HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

教育論や経済論みたいな馬鹿でも参入しやすい話はしつこいやね。

市場が一瞬もたついてくれたら湾岸中古タワマンの絶好の買い場なのに、いつも買わない理由探してる人は一生買えないよ。
良い売り物にありつける人は常にチャンスを狙ってる。

>>120615 マンション掲示板さん
ざっくり返済額が変わらないところまで価格変動するとして、
最安金利の0.32%から金利1%アップで15%下がる計算です。
考えにくいですが、もし5%アップすると半値弱になります。

高金利時代から不動産投資をやってきた人が、怖くて最近の高値について行けないとなげく理由です。

中銀の政策変更に逆張りするなよ。取り返しのつかないことになる。素直に売りでしょ。

>>120615 マンション掲示板さん
200-300万くらい安くなると思われるから、もう少し待ってみるのもいいかも。

クリオ レジダンス川崎南幸町のキャンセル住居は瞬間蒸発。
含み益が欲しいだけなら68.48平米で狭いけど、ハルフラに負けない高仕様のプライム川崎( https://prime-ks.jp/asset/ )を買えばええのでは。くじ引きなしで買える。
SKY DUOは買えないし、含み益があるとはいえ売れるまでの生活は無味乾燥では。

>>120615 マンション掲示板さん
変動金利が変わるのは最も早いシナリオで３年後くらいかな？
その頃に少しばかり下がるといいね
上がってる可能性の方が高そうだけど

戸別マンションに関係のない経済の話を続ける馬鹿

>>120620 マンション検討中さん

それしか下がらないのか。。。

外れたら近隣中古を買う、って理屈が意味不明。
外れた物件の近くに住んで、あそこに外れたんだ、って気持ちを引きずりたいの？
勝どき駅自体はそれほど便利な駅でもないのに。
2024年問題がどうなるかもわからないし。

近隣中古の持ち主たちは、大儲けで嬉しいだろうけどね。
勝ビューも完売できるかな？

>>120625 匿名さん

含み益なしでクソ駅から超駅遠のどん詰まりに住むアホがいない事に転売ヤーがやっと気付いて焦ってる。

SKY DUOもたいていの部屋はサンビレの運河ビューより高く売れない。希少価値と利便性が低すぎる。

スーモでめっちゃ転売出てるけど、買う気にならんな。
転売ヤーの物件には魅力を感じない。

どん詰まりがいいわ

>>120629 マンション比較中さん

豊洲からのビュー。。

SKY DUOの駐車場は5万で貸せそうやな。埠頭内の駐車場は板状棟の駐車場落選組で待ち行列つきで埋まってるから。貸せなかったら手放せばいいしリスクゼロや。

ららテラスのリハウスの看板がサミットと同じ大きさなのはテナントの空きを無理矢理リハウスで埋めたからかな。

ららテラスやハルフラのナチュロ等のアルバイトはどっから運んで来るのかな。無理ゲーちゃう？

晴海を買った欲にまみれた転売ヤーは後悔してるかな？

>>120631 マンション検討中さん
中国人かな？

>>120633 マンション検討中さん
村ですから住民内で賄いますよ。
みんな顔覚えちゃうレベルです。

>>120625 匿名さん
外れたら、晴海の物件は、買わないっす。

内陸の駅近中古マンション買うよ。

大江戸線やBRTで偽新橋駅を使うより、便利だからね。

周辺に中央区の1割の人口いるから何とかなるでしょ

>>120631 マンション検討中さん
又貸しは車庫証明で詰むでしょ。

>>120629 マンション比較中さん
わかる！どん詰まりがいいよね～

>>120640 マンション検討中さん

多少のではなく、だいぶ価格差ある。

内陸とかの家作ってから道作るような街は嫌。
この点、勝どきも美しくない。
佃や東雲のような配棟計画してから作る綺麗な街並みがいい。
豊洲も晴海通りっていう幹線道路作ってからの2丁目、3丁目の開発だから綺麗だよね。だから晴海フラッグがいい。
こんな街は埋立地でないと作れない。
あ、麻虎は別次元。

2年3年で作るコピー&ペーストの街は新興国にたくさんあるよ。タワマン、プール、テナント置いてできあがり。ジオラマのくだらない街。ゴミだよ。

街には最低500年必要。地酒、織物、名物、祭り、野良猫、これぐらはないと街といえない。

>>120644 匿名さん
要らないよ。

フィリピン　新しい街　で検索すると、もう毎年のように〇〇街があっちこっちに乱立している。毎年旅行に行って地形が変わっている。　どうしちゃったんだろうね。

>>120645 検討板ユーザーさん
チェーン店なんてもう一生行かなくてよくないか？　

>>120618 ご近所さん
現時点でスライスしてみて金利を変化させたらの話でしょ。
実際は土地は3年くらい前からの仕込み、建築資材の高騰、人件費の上昇、あわせてデベの供給量のコントロールがあるから、少なくとも3年間は価格が下がる要素はない。

>>120630 マンション検討中さん
豊洲からこんなに綺麗に見えるわけないじゃん、、
見えるって言うなら写真出しなよ、、

スカイデュオは唯一無二の虹橋ビュー南西方面住戸はプレミア付くけど、他の住戸は他のタワマンとの争いになって、駅から遠いぶん中古価格は安くなりそう。

下層階の人気住戸はローンギリギリとおる人が殺到していて2000万円上がっても買えるか疑問で、転売成功するか微妙だろう。

何処を購入しても分譲価格よりは下がらないと思うけど
先ずは当選しないと晴海フラッグの観測者になって、時間だけが無駄になりますね(汗)

>>120597 マンション検討中さん
そうなんですか？埼玉は詳しくないので千葉で比較させて下さい。

総武線快速停車駅(市川、船橋、津田沼、千葉)徒歩圏内の新築築浅マンションと晴美エリアの新築築浅マンションを主観と客観で比べてみます。

総武線快速駅近マンションは都心勤務の実需が多い一方、湾岸エリアは転売益獲得目的が多い駅遠マンションという印象です。

価格上昇率を考えても、昔からある総武線快速沿線はしっかりとした実需がある一方、晴美エリアは成長途上で夢がある分、人口増加の上下変動幅は大きいと思います。

金利上昇に対する耐性は、実需に支えられやすい総武線快速停車駅(市川、船橋、津田沼、千葉)徒歩圏内のほうが高いと考えます。
総武線快速沿線徒歩圏内の新築マンション価格は千葉駅まで上昇が波及しています。

