HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

三井不動産もこんな感じになるとは夢にも思わなかっただろうね。

>>120731 匿名さん

一切ない。

>>120726 マンション検討中さん

ららテラス晴海フラッグ、とりあえず駐車場が100台ある。

PTKの商業施設の方が不安。植栽が大き過ぎで店がよく見えないし、行きにくい立地。
勝どきは何故か商業が発展しないんだよね。
PTKがそれを覆せるか。

>>120734 匿名さん

除草剤は勘弁してくれよ。

こちらのマンションは固定資産税も管理費修繕も高いですね。決して貧乏ではないです。
70平米固定資産税も60万。最初５年半額でしたね。

>>120699 マンコミュファンさん
虹橋ビューは晴海勝どき豊洲有明エリアの特権ですよ。

>>120736 eマンションさん
確定情報？
高すぎでしょ

即転売は成立してるんですかね？
知ってる方居たら教えてください

二十歳の若夫婦が買っていたマンションが、
今は老人だらけ、買う人は50代。

もう無理なんだって。
昭和50年代が引退したら、もう買う人がいないんだよ。
転売ヤーさん。

>>120717 匿名さん
皮肉やめろ

三井不動産が商業施設でこれだけ批判を浴びるのも珍しいよね。なんだかんだでそれなりのものを作ってくるイメージだったから意外。

>>120705 匿名さん
とはいえ
有名＝素晴らしいとは違うからな
言い方があれだけど、現在の交通網じゃ外部から人を呼び込む場所じゃ無いのは確かでしょ
他湾岸民も近くに商業施設あるし

>>120743 名無しさん
そもそも住宅としての街だから人を呼び込む必要はないよね。
住む人以外関係ないのに注目され過ぎて、嫉妬の嵐

>>120734 匿名さん
勝どきや晴海って仕事と住民以外で降りることまずないからな
ほんと都心のベッドタウンって感じ

>>120744 匿名さん
うん、だから商業施設はパッとしないんでしょって話しだよね
他人の意見を何でも嫉妬と思うのは良くないと思うよ

結果として、坪250で叩き売られたってこと。

そういう土地。

晴海レジデンスの時は大荒れだったが、選手村の後は安値で売られて、こういう目に合うことは分かっていたことだよ。他のマンションを買うべきだった。

全くマンションに関係ない人まで自分語りさせてしまうマンションだからね～
嫉妬民を大量に生み出してる

新宿御苑横の富久タワーなんて坪280ぐらいだったか？　買っときゃよかった。

>>120727 匿名さん
マックは月島、勝どき、晴海トリトンにあるからもういらないでしょ。
ウーバーかマックデリで頼めば。
スタバはPTKにできるみたい。
ま～ユニクロはあってもいいかな？
でも中途半端な品揃えなら銀座か豊洲に行っちゃうでしょ。

>>120743 名無しさん
メディアの扱いなんて、売り側の思惑が入ってますからね。
今どき、メディアでよく取り上げられてるから買おうなんて思うバカはいないでしょう。
テレビなんて情報発信力皆無でしょ？
金出してくれるところの都合のいいことしか言わない。

>>120750 匿名さん

馬鹿かよ灼熱地獄でトリトンまで歩いたら干物になるわ。

買えないお前、京成立石があるよ。

>>120738 マンション掲示板さん

突っ込んだら大目の金がを説明しているって言われたけどね。

>>120752 口コミ知りたいさん
そんな所買うからだよ(笑)

DUOの１Fテナントがスタバとかだったりして

マンションもう買えない　パワーカップルも降参
（このリンク先すら読めないやつは絶対買えない）

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB19BKX0Z10C23A7000000/?n_cid=SNS...

