大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

というか、議事録、きちんと作成しないと罰則がある…？
６９条３項。
第４２条第１項又は第２項の規定に違反して、議事録を作成せず、又は議事録に記載すべき事項を記載せず、若しくは虚偽の記載をしたとき。

この場合は議長だから、理事長が１０万円以下の過料…！

過料を受けるような案を出してくる管理会社に、善管注意義務違反で賠償してもらいましょう。

議事録の曖昧さは、重要問題ですからね、何か問題が起きて組合が損害を被った時

議事録が曖昧だと、証拠資料がない事になり損害が拡大する。最終的には、議長と、

その他の議事録署名人が、最終的な責任者になり、管理会社の責任は追及できない。

そこら辺の問題が生じて、監事に責任が及び、区分所有権を手放した監事の話を聞いた。

大京の管理人て何歳で辞めてくれるのかしら？
もっと若くてキビキビした管理人がいいわね。

組合から、管理人の条件を要求しないと解約と言えば。

組合の強弱によって、管理会社は、要求をのんだりする。

場合によっては、解約を迫る事もある。

>>404
評判悪すぎて誰も入ってこない。
無理矢理定年過ぎてもお願いしてる

>403
恥ずかしながら、私は管理会社が議事録ひとつまともに作れないことに腹を立て、
議事録のミス等、一切直さず署名した経験があります
(管理会社のずさんさを住民に知って貰いたかった)

会計担当のおかげで訂正がなされましたが(感謝)

ちなみに大凶ではありません。

>402
そういえば、決議事項に反する行為もされました。
証拠を保存していたので、総会でつきつけたのですが…
奪われました。

あいつら絶対議事録に載せないですよ…(怒)

管理人やフロントがだらしなく雇用先に交替を要求しても聞かない時は。

管理人とフロントの解職を雇用先に、内容証明付き郵便で送付するとよい。

要求をのまない時は、委託契約を解除する旨も文言に挿入するとよい。

日本ハウズイングと合人社に見積とったら、すぐ担当変えるし安くなるよ

見積は、委託契約書を出せと伝えれば、データであるからメールでくれる。もしくは紙で原本かコピーを渡してくるが、データでもらうこと。

それを一社ずつ見せてやれば、すぐに見積は出てくる。
その状態で、悔い改めないようであれば、まともな会社を含めて管理会社変更に動くこと。

面倒なら、「大京グループお客様相談センター」に電話して、担当者変更の要望を伝え、支店長ないしはその上司から、本日の17時までに折り返し連絡させるようにする。
改善するという言葉だけ返ってくるが。
どうせ改善しないため、それをまた何度も繰り返す。

そうしておくと、支店長か担当かその間の管理職のどれかが転勤になって問題解決する。
こんなことするなら、さっさと管理会社変えた方が恨まれなくていいよ。

この会社、ホントに酷すぎるな。
議案書が適当だから赤字入れてやってるのに、全く訂正しないで送って来やがった。
仕方ないから総会の場で洗いざらい説明し、議事録に詳細を残す方向に変更したわ。

私のマンションも同じですね。年の頃は70歳ちょい前くらいか。
住民の動向をあれこれ詮索し、それらに関する風評などを同マンション住民(古くから
住んでる方)に話しているのが気に食わないですわ。

私のマンションを担当して、少なくても20年以上とのこと。
同じところに長くいると、住民との馴れ合いが生じモラル低下だらしなくなるケースを
多く見聞きしてますので、3～4年毎に入れ替えるというのはどうでしょうか。

私も理事会役員だったとき、同じ目にあわされました。
(当時、東京第六支店の課長職だった方でした。)

その方がいった内容は次の通り。
・その場で話し合った内容をそのまま書くのが議事録なので、補足とかは要らない。
・話し合った内容が他にもあるのに記載してないことを指摘すると、これは補足だから
　枝葉になる情報は要らないと言われた。
・議事録を読んで不明点があれば、我々に質問がくるので安心してほしい。

あまりにも端折りすぎて何を伝えたいのか不明確な「議事録」なんか、読む気ならない
ですよ。大京アステージさん、しっかりしてください。

>>413
それ、元々別の安い管理会社ですよね、
大凶アステージは、一ヶ月経っても議事録が出てきません。恐らく上司のチェックのせいでしょう。

>409
総会で契約更新の議案に入った時に、組合員からのクレームの嵐。
表向きはよく話を聞いてくれましたが、結びの一言は「解約して頂いても構わない」
とのこと。
相手方から解約されるかもしれません。

