HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

>>124523 口コミ知りたいさん
だから、引き渡し時には登記も済んでいるんだから住宅ローン引けるでしょ。
今本審査できないから審査落ちのリスクがゼロにはならず、引き渡しのタイミングで事故る（資金調達できなくなる）リスクがある、ってことならわかるが。

>>124523 口コミ知りたいさん
その通り。
晴海フラッグは行政の登記事務が追いつかないので、所有権保存登記も抵当権設定もできないまま引き渡しと融資実行がされる特殊案件。しかも登記の日にちが確定できていない。

転売は停止条件付きかつ融資特約付きで契約そのものはできるが、登記上所有権者がいないので（もしかしたら表題登記がなくて建物も存在していない状態である可能性も）、登記がされるまで融資が引けない。

この状態が前に進まないことには状況はわからない。

>>124530 匿名さん

この通り。だから今売却実績が少ないのだよ

>>124532 マンション掲示板さん
キャッシュ勢は割高な転売より、タワーの新規申込（割安）がまだあるので、そのために与信を残しているのでは？

つまりいま出てる転売物件はみんな割高で魅力がないってことですかね。
中古は早い者勝ちなんだから、キャッシュ限定だろうが価格が適正で魅力があればガンガン買いが入りますよね。

>>124534 評判気になるさん
今売ってる物件があるから、それと比較すれば割高ですよね。　　板状<タワー
しかし、来年になってSKY DUOの販売が終われば、その価格のままでも割安となるかもしれませんよね。　時間経過とともに価格（価値）は変わりますからね。

投資家から一言

心配ご無用。

>>124536 匿名さん
さすがです

板上マンションとしての適正価格は70平米で6500万円くらいじゃないかと思うわ
転売はババ抜きみたいになりそうだな

>>124532 マンション掲示板さん
違う。引き渡し時に抵当権設定登記が同時に実行されないまま融資実行される例は極めて異例。だから購入者でさえ提携ローン以外で融資を受けることは困難。

>>124539 検討板ユーザーさん

本当この通りなんだけど売れない売れない連呼する人は理解できないんだよねなぜか笑笑。

>>124538 マンション掲示板さん

あなたの願望でしょ。ネガさん

>>124538 マンション掲示板さん
一生買えないわwというか買う気ないでしょ笑

抵当権設定される前に銀行が金貸してくれるなんて晴海フラッグは超特別ってことを不動産買ったことない人は理解できてない

湾岸マンションナビ見てると大体新着の方が成約よりずっと多く見えるのだが、ふじふじ太とかが湾岸の在庫が減ってる！みたいに煽ってるのはどういうカラクリなの？都合のいいとこだけ切り取ったポジショントーク？

でもさぁ。
特別なのは新築の購入の場合だけでしょ。

転売は中古販売なんだから、登記した後でないと引き渡しできないし、登記した後はローン付けも可能。特殊なのは契約時に未登記というだけ。それ以外は一般的な中古売買となんら変わらないよ。

実需がシラけてるのに業者同士でババ抜きやってる構図。

自分も相手もババしか持ってない

他人の心配より、自分が当選することを考えたら

板状棟がいくらで売れるかはスカイデュオを検討する上でも重要ですよ。スカイデュオの市場価格の根拠になりますから。

>>124545 マンコミュファンさん
> 特殊なのは契約時に未登記というだけ
今の段階では転売の買い手は融資が引けない。試しに金融機関に聞いてみては。

>>124545 マンコミュファンさん

本当何も知らないし、不動産、金融機関の事について無知なんだね。。よくここまで生きてこられたね。

なんで倍率100倍もあったのに賃貸は先着順で転売高値住居は全く売れないのでしょうか。

>>124552 名無しさん

投稿読めよ笑笑。頭悪いな理解できないなら不動産は一生賃貸の方が良いよ

>>124552 名無しさん

わざとやってるんだと思うけど、優しい私が有能さんの発言をまとめとくね。

・晴海フラッグは行政の登記事務が追いつかないために所有権保存登記も抵当権設定もできないまま引き渡しと融資実行がされる特殊案件。しかも登記の日にちが確定できていない。
・この引き渡し時に抵当権設定登記が同時に実行されないまま融資実行される例というのは極めて異例。通常の大規模マンションでは通常発生しない。そのため購入者でさえ提携ローン以外で融資を受けることは困難。
・上記の特殊事情から、転売は停止条件付きかつ融資特約付きで契約そのものはできるが、登記上所有権者がいないので（もしかしたら表題登記がなくて建物も存在していない状態である可能性も）、登記がされるまで融資が引けない。
・つまり現時点での転売は住宅ローン/投資ローンを使わないキャッシュでの売買に限定される。しかし、金が足りない人はもちろん、金が余っている人もキャッシュでなく融資を受けて買うのが一般的。また、登記の目処が立ったら売り物件ももっと出てくる事が想定されるため、今買い急ぐ必要はないと思われているという事も考えられる。
・上記の理由から現時点で売買が停滞している。

