大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

>>3160 匿名さん
建築業界に従事する者です。
確かに新築工事とは全く違いますが、大規模修繕工事で行うような防水工事、塗装工事も含め、足場代、運搬費、人件費等々2年くらい前から急激に上がっていますよ？
今まで押さえつけていた下請けの金額がどんどんあがるので、エンドさんへの単価も上げざる負えないことは建築業界に関わる人間なら誰でも知っている「あるある」になってます。(試しに知り合いに建築関係の方がいたら聞いてみてください)

建築単価はこの10年で約2割上がったと言われていますが、来年からは週休2日や残業時間の制限のメスが建築業界にも入るとのことなので、人不足がさらに加速し、人件費はまた上がることでしょう。

このスレを情報源とされてる方も多いと思うので、あまり無責任な感想を書かれない方が良いと思いますよ。

>>3167 マンコミュファンさん
悪徳なコンサルは、
２割増しに便乗し「価格が倍になりました！来年は更に上がるでしょう。」と言います。必要のない過剰な見積もり額を出し公募に向かわせればあとは「シメシメ…」
塗料や下地材は２割増し程度であります…ね。

>>3149 口コミ知りたい
＞大規模修繕
法律変わって間開いてもよくなったんじゃないんでしたっけ。
→そもそも大規模修繕の周期は元々法律では定められてません。
たしかに塗料や建築資材等の品質向上を考慮し、国交省の発行している長期修繕ガイドラインでは「12年周期」から「12年～15年周期」と改正が行われましたが、いずれにしろ17年はそれを超過していますので、あと数年以内に漏水やコンクリートの中性化による鉄筋の発錆、爆裂等が発生するでしょう。待ったなしの年数なのは間違いないです。

また、最近、「これからの大規模修繕工事は18年周期でも大丈夫」という報道や宣伝がされていますが、「今どきの高品質な材料や工法で実施したら、次の大規模修繕工事は18年後でも大丈夫」ということであって、17年前にはその技術がなかったのに自動的に修繕周期が伸びる訳ではありません。

最近、新聞やネットの影響で「昔と違って最近は大規模修繕の周期が18年になったからうちのマンションはまだ大丈夫」という都合の良いところだけ切り取った誤解をされている方が増えているので注意が必要です。

また、修繕周期を延ばすことは、長期的に見れば大きなコスト削減となりますが、材料の機能や性能が上がる分、1回当たりの工事費用は通常の大規模修繕工事よりもやや高くなる傾向があります。修繕積立金の状況により、理事会で検討された方が良いでしょう。

建築業界の値上げに便乗し、大規模修繕工事のコンサルが、戸辺り200万超えの見積もりを出してきた。コンサル任せの丸投げ公募。管理組合で相見積もりをとるなど厳しくチェックする姿勢を見せなければ、やられ放題です。外部の情報を入れる等、管理組合にチェック能力を持つ事。

相見積もりの提案ぐらいはするべきだと思うよ。大京アステージは押し売りしてきたりするからね。管理の品格と質は疑った方がいいよ。

これ、本当に大京アステージは詐欺的な見積もりを出してきます。みなさま本当に気をつけて！

住民の一部と大京アステージとが結託している場合があると思う。お金をもらっているのではないかと疑いたくなるくらい大京に肩入れしてくる。


理事会の内容の引き継ぎを詳細にやらないし、人が集まらないからという理由から無駄に時間を経過させる。お人好しの金銭感覚の疎い理事長を誘導して、高い見積もりを土台に費用を支払わせるように誘導する。これってどうなのよ？

そして理事会で決定したことだからが、常套句。こういうフロントマンが大京アステージにはいる。

賃貸、分譲で見積もりを取る際には大京に頼んだ時はいずれも一番不利な価格を提示してきた。

本当にそう思う。管理組合の状態もマンションの資産価値の一部だと思います。だらしない管理組合のマンションは購入しない方がいいとつくづく感じる。

そう。2割くらいの値上げなのに大京アステージは、人件費が6割上がって、部材費は4割上がってますという、工事請負業者を指定してきた。


理事長はそれを土台に話を進めていたから、必死になって止めたけど、逆ギレ。お金Dから受け取ってるんじゃないのかと疑いたくなる。

大京アステージの担当者は13年を過ぎると罰則があると言っていたけど？それは偽りなの？

>>3173 賃貸住まいさん
、区分の方全員に伝えるようにしてはどうですか。お金に関する事には反応します。臨時総会も開く。伝えると声を上げます。

それで？

来年度4月から管理委託料の値上げを言ってきました。
ある程度は仕方ないとしても　なんと11%を超える値上げです。さらに翌年もまた値上げする可能性があるとのこと。人件費って３％くらいしかあがってないし、消費者物価だって高い時でも６％くらいだから二けたの値上げってありえない。調子に乗ってるな大京。

