HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

>>20548 マンション検討中さん

教えてあげよう。経済は世界で繋がってるのさ。中国経済やアメリカ経済も日本経済に大きく影響するのさ。貿易もしてるね(^-^)/

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>>20553 匿名さん

香港並みの金利２%程度でもいいよ。金利1.5%でもいいよ。

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>>20555 マンション検討中さん
お前の言う「でもいいよ」ってどういうこと？

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>>20556 検討板ユーザーさん

人口１０００人増えて、金利２%になったら、マンション価格は上がるの？為替、政策、一定の場合。

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極端な根拠のないタラレバで話をしても意味がないわな

円高になったらどうする？
→根拠または理由を書かないとその理論が可能性として高いか低いか議論不可能
では、その単純なコメントだと円安が進む可能性だってあるわけ

ただし、人口が減るが首都圏集中はかなりの確度が高い情報だったりする
再開発も計画が具体的に進んでいて、4年後の分からない金利予測を極端な数値を出してタラレバ話すよりは生産性がある
極端な為替や金利の変化は政府が介入する事案になるので普通に考えたら対策を打つよね

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マンション価格に影響を与える要因は下の通りです。

一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響
を与える要因をいう。それは、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因
に大別される。
一般的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
Ⅰ 自然的要因
１．地質、地盤等の状態
２．土壌及び土層の状態
３．地勢の状態
４．地理的位置関係
５．気象の状態
Ⅱ 社会的要因
１．人口の状態
２．家族構成及び世帯分離の状態
３．都市形成及び公共施設の整備の状態
４．教育及び社会福祉の状態
５．不動産の取引及び使用収益の慣行
６．建築様式等の状態
７．情報化の進展の状態
８．生活様式等の状態
Ⅲ 経済的要因
１．貯蓄、消費、投資及び国際収支の状態
２．財政及び金融の状態
３．物価、賃金、雇用及び企業活動の状態
４．税負担の状態
５．企業会計制度の状態
６．技術革新及び産業構造の状態
７．交通体系の状態
８．国際化の状態
Ⅳ 行政的要因
１．土地利用に関する計画及び規制の状態
２．土地及び建築物の構造、防災等に関する規制の状態
３．宅地及び住宅に関する施策の状態
４．不動産に関する税制の状態
５．不動産の取引に関する規制の状態

地域要因とは、一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる
各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与え
る要因をいう。
Ⅰ 宅地地域
１．住宅地域
住宅地域の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
（１）日照、温度、湿度、風向等の気象の状態
（２）街路の幅員、構造等の状態
（３）都心との距離及び交通施設の状態
（４）商業施設の配置の状態
（５）上下水道、ガス等の供給・処理施設の状態
（６）情報通信基盤の整備の状態
（７）公共施設、公益的施設等の配置の状態
（８）汚水処理場等の嫌悪施設等の有無
（９）洪水、地すべり等の災害の発生の危険性
（10）騒音、大気の汚染、土壌汚染等の公害の発生の程度
（11）各画地の面積、配置及び利用の状態
（12）住宅、生垣、街路修景等の街並みの状態
（13）眺望、景観等の自然的環境の良否
（14）土地利用に関する計画及び規制の状態
２．商業地域
前記１．に掲げる地域要因のほか、商業地域特有の地域要因の主なものを例示
すれば、次のとおりである。
（１）商業施設又は業務施設の種類、規模、集積度等の状態
（２）商業背後地及び顧客の質と量
（３）顧客及び従業員の交通手段の状態
（４）商品の搬入及び搬出の利便性
（５）街路の回遊性、アーケード等の状態
（６）営業の種別及び競争の状態
（７）当該地域の経営者の創意と資力
（８）繁華性の程度及び盛衰の動向
（９）駐車施設の整備の状態
（10）行政上の助成及び規制の程度


