HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

転売もそうだけど賃貸に出されてる部屋の数がヤバいことになってきている。値段下がりゃいつかは埋まるんだろうけど、どうなるんだろう。

既に倍率高すぎ、エリア相場に対して安すぎで、ネガの拠り所は、（投資家参入で出るにきまっている）直後の転売、駅遠しかないという。
長期で強気だからこそ値下げせず在庫が残っているのに、それを煽り材料に使う始末。
ネガを垂れ流す有象無象の分際で、キャッシュを積み上げる実績のある投資家を素人呼ばわり。
しまいには、晴海フラッグのライバルは晴海フラッグ（晴海フラッグを検討する人は晴海フラッグの他住戸しか検討しない、逆もしかり）みたいな阿呆な仮定も置くと。

非現実的な煽りは逆効果だよ、初見の一次取得さんも気づいちゃうよ（笑）

もともと安い晴海フラッグの買い手は価格が大事（エリアとくらべて安いから売れる）。悪条件も安く出せば決まる。そこそこ好条件で高く買った人は安く出せない。

「レインボーブリッジビューもないのに坪400半ば出すなら、駅近の中古買うわ」の結果が一桁倍率。「板状ビューなのに坪300出すなら、幕張行くわー」って人はいません。

>>130808 eマンションさん
不動産関係のプロの方なんですね。

この立地において、駐車場ガチャ付きの新築と駐車場なしの未入居中古は価値が全然違う

>>130815 匿名さん

超駅遠を唯一補っているのが眺望なのに、それが中庭とか隣の棟ビューとかだったりしたら、どこぞの大規模マンションビューとなんら変わりないとか、それなんて罰ゲーム？って感じ。

>>130821 eマンションさん
それはそうだろうけど。
晴海フラッグ内で比較した場合は参考になるんじゃない？

>>130820
「中途半端な部屋」が今人気なのに、数年後は内見すらこないんだね、へー不思議。
ちなみに「中途半端な部屋」って、眺望もたいして希少ではなく価格も安くない中層階のことだからね（笑）

>>130821
「長期的な」資産価値とはいってないよ、少なくとも「現時点の」マーケットの需要だよ。
もちろん将来絶対的な需要はどうなるかはわからない、湾岸エリアの人気不人気に左右されるからね。（人口増が見込まれてるけど、ね）
しかし少なくとも「今は」「晴海フラッグの中で」中途半端な眺望よりは価格が優先されている。
そして一般的なセオリーとしては、中古のほうが新築より階層・眺望による価格差は縮まる傾向にあるという、新築はみんな夢見て好条件のを高く買うのに対し、「お古」はどれもかすんでみえるからね。

おっしゃるとおり、東京全体、湾岸全体の住宅需要が激減するなら、好条件の住戸だけが生き残ると思うよ。

>>130824 マンション掲示板さん
予算って知ってる？
同じ価格の別マンションと比べて魅力的かどうかが大事じゃない？

>>130827 eマンションさん
さすがに3桁倍率と1桁倍率は参考になるよ。

>>130827
ろくに割安じゃないところ、コスパよくないところはどんなに倍率低くても申し込まないのよ。
①登録時点で低倍率でも買いたくない、最後まで倍率がつかないところ
②登録時点でマシな倍率だと探り合って、倍率高くなったところ
③登録時点で高倍率だから、期待値を考えて他に流れたところ
②と③の比較は参考にならないが、① vs ②，③には大きな違いがあるのですわ。
最大化したいのは含み益の期待値だけど、含み益が無ければ倍率1倍でも申し込まないからね。

>>130745 は低階層のみだけど、全体が20倍だったことから、多くの中途半端な中階層は一桁、つまり①だったことが予想される。
これならもっと駅近中古がいいわ、ということでしょ。北や東の眺望は煙突に加え希少性がないしね。

貧乏人だから買えないだけだ！というかもしれないが、それは中途半端に高い価格ではやはり「有効」需要がないということ。

賃貸と売却の在庫1000戸いきそうじゃん。
様子見組もいるだろうからトータル2000戸ぐらいは投資目的なのかな？

10年後に購入価格の80%程度で売れればいいかなと考えて購入します。それも無理かな？

転売目的が1/5だったら、そりゃ一時的な在庫も1000戸でしょ。
転売が無ければ倍率が低く（まあそれでも埋まっていただろうが）、引き渡し直後に値段は吊り上がらないのに対し、転売があると供給が絞られて相場が上がり、在庫が出てまた下がるという違いがあるだけです。