そういう意味では、不動産市場サイクル逆回転は千葉駅周辺から始まり、東京都中央区が下がるのは最終局面であり、相対的に下がりにくいという仮説もありそうです。

一般消費者がついてこれない価格に近い湾岸高額転売物件ほど、利上げ局面では下がるのが早いかもしれないですね。

もちろん、金融正常化局面においても、山手線内側駅近物件が最も資産価値を保つという一般的な主張に違和感はありません。

>>120615 マンション掲示板さん
7,000万円のマンションで900万円くらい利払いが増えるため、単純に考えればそれくらいですかね。

中央区で価値が下がりにくいのは銀座・日本橋へのアクセス至近の高級エリアであってこんな海っぺりじゃ千葉埼玉といっしょに沈んでいくよ。

他国が同時に利上げしてて、ちょこちょこ利上げしてても効果ないわ。

異次元の金融緩和みたいに、
次は異次元の利上げぐらいやらないと、円安は止まらない。

富裕層は大喜びだよ。貯金しているだけでお金が増えてゆく。

20年死んでた「銀行株」が奇跡の爆上げ、無限に利上げが続くってことか？

のの字型に不動産価格上昇サイクルがきていると言われる。のの字型が千葉を過ぎれば今度はアクアライン方向に人工的に延長され、再び東京湾岸エリアに上昇サイクルが戻ってくるという仮説を提唱したい。

東京駅近辺勤務であれば、千葉駅から特急直通30分程度。同じく、近い未来ハルフラからBRT直通30分程度と推測。どちらも昨今の猛暑であっても、快適に通勤できるだろう。

どちらも座って快適に通勤できるなら、山手線満員電車に乗るのと総効用はそんなに変わらないと思われる。

よって、今後売れ行きを左右する重要なファクターは、消費者でも手が届く価格帯であるか否かであると思う。

実際、東京駅徒歩圏内のマンションは、フルローンを前提にすれば、一部のエリートしか買えない金額になっている。築浅マンションはグロス価格の低い地域に係る上昇率が目立ってきている。

やはり晴海フラッグはグロス価格が相対的に安いからこそ、上昇幅も大きく、価格下落耐性が強いと言えるかもしれない。

二十歳の若夫婦が買っていたマンションが、
今は老人だらけ、買う人は50代。

もう無理なんだって。
昭和50年代が引退したら、もう買う人がいないんだよ。

>>120646 匿名さん
フィリピンは所得が低く、若年人口が多いから伸び代があるよ。
日本とは全く違う。
東京をマニラのように開発しても儲からない。

>>120660 口コミ知りたいさん
転売ヤーの卑しい儲けが乗っかった部屋は大量に売れ残ってますが？

ここはＢＲＴ次第。

新橋、虎ノ門まで渋滞なしでいけるかどうか。

便利だったら大化けするし、そうでなかったら撃沈。

>>120664 口コミ知りたいさん

第二環状のトンネルは片側2車線で信号もないので、渋滞は殆どないですが、勝どきからの客の乗車にすごく時間を取られます。

大江戸線が不便なので、勝どき民のBRT利用が増えてきているんです。

通勤時間帯、選手村ルート便が勝どきを通過してくれると、勝どきの高架橋を通り新橋まで行けるので、驚異的な時間で到着します。

>>120650 匿名さん
虹橋ビューなんて湾岸ならどこにでもあるし、そもそも希少性ないですよ。晴海フラッグは立地の良さが評価されてるのよ。

世の中、あらゆるものに利益が乗って販売されている。マンションにだってデベの利益が乗ってるし、家賃にだって大家の借入返済＋利益が乗っている。
材木買って自分で建てるのかい。

>>120666 匿名さん
え、立地は良くないだろ
1番評価されてるのは低価格だったことでしょ
今は割安感無くなったけどな

>>120660 口コミ知りたいさん
BRT乗ったことある？
座って通勤できると本気で思ってるんか？

>>120665 匿名さん
勝どき、選手村、それぞれシャトル便が出るのが理想的ですね。

>>120669 マンション掲示板さん
ベビーカー乗せて、保育園への通園で利用する人とかいると。
乗り降りでめっちゃ時間かかるよ。

地下鉄降りて乗り換えてまた上がってということ考えたら、距離が近いんだからケチくさいこと言わなくても良いと思う。

>>120669 マンション掲示板さん

乗ってるけど、立った事ないよ。
いつも座ってる。

>>120673 名無しさん
結局それもコストなので、管理費でコミコミで取られるのか、個別に利便性が良い方法をとるのか、どちらを選ぶかですね。

>>120625 匿名さん
近隣中古の方が駅に近くて周りも便利だからQOL的には圧倒的に良いので、気持ちを引きずることは無いと思うよ。
近隣駅近に住んだら今日みたいな日に「ハルフラに住まなくて本当に良かった」ってなるよ。
まあ住めば都って言うから、ハルフラに住むならそれはそれで良いと思うけどね。

>>120674 通りがかりさん
問題なく座れるのは有明から乗った時くらいでしょ
勝どきからの大量乗車からも、交通手段がBRTのみのハルフラからどれくらい沢山乗車するかは予想がたつ

>>120678 eマンションさん

フラッグ始発便があるので座れるでしょ。
でも新橋まで12分くらい、立ってもどうって事ないでしょ。

バスは雨の日が最悪。専用道路でも作らない限り電車の代わりにはならない。

>>120679 匿名さん

自分の前に、100人並んでたら始発でも座れんよ。

雨の日は座らないと思う。

毎日休まず遅れず出勤するとか、座れる座れないとか貧乏くさくないか？

>>120682 名無しさん

中央区の中では、貧乏な人が住む街じゃん。
子供の学校とかは、どうしようもないからね。

>>120680 匿名さん

タクシーもあるよ。
時間を測ったら、月島警察署の交差点から汐留のトンネル抜けるところまで、2分40秒だったよ。

新橋駅まで行くとぐるぐる回って時間かかるからどこで降りるかは、自分で考えてね。

>>120681 マンコミュファンさん
「自分の前に、100人並んでたら始発でも座れんよ。 」
定員座席38＋立席74なので、次のを待てば乗れば座れますよ。
あと本格運行時は、1時間2000人を輸送予定です。