個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因を
いう。個別的要因は、土地、建物等の区分に応じて次のように分けられる。
Ⅰ 土地に関する個別的要因
１．宅地
（１）住宅地
住宅地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
① 地勢、地質、地盤等
② 日照、通風及び乾湿
③ 間口、奥行、地積、形状等
④ 高低、角地その他の接面街路との関係
⑤ 接面街路の幅員、構造等の状態
⑥ 接面街路の系統及び連続性
⑦ 交通施設との距離
⑧ 商業施設との接近の程度
⑨ 公共施設、公益的施設等との接近の程度
⑩ 汚水処理場等の嫌悪施設等との接近の程度
⑪ 隣接不動産等周囲の状態
⑫ 上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易
⑬ 情報通信基盤の利用の難易
⑭ 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
⑮ 土壌汚染の有無及びその状態
⑯ 公法上及び私法上の規制、制約等

Ⅱ 建物に関する個別的要因
建物の各用途に共通する個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
１．建築（新築、増改築等又は移転）の年次
２．面積、高さ、構造、材質等
３．設計、設備等の機能性
４．施工の質と量
５．耐震性、耐火性等建物の性能
６．維持管理の状態
７．有害な物質の使用の有無及びその状態
８．建物とその環境との適合の状態
９．公法上及び私法上の規制、制約等

Ⅳ 区分所有建物及びその敷地
１．区分所有建物及びその敷地の価格形成要因
区分所有建物及びその敷地における固有の個別的要因を例示すれば次のとおり
である。
（１）区分所有建物が存する一棟の建物及びその敷地に係る個別的要因
① 建物に係る要因
ア 建築（新築、増改築等又は移転）の年次
イ 面積、高さ、構造、材質等
ウ 設計、設備等の機能性
エ 施工の質と量
オ 玄関、集会室等の施設の状態
カ 建物の階数
キ 建物の用途及び利用の状態
ク 維持管理の状態
ケ 居住者、店舗等の構成の状態
コ 耐震性、耐火性等建物の性能
サ 有害な物質の使用の有無及びその状態
② 敷地に係る要因
ア 敷地の形状及び空地部分の広狭の程度
イ 敷地内施設の状態
ウ 敷地の規模
エ 敷地に関する権利の態様
③ 建物及びその敷地に係る要因
ア 敷地内における建物及び附属施設の配置の状態
イ 建物と敷地の規模の対応関係
ウ 長期修繕計画の有無及びその良否並びに修繕積立金の額
（２）専有部分に係る個別的要因
① 階層及び位置
② 日照、眺望及び景観の良否
③ 室内の仕上げ及び維持管理の状態
④ 専有面積及び間取りの状態
⑤ 隣接不動産等の利用の状態
⑥ エレベーター等の共用施設の利便性の状態
⑦ 敷地に関する権利の態様及び持分
⑧ 区分所有者の管理費等の滞納の有無

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うざくて

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>>20559 匿名さん

ゆえに、マンション価格は人口の一次関数ではないことから、必ずしも人口が増えたからといって、マンション価格は上がらないということですね

終了

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>>20555 マンション検討中さん

説明になってない
5%を説明出来ないから下げてきたね

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>>20562 名無しさん

だから人口が増えたからといってマンション価格が上がるとは限らないという証明のために、反例を挙げられたんでしょ。数学で習ったやつ

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>>20563 通りががりさん

>>20563 通りががりさん
要するに金利政策が今と同じなら、人口が増えた時に価格は上がるんだよね？

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しかし、４年後の金利や為替がよめないからなぁ。建築費もおちついてるのかね

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やっぱり世帯年収も高そうだよね

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買えない人が買わない理由を探すために必死に根拠のない持論を述べられてます

