HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

>>17536
これをクリアにするのは完成直前～1年前の購入なんだよね。
売主がゆっくり宣言してんだから、どうせ4年後も売ってんだろうし慌てることもない。
4年の間に中古含めて気に入った物件が出ればそっちにしてもいいんだし。
こういうこと言うと「値上げがー」って即レス入るけど大型JV案件で露骨な値上げとかねーからｗ
ただ条件の良い部屋からどんどんなくなっていくから、
（例えば10階以上が欲しかったけど5階未満しか残ってないとか）
頭と尻尾はくれてやるぐらいの割り切りは必要だけどね。
逆に安くはないだろうけど待つことで選手村タワーとの比較もできる。

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>>17536 匿名さん

家買うプロなんているの？笑

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>>17534 匿名さん

そうなんですよ！
私もそこを悩んでます。
中央区は小学校は無いですし、中学も遠いところばかりで、子供が大変そう。
それに商業施設にSAPIXなど塾系もどれだけ入るのか不安です..

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空中族のことかな？

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新設校の小中学校は住民の所得に比例して高くなります
目の前なんだから私立は高校からで十分
4年後の入居時に子供が6歳であれば9年住んでから高校入学に合わせて住み替えれば良い
小中学校は至近距離なんだからむしろ便利だよ

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>>17527 マンション検討中さん

そうでしょうか？
全然あると思います。私は城西地区の板状マンションを2017年に購入し住んでいますが、坪単価292万です。
ディスポーザーやタイル張り、台所御影石、あと窓のサッシは2.1mです(シービレは2m)。共用部も宿泊施設やキッチンスタジオ、ライブラリーなど色々ありますよ。

ちなみに管理費ですが、同じ90m2で比べると1.5-2万上がります。やっぱり高いですよね。

あと営業曰くやはり土地が広い分、他に比べて固定資産税も高くなるとの事でした。

まぁそれでも海が見えて銀座が近いという理由でうちは検討してますけどね..

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>>17543　匿名さん

　それでもそのマンションには、各階ゴミ置き場はないでしょ？

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>>17543 匿名さん
海が見えて銀座が近い‥晴海の最大の特徴、利点。問題点様々あれどそれでも捨てがたいと思うのであれば買いですよ。この立地はもう二度とでてこないでしょ。

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そうなんです。難点も多々あるが、利点も捨てがたい。思い切りが重要なのかなぁ。

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>>17542
小学校はまだしも中学の公立と私立はカリキュラムのスピードが全く違うので比較できないです。
その分高校で苦労したり浪人することになります。うちは車で送迎するのか諦めるのか検討しています。

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>>17542 マンション検討中さん

まぁそれは人それぞれ、家庭の事情次第ですね。
うちも公立中学や高校は一切考えていません。可能なら小学校も私立が良いですね。
なので、ここはその点がイマイチ..

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>17542
その発想は子供が一人だったらの話しですね。
上の子の高校入学に合わせて住み替えると
下の子が転校する事になりますよ。

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クリオ町屋がいい感じに思えてきました。ここは交通不便すぎて諦めます

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晴海住まいですが、私立や国立小の制服意外にみますよ。
都バスで築地にでれば日比谷線、銀座にでれば丸ノ内線や銀座線、有楽町にでれば有楽町線や山手線つかえるから都バス利用してる子多いです

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銀座銀座って…銀座でなにするのかな！？

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>>17552 検討板ユーザーさん
銀座は買い物だよね。カードあれば貸切できるし。買い物はゆっくりしないとね。

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>>17549 購入経験者さん

おっしゃる通りです
子供は1人です
ローン控除10年を繰り返し活用すれば住みながら老後資金が貯まるのです

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子供に教育費かけるの理解できないんだけど
少しやりゃ早慶なんて入れるやん

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>>17554 通りがかりさん

それは難しいですね。

売却時に10年も経つと減価償却が進むので、多額の譲渡税が発生し、3000万の特別控除を申請する事になります。
そうするも住宅ローン減税とは併用出来ないので、その理論は成り立たず、老後資金は残念ながら貯められません。