>>120683 マンション掲示板さん
あなたの何十倍も資産がある人たちがたくさん住んでいるよ笑
ここの街は貧乏が住む街～とか言う人は確実に貧乏人

晴海に住むのは恥ずかしいというのが東京に昔から住んでいる多くの富裕層の感覚だから、話が平行線でかみ合わないんだよな

>>120687 匿名さん
歴史の浅い東京に昔から住んでるって恥ずかしいよ

>>120687 匿名さん
と、貧乏人が申しております。

>>120687 匿名さん
頭をアップデートできない方が恥ずかしいよ

>>120688 検討板ユーザーさん
京都人のかたですか？京都のほうがもっとこだわり強いですよね？
江戸時代の地格をずっと引きずってますから。

>>120690 マンション掲示板さん
ごめん、無理なものは無理ｗ
埋立地だから土地が余っていたんでしょ

＊＊＊の遠吠え会場はこちらでしょうか？

>>120665 匿名さん

新橋駅バス便より川崎駅徒歩圏内のマンションの方が安いし便利じゃない？

>>120649 eマンションさん

超駅遠どん詰まりのジェラシーきついな。

>>120695 通りがかりさん

川崎-新橋は15分で行くんだけど、なにせ川崎駅構内が広すぎて、駅徒歩4分表示の物件でもホームまで実際は9分かかります。
そうするとトータル24分。

だからフラッグから新橋までの方が近いです。

ただし本数は川崎の方が多いです。

>>120694 口コミ知りたいさん
平米9万6800円が「適正価格」の土地でしょｗ
どこに価値があるのさｗ

ガントリークレーンの漆黒の運河を虹橋ビューとはよく言ったもんだ。

そう考えるとシャトルバスがあるマンションって素晴らしいですね。
ハルミフラッグもこれだけ世帯数あってめちゃくちゃ不便なところにあるんだから、シャトルバス導入するという発想はなかったかなあ。

ギスギスするのやめましょうよ
削除祭りになりそう

いい街に決まってるやん

中央区にできるららテラスなのにテナントがイマイチで残念。今のところ、既存のららテラスと比較しても、平均以下だと思う。まだ未発表テナントがあるからわからないけど。

田舎のイオンみたいなこと言われても仕方ない。

>>120704 匿名さん
自分と関係ないのにツイートしてしまうくらいの魅力ある街ってことでしょ。し
日本一有名な唯一無二なマンション。嫉妬民を大量生み出してる。

>>120704 匿名さん
スーパー、ファミレス、ドラッグストア、100均は
生活するには必要じゃない。
何があればいいの？

>>120706 マンション掲示板さん
スーパーは必要だがファミレス、ドラッグストア、100均はいらないかな

今のところスタバもマックもユニクロもない。ららテラスなら普通は1個か2個は入ってるのが普通じゃないかな。その辺もすごく残念な商業施設。

外食しかしないからスーパーいらない

>>120708 匿名さん

スタバもマックもユニクロもいらない

>>120708 匿名さん

小田急や西武線や東上線の駅の商店街のが、色々なもの手に入るね。

>>120708 匿名さん
それらがきたら地方都市の小規模モールの完成だね

エノテカ、IMADEYA入らないかな

>>120709 マンション検討中さん

ロイホ家族笑

普通、超駅遠のバス便マンションって自走式駐車場でランニングコスト抑えない？
SKY DUOの北向き東向きって植栽の恩恵も皆無なのでランコス献上するだけやん。

>>120715 マンション検討中さん

低層階ですと、エレベーターとか修繕費も、高層階の養分です。

板状のな、ランコス安い

さすが中央区民だな。マックの拡大に大喜びの江東区豊洲民とは属性が違う。

金があれば駅が無いエリアにマンション買わない。
激安だから買うのだよ。

>>120700 マンション掲示板さん
管理組合に一切コストも手間もかからない都05-01が日中10分毎に銀座、有楽町、丸の内に走ってますよ。

欲を言えば、始発と終車をもう1時間繰り上げ下げして欲しい。

>>120719 マンション検討中さん
街開き後の都バスルートって正式発表まだですよね。
6E前バス待機場→埠頭公園前→マルチモビリティステーション→ほっとプラザ晴海前、ですかね。

>>120720 匿名さん
6E前にある乗車場は公園の方に移るようですよ

>>120718 匿名さん

そうそう転売ヤーから高値で買う馬鹿はいない。

>>120722 名無しさん

まだ抽選会があるからこんなの言えるけど。 落選したら売れるかもしれない

>>120721 マンション検討中さん
ありがとうございます。
そうなると埠頭公園前のバス停とかなり近いですね。

>>120708 匿名さん

そもそも、何故ららテラスと名前付けたのか不明。

>>120725 匿名さん
三井不動産のやる気がまったく感じられない商業施設。PTKを最優先にしたんじゃないかな。

マック、スタバ、ユニクロなら三井不動産の力があれば余裕で誘致できそうだけど断られたのかな。

>>120727 匿名さん

そう思う。

バイトを集めるのが大変だと思われる。

ここの住民がバイトすれば？笑

ここ以外だと、せんべろ横丁とか風俗街とか正直微妙なところになるからなあ。「都心」でもないし。

晴海、勝どきって大学、短大、専門学校とかはあんまりないの？バイトの供給源だと思うけど。

三井不動産もこんな感じになるとは夢にも思わなかっただろうね。

>>120731 匿名さん

一切ない。

>>120726 マンション検討中さん

ららテラス晴海フラッグ、とりあえず駐車場が100台ある。

PTKの商業施設の方が不安。植栽が大き過ぎで店がよく見えないし、行きにくい立地。
勝どきは何故か商業が発展しないんだよね。
PTKがそれを覆せるか。

>>120734 匿名さん

除草剤は勘弁してくれよ。

こちらのマンションは固定資産税も管理費修繕も高いですね。決して貧乏ではないです。
70平米固定資産税も60万。最初５年半額でしたね。

>>120699 マンコミュファンさん
虹橋ビューは晴海勝どき豊洲有明エリアの特権ですよ。

>>120736 eマンションさん
確定情報？
高すぎでしょ

即転売は成立してるんですかね？
知ってる方居たら教えてください

二十歳の若夫婦が買っていたマンションが、
今は老人だらけ、買う人は50代。

もう無理なんだって。
昭和50年代が引退したら、もう買う人がいないんだよ。
転売ヤーさん。

>>120717 匿名さん
皮肉やめろ

三井不動産が商業施設でこれだけ批判を浴びるのも珍しいよね。なんだかんだでそれなりのものを作ってくるイメージだったから意外。

>>120705 匿名さん
とはいえ
有名＝素晴らしいとは違うからな
言い方があれだけど、現在の交通網じゃ外部から人を呼び込む場所じゃ無いのは確かでしょ
他湾岸民も近くに商業施設あるし