構想10年余「豊洲　千客万来」　24年2月開業　テナント伸び悩み
https://mainichi.jp/articles/20231012/k00/00m/040/116000c

あーあ、やっぱりこのへんの賑わいはしょぼそうだね。湾岸地下鉄需要なし！

>>124555 eマンションさん
ららテラス晴海をディスってたのらえもんのがどう反応するか楽しみ。悔しくてダンマリかな。

>>124555 eマンションさん

江戸前場下町も閑散としてたからねぇ。

>>124490 マンション検討中さん

適正とか、バカ丸出し

適正＝願望。ディスり＝安く買いたい。残念ながら実現しない。

>>124554 検討板ユーザーさん
ここまでまとめてもらってもまだおかしなこと言うのが出るんだろうね。

>>124555 eマンションさん
うれしいね。これ下がるといいね！

転売ヤー苛立ってるな

含み益のないハルフラはババですね。

>>124554 検討板ユーザーさん

ふじふじたのレポートには「転売が顕在化しているのは今のところ晴海フラッグではなく、パークタワー勝どきの方ですね。」とドヤ顔で書いてあるけど、この事情把握せずに言及または割り引いた評価をしてないならプロとして無能だし、把握した上での発言ならポジトーク過ぎで信用出来ないし、いずれにせよ、今後のふじふじたのレポートを見る目がかなり変わるな。

>>124554 検討板ユーザーさん
矛盾してない？

> 転売は停止条件付きかつ融資特約付きで契約そのものはできる
> 現時点での転売は住宅ローン/投資ローンを使わないキャッシュでの売買に限定される

ローン前提の売買契約はできるの？ できないの？

ちなみにキャッシュで契約したとしても、登記しないと引き渡しできないんだから、結局居住を待たされるのは変わりないよね。

>>124565 マンション比較中さん

頭悪いね笑笑。今までの説明で理解できないならもう無理だよ、お手上げ笑笑。アホ過ぎる

>>124565 さん

契約なんて融資関係ないで当事者同士納得できればできるに決まってるだろ。でも住宅ローンの審査はおりない。だから特約付契約の意味がない

>>124564 評判気になるさん

ふじふじたはイマイチだよね。すまいよみも嫌いだけど

>>124567 名無しさん
特約の意味はあるんじゃない？
契約後に登記した時点でローン審査できるようになるんだから。

登記は第三者対抗要件なので買主が引渡時の登記を必用としなければ売主との売買は自由です。
通常、金融機関は買主が登記出来なければ物件に融資をする事はありません。

転売屋焦ってる？
テレビとネットでも面白おかしく晴海フラッグ転売屋を叩きまくるんだろうな

>>124569 マンション掲示板さん
うん。
なんか長文でドヤってる人いるけど、普通にローン特約付きで売主登記完了後来年6月とかに引き渡す契約にすれば良いだけ。
ガチガチフルローンとかでなければ通常の中古売買とほぼ変わらない。

>>124572 評判気になるさん
> 通常の中古売買とほぼ変わらない。
「ほぼ」って何？？悪いこと言わないから銀行に聞いてみなよ。これで契約して大丈夫ですかって笑笑

>>124573 eマンションさん
すぐにローン組むわけじゃないから契約に銀行は関係ないだろ。何言ってんの？
聞いても「は？ご自由に」と答えられるだけ。

ローンって難しい。
契約するにはローンの場合審査通るか事前に確認が必要じゃないの？

パークタワー勝どきは引き渡し前でもローン審査出来るの？

>>124574 マンション比較中さん
実際に買ったことがないのがバレバレ。匿名でも恥ずかしすぎ～！

>>124575 マンション検討中さん
それデベから新築工事買う場合の話だろ…

>>124576 eマンションさん
バレバレなのはお前だよ

>>124574 マンション比較中さん
売買契約書見たことある？あなたヤバいよ。

必死になって焦ってる事にしたいのは、一次取得で、値下げして欲しいマンか、外れて悔しいマンか、投資家の倍率下げたいマンのいずれかってとこか

>>124579 匿名さん
新築も中古も何回も見てるわ。
なにがヤバいんだか、具体的に言ってみろよ。

>>124577 検討板ユーザーさん
いや、中古の話よ。
売主側からしたらローン審査通るか分からんやつと契約結ばなくない？

嘘かホントか知らんけど、銀行が転売にこの物件かなり神経質になってるらしくて、ローン組んで即転売した奴は二度とローン通さないとか言ってるらしいな
現金一括組はともかく、このあと住戸ローン組むやつは本命で使わない銀行にしたほうがいいぞ