>>120757 評判気になるさん

ヴェリタス500円も払って読む記事では無いと思う

>>120758 匿名さん
日経新聞なんだが・・

いずれ固定金利まで上がる見込みに変わったから、もう転売不能だね。野望派の皆さま御愁傷様～(笑

>>120757 評判気になるさん
すぐにマンション買えってこと

こんな所で何を投稿しても変わらない
当選するか、どうかが全て！

もはや当選しても地獄というかSKY DUOの薄い含み益のために人生無駄にして良いのか考えるフェーズだね。

お前らも本当にバスに乗ってやっと新橋の人生でええんか。

>>120764 口コミ知りたいさん

いいとも！

ららテラスにはスタバ入らないけど、sky duoにはスタバが入るらしいね。

>>120756 購入経験者さん

スタバ大好き女とかいるからバイトには困らなそう。

ここらを都営住宅並の格安で賃貸に出すくらいの行動をしないと働き手は来ないぞ。来るメリットが何もない。

スタバ大好き女はスタバで働くことが生き甲斐だから。スタバはどん詰まりでも働き手に困らない。

>>119809 eマンションさん

正論

スタバ不味すぎだろ

>>120773 匿名さん
不味くてもいいんです。
ユニクロだってお洒落じゃないでしょ。

PTKの商業施設に期待したいけど、ファミリーを考慮しない、残念な店舗になりそうで心配

晴海フラッグは涼しい街になりそうです

>>120775 検討板ユーザーさん
そりゃあそうだろ。
PTKとハルフラは属性違うし、ハルフラのファミリーを考慮しなければならない理由ないしな。

https://news.yahoo.co.jp/articles/17e4f966aaf6e2d02207c9555cfde884bfaa...

晴海フラッグといえば、抽選の高倍率や転売ヤー（商品を高値で転売する人たち）の出現など、話題にこと欠かない。とうとうタワーマンション「HARUMI FLAG SKY DUO」も発売され、盛り上がりに拍車をかけている。そもそもなぜこんなに話題になっているのか? その魅力はどこにあるのか?　転売ヤーからでも買うべき物件なのか、など考察してみた。（マンショントレンド評論家・日下部理絵）


晴海フラッグはなぜこんなに人気なのか?
「HARUMIFLUG（晴海フラッグ）」の敷地配置完成予想（出典：公式ホームページから）

　「きゃぁあああー本当?!」
　「当たったの?! 信じられない!!」

　歓声をあげる人、涙ぐむ人、なかには驚きのあまり倒れる人もいたという。これは、「晴海フラッグ」抽選会場での出来事である。

　例えば、最終期の抽選結果は、販売戸数631戸に対して5546組の応募があり、平均倍率は約8.7倍。「PARK VILLAGE」の最高倍率は最上階の部屋で111倍、「SUN VILLAGE」の最高倍率はなんと266倍。これだけの高倍率なら歓声もうなずける。

　晴海フラッグは、東京都が所有する中央区晴海5丁目にある東京国際見本市会場跡地の約18ヘクタールを、都および三井不動産レジデンシャルなどデベロッパー11社が開発した。この場所はオリンピックの選手村が建設されていたことでも有名な土地だ。

　計画戸数は24棟5632戸で、うち商業施設が1棟、賃貸住宅が4棟1487戸、7割超にあたる19棟4145戸が分譲対象となっている。

　この分譲対象のうち、タワマンに対して“板マン”といわれる板状のマンションは17棟2690戸。そして、地上50階建ての超高層免制震タワーマンション2棟「HARUMI FLAG SKY DUO」が1455戸を占める。

　この2棟は「SUN VILLAGE」と「PARK VILLAGE」の街区（下記の図参照）、それぞれに1棟ずつ建設される。

　晴海フラッグがここまで盛り上がったのは、周辺相場から考えたときの圧倒的な価格の安さだ（その他の魅力やデメリットに関しては後述する）。

　そして、最終販売期を終えている板状棟に関してはデベロッパーからの直接購入は難しい状況である。ここで出現したのが、物件を転売して利益を得ている転売ヤーの存在なのだ。

なぜ、転売ヤーが出現しているのか?
　先にいうと転売ヤーは、意図してそうしている、していないにかかわらず、どの物件にも少数ながらわりと存在する。

　そして転売ヤーほどの目利きと言われるプロから見ても、晴海フラッグは最寄り駅の都営大江戸線・勝どき駅まで最短で徒歩16分、海沿いの埋立地という立地を疑問視する声が当初はあった。

　しかし、2013年ごろから新築マンションの価格高騰が止まらない。

　それはアベノミクスに端を発した日銀の金融緩和策、東京オリンピック・パラリンピック決定による建設需要の高まりにもかかわらず、建設業界の人手不足による人件費増や、建築資材・燃料費などの値上がりによって建築費が上昇したことが主な要因とされる。