>410
大規模が近いため、管理会社変更は望ましくないと考えています。
…散々いじめたので、既に恨まれているかもしれません(笑;)

>411
私は先日の総会で実践しました。
記載を要望したので、議事録に載ってくるかどうだか楽しみです。

>412
他社との比較もできますね。
うちの場合、事情が特殊で、辞めた管理人とも親交があるようです。

長々と申し訳ないです。

管理人は当たり外れあるよな。
うちのは毎日決まった住人を部屋に入れ込み、長々とお茶しながら話し込んでるよ。
その時間は働いてないのと一緒だから、委託費下げるように言ってやろうかと思うわ。

お茶してお給料貰ってるなんて、いいご身分！
だけれど、管理人側にしてみれば「よかった管理人を基準に考えられては困る！」そうです。
↑フリーペーパーの投稿にあったものです。

413番の書き主です。
フォロー頂き、どうもありがとうございます。

＞414
そのとおり、数年前に大京アステージに買収された管理会社でした。
議事録が区分所有者に届くのは早くても１か月です。私が役員だったとき、上司チェック
がどういう視点かは嫌なほど知らされましたよ。笑)

＞417
同じところに何十年も居座っている管理人(巡回・清掃業務だけ)がいる
我がマンションがこの状況です。たまに他担当の方が清掃をすると、何かと比較をし、
明らかに業務外の内容(敷地外のごみ収集場など)についてクレームをつける住民もいると
きいています。

＞415　うちの場合、事情が特殊で、辞めた管理人とも親交があるようです。

もし差支えございませんでしたら、どういったご事情かお教え頂きますでしょうか。

４１９さん

その証拠に、清掃員は、地べたのゴミを、真剣に探して清掃しているが、

管理員の清掃は、地べたより、上向きで、目は、キョロ、キョロ、落ち着きがない。

ゴミがない所を掃いている。警備をしている目つきではない。他に、目的があるのでしょう。

＞420
どうもありがとうございます。
私の住むマンションの清掃員は、清掃業務自体はとても真面目にこなしています。
夜自宅に戻ったとき、とても綺麗になっているのをみて嬉しくなります。

ただ気になることが1つあって、所定の時間(8:00～10:00)を過ぎた11:00～12:00あたりに
一部住民と長話ししたりしてることですね。一時期は私の家内がどこで働いてるかなど
探りをいれたりしてたので、私が理事だったときに担当交代を求めたこともありました。
(総会決議で、大多数の反対により、担当交代はなくなった・・・)

>419
フロントは何かとその辞めた管理員へ相談します。
現職ではなく、退職した方を頼るのです。
評判は大変よろしい方でしたが、私は苦手でした。

そういえば、その辞めた管理員は、会う度に私のプライベートを詮索(自意識過剰？)

今の管理員は正反対、清掃をしていないとのことです。


独り言
集会をしていると、無線のような雑音のすることがありました(幻聴？)

会社の今期の方針として
うるさい組合はきちんと切るかどうか考える
だそうだ

今まで、まともな管理されていたマンションでも、新築の欠陥や、大規模修繕の欠陥や、ありえないくらい出てきていて、保証する金が無いそうだぞ。
大規模修繕やってる他の会社に聞いたら、大凶のせいで会社潰れるかもってね。社員にどれだけ接待しても、こういう場合は何の意味もないみたい。

やっぱりシステムで個人的なバックマージン払って廬方がよかったね。

大京アステージのカスタマーは管理人の勤務態度に対してのアンケート調査を実施してほしいわね。
普段我慢してる『住民の声』を聞く必要があると思いますけどね。
うちの感じの悪い偉そうに態度が大きい管理人はすぐにでも辞めてほしいわ。

＞424
とても同感します。
アステージの担当営業に「管理人の勤務態度に関する意識調査（アステージの名前で）」を
実施するよう提案するのはいかがでしょうか？辞めてもらうために、居住者の意識調査結果
を活用するのも手かなと思いました。但し、辞めてもらいたい旨を最初に伝えず、適当な
理由を作ればよいのです。

＞423　会社の今期の方針としてうるさい組合はきちんと切るかどうか考える

これはズバリ、上等な方針でしょう。笑)
大田区区内のマンション区分所有者ですが、民泊を推進する立場である大京アステージの
担当営業は区分所有者に「民泊に関する説明」をせず、理事会役員と話をつけ「民泊許可」へもっていこうとしました。「民泊に関する説明会を開催したうえで、民泊を許可
するか禁止するか決議する」よう区分所有者と役員に呼びかけ、何とか食い止めてます。