長期的には、実需層への引き渡し時期や価格が変わるだけで相場には影響がありませんね。規模が違うだけで、他の新築も引き渡し直後は同じことが起きていたよ。

今回の一部 中庭ビュー 数年後に樹木ビューに変わりそう

>>130836
一時的には下落しても、長期の需要には関係ないんだよね。
東日本大震災の後の東雲タワマン暴落とか、浦安とか、あの類の狂乱でしょ。
たしかにそれが怖ければ、好条件のを買ったほうがいいけどな

suumoの賃貸、中古マンションすごいことになってるな。資金繰り苦しくなって投げ売りしてくれないかな。

はるみフラッグってモデルルーム見に行くけど今の現地みて応募してるやつ少ないでしょ。

>>130835 購入経験者さん
これってどういう意味でしょう？

ここは目利き力が問われる、難しい物件ですよ。素人は素直に都心駅近を買ってください。

>>130841 匿名さん
素人だけど予算もギリギリの人はどうしたら？

>>130842 匿名さん

ベイパーク一択やな。

せやな。この価格帯以下、似たような趣向ではベイパーク以外に選択肢がないわな。最安。
眺望をとって、広域では人口減少する千葉県美浜区に住むのもあり。

まあ3月までにどれだけ埋まるかじゃね？新年度の4月に入っても賃貸が埋まらないようなら結構地獄だけど、さすがに新築だし賃貸だしネタで済んでみようみたいな人は結構いるだろう。

在庫1,000って売主がデベ連合から地域の不動産屋連合になっただけじゃん

普通に考えて在庫5000で実需の倍率1.2行っていれば、「もともとの販売価格なら」ほしがる見込み客（都落ち難民になってる人）があと1000人いるってことですわな。まあ部屋によるとは思うけどね。

>>130845
賃貸供給過多なのは、持ち主がキャピタルに強気だからなんだわな。値下げして定期定期貸借で出すか、リスクを避けて高値のままで空室かは持ち主の判断だが。
もし弱気になったら安く実需層にうって、賃貸供給は減るわけですね。

スーパーってサミットしか選択肢ないの？

転売ヤーにとってはそうかもしれんね。
ワイも転売ヤーは癪に障るから当たってほしくないのよ。
ただ賢い転売ヤーはネガに騙されずに、むしろ自分がネガりまくってこっそり札を入れる、この板初見の一次取得の実需はビビって他に行く（さすがにもうだまされんと思うけど）、転売ヤーの思うつぼなわけで。
実需層の賢い判断を願う、だからこの発言含めこの板のたわ言は無視して、客観的なデータや専門家の知見をあてにしてほしいわな。

今日引き渡しだったけど、落ち着いた感じで良かったですよ
ただ駐車場が少しいれずらかった
レインボービューは流石に良かったです

自分にはここを賃貸で借りるニーズがあるイメージがわかない

当選して分譲価格で購入が１番良いでしょう
ただ駐車場落選したらきついけど

>>130857 マンション掲示板さん
湾岸エリアで1番大きいスーパーはどこ？
ここのサミットも相当広いと思うけど

>>130857 さん

フジマート行ってやれよ

>>130859 口コミ知りたいさん

正月用の刺身は、大晦日9時から開店する富士マートで朝イチで買ってる。
安くて美味い。激混みで高い築地に行く必要なし。

銀座やお台場オーケーも十分自転車圏内だと思うけどね、運動を兼ねて安く買いだめに行くなら。まあここの人たちは自動車持ちたがるほど金持ちだから、オーケーにこだわる必要はないんだろうが。

>>130860
そうそう、フジマート、魚介のクオリティ高いんだよな

>>130858 匿名さん

東雲イオン

>>130854 評判気になるさん

4LDKは都心六区で出物が少ないのでありなんじゃないかと思ってる。3LDK以下は知らん。

>>130863 名無しさん

ARIAKE BLUE GARDENか。アーバンスポーツパークや有明アリーナ問題もあるし、流石にBRTと都バスは増強させないとだろ。
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2024/01/30/08.htm...

