが入ればいいと思います。

その通り。安すぎてもただの団地マンションになる。
周辺相場に交通不便性を考慮した価格設定にすれば良い。
それを考えるとやはり坪270~280はまあまあ妥当な価格設定。

投機目的の運用禁止条件付きがやはり良いかもね！！
その上で販売すれば仮に寄り付かなくてもそれは高値だったとして値下げなり何なりするだろうし、安ければ安いで抽選なるだろうし、
納得性の高いものになると思う。

4000戸あっても住人の性質も明確で、入居後も比較的うまく運用されると思うんだがどうかな？？

俺は
勝どき駅近のごちゃごちゃより、こっちの団地の方に金出すぞ。

スミフ有明買ったけど
こっちにすれば良かった。。

>>2915 匿名さん
勝どき駅って何が有名？
何もない印象だけど。

問題は、引き渡し時までに相場が維持されるかだがな。
今の相場は金融緩和による長期金利の低下によるものが大きく、金利動向は日銀の金融政策次第。
引き渡しまでにタイムラグがあるのが一番のリスク。

>2914
売り禁、貸し禁にすれば
ある意味値付けはどうでも良いとまでは言わんが、実需に合った健全な売買相場と住人性が得られそうですね。
まさにファミリー層などコンセプトにも合致してるし。

>>2916：匿名さん

スミフ有明で良かったんじゃない？