＞422 評判は大変よろしい方でしたが、私は苦手でした。

外からの評判が良かったりするので、周りを味方につけるのが難しいんですよね。

気になる点は、貴方だけにプライベートを詮索する行為をするのか、どうかです。
大京アステージの担当営業に上手く伝えなければいけませんが、No.425にある要領に
沿って「管理人の勤務態度に関する意識調査」を実施してもらう手もありますよ。
アンケート項目の中に「プライベートの詮索で悩んでる」というのを選択肢に入れる
わけ、それを選択した方の数を根拠に次のアクションをとろうということです。

それにしても、、、
辞めた管理人に業務上の相談をするフロントって、会社として未熟ではないでしょうか。

アンケートはいいですね。

ですが、私が理事の時に、意見聴衆会を開催しようとして、阻止された経緯があります。
アンケートも難しいと考えます。

プライベートの件は他の方はわかりませんが、管理員じゃなくても興味の対象であるかと思います…

当該管理員は集会場にいます。

>>428
アンケート位、自分達でやりなよ。
何でもかんでも管理会社に頼むもんじゃないよ。

>429
確かに…。
理事に頼みます。

管理人は好き勝手にやりたい放題ですよ。
大京アステージという会社にはチェック機能が無いのかしら？
何回苦情の電話入れたら管理人を変えてくれるのかしら？

管理人としても、この会社では自社のチラシまきばっかりさせられて、サービス残業ばっかりだから、嫌になってみんな辞めてるみたいよ。
まだ働いていても、他の管理会社に変えてもらいたいって言ってるんだよね。
ハローワークでも評判悪いから、人が入らないらしい。

＞432
これって清掃員もサービス残業ということなのでしょうか？
ハローワーク求人情報をみると、都内で時給910円＋交通費支給(上限なし)【パート】とあったけど。

>432
うちでは管理人さんが勤務中にいなくなる、なんて噂があります。
>433
この噂の管理人さんとは別の人は、自主的に早めに出勤されていたと聞きました。


色々な人がいるのだと思います。

今月から理事長やってるんだけど、色んな事が見えて来て驚きの連続。
その中で一番は、3年後の大規模が積立金不足で、一時徴収したら戸当たり100万近くなる事。
誰がウンと言うのかね。

どこでも支払承認サービスのメリット・デメリットを教えて下さい。

>>436
少しは自分で調べてみるのも良いですよ。
ここでの回答が、全て正しいとは限らないので。

>>436
メリット→なし
デメリット→手間が増える。管理会社変えにくくなる。

新築が全く作れなくなったから、管理が銀行に上納金払わないといけなくなったからやってるだけ。

どこでも支払承認サービスを解約する事はできるのかと聞いた所、
総会で承認をもらっているので解約はできないと。。。
では次回の総会で否決したらどうなるのかと聞いた所、
解約してしまうと次の理事長になる方の手間が増えるので迷惑がかかると言われ、
結局解約できないように話をもっていかれました。

>>439
管理会社変えたらいい。

実際は運用を元に戻せるが、社内のルールでできなくしているだけ。
嘘つく管理会社とは付き合っていてはダメです。

理事の都合(ネット環境の有無等)に合わせて利用を停止できると聞きましたが？

大京の（支払承認サービス）は、東急コミュニティーの（すむーず）とどう違うのでしょうか。？

>>441
もちろんその点も確認しました。
理事がアドレスを持っていない、もしくは教えない等の事があった場合は
どうするのかと。
返事はアドレスを持っている理事に支払承認サービス担当になってもらうとの事。
今後、理事の高齢化が進んだらどうするのかと聞いてもまともに取り合ってもらませんでした。
あくまでも総会で承認されているからの一点張りです。

>443
承認は理事長と会計のすることでは？
アドレスのある人にさせるとは、例えば副理事に承認させるとか、そういうことですか？

>442
大京は管理費等が、収納口座・保管口座から支払い口座への移動があります。

東急は収納も支払いも預金口座一本です。

うちの組合は大京とおさらばすることにしました。

担当が自分のメールアドレスに送らせて
自分で承認してるって聞いたことがあります。
本社もそれを認めてるらしいですけど、だったら提案する意味無いですから、無駄な提案してくる管理会社なんて変えた方がいいと思っています。