逃げ道は、2部屋持って、交互に住む、貸すを繰り返す事ですが、それでも貸している間はローン減税は使えません。
でもそれが一番得な方法です。

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>17556

下げずに売れればね。ここ１０年はそれができたけど、今後はどうかな。

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>>17555 マンション検討中さん
地方民からするとそうなんだけど、トウキョウの教育事情は違うらしい。
金かけて私立入れて大学は早慶止まりとかだと悲しいよね。

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>>17558 匿名さん
地方では市大レベルの偏差値の子に金かけて教育して早慶入れるのが東京。
選択肢が多いというのはそう言う事。

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>>17556 匿名さん

譲渡税なんて5年以上保有かつ、買った値段から減価償却した額に対して大幅に利益乗っけて売らない限り大して請求されませんよ
戸建と違いマンションは減価償却されにくいのはご存知かと思います
実際に住み替えでメリットを受けてます
10年分払ったローンを家賃に置き換えると売却時に8年分がキャッシュバックされた計算
手数料も3%より低くも出来ましたし、情報を制すものは住みながら老後資金も制すのです
引き続きローン控除は使えますし、貴方のいう2部屋同時持ち片方賃貸運用も戦術としては優れていると思いますが、不正利用問題でチェックが厳しくなり投資と見なされた場合は高い金利にされてしまい旨みは減ります
更に10年以上保有すると修繕積立金が倍以上になって賃貸でさ赤字になる可能性さえあります
晴海フラッグは賃貸専用棟で1000部屋にあるので晴海フラッグから次の買い替えでの晴海フラッグ賃貸運用はリスク大
売却の方が良かったりしますよ
転売に強い部屋選びさえ間違わなければ良いのです

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6F84の高層階を買えば中古になっても高値転売が可能
今から14年後には埠頭も無くなり、新しい施設が建設された時にリスクが低いからです
F棟は高層階が安いだけに1番上を買うのが良い
もし、埠頭開発が確定して永久眺望になっていたらシービレより坪単価高くなっていたはず
パークF棟の高層階は間違いない

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>>17561 通りがかりさん
言いたい事は分かりますが、シービレより単価高くなるというのは厳しいのでは？埠頭が公園になったとしても、いつまでも公園とは限らないですし。それにシービレこそ永久眺望確定ですからね。

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>>17560 通りがかりさん

私の案も2部屋を交互に売却です。
住宅ローン減税はこれまで10年でしたし、勿論長期譲渡にする為、6年以上10年未満で保有します。
ただ交互に売却する理由は、不動産市況は7,8年で波を打っており、一部屋では売却に適した時は購入には向かない為です。

多分譲渡対象額に対する考えの違いは、物件の価格帯の違いだと思います。私は1億以上の物件で行なっており、20年ローンで毎年500万以上返済します。
タワマンで行なって来たので、建物比率が高く減価償却も多いです。なので課税対象金額も高く、毎年40万の住宅ローン減税より売却時の3000万特別控除の方が有効です。

ただ仰る通り、転売に強い部屋を選ぶ事が一番重要だと思います。
お互い頑張りましょう！

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>>17555
早慶ならそうかもしれませんが東大、国立医学部には周りの環境が重要です。

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>>17563 匿名さん

>>17563 匿名さん
今の説明で納得しました
元々、持っている資産が違いますので富裕層と庶民では差があって当然でした
当方は1億のタワマンは買える力がないからこそ庶民らしく堅実に住みながら投資を進めてます
ハルミフラッグで1億出せれば私の選択肢は6F84では有りませんでした


F棟は現時点で永久眺望じゃないからこそ坪単価が300万でシービレと同等
もし、永久眺望であれば310万は超えてきたかと思います
マルモビやバス停からの距離があるシービレは減点査定されてます
更にシービレは管理費が異常に高い

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ここを買って投資が成り立つのかな？自分は成り立たないと判断して撤退予定です。