>>120743 名無しさん
そもそも住宅としての街だから人を呼び込む必要はないよね。
住む人以外関係ないのに注目され過ぎて、嫉妬の嵐

>>120734 匿名さん
勝どきや晴海って仕事と住民以外で降りることまずないからな
ほんと都心のベッドタウンって感じ

>>120744 匿名さん
うん、だから商業施設はパッとしないんでしょって話しだよね
他人の意見を何でも嫉妬と思うのは良くないと思うよ

結果として、坪250で叩き売られたってこと。

そういう土地。

晴海レジデンスの時は大荒れだったが、選手村の後は安値で売られて、こういう目に合うことは分かっていたことだよ。他のマンションを買うべきだった。

全くマンションに関係ない人まで自分語りさせてしまうマンションだからね～
嫉妬民を大量に生み出してる

新宿御苑横の富久タワーなんて坪280ぐらいだったか？　買っときゃよかった。

>>120727 匿名さん
マックは月島、勝どき、晴海トリトンにあるからもういらないでしょ。
ウーバーかマックデリで頼めば。
スタバはPTKにできるみたい。
ま～ユニクロはあってもいいかな？
でも中途半端な品揃えなら銀座か豊洲に行っちゃうでしょ。

>>120743 名無しさん
メディアの扱いなんて、売り側の思惑が入ってますからね。
今どき、メディアでよく取り上げられてるから買おうなんて思うバカはいないでしょう。
テレビなんて情報発信力皆無でしょ？
金出してくれるところの都合のいいことしか言わない。

>>120750 匿名さん

馬鹿かよ灼熱地獄でトリトンまで歩いたら干物になるわ。

買えないお前、京成立石があるよ。

>>120738 マンション掲示板さん

突っ込んだら大目の金がを説明しているって言われたけどね。

>>120752 口コミ知りたいさん
そんな所買うからだよ(笑)

DUOの１Fテナントがスタバとかだったりして

マンションもう買えない　パワーカップルも降参
（このリンク先すら読めないやつは絶対買えない）

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB19BKX0Z10C23A7000000/?n_cid=SNS...

>>120757 評判気になるさん

ヴェリタス500円も払って読む記事では無いと思う

>>120758 匿名さん
日経新聞なんだが・・

いずれ固定金利まで上がる見込みに変わったから、もう転売不能だね。野望派の皆さま御愁傷様～(笑

>>120757 評判気になるさん
すぐにマンション買えってこと

こんな所で何を投稿しても変わらない
当選するか、どうかが全て！

もはや当選しても地獄というかSKY DUOの薄い含み益のために人生無駄にして良いのか考えるフェーズだね。

お前らも本当にバスに乗ってやっと新橋の人生でええんか。

>>120764 口コミ知りたいさん

いいとも！

ららテラスにはスタバ入らないけど、sky duoにはスタバが入るらしいね。

>>120756 購入経験者さん

スタバ大好き女とかいるからバイトには困らなそう。

ここらを都営住宅並の格安で賃貸に出すくらいの行動をしないと働き手は来ないぞ。来るメリットが何もない。

スタバ大好き女はスタバで働くことが生き甲斐だから。スタバはどん詰まりでも働き手に困らない。

>>119809 eマンションさん

正論

スタバ不味すぎだろ

>>120773 匿名さん
不味くてもいいんです。
ユニクロだってお洒落じゃないでしょ。

PTKの商業施設に期待したいけど、ファミリーを考慮しない、残念な店舗になりそうで心配

晴海フラッグは涼しい街になりそうです

>>120775 検討板ユーザーさん
そりゃあそうだろ。
PTKとハルフラは属性違うし、ハルフラのファミリーを考慮しなければならない理由ないしな。

https://news.yahoo.co.jp/articles/17e4f966aaf6e2d02207c9555cfde884bfaa...

晴海フラッグといえば、抽選の高倍率や転売ヤー（商品を高値で転売する人たち）の出現など、話題にこと欠かない。とうとうタワーマンション「HARUMI FLAG SKY DUO」も発売され、盛り上がりに拍車をかけている。そもそもなぜこんなに話題になっているのか? その魅力はどこにあるのか?　転売ヤーからでも買うべき物件なのか、など考察してみた。（マンショントレンド評論家・日下部理絵）


晴海フラッグはなぜこんなに人気なのか?
「HARUMIFLUG（晴海フラッグ）」の敷地配置完成予想（出典：公式ホームページから）

　「きゃぁあああー本当?!」
　「当たったの?! 信じられない!!」

　歓声をあげる人、涙ぐむ人、なかには驚きのあまり倒れる人もいたという。これは、「晴海フラッグ」抽選会場での出来事である。

　例えば、最終期の抽選結果は、販売戸数631戸に対して5546組の応募があり、平均倍率は約8.7倍。「PARK VILLAGE」の最高倍率は最上階の部屋で111倍、「SUN VILLAGE」の最高倍率はなんと266倍。これだけの高倍率なら歓声もうなずける。

　晴海フラッグは、東京都が所有する中央区晴海5丁目にある東京国際見本市会場跡地の約18ヘクタールを、都および三井不動産レジデンシャルなどデベロッパー11社が開発した。この場所はオリンピックの選手村が建設されていたことでも有名な土地だ。

　計画戸数は24棟5632戸で、うち商業施設が1棟、賃貸住宅が4棟1487戸、7割超にあたる19棟4145戸が分譲対象となっている。

　この分譲対象のうち、タワマンに対して“板マン”といわれる板状のマンションは17棟2690戸。そして、地上50階建ての超高層免制震タワーマンション2棟「HARUMI FLAG SKY DUO」が1455戸を占める。