>>444
最悪そういう事になるのでは。
もしくはアドレスを教えてくれる方に理事長、会計を引き受けてもらうのだと思います。

解約したくてもできずに毎月手数料は取られて・・・
本当に無駄な契約です。

＞443
私の住むマンション区分所有者向けに、今年４月から「くらしスクエア会員制サイト」が
利用できるようになりましたが、どうやら理事会で事前に「どこでも支払承認サービス」
の説明がされていないように見受けられます。

そもそも「どこでも支払承認サービス」の契約は、「くらしスクエア会員制サイト」の
利用とは別枠で締結するものなのでしょうか？

大京アステージ担当がこういった見解を述べるとは、到底信用に足らぬシステムだと
思います。

＃返事はアドレスを持っている理事に支払承認サービス担当になってもらう～。
＃アドレスを教えてくれる方に理事長、会計を引き受けてもらうのだと思います～

＞449
当マンションも「くらしスクエア会員制サイト」を利用できますが、
おっしゃるように理事会において「どこでも支払承認サービス」の説明はされておりません。
担当も「くらしスクエア会員制サイト」から「どこでも支払承認サービス」を利用するとは
一言も言わずに、「メールが届いたらそこから承認できます」と言うだけです。

総会の際に「くらしスクエア会員制サイト」入会用紙のような物が同封されてはおりましたが、
皆さん「こんなの入らなくてもいいのよね～」といった感じでした。

くらしスクエアが誰も見てなさすぎてやばいからって、無理矢理どこでも承認の時に通過させてログイン数稼ぐ気なんだろう。

ＤＳは、承認しなくても困るの管理会社だけ。
無視しとけばいい。

＞450
＞451

やはり「どこでも支払承認サービス」については何も説明なさらなかったんですね。

ダメモトで担当にどういったものか説明するよう依頼してみますが、こちらが情報操作
されないよう、事前に「そもそもの支払い承認って何なのか？」「どこでも～によって
何が変わるのか？」「どこでも～のメリット・デメリット」「どんな評価をされてるか」
などについて調べてみます。

これから総会だ。
理事長から議案説明するように言われて緊張状態。
単に読むだけで良いんだけど。

当方の総会は理事の方が議事を読む事さえしませんでしたよ。
全て大京の担当の方が仕切っていました。
理事長が発言したのは「賛成の方は挙手をお願いします」だけ。
ダメな管理組合です。

住人よりじゃないですね？どうして？

>>454
453ですが、こちらも昨年迄は同じ状況でしたよ。
今期(といっても今日で終わってしまいましたが)の理事長は、改革の一歩を踏み出すと理事会含め頑張っていました。
私も最初は面倒だなと感じてましたが、管理会社に好き勝手やられていた事、そのせいで管理費や修繕費が不足する可能性がある事等が分かって心入れ換えました。
次期以降も続いてくれる事を願うだけです。

管理組合をダメとか言わないしね。

管理会社に喋らせるのといいようにされることとは違います。司会などはさせておいて問題はありません。

ばかとはさみは使いようといいますよ

管理会社に喋らせたら、何を言い出すか分からんだろ。
こっちに不利な事でも言ったらどうすんだ？

ここってそうなん？

管理戸数は何とか日本一をギリギリキープしているけど、実際のところは、管理する管理組合数は日本ハウズイングに数年前余裕で負けた。新築がほとんど作れなくなっているから、もうすぐ戸数でも負けることになる。

