HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

>>15644 周辺住民さん

送ってやれ

まだ価格は暫定値やけどな。

とりあえず予測される晴海フラッグの販売推移は
1期----今の価格で目標数売れると思われる。晴海フラッグに数年前から狙いを定めていた一定数はそのまま購入に突っ走るだろうから。今更後には引けない人たち。
2期----米中貿易戦争の進展次第。経済先行き不安はあるものの、オリンピック前後は宣伝効果もありそれなりに進捗するだろう。新しい街への期待。
3期----勝負はここから。当初からの晴海フラッグ狙い購入者は食い尽くし、新規でマンション購入検討者をどれだけ引き込めるか。金利動向や経済状況を踏まえての価格調整が入るとしたらここから。


こんな感じで後から出てくる部屋の価格調整するとしたら三期以降、2021年からかな。
一期二期はそれなりに捌けると思うけど、三期以降は工夫が必要だと思うわ。

2021になったらタワー棟や勝どき東を待つ人も多いだろうし、板マンに関してはもっとお得感出して2019-2020の間に完売の目処つけるべきだったと思うが、さて果て。

今日駅まで徒歩5分の駅まで歩くのに、台風みたいな風雨で傘も役に立たないぐらいになりました。駅まで歩いて20分なんてとても住めないと思いました。

年に１回か２回しか降らない大雨でギャーギャー言わなさんな。

そもそも徒歩15分以上なんて歩いたことあるか？
毎日繰り返すことを考えたら嫌気が差すレベルだよ。
夏のことなんて想像もしたくない。

この立地でこの価格。デベは客のことなめてるでしょ。
もしくは勝ちどき晴海周辺の売れ残りタワマンの価格崩壊を恐れてのことか。

環状2号線が地下トンネルに繋がるの2022年。現在の環状2号線の臨時道路、ナビに出てこないのであまり混んでないけど、繋がったら凄いことにならないかな？

こういう大雨の時、地下駐車場が繋がってれば未だいいかもね。繋がってないけど。

販売会社が多いですが、どの会社の福利厚生を使って会員特典の1％または0.5％の割引がありますか？会員様特典対象外の物件と言われたことがありますね

北朝鮮が飛翔体を飛ばしてきたら地下駐車場に逃げればおけ？
津波が来たらタワー棟に逃げればいい？

>15659

三井、住友、東京建物は提携企業向けのHPがあるけどいずれも対象物件に入ってないね。

野村は提携割引なくなってるし。

デベは坪単価150万円で売っても大儲けだから、半分売れれば十分採算は取れる。だから、高値でのんびり売るんですよ。まあ一般人はこんな不便で割高なマンションは買わないよ。
他の都内再開発物件を買うべきですね。湾岸エリアじゃなく、白金や西新宿の再開発物件とかね。

>>15661 匿名さん

それらとは値段帯がちがうし、西新宿はまだ10年は先だし、全く参考にならない意見

不動産経済研究所が公表した4月の首都圏マンション販売、ニュース見ましたか？
発売戸数が39.3%,yoyですって。減少は4ヶ月連続、単月では1992年以来の低水準だって。

あー、デベ達がが焦って値引きする5年後の姿が見える、、、、

レインズの首都圏中のマンションの在庫件数もここ10年で高水準だし、このまま行けば在庫5万件に届きそう。マンションを売りたくても売れない時代が、もうそこまで来てるかもね