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>>17566 マンション検討中さん

何回撤退してんだよ（笑）

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>>17565 検討板ユーザーさん

管理費は高いほうが快適だぞ。

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>>17533 マンション検討中さん

俺もそう思ってた。
土地が安かったぶんなのか、建物に異様に金が掛かってますね。これは熱い。

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マジレスすると倍率20倍のシティタワー品川の強制撤退や横浜北中など10回以上撤退してますね。購入できたのは4回でいま住んでいるマンション以外は売却済みです。

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>>17565
管理費は内廊下のB棟を除いて平米単価でシービレの方が安いですよ。
管理費、修繕積立金合わせて平米単価はシービレ、パークほぼ同じ。
それと現地行ったらわかるんですが全ての施設からF棟が一番遠いですよ。

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>>17570 マンション検討中さん
おかげさまで老後資金2000円は貯まりました。

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ああ、F棟だけ少し安いんですね。失礼しました。

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>>17564 マンション検討中さん
マジレスすると、東大に入れる価値ってなんかあんの？
国公立医学部はまだわかるけど、それもそんな勉強しなきゃ入れないわけじゃないだろ…

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>>17572 マンション検討中さん
2000円は日本人全員持ってる

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嘘くせー（笑）

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>>17574 マンション検討中さん

東大なんて、相当頭良くないと入れないし、将来金儲けするためには入ってたほうが良いぞ。

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>>17574
就職するのもその後も少なくとも早慶よりは段違いに有利ですよ。
国公立の医学部は基礎学力がモノを言うから現役ならカリキュラムを早く進めて反復学習に入れる私立が有利。ここまでマジレスです。
私立から遠いここはそういうことで悩ましいです。

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私立ご三家でも埼玉、千葉から通わせている家庭も多くいるし、問題ないのではないでしょうか。駅から遠い場合は車で送迎です。
通勤経路と違うのに６年間娘を学校最寄り駅まで付き添っていた父親もいて驚きました。

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早慶を軽く考えてる人いますけど、もう付属校からじゃないと難しいですよ。
付属校、指定校推薦、AO入試で学部定員の半数に迫っていますから。
半数を超えるのも時間の問題でしょう。
一般入試での合格は東大を狙えるレベルでないと難しくなるんじゃないかな。

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>>17578 マンション検討中さん
民間企業に就職してくる東大卒なんて3分の2は対して使い物にならない。半分は大学入るのに能力使い果たしている奴。もう半分は浮世離れしていて会社組織に馴染めない奴。でも3分の1はマジで優秀かな。あくまで就職する奴だけでの話だけど。
あと、企業に就職するまでだったら東大が有利だが、入ってからは慶応が有利だね。三田会の結束力は凄いから。早稲田は野武士？？

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>>17581
使えなくてもある程度まで守られて何回かチャンスをもらえるのが東大卒のメリットです。
慶応三田会は強い弱いが業界、会社によってだいぶ違いがあると思います。

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早慶を軽く扱ってる人は勿論東大卒ですよね？
まさかMARCHS卒業生が早慶disってたら話しにならない
なんか買えない人がハルミフラッグdisるのと似てる

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東大とか過去の栄光をいつまで引きずるの？

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ただ、早慶も付属上がりとかAO入試組が増えたせいか、最近は玉石混交になってしまったのも事実なんですよね。
TOEICで300点も取れない奴もいるとか。
そういえば、なんちゃら細胞で有名になったコもAO入試だったんですよねｗ

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学歴でも現在の収入でもコンプレックスをスレで晴らさなくてもいいのに
どちらも満たされてる人はマウントなんかしないよ
まだ倍率下げ工作をしたり、買えないのを僻んでネガ要素を具体的に書き込んでいる方が素直でよろしい

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ここ、私立中学に通うのにそんなに不便でしょうか？
月島駅は、実は私立中学に通うの非常に便利な駅なんですが、ここもBRTで新橋に出れば結構通いやすいと思いますよ。
大学受験の塾も結構JR沿線にあるので通いやすいと思います。
開成 新橋駅から西日暮里駅 18分
桜蔭 新橋駅から水道橋駅 16分
慶応中等部 新橋駅から田町駅 6分

それから本当に行きたい学校であれば、多少の通学時間は問題ではないのだと思いました。
参考 開成生の通学時間
https://kaiseigakuen.jp/about/access/commute/

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