>>124582 マンコミュファンさん
ん？
売り手の気持ちの問題？
それ、売り手さえ良ければ契約成立って認めちゃってるよ？ 大丈夫？

>>124581 eマンションさん
は？ご自由に～！

>>124584 検討板ユーザーさん

頭悪過ぎで恥ずかしい。契約は成立するって言ってんだろバカ。でもローン審査も確定しないし、そもそも住宅ローン特約の期日も書けないからいつか僕が住宅ローン審査して通ったら買わせてもらいますって契約になるだけ。だからそれなら契約成立急ぐ意味ないから契約成立が現買主の登記が終わってからって方向に動くから物件の成約が少ないって話だろ。マジで一から勉強し直せ

>>124585 マンション検討中さん
ハイ説明できない笑

>>124586 マンション掲示板さん

大丈夫か？
もし転売が新築なみの人気殺到だったら、一刻も早く契約しなかったら他人に取られちゃうんだぞ？

> 契約成立急ぐ意味ないから契約成立が現買主の登記が終わってからって方向に動く

契約できるのに急ぐ必要ないって言ってる時点で、転売が人気ないことを証明してるんだよ。立証ありがとう！

>>124575 マンション検討中さん
だからできないからローン特約でって言ってるだろ。
売主も買主のローンつかないリスク負うってこと。

誰かこのおかしな人を黙らせてください。

>>124588 マンション比較中さん
本当にアホだな。
売主は急ぐ必要ない。現金買いじゃなければ住宅ローン特約で死ぬほど先の特約期日の契約なんて意味ないから

買主で本当に欲しい人で、ローンの人は融資通るかわからないけど融資特約3ヶ月とかで契約するしかない。
でも登記終わってからじゃないと審査通らないから手付金放棄のリスクを負う。だから尻込みするんだよ。不動産買ったことも売ったこともないよね？
意味わかる？？

>>124591 評判気になるさん
やっと理解した。
あなたはローン特約の意味がわかってない。
ローンがつかなかったら手付金は返還される。
そういう意味で売主がリスクを負うという意味もわかってなかったのか。

>>124592 マンコミュファンさん

バカだな。だからそんな先の特約期日の契約を売主は急いで契約する意味がないって言ってんだよ。
今ローン期日来年の7月とかのロン特契約しても登記が終わった来年の5月に期日7月のロン特契約しても同じなのはわかるか？？
今契約すると来年の5月までに現れるかもしれない現金買いの買主を逃すんだよ。だから売主はロン特有りの契約なら現金買いと同じ3ヶ月程度の期日のものじゃなければ受ける意味がない。でも買主はそんなリスク取れない。
だから現金買いの契約しか成立しないんだよ、今は。
わかった？

>>124593 評判気になるさん
「手付金放棄のリスクを負う」って自分の間違いにはダンマリなのな。

>>124592 マンコミュファンさん

売買契約不成立の場合印紙代は返ってこないので、ローンの審査が通る見込みが薄ければローン特約付きの契約はしません。
後からローンを考えるのは現実的では無い。

>>124591 評判気になるさん
> 売主は急ぐ必要ない。現金買いじゃなければ住宅ローン特約で死ぬほど先の特約期日の契約なんて意味ないから

売主は急ぐ必要ない？ 早く金にしたい人はたくさんいるだろう。そうじゃなくて、いずれにしろ登記できない限り引き渡しできないから仕方ないんだよ。
キャッシュだとしても同様、登記できない限り引き渡せないから入金もない。売主からしたら、キャッシュだろうがローンだろうが金にできるタイミングに大差はない。

> 登記終わってからじゃないと審査通らないから手付金放棄のリスクを負う。だから尻込みするんだよ。

ローン希望者がみんな属性ギリギリという前提が間違ってる。審査なんか余裕で通る人もいるし、それ以上にキャッシュ買いできるくらい資産がある人もたくさんいるわ。たんにローン控除使いたいからローンにするだけな。尻込みする必要なんてまるでないね。

意味わかる？

>>124595 マンコミュファンさん
はいお次は「手付金放棄」と「印紙代放棄」をすり替え。
噛み合わない原因を作っといてそれはないでしょう？

>>124597 検討板ユーザーさん
確かに手付金が印紙代になっとる…

印紙代！笑笑笑

これ最高傑作やな．．

>>124594 評判気になるさん

特約期日過ぎたら手付放棄のリスク負うだろ。そんなことも知らないのか？
だから特約期日がアホみたいに長いと売主は手付返さないといけないから早く契約する意味ないんだよ。
そんな長い期間、現金買いの人がでても契約できないリスクとる意味ないのは上の説明で理解したか？