生産性ないわ

買える人だけが買えば良いわけで円高とかタラレバどうでもよい
買わないと判断した人はハルミフラッグを検討していないわけで削除申請事由に該当します

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パンダは倍率50倍ぐらいになるのかな

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まさか買えないのではなく倍率下げ工作だったりして？

まあ、パンダ部屋が中央区新築の最安坪単価である事実は事実だし、埼玉千葉価格でBRTで10分かからず新橋に着けるアクセスもその通り（渋滞除）
BRTも時差出勤で乗り逸れは基本防げる
都バスでも東京有楽町に20分程度
他にも人によっては交通手段もあり都心距離の近さは便利である

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>>20568 匿名さん
要望書倍率から予測すれば最上階50倍かと
中央区で4LDKは希少性から高値で成約しやすい
または、1部屋ごとは狭くても部屋数がどうしても4部屋必要な家庭があるから7000万以下で買える4LDKは底堅い
中層階で妥協したら倍率4倍程度

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BRTは所詮バス
朝の都バスは現在でも混んでますよ

パンダ当たったらどのくらいの含み益と考えればいいのでしょうか？前提はいまのような高値推移で4年後も変化無い前提で。前のレスで税金とか考慮すると200万円とあったかもですが。

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時差出勤だね
6時台か9時台に通勤
早く出社して早く帰るか、遅く出社して遅く帰るか選択
働き方改革の進んだ企業では常識

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働き方進んだ会社はテレワークです怒

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>>20572 匿名さん

その前提条件で、手数料と手付金4年塩漬け考えると、0かマイナスでしょ。
前提条件が崩れたら、確実にマイナス。

ここは終の住処。投資なら他にいっぱいある。

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>>20571 匿名さん

地下鉄まであと７年の辛抱だよ。

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>>20575 匿名さん

パンダは普通に3割くらいおとく。2000万から3000万は儲かった計算

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倍率が低い中層階を例に
6C87A 10階6510万

売却相場は
相場を晴海レジを参考にして
日照をマイナスして坪単価270万＝7100万ちょい

初期費用 概算300万
売却手数料200万 ここは交渉次第で150万は可能

100万くらいの儲けかな
儲けが高いのは18階か17階 ここなら現在の相場が続けば200万以上は儲かる可能性有り
1年以上の長期戦を覚悟したら高値チャレンジで7400万とか行けるかもしれないが運だな

87B部屋は初期費用と手数料負けする

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>>20577 匿名さん

本気で言ってるのか？
相当能天気だな..

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>>20577 匿名さん

その謎の計算式教えて

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捕らぬ狸の皮算用

普通に大儲けやろ

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晴海レジ参考にしてどうする 10年前の物件だぞ。

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>>20583 匿名さん

そっとしておこう

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倍率50倍で200万円の宝くじですか。
まあ参加してみる価値ありますね。
ちょっと登録にモデルルーム行くとか手間がかかるますが。
87bはなんとマイナスなんですか？

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>>20577 匿名さん

同じくらいの広さで南東向きオーシャンビューが7600万で買えるのに西向きお見合い有り日照なし部屋が超えることは普通ないでしょ
2000万儲かるには9000万で成約させるって乱暴
4LDK部屋だけで比較してもせいぜい7500万が限度
逆に皆さんは中古の日照なし部屋を7500万以上で買いますか？
ハルミフラッグには他にも少ないが4LDK部屋はあるわけで、相対的に買値が安い87Aが価格維持率で有利なだけで手数料負けしないだけでも凄いことよ
高値市況で買った部屋が買った値段より高く売れる、だけど手数料引くとちょい儲け

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>>20585 匿名さん

４年後の市況なんて誰にもわかりません、
残念!!