賃貸棟は三井が少しづつ供給しているけど、全部で1200戸あるからな。これも在庫含めると、現時点で賃貸の売買の在庫はトータルで2000戸。

目の上のたんこぶの勝どき駅徒歩二分のパークタワー勝どきも既に在庫200ほどあるし。

不動産バブル崩壊のトリガーになりかねない。

>>130858 匿名さん
木場のヨーカドー

千客万来はふらっと立ち寄ってご飯を食べるような価格帯ではないっぽいね。買い支えようと思ったけど残念。インバウンドメインみたいなので、たまに遊びに行くぐらいになりそう。

>>130867 匿名さん
フードコートちょいちょい行こうと思ったけどどうなんだろ

>>130857 マンション掲示板さん
徒歩サミットだけで、場所によっては結構歩くし、そもそもサミット好きじゃないし、やっぱり不便

>>130865 評判気になるさん
考え過ぎじゃない？

>>130858 匿名さん

面積の広さではここ。
車のある家庭は、葛西に行ってる。
イトーヨーカドー　アリオ葛西店
オーケー葛西
島忠ホームズ葛西　　
この３つで最強タッグを組んでます。
広過ぎて疲れるけど。

葛西は一般的に湾岸エリアって言わない

車買わないで徒歩だけの生活の人はここ買っちゃだめですか。

>>130873 eマンションさん
別になんの問題もない。自家用車なくても全然不便じゃない。地方や郊外とは全く違う。

三田ガーデンヒルズのスレでも話題になってたけど、車が必要なのは地方や郊外の不便なエリアだけ。晴海のような都心なら必要ないですよ。

>>130872 検討板ユーザーさん

湾岸民のお買い物エリアということで。

ママ達は、クルマで スナモにも行ってる。
ぴょんぴょんがなくなって悲しい。
次のテナントに期待。

>>130875 匿名さん
直線距離だと都心だけど、重要なのは移動時間。駅徒歩20分は実質郊外です。残念ながら。

>>130874 評判気になるさん
車がないと、スーパーがサミット一択になるという不便があります

平日の高島屋SCもおすすめ。
晴海大橋を渡れば10分くらいで行けちゃいます。

>>130878
通勤なら鉄道かもしれんけど、休日出かけるならバスや自転車で十分でしょ、遅刻が許されないわけでもないし、そもそも外出が必須ではない。
折り畳み自転車だと東京駅まで20分ですよ、ぶっちゃけ勝どき駅入り口から電車で乗り換えて行くより速い、地下深くへの徒歩移動や待ち時間を入れるとね。

駅距離で郊外というのが田舎者の感覚だよね、東京育ちはよく歩くのよ、街並み綺麗だし、健康にもなるしね。

>>130879
晴れの日なら、電動アシスト自転車で他行けるでしょ。（虚弱な人除く）
「天候に関わらず短時間で確実に行ける」スーパーはサミット一択だけどね。

バスや自転車で十分なら、こんなに自家用車売れませんよ

>>130878 マンション掲示板さん
「重要なのは移動時間」といいながら、徒歩前提で話を進める頭の弱い人。

>>130884
家族も電動アシスト自転車、荷物はカゴ。晴海三兄弟とかは休日は親子そろって自転車外出しているファミリーが多かったよ。
心配なら家族でバスでもいいしね、外出はマスト＆急ぎじゃないんだから。

そもそも車が必要になる荷物って、何を買ってるんだよ…重いものは通販で買えばいいのに、実店舗にこだわるのかな。

東京で車が無いと生活できないような土地に住んだらダメだよ。車が無くても便利に暮らせるのが都心居住者のステータス。

都内住んで最初の10年くらいは車不要派だったけど、もう今は車不要派には戻れないわ
結局、人生をどこまで充実させたいかの話でしかないから、必要最低限の生活でいいなら車なしでも生きてはいけるけどな