値段無駄に高いから、今じゃ年間100棟くらい管理物件減ってるんじゃないか？
戸数の大きなマンションだとどれだけでも下げるけどね。

人が増えてるのでしょうか？

また(まだ)小バカにされてるのかと妄想中です。

>460
私なら、エンリョなく遮ります。

管理会社に何期待してんのさ。

いやなら戸建に住めばいいし
それで潤う会社に勤めてたら
黙っていればいい

なんかムカツキ

どうかしましたか？

立地に難ありだけれど投げ売りな新築戸建の広告が入りました

だからってライオンさんは遠慮しときます

新築は作れていないし、売れていない
杭と欠陥の対応で揉めたらアウト

マンションなら、面倒な町内会がない
人付き合い苦手だからマンション購入
は大きな間違い！！

違法な全オーナー強制入会、管理費と同時引き落としをしてるマンションがあります。

理事会任せ、管理会社任せで何もしないと、横領される
べらぼうな管理費、修繕費を払わされることになる
マンション内はトラブルだらけになる

うちは払ってるけどね、町内会費。
何とかしなきゃね、この問題。

たかだか月に数百円で揉めるの面倒くさいよ

まぁ、退会持ち出すとそれが悪みたいに騒ぐおバカ組合なんですけどね

それでメシ食ってんだから嫌味言わないように

どこでも支払承認サービスは当然、理事会で提案を拒否しました。

ちなみにオリックス電力は総会に提案されましたが、否決されたし、支出案件は必ずといっていいくらい相見積りを取るし、管理会社から見れば儲からない組合でしょうね。

＞452
「どこでも支払承認システム」質問状を作成し、マンション管理組合担当営業に投函しました。
念の為、写しを理事会役員に投函しておきました。

◆投函した内容
http://www.fastpic.jp/images.php?file=6984008230.jpg

＞480
おめでとうございます。
オリックス電力が否決された瞬間、大京アステージ担当営業はさぞひきつってたでしょうね。

マンション一括受電＝各戸別ごとに電力会社を選択できなくなる、って大きいですよ。
私は東燃ゼネラルに切り替えたので、奴らはすでに提案できなくなりましたね。笑)

オリックス電力を提案できなくなった物件は、これから工事で稼ぐしか無くなりました！
管理会社の単価と金額を除いて見せて、小さな会社に見積を頼むと、どれだけ利益が乗っているかが見えて面白いです。
今の大凶は、ランニングで50％で、工事で30％を平均にしてます。専有部分は利益100％になるくらいの価格。

>>483
その事実を知る組合員は皆無。
どれだけの金を取られ続けて来たことか。

工事に関して、総会資料に大京アステージの見積書が添付されている場合、見積書の項目の名称に「諸経費」などよくわからない項目が記載されているものが中間マージンです。総会で内訳を質問してみると面白いでしょう。

ただし、アステージと協力会社が取り決めているバックマージンもあり、これは見積書には記載されないので、組合員は知るすべはありません。

ちなみに、工事を管理会社に依頼しなければならないということはありませんので、管理組合が複数の工事会社から見積もりをとり、最終的に理事会で請負い業者を内定し議案上程すれば、管理会社に無駄なお金を払わずに済みます。こちらの管理組合はなるべくそうしてます。

>>485
何から何まで利益がのってます
諸経費だけではありません
やる気が無い工事担当だと、諸経費以外は全部コピペ
もしくは、業者になめられて定価で出されてるのかも

工事は限度額で承認とって、他の業者でやればいいけど
大穴やアスの見積は他の管理会社よりも高いですよ
大規模修繕だと、他の管理会社よりも1000万円高いのはざらです。
他の管理会社で大規模修繕して、管理会社も変えるとこ多いですよ。

ほう、詳しいですね
お宅の組合員にも教えてあげなさい

嫌みな奴

嫌味？
ここで蘊蓄言うより余程紳士的ですよ

どこが

ここが

自治会の収支報告書に、募金収入、約５００世帯×５００円＝２５万×年４回＝１００万。

の収支報告がない。赤十字社から謝礼人が１万円収入で計上されている。集金担当は、

自治会長が、戸別訪問集金。募金を懐に入れているのではないか、その他報酬は年１００万。

管理会社は、あの１０９である。大京ではない。自治会費の収納もしてくれている。

485さんの言ってる事は、まともで現実の話ですね。
これを知らない人は多いので、蘊蓄云々と批判するべきでは無いでしょうね。

執念深いね。
軽く流せばいいのに。

＞476
私のマンションでは、町内会費は「管理費」枠から出ています。(年間 5470円)
個別徴収は無いため、今のところトラブルは発生していないようです。

すれ違いですね。

＞401
＞402
＞403

経験則上ですが、議事録の内容があいまいだったりした場合、早い段階で「質問状」を
マンション管理会社担当営業 宛て(＊複写として全世帯に配布)に出すと、下記の効果が
現れるようになりました。

・質問内容に興味をもった他住民がいろんな角度で気づき、問い合わせが多くなった。
・補足資料として、質問に対する回答が配布されるようにもなった。
・管理会社の沽券にかかわるような内容については、特に超早で訂正版を出すケースも。

>497
議事録来たらやってみますね。
というか、それ以前に納得のいく内容であることを願っております。

議事録よりは、そもそも総会できちんとしたやりとりがされるべきなんでしょう。
会社のチェックによって、都合の悪いことは消されることもあるのでしょうがね。

江東区の欠陥マンションや、杭問題が発生したマンションの対応など、質問しても削除されるのでしょうが、きちんとした会社であるかどうかを見極めるために、まともな回答が必要です。

>>495
規約に書いてあれば別だけど、そうでなければ管理費から払うのはアウトだよ。