　この2棟は「SUN VILLAGE」と「PARK VILLAGE」の街区（下記の図参照）、それぞれに1棟ずつ建設される。

　晴海フラッグがここまで盛り上がったのは、周辺相場から考えたときの圧倒的な価格の安さだ（その他の魅力やデメリットに関しては後述する）。

　そして、最終販売期を終えている板状棟に関してはデベロッパーからの直接購入は難しい状況である。ここで出現したのが、物件を転売して利益を得ている転売ヤーの存在なのだ。

なぜ、転売ヤーが出現しているのか?
　先にいうと転売ヤーは、意図してそうしている、していないにかかわらず、どの物件にも少数ながらわりと存在する。

　そして転売ヤーほどの目利きと言われるプロから見ても、晴海フラッグは最寄り駅の都営大江戸線・勝どき駅まで最短で徒歩16分、海沿いの埋立地という立地を疑問視する声が当初はあった。

　しかし、2013年ごろから新築マンションの価格高騰が止まらない。

　それはアベノミクスに端を発した日銀の金融緩和策、東京オリンピック・パラリンピック決定による建設需要の高まりにもかかわらず、建設業界の人手不足による人件費増や、建築資材・燃料費などの値上がりによって建築費が上昇したことが主な要因とされる。

　また、インバウンドの増加も、商業施設との用地取得の競合により、地価上昇に拍車をかけた。

　さらに、ウクライナ戦争や、マンションを「終の棲家（ついのすみか）」とする世帯の増加、超パワーカップルと呼ばれる共働き世帯の増加、バブル期とは違う低金利による住宅ローン返済の負担減、売り急がないデベロッパーの姿勢もこの動きを後押しした。

　こうした地価・建築費の上昇要因、社会情勢の変化という複合要因により、マンション価格は上昇を続け、頭打ちが見えない状況だ。こうした要因が、晴海フラッグの割安感をさらに際立たせている。

　この価格高騰の状況をチャンスと見た成約者の一部が、物件を転売するようになったのである

転売価格は?　上乗せ価格でも買い手がつく理由
晴海フラッグは高値でも売れる見通し（画像出典：公式ホームページから）

　気になるのは、その価格だ。

　不動産検索サイトを見ると、たとえば売出価格8000万円台だった部屋が1億6000万円台、売出価格5000万円台だった部屋が9100万円で販売されている。

　つまり、転売価格はおよそ2倍!

　坪単価も200万円台から、400万～500万円台に跳ね上がっている。もしこの価格で売れれば、不動産業者に払う仲介手数料や諸費用、税金などを引いてもゆうに数千万円はもうかるであろう。

　当然ながら、売り出しても買い手がつかなければ、もうからないわけだが、この「転売価格」が上乗せされた晴海フラッグは、果たして買い手はつくのだろうか。

　おそらく高すぎなければ、時間はかかっても売れるというのが多くの投資家（転売ヤー）の見解である。

　それは、近隣エリアで坪単価600万円台のタワマンも販売されていて、売り出し中の物件数も枯渇しつつあるからだ。

　ここ数年間の都心のマンション価格高騰で、転売価格が上乗せされたとしても無抽選で確実に買えるのなら、許容範囲と感じる人はいると思われるためだ。

　まさに抽選に当たらない希少性、新線（湾岸地下鉄）や街の発展が見込める将来性などの魅力、また皮肉にも話題になっていることが、興味や関心をひき購入者の需要をアシスト、結果として受給のアンバランスに拍車をかけている。

　またデベロッパーの気持ちを考えると、これだけの戸数をさばくのは至難の業である。たくさん買ってくれるに越したことはないというのが本音であろう。

　似たようなケースで、2008年に竣工した「シティタワー品川」がある。72年の定期借地権のため、破格の安さで販売され、抽選倍率が数百倍になった部屋もあった。

　そのため、当初から5年間は転売、賃貸の禁止、自己居住専用という条件が設定され、違反が判明した場合は10％の違約金を引いてデベロッパーが買い戻すという買い戻し特約までつけられた。

　晴海フラッグにはそのような制約がないため、次々と転売する購入者が現れたのである。いま思えば、はじめから条件を設定すればよかったし、引き渡し後も多くの売り物件が出る可能性が高いのではないだろうか。

どうしても晴海フラッグが欲しい…転売物件を買うのはあり?
晴海フラッグ外観完成予想CG（画像出典：公式ホームページから）

まずは「HARUMI FLAG SKY DUO」を検討　どうしても晴海フラッグが欲しいが、抽選に外れた、どうすべきか、と悩んでいる人も多いであろう。転売物件を買う前に価格帯が合うのであれば、現時点では「HARUMI FLAG SKY DUO」にチャレンジすべきである。

　先に発売された板状棟ほどではないものの、晴海、勝どきなどで分譲されてきたタワーマンションなどの新築、中古相場と比較するとまだ割安感もある。そして、板状棟は中古ともいえるが、「HARUMI FLAG SKY DUO」は新築である。

　おそらくチャンスは数回あるし、転売ヤー対策として、個人でも法人でも1名義2戸までの申し込みという販売制限もかかり、以前よりは当たりやすいのではないか。

　もし、すべて抽選に外れてしまったら、その時にはじめて転売物件を視野に入れるとよいというのが筆者の意見だ。ただし、転売物件は価格のみならず、デベロッパーによるアフターサービスなどの保証がない点は注意したい。

　ちなみに、若干戸数、板状棟の販売もあるという話も聞こえてくる。実際のところは不明であるが、少なくともキャンセル物件は出てくるのではないだろうか。



引き渡し後、中古物件を検討する　そして晴海フラッグに限らず、大型物件に多い傾向にあるが、中古物件が歯抜けで売りに出てくる際、早く売却したいがために、値下げ合戦が起こる可能性が高い。