　また、インバウンドの増加も、商業施設との用地取得の競合により、地価上昇に拍車をかけた。

　さらに、ウクライナ戦争や、マンションを「終の棲家（ついのすみか）」とする世帯の増加、超パワーカップルと呼ばれる共働き世帯の増加、バブル期とは違う低金利による住宅ローン返済の負担減、売り急がないデベロッパーの姿勢もこの動きを後押しした。

　こうした地価・建築費の上昇要因、社会情勢の変化という複合要因により、マンション価格は上昇を続け、頭打ちが見えない状況だ。こうした要因が、晴海フラッグの割安感をさらに際立たせている。

　この価格高騰の状況をチャンスと見た成約者の一部が、物件を転売するようになったのである

転売価格は?　上乗せ価格でも買い手がつく理由
晴海フラッグは高値でも売れる見通し（画像出典：公式ホームページから）

　気になるのは、その価格だ。

　不動産検索サイトを見ると、たとえば売出価格8000万円台だった部屋が1億6000万円台、売出価格5000万円台だった部屋が9100万円で販売されている。

　つまり、転売価格はおよそ2倍!

　坪単価も200万円台から、400万～500万円台に跳ね上がっている。もしこの価格で売れれば、不動産業者に払う仲介手数料や諸費用、税金などを引いてもゆうに数千万円はもうかるであろう。

　当然ながら、売り出しても買い手がつかなければ、もうからないわけだが、この「転売価格」が上乗せされた晴海フラッグは、果たして買い手はつくのだろうか。

　おそらく高すぎなければ、時間はかかっても売れるというのが多くの投資家（転売ヤー）の見解である。

　それは、近隣エリアで坪単価600万円台のタワマンも販売されていて、売り出し中の物件数も枯渇しつつあるからだ。

　ここ数年間の都心のマンション価格高騰で、転売価格が上乗せされたとしても無抽選で確実に買えるのなら、許容範囲と感じる人はいると思われるためだ。

　まさに抽選に当たらない希少性、新線（湾岸地下鉄）や街の発展が見込める将来性などの魅力、また皮肉にも話題になっていることが、興味や関心をひき購入者の需要をアシスト、結果として受給のアンバランスに拍車をかけている。

　またデベロッパーの気持ちを考えると、これだけの戸数をさばくのは至難の業である。たくさん買ってくれるに越したことはないというのが本音であろう。

　似たようなケースで、2008年に竣工した「シティタワー品川」がある。72年の定期借地権のため、破格の安さで販売され、抽選倍率が数百倍になった部屋もあった。

　そのため、当初から5年間は転売、賃貸の禁止、自己居住専用という条件が設定され、違反が判明した場合は10％の違約金を引いてデベロッパーが買い戻すという買い戻し特約までつけられた。

　晴海フラッグにはそのような制約がないため、次々と転売する購入者が現れたのである。いま思えば、はじめから条件を設定すればよかったし、引き渡し後も多くの売り物件が出る可能性が高いのではないだろうか。

どうしても晴海フラッグが欲しい…転売物件を買うのはあり?
晴海フラッグ外観完成予想CG（画像出典：公式ホームページから）

まずは「HARUMI FLAG SKY DUO」を検討　どうしても晴海フラッグが欲しいが、抽選に外れた、どうすべきか、と悩んでいる人も多いであろう。転売物件を買う前に価格帯が合うのであれば、現時点では「HARUMI FLAG SKY DUO」にチャレンジすべきである。

　先に発売された板状棟ほどではないものの、晴海、勝どきなどで分譲されてきたタワーマンションなどの新築、中古相場と比較するとまだ割安感もある。そして、板状棟は中古ともいえるが、「HARUMI FLAG SKY DUO」は新築である。

　おそらくチャンスは数回あるし、転売ヤー対策として、個人でも法人でも1名義2戸までの申し込みという販売制限もかかり、以前よりは当たりやすいのではないか。

　もし、すべて抽選に外れてしまったら、その時にはじめて転売物件を視野に入れるとよいというのが筆者の意見だ。ただし、転売物件は価格のみならず、デベロッパーによるアフターサービスなどの保証がない点は注意したい。