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４年後に米ドル為替９１円、日経平均１３０００円だったら、どうなるんでしょう～？

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2000万儲かるには9000万で成約って
ちょっと計算違くないか？
3000万円減税使いたいから5年住んで、
5年間で払ったローンの元金とか正確に計算したい

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４年後の市況なんて誰にもわかりません、
ってわからないから思考停止？

わからないなりに仮説立ててシュミレーシャンしたほうがよくないっすか。

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台風近づいてたのに、ブースがパンパンだった…
入り口からすでに、来場が初めての方と、２回目以降の方に分かれてて、やっぱり駆け込みがかなり多いっぽい…
あとは倍率がそこそこの部屋から、1倍部屋への移動組が多いとのこと
最終的な申し込みが全く読めないぞ、これ…

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>>20590 匿名さん

どうやって世界経済をシミュレーションするのかな？それじゃあ、まずは２年後のアメリカ中国貿易について、シミュレーションお願いします

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>>20585 匿名さん

16階以上でないと87Bは利益が出ない
出ても長期戦覚悟でせいぜい100万
1年掛かれば維持費4万3千×12＝52万
固定資産税月3万×12＝36万を損失と見れば上層階でもトントン
何故16階以上かは冬至でも日照が4時間以上確保出来るからです
更に17階以上は虹橋が半分見えます（資産価値としては大した影響はないですが内覧した時に意外性は出せる）

ただし、根本的に間取りが使いづらく、似たような間取りがハルミフラッグに多く競合するのが下げ圧力になる

多くの人はパンダ2部屋にばかり目が行きがちだが、他にもC棟に希少性が高くて間取りに強みもあり坪単価が乗っかってないお買い得な部屋が1つだけある
最後まで悩んだ部屋だったけど、他に魅力な部屋があるので登録はC棟ではないとこにしました

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>>20593 匿名さん

根拠なしー

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>>20593 匿名さん

４年後の市況考慮が抜けてるよーん

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その前に、

今年１０月の増税＼(^o^)／

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>>20590 匿名さん
おう。感心な奴だな。見込みあるから、がんばれよ。

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>>20589 匿名さん

3000万減税じゃなく、特別控除な。

それに、それは儲かるとは言わない。
賃貸で貸すならいざ知らず、自分で5年支払った元金返済分は自分の金だろ？

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話を世界経済に広げてる人がいるが不確定要素を論じる意味がないよね
現在の市況が続いたと仮定するのが1番比較しやすい
例えば市況がどうしても1割下がると予測するなら現在の市況を根拠立ててから0.9を掛ければ良い
ただ、不安を煽りたいだけの人から計算式が1つも出てこないのは何故？？

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>>20597 検討板ユーザーさん

ありがとうがんばるよ。突撃するよ。

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ってか、リセール云々以前に、竣工前に完売するのかね。。？

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>>20599 匿名さん

6000万

0.9→5400万
0.8→4800万
0.7→4200万

小学生の掛け算か。(笑)

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>>20599 匿名さん

現在の市況を根拠たてるために世界経済がいるんじゃね？スーパーのフルーツも海外から輸出されてるからな

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竣工しても売れ残ってたらリセール大変そうだけど？

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マンション評論家のブログにある資産評価読んだら？
現在の市況が続いたと仮定してと前置きを入れるのが通例で、そこに加えて中にはお得部屋がありますとか、インフラ整備が進み上がる可能性が有りますとか補足がある

数年先の経済なんか誰にも分からない
不況になれば多くの人の家の資産価値が下がり、
不動産意外にも多岐に渡る影響が出る
かもしれないで悪くなる方ばかり挙げる時点でネガりたいだけか倍率下げ工作だよね

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>>20605 匿名さん

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/65221

４年後の金利リスクだってさ＼(^o^)／

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現代ってアホな雑誌って、当たるの？榊にばっかりに記事依頼してるよ。

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マンション評論家のブログにある資産評価ってとこですか？

マンションマニアですか？

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たしかに、４年先のリスクだよね。。

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スーパーの物価と不動産って一緒なん？

不動産は不動産相場と比較するのが常識
近隣の中古マンションの成約価格が流通実績として参考になる
それが現在の不動産市況です
立地などの細かい条件は掘れば掘るほど出てくるが資産価値に与える主要素を比較して計算する

スーパーのフルーツや野菜なんか見たって天候不順で育たなかったとか、特殊要因を不動産に応用だなんて出来ないわな
普通の会話が成り立たない相手であることは理解しました

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>>20606 マンション検討中さん

榊信者か
会話が成立しない理由が分かった

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>>20610 匿名さん

https://homenever.com/marke-price-decline/

金利書いてあるよ＼(^o^)／

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>>20610 匿名さん

金融緩和や金利を勉強しよう!