>>15664 マンション掲示板さん
首都圏中古マンション、ね。失礼

>>15655 マンション検討中さん

１５分も歩いてない方が珍しいぞ。
買い物でも、普通に２時間くらい歩いてるだろうに。

>>15661 匿名さん

土地だけ売ってくれると思ってんの？

販売を絞るから、今からのマンション価格は高値販売となる。

薄利多売からの転換だね。

売れなくなったら販売数を減らして、利益率を上げるんだよ。
営利企業だからね。ボランティアじゃないって事。

>>15632 匿名さん
海側風強い

風による被害ってないんですよね

湾岸タワーマンションは、台風（例えば風速２０ｍ／ｓ）が来た時特に問題ないんでしょうか。

昔の免震だと揺れた
今はそんなことはない
耐震タワーなら当然問題ない

ここは過密だからビル風のが危険

海風の塩害が心配です。
もしかして劣化が早かったりしますか？

劣化が目立つ前に転売するつもりで買うのでしょう
メトロ延伸の話が出ていると言えば楽勝でしょう

>>15674 匿名さん

東京湾奥では、塩害は気にしなくて良いかと。

2期からは値上げらしいね。

安すぎた部屋をぐっと値上げするらしい。

湾奥でも風と波がある限り海水の影響はありますよ

なんか、営業さんが沸いてるな。君らの仕事はただ一つ。買い煽りをするのではなく、価格を下げることを会社に提言することだ。結果、win-winになれる！

>>15671 匿名さん
住んでるので分かりますが「被害」は無いですよ。ただ風が強いのと、時期によってはう匂いがつくので洗濯物を外で干せないっていう不便さはありますね。
あとモデルルーム見て一番ズッコケたのが、ベランダの植木です。シービレの運河沿いであんなの置いたらベランダ大変な事になります。広いベランダに机とイス置いて運河見ながらモーニングを…の説明は妄想に終わると思います。鉄のイスと机置こうものなら、普通に風で机が飛んでリビングの窓ガラス割れます。スミフなんか経験上分かっているはずなのに、あんなモデルルームにするなんて、誠意ないなって思いました。

ちなみに晴海地区の運河沿いのマンションはベランダへの机イス植木の設置は禁止してますよ。危ないので。

それはそうと、賃貸棟では一月いくらで借りれるんだろう。会社の補助があるから、割安なら検討したいのだが。

第一期はこれらなのに、第二期は値上げとかウソも酷いね。
ここは世紀の売れ残りマンションになるよ。

先生の御言葉をしっかりと聞きなさい

https://www.news-postseven.com/archives/20190522_1375585.html?DETAIL

>>15685 匿名さん
2丁目のタワマン（クロティア・PTH）ヤバイの？

〉例えば、選手村跡地の大規模マンションが話題になっている晴海エリア。選手村とは晴海通りを挟んで向いとなる東側にはタワーマンションが林立している。その中でも兄弟関係にある2本のタワーマンションは2013年と2016年の竣工。あわせて1700戸弱のスケールだ。この兄弟タワマンで中古の売り出し中住戸は、レインズに登録されているだけで90戸強。なんと、全体の5％を超える住戸が中古市場に出ていることになる。

　私の感覚では全住戸の1～2％程度の住戸が売り出されているのが通常の状態である。

　例えばマンション管理業協会という管理会社の団体がある。ここの会員企業が首都圏において管理業務を受託しているマンションの戸数は2016年の4月時点で約309万戸。前述のように、2019年3月時点でレインズに登録されている中古マンションの在庫は4万7784戸。比率にすると約1.5％となるので、私の「1～2％程度」という感覚に合っている。だから5％超というのは、異様に多いと言わざるを得ない。

　都心の新築タワーマンションは、値上がり期待の思惑で買われやすい。だから、建物が完成した直後には大量の「新築未入居」住戸が中古市場で売り出される。しかし、それも2年ほどで収まる現象だ。この晴海の兄弟タワーは築3年と6年。いったい誰が売り出しているのかと考えてしまう。

>>15684
二期から値上げは風物詩だから（笑）
あー喰いつき悪いんだなーと裏読みするのが正しい掲示板の活用法。

そもそも三井の露骨な値上げ販売なんか聞いたことないし、
大型案件だと価格調整に伴う各社の合意形成も困難。
地下鉄決まるとか災害で相場クラッシュするとかない限り、大幅な価格調整はない。
寧ろ今の感じだと部屋に拠っては５パーぐらい下に調整するんじゃないの？

クロノは塩害で結構黄ばんできてるよね。
ティアロもこれからもっと色づいてくるはず

>>15682 検討板ユーザーさん
ベランダに植木、机、イスダメなのですか？
というか、そこまで風強いのですか？
それに憧れていたのに。。出来ないならやめようかな。

管理規約で禁止されてるのにモデルルームでディスプレイしちゃってるから問題ないと思っちゃう人もいるのにね。管理規約（案）ってデベが作ってるのに自ら破っちゃう。

三井とかは空気読んで市況に合わせた値引きをしてくるからまだマシ。
やっかいなのはスミフ。どうでるかな。

スミフって我が道を行くって販売するからJVってあまりない印象なんだけど、どう出るんだろうね。

>>15686 匿名さん
私って誰ですかね？

>>15689
ここは確認してないけど大丈夫なはずだよ、あんまり鵜呑みにしないようにｗ
一応担当に確認しといたほうがいいけどさ。
タワマン住んでるけどガーデニングや椅子テーブルは普通にある。
もちろん個々に厳格なルールはあるはずだし、強風で怖い思いをするのはマジだから、
きちんと固定するなり、それ用の重量等がしっかりしたものを規約守って使う分には問題ない。