　ちなみに、若干戸数、板状棟の販売もあるという話も聞こえてくる。実際のところは不明であるが、少なくともキャンセル物件は出てくるのではないだろうか。



引き渡し後、中古物件を検討する　そして晴海フラッグに限らず、大型物件に多い傾向にあるが、中古物件が歯抜けで売りに出てくる際、早く売却したいがために、値下げ合戦が起こる可能性が高い。

　晴海フラッグは、物件数が多いだけに常に数十～100近い部屋が売りに出ていると推察できる。

　さらにシティタワー品川のように5年間は転売、賃貸の禁止、自己居住専用という条件がないため、引き渡し後からもたくさんの部屋が売りに出てくるだろう。

　そのため、その際に再度、購入を検討するのもありだ。資金力のある転売ヤーと違い、個人の所有者であればそこまでふっかけにくいとも思える。

　むしろ、心配なのは購入後、将来的に買い替えを検討するときである。常に売り物件が多いと推察できるだけに希望価格で売却できるか、そもそも売ることができるかが懸念される。その出口戦略についてはしっかり考えておいたほうがいいだろう。

晴海フラッグの魅力とデメリットとは
タワー棟「HARUMIFLAGSKYDUO」の48階にある「SKYLOUNGEURBAN」の完成予想CG（画像出典：公式ホームページから）

　最後に晴海フラッグの魅力とデメリットに関して、改めてまとめておきたい。

晴海フラッグの魅力　なんといっても18ヘクタールという規模の大きさ、東京都中央区アドレスにもかかわらず周辺相場からして圧倒的な価格の安さが挙げられる。さらに、将来性やオリンピックレジェンドとしての付加価値もあるであろう。

　ただマンションが建つのではなく、「街全体」が一体となって開発。分譲住宅・賃貸住宅に住む人の利便性を第一にした道路などが作られ、バリアフリーな街並みが同時に準備される。商業施設、保育施設、介護住宅などの整備も進められている。

　個人的には、街全体をつなぐエリアネットワークWi-Fiはテレワークがしやすそうだし、街中に51個もある共用室や、街の交流拠点の創出は、カルチャースクールさながらのコミュニティが生まれるのではと期待せずにいられない。

　混み合いそうではあるが、全住民がタワー棟「HARUMI FLAG SKY DUO」48階を相互利用できるのは、板状棟の購入者にとってもメリットであろう。共用施設に関して街区を横断した複層的な使い方を想定しているのは、他のマンションにはない面白い試みとも言える。

　さらに2つの公園、スーパーマーケットなどの商業施設、小中学校、保育施設などが街の中にそろっており、子育て世代にはありがたい環境である。

　規模が大きいため、晴海フラッグ内で完結できることも多い。そのため、眺望やBRT（バス高速輸送システム）までアクセス、生活利便施設への距離など生活のしやすさも晴海フラッグ内での資産価値に関係する。

晴海フラッグのデメリット　一方で価格は安いが、最寄り駅「勝どき」駅まで、各棟入り口から16分から20分超。棟内移動などを加味すれば30分以上と、交通利便性に疑問符がつく。

　虎ノ門、新橋までBRTでつながり、都心部への通勤はむしろ快適。いずれ湾岸地下鉄が実現するだろうから気にしないという声も多いが、通勤を主体とする勤労者には決して良い条件とはいえないだろう。

　また気になるのが、引き渡し時期の大幅な遅延だ。当初の予定では、2020年に五輪が終了した後に改修して、2023年3月ごろから購入者への引き渡しが始まることになっていた。しかし、新型コロナの影響で五輪は1年延期、引き渡しも後ろ倒しになった。

　つまり、築浅とはいえるものの築4年から5年経過した物件になるのだ。立地から海風をまともに受けているため、今後の大規模修繕工事なども少し早めに覚悟しておく必要がありそうだ。

　実際に毎月支払わねばならない管理費、修繕積立金の合計額も、板状棟のSUN VILLAGEで27,000円から50,000円、SEA VILLAGEで40,000円から56,000円となっている。

　駅から遠いため車利用で補う人も多そうだが、そうなると駐車場代もばかにならない。駐車場の使用料も月額28,500円から36,000円と分譲マンションの駐車場使用料としては決して割安とはいえない。