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日銀が金融引締めをはじめるのはいつか。

具体的な予測は困難ですが、もう日銀の金融緩和が限界に近いことは確かです。



だって。
通りがかりさんのサイトはマンション価格下がるから早く売却した方がいいですよ。
うちが仲介しますよ。
なサイトですね。

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欧米の金利政策と日本の不動産価格との関係もわかりやすく書いてるね。まずはこういった経済の基本から勉強するのがいいかもね。あとは、新聞を読もう!

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今後不景気になっても、これ以上の金融緩和の余地はあるのか、ってとこですな、よく言われているところは

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>>20608 匿名さん

はい！マンマニさん、三井さんなど複数の評論家が出されている評価もそうです
後はレインズの成約事例も参考になります
湾岸はツイッターなどでも中古の売買情報が共有されていて、晴海タワーズからパークタワー晴海への引越しに伴い値下げ情報もタイムリーに共有されます
最近だと晴海タワーズの坪単価で300万を切る部屋が出たり、豊洲シンボル西向きで坪単価264万の爆安お得部屋も話題になりました
東雲のキャナルファーストタワーは何と坪単価220万程度とかたまに急ぎ売り？の価格設定も発見できます

相場は相場として有りますが、儲かるかどうかは良い物を相場より安く買う！
これに尽きます

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マンマニさん、三井さんですか？
確かに参考になりますね。
沖さんはどうですか？
自分は参考にしてます。
晴海フラッグは買いじゃないとおっしゃってましたが。

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今日の午前中の段階で４８倍だそうです、どこまで上がるのでしょう。

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前回のバブル崩壊時の金融政策の誤りが教訓になってるから同じく過ちを日銀や自民党はしないと認識しました

まあ、暴落すると信じているなら早く家を売却して賃貸払い捨てを選んではいかがでしょう？
ハルミフラッグは買わないのですよね？
検討してない人が張り付いてる理由は何？

あっ愚問でした
さよなら

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まぁ、キャッシュで買えるくらい余裕があれば、４年先の金利上昇や相場下落も怖くないかもね。だからこそ、それくらいの余裕のある人向け、金持ち向けっていわれるんだろうなぁ？

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６Ａ７８－Ｒ という部屋が48倍？
そんなにいい部屋なんすかー

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キャッシュで買えるくらい余裕があっても普通はキャッシュで買わないのでは？
キャッシュは貴重。

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１億円程度のキャッシュが、仮に４年後に相場下落によって減ろうとも構わないほどの、お金持ちもいそうだよね。小金持ちじゃなくてお金持ちの方々

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それって100億円ぐらいの資産あるひとだよね。
そのクラスはここ買わないけどねー

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>>20623 匿名さん

空中族やってるけどキャッシュ専門です。
3000万控除とローン減税は併用できないし、株で損失出して不動産投資以外は苦手なんでね。

お金持ちの方々は、４年後にたかが３００万円儲かるかもという不確定要素の皮算用のために、背伸び借金背負ってベットするかな？

きっと数億～数十億円程度資産があり、高級車もあるので、家の一つとして東京に買っておこっかなー、ぐらいじゃないの？

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国内外のすごいお金持ちが狙ってるイメージ。若い人でも年収数億の人多いし、数十億の資産もっている人多いでしょ。逆に、それくらい余裕がないと、４年後だしさ。。