車なし自慢って行動範囲狭さ自慢だからねぇ
徒歩5分で何でも手に入る超絶便利なところに住んでようが、たまには他に行きたくなるもの

天候がひどければせっかく管理費払っている晴海フラッグ周辺や、ララテラスで完結すればいいじゃない、年がら年中都内に出かけたいわけでもないでしょうに

それで人生充実って一時代前の感覚やね（笑）
フレックス・テレワークもそうだけど、確かに前時代的なワーク・ライフスタイルの人はここには合わないよ。

>>130891
たまに他に行くには、バス・自転車で十分と言っている。
わざわざ猛暑・極寒・雨が降っている日を選んでいく奇特な人ならともかく。

車ない前提で無意識に行動制限するから実感としてあまり気にならないのは分かる。俺もかつては都心は車不要派
無意識に行動制限されてる不幸は一度車持たないと分からんものだ

知人と飲んでても終バスの時間気になっちゃったりとか、なんかこう些細だけど残念なポイントが日々加算されていくんだよな
当たり前に田舎のバス便で育った人じゃないとフラッグは厳しいと思う

晴海レジデンスに住んでいる知人は、週末はほぼ車で出かけるって。

>>130898
もともと資産価値重視で買っているんだから、駐車場代や車代を価値に見合わないと割り切る人も多いでしょう。
東京に住む理由はレジャーだけじゃないのよ、周辺環境の整備・充実に加えて、たまに行くところが豊富だからこそ。

遠出は、それこそどのみち時間がかかるんだから、駅徒歩20分なりバスでいいんじゃないですか。
天候が少しでも悪いと外歩けない、自転車に乗れない怠惰で虚弱な人（田舎者に多い）は、晴海埠頭公園とララテラスで一生終えるだろうから、他をお勧めするよ。

湾岸マンションナビ(じゃなくてもどこでも良いんだけど)、中古の売買の売り出し、成約価格だけじゃなくて賃貸のそれも出してくれないかな。

丸の内マンがサンのタワー入居予定なの？これまでで1番のネガ情報だな。

>>130891 匿名さん

それこそ、そういう時こそレンタカーで十分なんじゃない？
通勤で駅行くのに毎回レンタカー借りるの？それが不便だから車必要となるとはおもうけど。

ここまでくると、ネガ情報かき集めてくるのもさすがに苦しいね。
昔は、抽選期間中はもっとマジレスのネガで溢れていたぞ。
もっと頑張れ。

相変わらずポジ要素が抽選倍率しかない情弱イナゴ投資家向けマンションだな

>>130904 口コミ知りたいさん
晴海フラッグからレンタカー屋まで歩くの遠すぎるからやっぱ車あった方がいいな
転売が個人に売れないのは買ったら車なし確定だからだね

情弱イナゴ投資家が、札を入れられるキャッシュを持っている不思議よ。
貧乏人がイナゴできるポケモンカードやビットコインとはわけが違うのにな。

徒歩で塾や習い事にはいけますか？

マジレスすると、ポジ要素は一部住戸の眺望か、他の晴海駅遠タワマンと比較した圧倒的割安だぞ。両方ないところはネガの言う通りや。

コロナ禍の時とか、相場と同水準で割安でないときは倍率はそこそこだったが、価格据え置きで首都圏全体が上がり割安になったからこそ、倍率が結果的に上がってるわけ。倍率もちゃんと二極化していて、割安でない部屋はしっかり低倍率になっているわけ。

相場によらず資産性最高のものを買いたいなら、都心駅近を買うべき、そういうのは割安には買えないけどな。

心配なら他を購入すれば良いでしょう
いくらネガしても高倍率で即日完売は変わらないよ

>>130912
低層当たらず、投資家恨んで酸っぱいブドウしている暇があるなら、他を探したほうがええよ。

投資家も積極的な値上がり期待じゃなくて、いくらなんでも安すぎるから買っているだけだから、ビットコインとかポケモンカードとは本質的に違うんだよね。

市場価格が上がるみたいな投機じゃなくて、販売価格が市場価格を下回っているからアービトラージをとってるだけなわけで、この区別もつかない（理解すらできない）人は、湾岸にあわないと思うよ、高学歴共働き多いし教育水準も高いからね。

>>130907 マンション掲示板さん
どゆこと？地下にレンタカーあるじゃん