　つまり、晴海フラッグを買ったのちも、車まで所有すれば毎月住宅ローン返済などとは別に55,500円から90,000円以上の負担を求められることになる。　

晴海フラッグは「未来型都市団地」である
　晴海フラッグは、まさにレガシーにふさわしく、東京のどまんなかに新しく造りあげられた「未来型都市団地」である。約12,000人がこの街でどのようなドラマを繰り広げていくのか、楽しみで仕方ない。

　人生で一番高い買い物ともいわれるマイホーム。ライフスタイルを鑑みて、「自分たちが住居に何を求めているのか」を今一度、じっくり検討し、くれぐれも後悔のないよう慎重に選んでいただきたいものだ。

>>120775 検討板ユーザーさん

今のところ、ファミリーがわちゃわちゃ来そうな店舗じゃないですか？？

バディも入りますし、大人の雰囲気の店を作る方が難しいですが。

東京のど真ん中じゃなくてどん詰まり、ここ間違えないように。

>>120776 検討板ユーザーさん

SKY DUOは恩恵ないけどね。ランコスだけチューチューされる。

SKY DUOの板状棟に囲まれた部屋を買った人はランコスをチューチューされるだけの養分としか思えないのですが何の目的でしょうか？耐空爆？ランボ好き？

どん詰まり最高！

ちゃんとパビリオン見学まで行った人なら、「生活支援施設」中心の商業施設って書いてあるの見てるはずなので、ららぽーとになるとか無印だとユニクロだのと言っている人は、根も葉もないツイートに惑わされただけですよね。

住民が平日の日常の買い物を敷地内で済ませられれば十分で、それ以上は休日に銀座やららぽ、有ガーに行けば済む。無印もユニクロもGUも、バス1本で、何なら自転車で旗艦店まで行けるのだから

むしろ団地外からの出入りが少ない方がありがたい。半閉鎖空間である事が豊洲にない“どん詰まり”の良さなので。

体力の無い転売ヤーの投げ売りにより分譲価格＋１割（間接費引いて収支トンチン）くらいに落ち着くだろう。

>>120790 匿名さん

東雲より利便性低いから13万くらいかな。

>>120786 検討板ユーザーさん

それって塩見とか辰巳の電車ない版じゃん。

>>120787 匿名さん

ここは、バス始発だから時間も正確だし、涼しいバスの中で発車時刻を待てばいいんだよ。

>>120793 匿名さん
バスは走り出すまでエアコンつけないよ

あと2年近いうちに金利間違いなく上がりそうな状況ですけど、安かろうで大騒ぎ大喜びした契約者さん達は、固定にするの？変動にかけるの？どっちにしろ針の筵のような気がする。

冷静に考えるとバス便のみで坪単価400万以上って中々やってるよな

>>120797 評判気になるさん
検討している方ですか？

>>120798 口コミ知りたいさん
湾岸住みだけど、周りの人達が晴海フラッグに乗り換えようとしてるのが分からないんよ
いくら利確できても地下鉄できるまでは超不便なところによく住み替えるなぁと
駐車場も抽選怪しいし
セカンドハウス用とかならわかるけど

>>120801 評判気になるさん
湾岸のどちらですか？　お部屋の広さは？

>>120802 匿名さん

バスで新橋しか行くところないから、女風に通う嫁と鉢合わせになるかもね。

>>120797 評判気になるさん
普通のバス便マンションだったら、土地の安さを生かしてメンテしやすい低層レジデンシャル＋自走式駐車場でランコスほぼ無料なんだけど、ここは駅前のタワマン以上で大変よな。転売ヤーやってるわー。

バス便で不便だから安く出てこないかな。わかります。でも待っても値段下がらないし選ぶ余地もどんどんなくなる。何年も前から売り出してるのに何ボーッとしてたんだろ。

二番手には回ってこないか、残念。

ボーッとしてたっていうか興味無かっただけのような気がするけどね笑
実需の人は不便にも安かったんだから腹括ってるんだろうけど、投資の人は悲惨だね。利益ゼロにするためだけでも価格上乗せしなきゃいけないのに、売れるまで税金やら管理修繕費払い続けて、さらにメンテまでしなきゃいけないし、踏んだり蹴ったりで。
まぁ実需に人が不便さに耐えかねた結果がでる頃には、まず転居売から安くはけていくからいつまで経っても投資用の物件なんて見向きもされなさそう。