　晴海フラッグは、物件数が多いだけに常に数十～100近い部屋が売りに出ていると推察できる。

　さらにシティタワー品川のように5年間は転売、賃貸の禁止、自己居住専用という条件がないため、引き渡し後からもたくさんの部屋が売りに出てくるだろう。

　そのため、その際に再度、購入を検討するのもありだ。資金力のある転売ヤーと違い、個人の所有者であればそこまでふっかけにくいとも思える。

　むしろ、心配なのは購入後、将来的に買い替えを検討するときである。常に売り物件が多いと推察できるだけに希望価格で売却できるか、そもそも売ることができるかが懸念される。その出口戦略についてはしっかり考えておいたほうがいいだろう。

晴海フラッグの魅力とデメリットとは
タワー棟「HARUMIFLAGSKYDUO」の48階にある「SKYLOUNGEURBAN」の完成予想CG（画像出典：公式ホームページから）

　最後に晴海フラッグの魅力とデメリットに関して、改めてまとめておきたい。

晴海フラッグの魅力　なんといっても18ヘクタールという規模の大きさ、東京都中央区アドレスにもかかわらず周辺相場からして圧倒的な価格の安さが挙げられる。さらに、将来性やオリンピックレジェンドとしての付加価値もあるであろう。

　ただマンションが建つのではなく、「街全体」が一体となって開発。分譲住宅・賃貸住宅に住む人の利便性を第一にした道路などが作られ、バリアフリーな街並みが同時に準備される。商業施設、保育施設、介護住宅などの整備も進められている。

　個人的には、街全体をつなぐエリアネットワークWi-Fiはテレワークがしやすそうだし、街中に51個もある共用室や、街の交流拠点の創出は、カルチャースクールさながらのコミュニティが生まれるのではと期待せずにいられない。

　混み合いそうではあるが、全住民がタワー棟「HARUMI FLAG SKY DUO」48階を相互利用できるのは、板状棟の購入者にとってもメリットであろう。共用施設に関して街区を横断した複層的な使い方を想定しているのは、他のマンションにはない面白い試みとも言える。

　さらに2つの公園、スーパーマーケットなどの商業施設、小中学校、保育施設などが街の中にそろっており、子育て世代にはありがたい環境である。

　規模が大きいため、晴海フラッグ内で完結できることも多い。そのため、眺望やBRT（バス高速輸送システム）までアクセス、生活利便施設への距離など生活のしやすさも晴海フラッグ内での資産価値に関係する。

晴海フラッグのデメリット　一方で価格は安いが、最寄り駅「勝どき」駅まで、各棟入り口から16分から20分超。棟内移動などを加味すれば30分以上と、交通利便性に疑問符がつく。

　虎ノ門、新橋までBRTでつながり、都心部への通勤はむしろ快適。いずれ湾岸地下鉄が実現するだろうから気にしないという声も多いが、通勤を主体とする勤労者には決して良い条件とはいえないだろう。

　また気になるのが、引き渡し時期の大幅な遅延だ。当初の予定では、2020年に五輪が終了した後に改修して、2023年3月ごろから購入者への引き渡しが始まることになっていた。しかし、新型コロナの影響で五輪は1年延期、引き渡しも後ろ倒しになった。

　つまり、築浅とはいえるものの築4年から5年経過した物件になるのだ。立地から海風をまともに受けているため、今後の大規模修繕工事なども少し早めに覚悟しておく必要がありそうだ。

　実際に毎月支払わねばならない管理費、修繕積立金の合計額も、板状棟のSUN VILLAGEで27,000円から50,000円、SEA VILLAGEで40,000円から56,000円となっている。

　駅から遠いため車利用で補う人も多そうだが、そうなると駐車場代もばかにならない。駐車場の使用料も月額28,500円から36,000円と分譲マンションの駐車場使用料としては決して割安とはいえない。

　つまり、晴海フラッグを買ったのちも、車まで所有すれば毎月住宅ローン返済などとは別に55,500円から90,000円以上の負担を求められることになる。　

晴海フラッグは「未来型都市団地」である
　晴海フラッグは、まさにレガシーにふさわしく、東京のどまんなかに新しく造りあげられた「未来型都市団地」である。約12,000人がこの街でどのようなドラマを繰り広げていくのか、楽しみで仕方ない。

　人生で一番高い買い物ともいわれるマイホーム。ライフスタイルを鑑みて、「自分たちが住居に何を求めているのか」を今一度、じっくり検討し、くれぐれも後悔のないよう慎重に選んでいただきたいものだ。

>>120775 検討板ユーザーさん

今のところ、ファミリーがわちゃわちゃ来そうな店舗じゃないですか？？

バディも入りますし、大人の雰囲気の店を作る方が難しいですが。

東京のど真ん中じゃなくてどん詰まり、ここ間違えないように。

>>120776 検討板ユーザーさん

SKY DUOは恩恵ないけどね。ランコスだけチューチューされる。

SKY DUOの板状棟に囲まれた部屋を買った人はランコスをチューチューされるだけの養分としか思えないのですが何の目的でしょうか？耐空爆？ランボ好き？

どん詰まり最高！

ちゃんとパビリオン見学まで行った人なら、「生活支援施設」中心の商業施設って書いてあるの見てるはずなので、ららぽーとになるとか無印だとユニクロだのと言っている人は、根も葉もないツイートに惑わされただけですよね。

住民が平日の日常の買い物を敷地内で済ませられれば十分で、それ以上は休日に銀座やららぽ、有ガーに行けば済む。無印もユニクロもGUも、バス1本で、何なら自転車で旗艦店まで行けるのだから

むしろ団地外からの出入りが少ない方がありがたい。半閉鎖空間である事が豊洲にない“どん詰まり”の良さなので。

体力の無い転売ヤーの投げ売りにより分譲価格＋１割（間接費引いて収支トンチン）くらいに落ち着くだろう。

>>120790 匿名さん

東雲より利便性低いから13万くらいかな。

>>120786 検討板ユーザーさん

それって塩見とか辰巳の電車ない版じゃん。

>>120787 匿名さん

ここは、バス始発だから時間も正確だし、涼しいバスの中で発車時刻を待てばいいんだよ。

>>120793 匿名さん
バスは走り出すまでエアコンつけないよ

あと2年近いうちに金利間違いなく上がりそうな状況ですけど、安かろうで大騒ぎ大喜びした契約者さん達は、固定にするの？変動にかけるの？どっちにしろ針の筵のような気がする。