ただベランダでコーヒー飲みながら読書・・・三日で飽きるよｗ
引っ越し当初はいきって朝飯喰ったりするんだけどねｗ

地下鉄の延伸があったとして、晴海の中心部から駅まで距離はどのくらいでしょうか？

未だ決まってませんが、黎明橋公園の辺りに地下鉄の駅が出来たとして、晴海の中央ではなくほっとプラザ晴海まで800m, 徒歩10分だから、それ以上かかると思っておいた方が良いかも。

新築で買って賃貸に出す場合、管理費50,000円と固定資産税の一月分50,000円を乗せた金額でないと赤字になりそう。

>>15697 匿名さん
ここに駅が出来るなら、、、勝ち組はドゥトゥールじゃん。笑

金利も考慮する必要ありますね

各街区からBRT（湾岸地下鉄？）の乗り場まで、地下に歩く歩道を設置すれば良い。

>>15697 匿名さん
そこに駅ができるなら、晴海フラッグは全然駄目w
勝どきと大して変わらないわ。
URのマンションと区営晴海住宅の住民は、ウハウハだけどw

勝どき東もね。笑

地下鉄が通ると決まったわけではないが、２つの構想ルート
臨海地域地下鉄構想ルート

http://dorattara.hatenablog.com/entry/20190403/1554279016
https://news.mynavi.jp/article/railwaynews-168/

>>15704 匿名さん
こりゃあ、晴海フラッグはぬか喜びになりそうwww
URが1番の勝組だわw

>>15704 匿名さん
こりゃ構想で終わるな。よくあるパターン。構想だけ描いて進まないプロジェクトは東京に限らずどの県でもある。
2500億誰が払うねん。30年はないな。

こういったケースが将来懸念されるから、ここの様に板状マンションがこれからは優位なのかも。フラッグ有りかも

https://news.yahoo.co.jp/pickup/6324164

>>15707 坪単価比較中さん
その点、フラッグは板マンだから将来も安心。

>15707

板マンだけどここは管理費、修繕費がタワマン並み。同じ問題が発生する懸念が十二分にある。

タワマンの共用設備を共有するしね。

管理費が高いと老朽化した時に、投げ売りされてるリゾートマンションみたいな
負動産になる可能性が高いよね

修繕費が高いのはむしろ安心。大規模修繕でもタワマンほどのコストはかからないので、修繕が行き詰まる心配はないでしょう。

倍率下げ工作か知らんけど、基本は最初の期から徐々に供給戸数は減ると思うけど、この物件は既に植栽も始まっているので、この辺の工事が進むとそれだけで需要喚起されますよね。そこにオリンピックで勝手に宣伝されまくってまだハルミフラッグ何それ？な層にも一気に広まります。

当然第一期で懸念になる入居までの期間も時間がたてば短くなりますしね。値下げどころかせいぜい数百万が限界でも値上げして売ると思いますよ。

もちろん値上げのやりかたはある間取りは全部最後に回して、販売済みの部屋対比で値上がりしてるね、という見せ方。(スミフみたいに同じ部屋で値上げしまくることは無いでしょう)

幻のゆりかもめ「東京駅延伸計画」
http://kakuyodo.cocolog-nifty.com/blog/2016/01/post-69b5.html

中央区が断ったから無くなっちゃたけど、ゆりかもめの延伸計画があった。東京駅、有楽町駅、新橋駅いずれかに豊洲から延伸。これなら晴海の敷地に入るから未だ良かったのではないか？　個人的には、汐留迄接続して環状にして欲しかった。