今日も関係ない人まど関心を寄せる晴海フラッグ

毎日通勤通学する必要がない、車なしバス利用に抵抗がない、利便性の高さよりも外部からの出入りの少ない環境が良い、小中は区立で良い。

本来は住む人を選ぶ、非常にクセの強い物件なのに、ヘンに有名になってしまって、ろくにパンフどころか重説文書も読まずに申し込んだり、契約してしまった人が多い印象。

幕張や浦安、柏や浦安あたりの京葉線やTX沿線にありそうなニュータウンが突如中央区と江東区の間に現れた！くらいのところですよね。内陸の低層や都心のタワマンと比較しちゃ可哀想ですよ。

検討板にいつまでもいる、関係ない人っていい続ける契約してない人がいる晴海フラッグ

7000万35年ローンで毎月返済額18万くらい。50歳で役職定年、60歳で雇用延長。でもまだ15年返済が残ってる。
普通は無理ですここまでは。

>>120812 eマンションさん

退職金で、一括で返せば良い。

共働きなら、退職金は余る。

そして、年金は、20万円??2貰えるんだから、余裕だろ。

晴海フラッグのランコス10万とかを、年金で払ったらカツカツかもしれんが。

>>120809 eマンションさん

多くの人にとって強欲転売ヤーがコケるのを見る事ほど面白い娯楽もないからな。あんたもビッグモーターが転がる様を見て笑ったろ。

>>120811 マンション掲示板さん
事実、ここのネガキャンは全く関係ない人たちがわざわざ遠征してまだ繰り広げられてるから、、
すごいマンションだよ

>>120813 マンション検討中さん
退職金なんて確約されていないし制度自体なくなるよ。プラス課税強化でチンチロリン。

>>120812 eマンションさん
雇用延長は再雇用になるから給料は激減。
住宅ローンなんか払えるわけがない。

>>120813 マンション検討中さん
月20万じゃ、生活費に全部消えますが。
しかもマンションは管理費と修繕積立金は永久に払わないといけない。
それを月20万の収入から出せますか？
退職金が住宅ローン返済で消えたら、定年後の破産は確定ですな。

手の届くところでもっとも手堅く、かつ大きく化けそうなのはドゥトゥール。
ただ最近の人気っぷりが凄いので上手く買えれば、だけど。

老後を年金だけで生活したり退職金で
ローン返済するような余裕のない人
あまりいないでしょ。
金融資産あるのが普通だと思う

>>120820 通りがかりさん
そうかなぁ。
住宅ローンがなければそうかも知れんが。

出た、普通マン。普通の押し売り。

>>120820 通りがかりさん
ギリギリローンズのアホ世帯は余裕なんかまったくないよ。

ちょこちょこしても円安が止まらない！！

これは、異次元の利上げ始まりますね。

「バブル期」といわれていた1989～1993年頃の変動金利は、8.5％という高水準。途上国並の今の日本は、住宅ローン金利12％ぐらいで計算しておいて方がいい。　爆笑

荒らしは自分が手にできないものを貶む傾向にあるから、きっと住宅ローンの審査に通らない人なんだね
一種のポジショントーク

もう晴海フラッグに粘着ネガキャンするしか自分を保てない人は多いと思う

>>120827 評判気になるさん
あら、そういう人いるんだ。
良眺望湾岸2LDKから良眺望板状ハルフラ3LDKにお引越し。
コンクリ貯金の洗替。管積は面積応分に増えるけど、ローン支払額はむしろ減る。与信枠いっぱいまで借りちゃうけど。タワーは外れた。

5行固定金利値上げです。
まだ住宅ローン融資実行してない人は返済計画の見直ししないとね。
まだまだ先だと、あと何回か見直ししないといけないね。大変だ。
一方投資用のローンの人は、在庫もダブつくことも予想されるから、事業破綻続出かな？まぁそれはそれでいい気味ですね。通常の投資物件とは違う意味のリスキーな投資物件だから仕方ないですよね。

そうだね。虹橋と地下鉄の噂くらいでしかネガに反論できないところまで来てるね。

>>120829 通りがかりさん

引渡しまでの2年間で、利上げ4,5回やったら、

手付け放棄でるか？