冷静に考えるとバス便のみで坪単価400万以上って中々やってるよな

>>120797 評判気になるさん
検討している方ですか？

>>120798 口コミ知りたいさん
湾岸住みだけど、周りの人達が晴海フラッグに乗り換えようとしてるのが分からないんよ
いくら利確できても地下鉄できるまでは超不便なところによく住み替えるなぁと
駐車場も抽選怪しいし
セカンドハウス用とかならわかるけど

>>120801 評判気になるさん
湾岸のどちらですか？　お部屋の広さは？

>>120802 匿名さん

バスで新橋しか行くところないから、女風に通う嫁と鉢合わせになるかもね。

>>120797 評判気になるさん
普通のバス便マンションだったら、土地の安さを生かしてメンテしやすい低層レジデンシャル＋自走式駐車場でランコスほぼ無料なんだけど、ここは駅前のタワマン以上で大変よな。転売ヤーやってるわー。

バス便で不便だから安く出てこないかな。わかります。でも待っても値段下がらないし選ぶ余地もどんどんなくなる。何年も前から売り出してるのに何ボーッとしてたんだろ。

二番手には回ってこないか、残念。

ボーッとしてたっていうか興味無かっただけのような気がするけどね笑
実需の人は不便にも安かったんだから腹括ってるんだろうけど、投資の人は悲惨だね。利益ゼロにするためだけでも価格上乗せしなきゃいけないのに、売れるまで税金やら管理修繕費払い続けて、さらにメンテまでしなきゃいけないし、踏んだり蹴ったりで。
まぁ実需に人が不便さに耐えかねた結果がでる頃には、まず転居売から安くはけていくからいつまで経っても投資用の物件なんて見向きもされなさそう。

今日も関係ない人まど関心を寄せる晴海フラッグ

毎日通勤通学する必要がない、車なしバス利用に抵抗がない、利便性の高さよりも外部からの出入りの少ない環境が良い、小中は区立で良い。

本来は住む人を選ぶ、非常にクセの強い物件なのに、ヘンに有名になってしまって、ろくにパンフどころか重説文書も読まずに申し込んだり、契約してしまった人が多い印象。

幕張や浦安、柏や浦安あたりの京葉線やTX沿線にありそうなニュータウンが突如中央区と江東区の間に現れた！くらいのところですよね。内陸の低層や都心のタワマンと比較しちゃ可哀想ですよ。

検討板にいつまでもいる、関係ない人っていい続ける契約してない人がいる晴海フラッグ

7000万35年ローンで毎月返済額18万くらい。50歳で役職定年、60歳で雇用延長。でもまだ15年返済が残ってる。
普通は無理ですここまでは。

>>120812 eマンションさん

退職金で、一括で返せば良い。

共働きなら、退職金は余る。

そして、年金は、20万円??2貰えるんだから、余裕だろ。

晴海フラッグのランコス10万とかを、年金で払ったらカツカツかもしれんが。

>>120809 eマンションさん

多くの人にとって強欲転売ヤーがコケるのを見る事ほど面白い娯楽もないからな。あんたもビッグモーターが転がる様を見て笑ったろ。

>>120811 マンション掲示板さん
事実、ここのネガキャンは全く関係ない人たちがわざわざ遠征してまだ繰り広げられてるから、、
すごいマンションだよ

>>120813 マンション検討中さん
退職金なんて確約されていないし制度自体なくなるよ。プラス課税強化でチンチロリン。

>>120812 eマンションさん
雇用延長は再雇用になるから給料は激減。
住宅ローンなんか払えるわけがない。

>>120813 マンション検討中さん
月20万じゃ、生活費に全部消えますが。
しかもマンションは管理費と修繕積立金は永久に払わないといけない。
それを月20万の収入から出せますか？
退職金が住宅ローン返済で消えたら、定年後の破産は確定ですな。

手の届くところでもっとも手堅く、かつ大きく化けそうなのはドゥトゥール。
ただ最近の人気っぷりが凄いので上手く買えれば、だけど。

老後を年金だけで生活したり退職金で
ローン返済するような余裕のない人
あまりいないでしょ。
金融資産あるのが普通だと思う

>>120820 通りがかりさん
そうかなぁ。
住宅ローンがなければそうかも知れんが。

出た、普通マン。普通の押し売り。

>>120820 通りがかりさん
ギリギリローンズのアホ世帯は余裕なんかまったくないよ。

ちょこちょこしても円安が止まらない！！

これは、異次元の利上げ始まりますね。

「バブル期」といわれていた1989～1993年頃の変動金利は、8.5％という高水準。途上国並の今の日本は、住宅ローン金利12％ぐらいで計算しておいて方がいい。　爆笑

荒らしは自分が手にできないものを貶む傾向にあるから、きっと住宅ローンの審査に通らない人なんだね
一種のポジショントーク

もう晴海フラッグに粘着ネガキャンするしか自分を保てない人は多いと思う

>>120827 評判気になるさん
あら、そういう人いるんだ。
良眺望湾岸2LDKから良眺望板状ハルフラ3LDKにお引越し。
コンクリ貯金の洗替。管積は面積応分に増えるけど、ローン支払額はむしろ減る。与信枠いっぱいまで借りちゃうけど。タワーは外れた。

5行固定金利値上げです。
まだ住宅ローン融資実行してない人は返済計画の見直ししないとね。
まだまだ先だと、あと何回か見直ししないといけないね。大変だ。
一方投資用のローンの人は、在庫もダブつくことも予想されるから、事業破綻続出かな？まぁそれはそれでいい気味ですね。通常の投資物件とは違う意味のリスキーな投資物件だから仕方ないですよね。

そうだね。虹橋と地下鉄の噂くらいでしかネガに反論できないところまで来てるね。

>>120829 通りがかりさん

引渡しまでの2年間で、利上げ4,5回やったら、

手付け放棄でるか？

東陽町の新築マンションのレビュー・・ディスポーザーもないのに管積は晴海フラッグと変わらない。
ハルフラの管積については何度も高い高いと大騒ぎし記事を書いていた方ですが、こちらはサラッと流してるのなんなんですかね。

パークホームズ東陽町
71Iタイプ（71.88㎡）住戸で以下。
管理費、27,100円
修繕積立金、10,570円

https://www.takenote1101.com/entry/%e3%83%91%e3%83%bc%e3%82%af%e3%83%9...