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>>20618 匿名さん

沖さんも資産査定は得意な方で、特に定借物件で財を成した方です
資産価値に比重を置くと駅近でないと評価は厳しくなりがちです
ハルミフラッグは前例がないニュータウン計画なので予測は本当に難しいです
欲しい場合は希少性の高い条件を持つ部屋が無難です
10年住んで売却を想定されるなら可能性に賭ける想いです
築地に豊海に勝どき東に佃にあまりにも中央区は大規模開発が続くのでBRTだけではインフラが足りません
オフィス街も虎ノ門、日本橋、八重洲、ハルミトリトン前は三菱地所がビルを建てます
どこも近いわけで住も職も増える地域にインフラ整備は欠かせないので化けるとみてます

化けなくても少なくとも相場がステイであれば今より不動産価値は落ちない地域なわけで希少性のある部屋に尽きます

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>>20626 匿名さん
そうなんですか。なぜキャッシュなんですか？ローン借りた方がリバレッジきいてよくにいですか？

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シニアのキャッシュ永住が多そうだけどね～

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>>20622 匿名さん

それはないでしょ
その間取りは人気がなく7階から2階は要望書さえ入らなかった
パンダ87Aでは？

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>>20631 マンション検討中さん

ヨボヨボの老夫婦を何組か毎回見かけます

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地方で勤めて定年後に１億円ちょいとなり、老後は晴海フラッグをキャッシュで買って夫婦で東京新生活。通勤もないし素敵じゃない

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1億キャッシュで1億でここ買って、キャッシュはなくなってしまいます。キャッシュないと心配ではないですか？

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老後のキャッシュは3000万はないと

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うちはそれです。

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>>20635 匿名さん

かといってローン組んで金利上がると、まぁ大変ですから、それぐらいの資産を築けるリテラシーの高い方々であれば、残金残るぐらいの部屋を選んで、さくっと買うんじゃないですか？

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４年後の金利リスクを気にすることなく買えるのはキャッシュのあるひと。やっぱ金持ち向けのマンションだよね。

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キャッシュ多いと思う

後は買い替え組は安い時代に買ったマンションを売るわけで含み益は持ってる

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人それぞれですね。キャッシュを残してローンというやり方は少数派ですか。

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買い換え組は、その含み益を、これから４年の相場で利確できるかですね。利確早いと賃貸発生するし、遅いと含み益がどうなるかわからないですしね

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一番いいのは、さっさと利確して仮住まい。

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まぁ皆さん同じよう時期に同じようなことを考えてますから、大型マンションで一斉に売りがでると、思うような金額で売れない可能性もありますよね。同じ間取りで自分より上の階が利確を急いで安く売ったりされると

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>>20633 匿名さん
4年後存命されているか…

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>>20645 検討板ユーザーさん

4年もあれば様々な変化があります
キャンセルもかなり出るはずです
また、竣工時に売れ残り部屋が多数あればリセールも厳しくなりますから手付放棄を選ぶ方もいるのかな

敢えて今買う部屋は特別な条件だけ

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4年後倍以上の値段と思います！契約時値段遥かに超える場合、入居時キャンセルゼロ当たり前。

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すげー倍率下げ工作だな。
だまされる奴いるの？

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安いですねここ
でも欲しくないかな

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レインボービュー以外は微妙っぽいけど新しい街に住むワクワク感はあるよね。
車通勤以外は選択肢にない街だね。
晴海3丁目のタワー住んでるけど朝、運転手が結構迎えに来てるよ。

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不動産は下落して相対的に割安になれば、現状レジデンス控えてるうちみたいな機関投資家が私募リートなりを組成してレバかけて買いにいく→クッションになるから、暴落はありえないかな。

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凄い倍率下げ工作ですね、みんな欲しいんだなぁ笑
金利とか円高とか言ってる人は、そんな未来が見えるならFXでもやるといいよ

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バルコニーの手すりが外観のたむに犠牲になってアルミだったりコンクリだったり
皆さん登録前に要チェックです

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