>>3179 りじちょさん
去年も値上げしたのですか？毎年値上げしているなら11%は高いでしょうけど何年も値上げしていないのであれば11%もありえるのでは。

あなたが理事長なら管理会社変更するのもいいんじゃないでしょうか。

オワコン

大京の工事の中抜きは多額だよ。
大京は１０％て言うけど
プロに聞いたら３０％は抜いている
よ。
でも、マンションの書類調べてもら
ったら４０％抜かれていたよ。
周辺のマンションを調べてみたらど
うね( ´艸｀)

ヒミツだよ( ´艸｀)

鉄部塗装工事、地元の業者に頼んだら大京見積もりより30％以上安くなった。
共有部照明LED化工事、これも地元業者に頼んだら大京より40%くらい安くなった。大京は工事で儲けてるのか？

大京とトラブルになって、ストーカー行為受けた方いませんか？

大京よりマージンの安い管理会社教えて( ´艸｀)

この前の大規模修繕工事でベージュに塗装された壁の色が黒色の窓枠にまで塗料がはみ出してた…どんだけ雑な会社にお願いしているんだ…どう塗ったらここまではみ出るの？ってくらい

大京のマージンは何％ですか？　( ´艸｀)

>>3188 匿名さん
コンサルもひどいものです。
悪徳コンサルにご注意！

>>3188 さん

>>3188 匿名さん
コンサルもひどいものです。
悪徳コンサルにご注意！コンサルと組み、解約させない怪しい役員も存在しております。お金が動く時は注意してください。

悪徳コンサルの言葉、
「分譲マンションなのですから。」
分譲マンションだから
高くて談合リベートたっぷりの見積もりを受けろと？
「管理組合が直接見積もりを取ると収支が付かない」と言うが、管理組合は直接見積もり取ります。信用してませんし。
「管理組合が取った見積もりは、安かろう悪かろう」と言うので、コンサルの出した見積もりは、高くて悪かろうだ。

大規模修繕工事のコンサルが
「分譲マンションなのですから。」と、言いますが
何ですか。分譲マンションなのですからって？、
悪徳コンサルに払う無駄金は一銭もなし。
「管理組合が直接見積もりを取ると収支がつかない。」と言うので、「管理組合は必ず見積もり取ります。」
となる。怪しすぎ。
管理組合が直接取った見積もりは、全て「安かろう悪かろう」と言うので…コンサルこそ、「高いのに対した品質でもない。」
騙しの言葉テクニックはレベル低い。
金額は高額です。早く立ち去れ。

工事後は建物はピカピカで現預金が底をつく。つまりバランスシートの面積は一緒です。

大規模修繕工事を実施すると中古の売買価格が跳ね上がるわけではありません。

コンサルを後押しする役員がマンションに住んでます。恥を知るべき。インセンティブか。

>>3184 りじちょさん

相見積もりを。競争の原理。楽して安くはならない。

そうでもない、要領悪い人のセリフ

>>3195 口コミ知りたいさん
「区分所有者には借金する事を内緒にしておきましょう。」と管理組合に打診してきた。このコンサル悪徳決定。
悪徳は、騙す、はめる、隠す、が常套手段なのか。

コンサルが借り入れを内緒にとかいうかなぁ？
借り入れに必要な書類を考えたら一人じゃ不可能だし総会資料でバレるでしょ。

>>3197 匿名さん

コンサルからの提案、「大規模工事の設計内容を総会で伝えるが、不足分となる借金の必要性については、伝えません。借金の必要性を伝えると失敗するからです。」と。高額提案し、設計内容変更しない。借金させる事しか考えないコンサル。

