HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

坪単価が平均270万円であれば、レンジは200万円〜340万円くらいかな。板マンのパンダ部屋が坪200万円、タワマンの高層階が340万円。
ただ、タワマンだと清掃工場の煙突と高さが一緒だから窓は開けることは出来ないね。

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建物の仕様がよければ、植栽が成長したら
広尾ガーデンヒルズに似てるかもと思います。
立地は違いすぎますが…
広尾ガーデンよりも空地率高そうだし、建物間が近いといえ、緑が挟まれるので実際にはそんなに窮屈な感じはしないかも。緑が多いので年々雰囲気ぐよくなると思います。
建物の仕様が低ければ団地ですが

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そう言えばDTの南西？向きは、煙突ビューに加えてここのタワーとかぶるダブルパンチで眺望は×とか言われてたね。
もうかなり昔のような感じで忘れてた。

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板マンに ディスポーザーはあるの？

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眺望悪い部屋は格安とか言われるけど、よく考えたら、都心のマンションの眺望なんてだいたいココよりひどくないか？すぐ目の前が古いマンションの壁とかぼろ家とか普通だよ。ここは必ず目の前に植栽があり、お見合いでも目の前は綺麗なマンションだからそんな悪くないよ。配置の角度も考えられてるし、お見合いだとしても周りも板マンだから空も見える。TTTのお見合い部屋よりマシなんじゃ？
どんなにやすくても280はすると思う。中央区だしな。

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>1905
かく乱しないようにって言ってもね笑

4000戸って言う数字と270-280って数字で既に一部では某掲示板で見るようにかく乱状態ですよ。

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>>1914 匿名さん

かく乱状態ではなく、一生懸命投稿している方がいらっしゃるだけですよね。お疲れ様です。

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とりあえず通常のマンションと違って「複数棟」あるからあまり平均値に拘りすぎない方が良いかと。

眺望のない駅遠の棟なら坪250以下だろうし、眺望の良い立地のマシな棟なら坪300くらいになる。

そして270~280という上の記事の価格予想には「タワー」は含まれないと思うよ
タワーは売れ行きと市況見て判断するだろうからまだまだ未定

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>>1905 通りがかりさん

この記事の不動産関係者、ここと「坪350万円超で売られる周辺の物件」が同じだと思ってんのかな笑
だとしたら何も分かってない関係者だね。
坪単価270-280なら値崩れなんてほぼ起きないと思うけどね。

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>>1912 マンション検討中さん
板マンにもディスポーザーありますよ。
ここはまだ発表されてないけど。

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>>1916 匿名さん

内側の長谷工棟は安く、外側の日建棟は高いという感じでしょうね。パンダは結構安くなりそうだけど、まぁ価格相応って感じだよね。

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>>1913 匿名さん

ココより眺望悪くてもココより高く売れる。
それが立地の強みです。

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>>1889 マンション検討中さん
こんなに緑地作って贅沢な土地ですね。

余ってる土地は、もっとマンション建てるように売れば良かったのに。
ただでさえ、今から働く若い人は住まいがこれからなんだから、もっと空き地に作って若い人が買える値段にするべし。

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>>1917 匿名さん
そう坪単価250～300万円になるはずです。

で平均坪単価が270万円てことでOK

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まあ、有明とか東雲の新築価格を見る限り
どんなに安く設定したとしても
坪300万からって事じゃないかな。

>>1921 匿名さん

バランスが大事ですからね。
あまり詰め込みすぎても余裕がなくなっちゃいますから。

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ここって、長谷工による施工？

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>>1907 匿名さん
都バスが運行してくれれば、それにこしたことはありません。高齢者になれば年間1,000円(所得のある方は20,510円)で都営地下鉄、路線バスが乗り放題になるんです。
通勤の方は、路線バスだと定期代を申請出来ますし。
シャトルバスをガンガン走らせている所もありますが、管理費から修繕積立金への振替額が少なく、見直しで修繕積立金がすごい値上がりしていたタワマンがありました。(295円/㎡)

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>>1925 匿名さん

棟により異なります。
まあ、いい場所はいい会社が手掛けてるって感じですかね。

3街区は日建ハウジングシステムと東急建設が設計、施工が東急建設
4街区は日本設計と長谷工コーポレーションが設計、施工が長谷工コーポレーション
5街区が三菱地所設計と前田建設工業が設計、施工が前田建設工業
6街区は日建ハウジングシステムと三井住友建設が設計、施工が三井住友建設。

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BRTができようとシャトルバスができようと「最寄駅までバス◯分」の駅遠物件には変わらないのに…。冷静に考えれば分かると思いますけどね。みなさん価格出て我にかえるパターンかな？

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2023年だと、ちょうど子供が小学校1年生だ
あと一年早ければ転校させずに済むのに。。。