特約期日が短いリスクは買主取れない奴が多いから現金決済しか今は成立しないって言ってるのわからないのか？

売主なら現金買いを優先する。ローン審査さえ受けてないロン特契約は成立しない。常識。

>>124600 マンション検討中さん

苦しいのぉ笑

>>124601 eマンションさん
でもさぁ。
いくら優先しても、キャッシュ買いの人が誰も買いに来てくれないんだけど？ 大丈夫？

もしかしたら、ローン買いの人も来てなかったりして？笑

横からだけど、なんか、理想の飼い主が現れてこうやって買ってくれれば解決するじゃんって言ってる教科書的な知識だけの人と、実務を踏まえたフィージビリティまで考えてる人が言い争いしてるように見えるわ

>>124600 マンション検討中さん
ローンの審査受けるだけだから期日のリスクなんて買主側はほとんどないんだが？
ロジックがグッチャグチャになってるの気づいてないのか、振り上げた拳を下ろせないのかよく分からん。

>>124596 マンション比較中さん

決済金が入るタイミングは同じだがロン特無ければ契約と同時に手付は確実に自分のものだから現金の契約は受けるだろ。次に受けるのはロン特期日が短いもの。期日が過ぎれば手付は自分のものだからね。
それはわかるか？
現金で買えるけどローン通す人がロン特の期日を死ぬほど伸ばして契約すると思うのか？そんなことしたら後回しになるから特約付けても期日は短いよ。

>>124603 匿名さん
まあキャッシュで買うのは転売ヤーくらいで実需なら金あってもローン組むよね。

>>124599 職人さん

印紙代、大切ですw

>>124605 名無しさん

だからそんな先のロン特期日の契約するのは売主側にメリットが無いんだよ。大丈夫か？

>>124609 検討板ユーザーさん
印紙代すら無駄にできない！って主張する人と、印紙代リスクくらいで購入するオプション確保できるならしとけば良いじゃん、ていう人とだから価値観が違うので一生噛み合わないのか。
1億超えるものの買い物でも印紙代は大事なんだなw

>>124605 さん

期日のリスクはアホみたいなロン特期限設ければ買主にはリスクないよ。売主側が機会損失になるから成立しないと言ってるんだよ。

熱すぎる論争にワロタ
来年になれば答え合わせできるので暫し待ちましょう

>>124610 マンコミュファンさん

大事だよw

>>124572 評判気になるさん

> 普通にローン特約付きで売主登記完了後来年6月とかに引き渡す契約にすれば良いだけ。
横からだけど、一次取得の安くしてマンは、売主がローン審査通るか分かんない人とローン特約付きで超先日付の引渡しで契約を結んでその間の機会損失のリスクを負うのに足るリターンはなんだと思ってんの？契約って双方の合意が必要だよね？

売主は審査も受けないバカのロン特は受けないんだよ。不成立。

>>124605 名無しさん

お前はなんで売主側の視点を持てないんだw
契約は双方の合意だぞ、買主側にリスクないだけで成立する話じゃないだろ

>>124616 マンション検討中さん

なんだよ、さっきまで振り上げた拳を下ろせないのかとか言って威勢が良かったのに、その契約売主になんのメリットがあんの？売主にメリットがない契約が成立するわけねーじゃんって突っ込みに遁走か？今頃顔真っ赤なんだろうなw

俺が売主ならローン特約でも売るけどな。
今後売り物が増えて相場が下がるリスクあるし。

コテハン無しの複数人で話してるから情報は錯綜するのよ。
同じ人とは限らんよ。

>>124617 名無しさん
鏡を見てみたらw

>>124618 評判気になるさん

アホだな。勝手に売れよ、アホみたいな審査も通らない死ぬほど先の契約で機会損失被って。
晴海フラッグの取得者は賢いからそんなアホな契約はしないから成立してないただそれだけだ。

>>124617 名無しさん
キャッシュの人限定で売るよりローン特約のリスクあっても高値追求した方がいいだろうが。
ていうか今スーモとかで売りに出てるのは全部キャッシュ前提と思ってるの？
印紙代さん落ち着けよw

>>124618 さん

不動産売ったこと無いからロン特期日直前キャンセルの痛みを知らないんだな。しかも契約してから何ヶ月も審査もしないで年超えて登記されるまで待つとか気ぃ狂うよ笑笑。

>>124622 マンション検討中さん

そんな事思ってない
印紙代損したくないだけ

>>124622 マンション検討中さん

キャッシュ前提かは売主が一杯いるんだから知らんがアホみたい先期日のロン特契約を結ぶのは本当にアホな奴だけだよ。だから晴海フラッグの取得者は常識あるんだよ、そんな契約しないから。

>>124623 匿名さん
今までの売買ではキャンセルなんて無かったから痛み分からんわ。
ローン特約ってローンが通らなかった以外のキャンセルは手付金もらえるんだよね？
手付金高めにしておけば良くない？