ぼったくられて安心するなんていい入居者様ですね。

>15712

管理組合がきちんとできればって条件付きだけどね。管理会社に大規模修繕までもおまかせだとぼったくられるってこともありうる。積立がいっぱいあるってバレてるわけだし。

修繕積立はストックだけど、多く集めて運用もせずになんてことしたら目減りするだけ。

ここぐらい大規模だと、理事会の人数も増えるし専門的な知識を持つ人もいるだろうから、みすみす管理会社にぼったくられることはないだろ。

>専門的な知識を持つ人もいるだろう

賭けだよね。逆に専門的な知識を持つ人が理事になって、自分が勤める会社に利益誘導なんてこともありうる。

修繕積立金が高いのは板マンがタワマン分も共同で積み立てるからと営業が言っていた。地区ごとだけど。タワマンの高い修繕費用も負担させられるなんて割りがあわないな。

>>15720　匿名さん
それは共用施設分だけでしょ。

時期的に、タワー竣工時が、お安くなりそう

ならんよ(笑)

勝どき東とここのタワーはどっちが高いですかね？

>>15722 通りがかりさん

安くどころか、タワー出来てからが一番高いだろ。

普通は開発が進めば進むほど値上がりする。

あと、不明点が明らかになればなるほど値上がりする。

２期からは値上げする部屋もあるだろうって営業の人言ってたけどな。
みんな聞いてない？

１期が一番安いとは言ってた

値上がりは確定だと思うが、問題はどの部屋が値上がりするか。
すべての部屋が値上がりするわけではない。

>>15727 匿名さん
聞いてない

>>15729 匿名さん
よく言うよ笑笑

値上がりというか、調整でしょ。グロス高いところは下げてくるかも。8000以上は動きが鈍いと言ってましたし。

安すぎる部屋だけを値上げするだけでしょう。

営業（会社）の立場で考えよう。
一期より値下げするって、一番大事な第一期のタイミングで言って誰が特になるか？
これからはオリンピックでどんどん注目度が上がるので、一期より値上げする可能性は十分にあります。が、普通の営業でしょう。

今日見たらモデルルームの横に鉄骨建ってて、これはモデルルームを増設なんですかね。
そんなに来場者が捌ききれないほど来てるということでしょうか。

>>15735 マンコミュファンさん

サンヴィレのモデルルームですかね？

>>15734 マンション検討中さん

営業さん、リアルなお話どうもありがとう（棒

>>15736 匿名さん

サンビレのモデルルーム

>>15737 マンション検討中さん

営業さんか知らないけど、普通に一般論。
マンションって欲しくなると止められないからね。後から上がるかもっていうのが効くんだよね。今がチャンス！っていう感じがたまらなくなる。時間あるのになぜか焦らせる気分になる。そのタイミングで契約にもっていくのが営業の仕事や。これは消費者向けの業界には一般論。

>>15739 マンション検討中さん

当たり前過ぎて、何をイマサラってことだぽにょ

選手村マンション「晴海フラッグ」は買いか？という本が出ていますが、内容が結構『アレ』みたいなので購入前にこちらを読んでおいた方が良さそうですよ。
https://ameblo.jp/goodlife-k/entry-12463191632.html

へっ、読んだけどたいしたこと書いてなかったよ。

やっばり、値上げなのかなあ

この時期値上げして捌けるんですか、っていうか値下げしなくても捌けるんですか

これから要望書を集めて価格調整するって時期に２期の価格をどうするかなんて考えられる状況じゃないよ。戸数多いから一期でこけたら悲惨なことになるもの。

まぁ実際に冷静に考えると…
・BLTのバス停までも遠い&毎日満員
・雨の日通勤地獄
・保育園入れず高い認可外
・ローンの他に重くのし掛かる管理修繕費
・風強いので洗濯物干せず毎回乾燥機
等々、実際生活するには課題は多そうですな。

保育園なんかはワースト2位を記録する勝どき周辺なので、いくら中にできるとはいえ、入れたらラッキーくらいに考えてコスト計算しとかないと、マジで家計倒産しますな。子供いない人はいいんだろうけど。

受け渡し4年後の開けてびっくり玉手箱だな。
買われる方は不便さや支払い以上に資産価値が上がると良いですね。
俺はここ多分買わないんで、傍観者として今後の動向を楽しませて頂きます。

>>15741 買い替え検討中さん

読んだけど、損はしないだろうけど得もしないみたいなどうでもいい内容。これが書かれた時期の予想価格よりも実際の物件価格は高かったので、割高という結論になりますね。

丸の内駅前勤務でもBRTだったらドアtoドアで結局40分くらいかかるのでは？