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価格によって住民の質がーとか言うひといますが
結局のところほとんどは同じような収入の方が入るのであって問題ないかと
自分が高収入なのであればここを買わなければいいだけなんですよね
まわりにはここより良い物件がたくさんあるので。
なにせ交通手段はバスとBRTだし、駅徒歩20分越えですよ
民度とか気にするような人はよその高いマンション買えばいい

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飛びつく程の価格では出ないと思うよ。

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板マンションだと、部屋の条件で6800万〜7800万って所かな。もっと極端な部屋はそれより安かったり、高かったり。

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駅距離考えて板マンなら7000万ぐらいでしょ

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>>1928 名無しさん
この物件だと売る際には、
【バス停まで徒歩◯分】と表記？
【勝どき駅まで徒歩◯分】と表記？

どっちが効果的なんだろ？

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>>1934 匿名さん
どっちもダメ

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選手村として使っだ後のリノベーション代を考えると7000万以上じゃないと採算が合わないらしいと昔の記事でみたような。85平米が7000万とすると坪単価270〜ってとこかな。もしそうだとすればかなり安いですね。ドゥトゥールは85平米低層階でもたしか1億以上ですよね。

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>>1934 匿名さん
そもそも売れないよ。今後、勝どき東（3200）や、豊海（2200）、月島（3000）の計画が同じぐらいの時期に出て来て、3つ合わせて8000戸前後の供給があるから。その時に駅距離でのマイナスや、ここの数（売り出しが多い）から余程条件が良い部屋（ここだと眺望かな？）以外は難しい。

どちらかというと現状の交通インフラだと永住者向け。

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>>1934
永住者向けの需要があるなら、リセール時も永住者には売れるでしょう。

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>>1937 匿名さん
実需は待つより、とりあえず欲しい所買っておいて、それでもどうしてもフラッグが気になるなら、その時に買い替えるか、やっぱり買わないか、するのが本当は一番良いんだけどね。

ただ、とりあえず買うのも欲しい所じゃないとダメ。フラッグの価格や利便性などから購入を見送る可能性もあるから。

https://mobile.twitter.com/mansionmania/status/1059374274186604544

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晴海とか東京湾岸ってあまり津波のリスクは無いと思っていたのですが、
意外と高い津波が来た事があるんですね。
http://www.bousai.go.jp/kyoiku/kyokun/pdf/genroku_light.pdf

元禄地震の時は高さ２メートルの津波だったようです。
２メートルの津波だと、さすがに大人も容易に流されてしまうレベルだと思います。
小さい子どもなら言うまでもなくです。
防潮堤があるとは言え、3.11ではその堤防自体が壊れてしまいました。

もちろん内陸部にも相応のリスクはあると思うのですが、
ここのような湾岸エリアは津波、液状化、埋設インフラ破壊、側方流動など
湾岸埋立地特有のリスクはとても高いのではないかと感じました。

特にここは海から一番近いですし。
もちろん対策はするのでしょうが、所詮人間のやる事ですからね。

交通不毛地帯ですが、都心の中央区アドレス、開放的な立地、
この価格帯はとても魅力的なので、売れるとは思いますが。

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海から一番近くはない

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さすがに7000万だと誰も買わないような

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>>1927 評判気になるさん
調査回答ありがとうございます。

4街区のみ、施工が長谷工コーポレーションなんですね。

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長谷工の施工だと、仕上げが荒々しくならなければいいんですがね、、、

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比較として、タワマンは、施工違うからしっかり作られますかね。
KYBダンパー採用はないとして。

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>>1934 匿名さん
通常は時間が短い方を優先。
ここだと「バス停まで徒歩◯分」の方かな。
この駅距離だとかえってマイナスイメージになるから、最寄り駅までの徒歩表記はあえてしない方が良いでしょうね。

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>>1937 匿名さん
かなりの戸数の分譲があるんですね。
これだけ多いと相当数が中古物件を売却する訳で、売却価格も低下しますね。
売却は早めが吉かも知れませんね。

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>>1947 匿名さん
タワマン買う頃には、売却価格低下してますよ。理由、板マンション買った人が移り住み古い自宅は売却しますから。

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タワーを除く分譲板マンって2600戸程度なんだよね。勝どき東、幕張ベイパークの方が全然多い。85m2の部屋も実は200戸程度と聞くし、そんなに騒ぐほどではないね。

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そう、そんなに多いわけではない。
広いし、なんだかんだ7000万くらいなら普通に売れると思いますよ。セカンドで買う高所得者も多そうだし。
今は下町で高いですしね。