>>120832 検討板ユーザーさん

詳細知らないし見てないけど、この物件は現状の管理費修繕費が今後はもっと値上げされるだろうという想定をしてるんじゃないですかね。
敷地広いし経年は入居前に5年とか過ぎちゃってるし。

>>120832 検討板ユーザーさん
それは、大騒ぎした販促活動が功を奏したと考えると納得できるのでは？
すべてはビジネスのためです。

強いて弁護すれば、この物件はやや小規模なので割高になっても仕方ないかも。

>>120832 検討板ユーザーさん

田舎者が大好きな内廊下で各階ゴミ出しなんじゃないの？知らんけど。

>>120838 通りがかりさん

田舎者かどうかは関係なく、外廊下って、今日の雷暴風雨の時に玄関先に吹き付けてきてるから、家入る直前までびしょ濡れなんだよね。
エントランス入ってからも傘さし続けなきゃいけないのがすごくみずぼらしいんだよ、内廊下住んじゃうと。
しかもここってこの雷暴風雨の中、２０分も歩いてくるんでしょ？こういう時に物件見に行かないと、２０分なんて気持ちいい散歩だよ！って思い込んじゃうからなー。

> しかもここってこの雷暴風雨の中、２０分も歩いてくるんでしょ？

その説明だと、20分雨ざらしになって、エレベーターから降りた最後の1分間だけ内廊下なのって快適と言える？という話になるね

>>120841 検討板ユーザーさん

駅まで同じ条件でも、エントランス入ったらエアコン効いてて家までは雨風無ければどれほど楽か想像できるんじゃないかな。荷物も必死に濡れないように歩いてきて折角エントランス入ったのに、また傘さして荷物庇って歩くとか嫌になる

>>120842 評判気になるさん
歩かずに金を使って、タクシーに乗るんだね。
急な雨の中、タクシーをつかまえられるかどうか知らんけど。
余計な事で金食うマンション。

安いものには理由がある、ということ。こと不動産では絶対法則。

何が何でも鉄道を使って駅から歩かせたいみたいだけど、こんな日はどこでもびしょ濡れだよ。バスもあるしタクシーも使うでしょ。

>>120845 通りがかりさん

別にタクシーすぐ乗るような考えからの人はそれはそれでいいんじゃないかと思うけどね。そういう散財できる人は心配しなくていい話。上に書いてる人いたけど、事あるごとにすぐにタクシーに乗らなきゃいけなくなるから散財しなきゃいけないよってことじゃないかな。
普通に生活して雨降ったらタクシーとか終バス終わったらタクシーとか2人だからタクシーとかなんやかんや理由つけてタクシー乗ってると、いつのまにか凄い出費になるよ。

セカンドハウスだし
たまにしか使わないからなぁ～

まぁここが実力(住みやすさ)より人気優先になってるのは間違いない
セカンドハウスにしてもマンション密集しててリゾート感あるわけでもないし、リラクゼーション施設(足湯くらい？)が徒歩圏にあるわけでもないし、外は恐らく子供で溢れてるだろうし、微妙だなぁと思ってる

心配なら購入しなければ全て解決（笑）

>>120847 マンション掲示板さん

セカンドハウスに交通不便な物件選んじゃった謎。

遠距離タクシーで15000円払ってればいいさ。

>>120842さん
分かる。
内廊下に慣れてしまうとその感覚になりますね。
マンション内での用事って結構ありますが、その時にも楽なんですよね。
ゴミ出し、自販機、宅配BOX、郵便、コンシェルジュなど

後は大雨でも駐車場完備の出先なら、車で傘要らず生活ですしね。

私はプラスマイナス両面を考えてプラス要素の方が大きいと評価しており、かつ価格面でも魅力ある物件だと思っています。

ここで一儲けして、ワールドで一儲けして、オオクラにぶっこむか。笑

>>120840 匿名さん

BRTの停留所じゃあるまいし、2m以上の幅のある外廊下がそう簡単に雨ざらしになるわけがないだろ。

>>120854 評判気になるさん

転売ヤーから買うと価格面がスポイルされて、正真正銘のクソになるというお話をしてるわけでしょ。

チマチマ細けえことにうるせえんだよ。てめえが気に入ったところに住めばいいじゃねえか。

>>120858 マンション掲示板さん

そう思うならなぜこの掲示板見てるの？

>>120856 マンション検討中さん

暴風雨の時は、幅は関係ないですね。
外廊下のフェンスの高さによると思うけど。
背の高さを超えるフェンスなら影響ないけど、もはや内廊下ですねそれ

>>120857 マンション掲示板さん
転売屋価格が見回すと相場なりだと思います（交通手段が難ありだが）。
それでも、海に囲まれ第三者土地に隣接していないのでビューが保証されていること、中庭も建物の離隔が確保されかつ低層階でも植栽にカバーされていること、歩道から各住戸内までの導線が広くバリアフリーであることなど考慮すると唯一無二とは思います。
そう思わない方はそれでいいので。あくまで私の見方。

>>120861 匿名さん

今となってはタワー棟の高層階の運河ビューを買わないと得られないわな。高いよー。

スカイデュオの抽選結果について、お尋ねします。

駐車場100台待ちで駅徒歩20分のゴミ焼却場横のマンションなんて比較できる「相場」なんてまだないでしょうに
なんで転売屋は坪300後半で売れて当然って思ってるのか理解に苦しむね

頑張っても2割増しぐらいじゃないの

>>120861 匿名さん
転売ヤー退散！

板マンとはいえ国内トップクラスの高倍率抽選で奪い合いしてた都心区の超人気物件が高々坪400万円程度で転売された途端に見向きもされなくなるの、実需なんてほとんどいなくてワンチャン狙いの転売屋が殺到してただけなんだな。
人気ある物件ならもう2、3割くらいは成約してたり、相場無視の高値成約が出てもおかしくない頃なんだが、
高値成約が散見されるのは結局PTK、KTT、DT、PTHあたりなんだよな。

>>120864 さん

>>120864 評判気になるさん
タクシーをバンバン使ってたら莫大な金がかかるよ。
それなら山手線沿線のマンションとトータルコストは変わらない。
つまり、晴海のマンションを買ってタクシーを気軽に使うとすぐ破産しますよってこと。