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中央区勝どきの大規模開発が後に控えていますから、稀少性も薄いしここを高くすると買い手が付かないと思う。ただでさえオリンピック後は安倍退陣、転換点の不安要素が多い。建物や配管は四年も経てば傷むところも出るでしょう、塩害とか。
十分の一で東京都から手に入れた土地ですから、安くしてもデベに損は出ない。
でも何でそんなに土地代安くしたのかな？理由聞かせて欲しい。
勿論納得のいく理由を。

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>>1951 匿名さん
いや、自分が買って売る際の話では？

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>>1953 名無しさん

なるほど。

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>>1950 匿名さん
ここだけでは無く、ここのツインタワーと同時期〜近隣で8000戸近くの新築が出始めるよ。そうなると駅遠のハンデは当然あるよね。

ここが中古になった時の事を想像すれば分かる。流石に駅20分以上は見向きもされないし、中古検索で振るわれ極端に検討者減る。

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>>1955 名無しさん
検索なら10分以内までだね。

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晴海３丁目の物件でさえ売れ残ってるのに、ここが高いと売れるわけが無い。

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最初だけだよ話題なんて。数年して中古になれば結局は駅距離や利便性になる。自分が中古検討する際に検索サイトでどう検索かけるか、考えれば分かるかと。古くなればなるほど駅遠は、どんどん敬遠される。逆に駅近や利便性整ってる場所は古くなっても、住み続けたいと思ったり、そこに住みたいなどの人気が続く。

豊洲のららぽ直結が良い例。

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>>1957 マンション検討中さん
パークタワー晴海も売れ残ってるし、クロティアも動きが鈍い。

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>>1958 匿名さん
古くなればなるほど駅遠のバス物件は悲惨よ。
最初のうちだけだよね、もてはやされるのは。

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>>1959 匿名さん
同じ駅遠のバス物件でも、PT晴海ならこっちが良いかな。

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>>1961 検討板ユーザーさん

私は同じ駅遠でも徒歩12分なら歩けるのでパークタワー晴海が良いですね。こちらがすごく安いなら、こちらでも良いですが。

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なんか飛びつくような値段に感じなくなってきた

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パークタワー晴海の方が駅近いしな、、

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>>1964
どれも10分以上だし然程変わらなそうだけどね。特別アドバンテージにはならないでしょう。

東京メトロ有楽町線・都営地下鉄大江戸線「月島」駅　徒歩12分
東京メトロ有楽町線「豊洲」駅　徒歩15分
都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅　徒歩15分

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坪270〜280って、ほんと良いバランスで、高くはないけど、条件考えると割安感も全然なくて、一戸買っておこ！とはならないのですよねー。

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なんでみんなネガティブな投稿ばかりなの？五輪の遺産となる物件だよ？駅遠やバス利用なんて関係ないでしょ。

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地下鉄が来なければ負のレガシーになると思う。
オリンピックなんて終われば忘れられるよ。
リオデジャネイロの選手村もゴーストタウンなんでしょ？

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中古になれば200前半位ででてきそうだから、それを狙ってもいいかも。4年も待たせて、新築270～280は高過ぎでしょ。

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>>1969 匿名さん
それはアリかも。その時の市況なども伺えるし。勢いで飛びつき青田買いするには、駅距離や周辺の大量供給なども含めて不安要素が多いよね。

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入居時には、実質築5年の中古物件ですよね。それで駅20分超の物件を買うかよく考えた方がいいかも。

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地下鉄がなくてもゆりかもめが延伸して豊洲から春海橋経由で晴海五丁目交差点を右に曲がってそのまま新橋まで行ければみんな幸せなのにね、、、。
ゆりかもめ自体がBRTの超強化版みたいなものだし。

あ、電通が邪魔だった。

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実質中古５年で高くとろうっていうのが間違い。
値付け間違えると見向きもされないか買っても後々売る時に痛い目にあいそう。

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今検討してる賃貸組の実需は、正直ここの待ちは賢明ではないよ。
どうしてもここも気になるというなら、気に入った所(手堅い場所)を先ず買っておいて、市況などを眺め、その時でも此処が気になって欲しいとなれば、移り住むのが良いと思う。

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値上げ販売はないだろうし、今から5年後でも販売は継続してるだろうしね。飛び付くかどうかは、価格次第かな。

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そろそろ来るよ。
駅遠や利便性悪い所から振り落とされる。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181106-73948863-bloom_st-bus_all

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まずは買っておいてってそんな余裕の話（笑い）
賃貸組は買ったら直ぐ住みますよ。だから買い時の話。
市況が悪くなってから売るのは厳しい。
値段が相当安ければ買うのは良い選択かもだけど、建物は５年経過だしね。
高値つかみは駄目だよ、勝どきに何千と新築がでるんだからよく考えて買おう。

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ただし勝どきのタワーはどれもお見合い

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話題沸騰、と言ったかんじですね。
マンコミュで今一番面白いスレです。
やはり値段が安くなれば議論に参加できる方も増えますし、活気があって良い事だと思います。

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>>1978 匿名さん
駅直よ

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>>1979 匿名さん
他の湾岸タワーのスレは自称金持ち自慢やハッタリ多いのが特徴だがここのスレは違うね。
良いのか、悪いのか、

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>>1968 ご近所さん
選手村は安く売るから問題ないよ。
まじココが高かったら、買う人がかなり少なくなりゴーストタウン化して、それはそれでオリンピック整備を理由とした税金の無駄遣いマンションとして、マスコミの餌食、叩かれますよ。

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安いだろうけど、リセールは期待できないね。
郊外のマンションを買う感覚かな。

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不便でも安くてアドレス中央区ならいいかな。

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>>1983 匿名さん
新交通BRTが走りますので、バスよりも、便利なりますよ。坪240万円台からの部屋のみおすすめですよ。

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>>1983 匿名さん
普通に中央区の狭いマンション7000万円以上で買うのと、
ここ選手村マンションを坪200～で、5000万円台で、買うのとどちらが好み？

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リセール期待できないのは仕方ない。庶民が都心マンションを新築で買える最後に残されたチャンスなんだよ。

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残念だけど270万円～でそんなに安くないよ。

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270からなら魅力ないですね。板状でしょ？買う気がしない。

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>>1984 匿名さん
中央区の最果てですね

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検討者ですが、正直ここはリセール全く考えてません。安ければ安いほど魅力です。質も不自由無い範囲で十分です。変にコストが掛かるものは価値どころか不要です。偽装等は無い範囲で。鉄道でなくてもBRT、バスで事足りるなら◯。低層の3-5階で良いのでとりあえず広くて平均額よりも割安な部屋がいいなあ。ディスポや階層ごとのダストボックスは無くてもあっても良い。

要は、
手が届く価格帯かどうかだけです。

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>>1991 匿名さん
私も同じ気持ちです。
永住検討している人は同じ考えになるとおもいます。

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届く価値帯って、もちろん今の湾岸の新築の価格レベルの事だよね。

まったく安くない。坪200万以下にしないと。売り主儲けすぎです。

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>>1965 匿名さん

一応歩けるのと歩ける距離じゃないのでは違いますよ

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>>1989 マンション検討中さん
買えないなら買わなくて結構

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>>1987 匿名さん
基本的に戦後、団塊世代がいい土地を安く住んで完済して住んで移動せず。

若い人は、取り壊した土地か郊外しか新しい土地が見つからない。
団塊が引っ越していかない限り、こういった中央区などで若い人が住めるチャンスはなかなか来ないですよ。

ここは中央区が今後30年後まで考えても、安く買えるチャンスなのですね。

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購入者層がこれまでの湾岸とは違う層になりそう。どんな街になるのか。興味深い

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いろいろ魅力があるマンションで私はほしいですが、あまり安すぎるなら逆に実需で買うのをやめます。やはりマンションは同じような生活レベルの人が集まります。安いと住民の質もそれなりです。うちは親が安いマンションは投資以外では絶対に買ってはいけないと言ってました。街の質を保つためにもある程度の生活をしている人が買う街になってほしいです。せっかくのおしゃれな街が下町の団地風情になってしまっては嫌です。
いろいろご意見はあるかもしれませんが、安いばかりが将来的には良いわけではないと個人的には思います。

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3LDKでグロス6000万くらいからあるといいな〜。
今は埼玉でもそれくらいする地域あるけどね

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>>1994 匿名さん
皆さん、なぜ大手デベロッパーに土地を安く販売して、選手村建築費用までたんまり税金で作って、道路水道公園まで税金で整備したのちにリフォームのみ負担して、販売する。
原価は普通のマンションより安い訳ですが、随意契約的にお友達のデベロッパーに独占してこの有利な販売を譲る理由が解りません。

選手村後の脱け殻マンションを入札して販売すれば、国にももっと利益がキャッシュバックされたはずでは無いでしょうか。

なぜこのような有利な売却が約束されたのでしょうか。

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>>2002 匿名さん

他に買えるところがないから

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>>1996 匿名さん

相当面倒くさがりだな。

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>>2002 匿名さん

オールジャパンの談合だから。

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>>2002 匿名さん
格安の見方、ゴールドくレストとかが売ってたら更に良心的に安くなった？

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地下鉄駅まで遠くても～～、BRT、都バス、自転車、タクシーフル活用で問題なし。自転車でも汐留まで10分や。便利便利。

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>>2000 匿名さん
普通に4000万円～だとしても、ちゃんと仕事してる人が買えます。
あるいは金持ちが一括で買えます。
フリーターには買えないですよ。審査落ちますから。

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