>>3146 管理会社変更して良かったさん

NHKの番組で、管理会社の不正を増長する体制が、私が所有する物件にほぼ合致。修繕の工事のない架空請求が紹介されているマンションが紹介されていました。管理会さやに任せっぱなしであったことが不味かったということだったのです。

タイル修繕の水増しで過剰請求の紹介でした。そのタイルがうちのマンションに似ていたので恐怖を感じたのですが、それってまさかD Kに関係していたマンションだったのでしょうか？どなたかご存知の方いらっしゃいますか？

工事請負会社も、悪いこととはいえ知っていたけれど、不正行為を断ると仕事を流してもらえないと、そちらの下請けさんにも脅威を与えたそうです。

本当なら、それって犯罪じゃないの？やはり、そう言った管理会社からは、逃げるしか方法ないのでしょうか？

逗子崩落18歳死亡事故　マンション管理会社に107万円賠償命令

https://news.yahoo.co.jp/articles/fe81fd286747fffeaee21d8ce0284ed13837...

マンション管理に、コンサル（一級建築士など）を入れて、修繕工事の費用の妥当性を調査するために、理事会に予算をつけて欲しいと誘導する行為は、不正の匂いがする。もちろんそうでない場合もあると思う。だが、相見積もりを取れば済む話ではないのか？

コンサルが主導する不正が、大きな社会問題になっているようだ。

大京アステージの社員は絶対に信用してはいけません！！
HP上の美辞麗句を並べたて、実際には住居者を
カモにするだけの悪徳管理ばかりです。
出て正解でした！！

管理会社は統廃合が激しいですね。

>>3199 ご近所さん
NHKクローズアップ現代12月19日火曜日午後7時半から。この番号は我々の今のマンションに必要な情報です。再放送何度も必要

>>3199 ご近所さん
ほぼ詐欺ですが、工事代金として管理組合が支払うので警察に相談しても戻りません。
悪徳コンサルは、管理組合の持ち金を最大使わせる、更に少し足りない位にし借金させる恐ろしきスキームです。悪徳コンサルは金儲けるから、綺麗なパンフレット作り、プレゼンをし、コンサル料も安い。その後、公募に高い条件設定する。リベート支払わない施工会社を排除する仕組みなので、業者選定させるべきでない。

大京アステージ、大京穴吹建設に苦情やクレームを入れた後、もしくはトラブルになった後に、
自宅周辺・職場周辺に不審者や不審な車両を目撃するようになった方いませんか？

>>3189 マンション検討中さん

>>3207 検討板ユーザーさん

悪徳コンサル全国で流行中。管理組合は、リフォーム会社に直接見積り取り必ず比較する事。
コンサル契約中では見積もり嫌がるリフォーム会社について理解する事。

不動産屋には訊いてないけど

タイルの打診が正解なのか素人目に分からない。叩く事でわかるが、上階は我々に不明。また現地積算分が通常の３倍になっている事。他、あらゆる見積もりを入れ全て蒸して高額にしている。
「今は借金が当たり前」とコンサルが言うが我々分譲マンションは、コンサルの儲けのための借金は避けるべきである。
公的機関に質問したところ一回目の借金はマンション財政破綻の原因だという。悪質コンサルに同調する役員理事がいる為、管理組合がコンサルを切らすに放置すれば理事会の輪番制の欠点を利用しこの役員が利益相反言動を繰り返すだろう。その為、コンサルを復活させる事もある。ゾンビのように。悪質コンサルは早期に辞退願いたい。

>>3206 購入経験者さん

>>3206 購入経験者さん
我が家は大規模改修の中止を提案したら、インターホン落雷のため交換となりましたよ、75世帯1軒だけってやられた感じです。

>>3184 りじちょさん
そうですよ、大京穴吹建設に丸投げ工事→下請け企業へ丸投げしてるので、２社共に工事内容知らず、確実に３０％抜いています。

>>3116 名無しさん
高額なコンサルに依頼しなくても、初めて大規模修繕でなければ、前回内容把握していれば(前回内容をエクセルで打ち直せば)大体素人でも理解出来ますよ。うちは、大京グループから、理事会で相見積もり取った業者に変更したら、余った修繕積立金で、玄関ドア取り替え出来ましたよ

>>3211 通りがかりさん
大京グループは、外面紳士だし、オリックスグループになってからは一層体面気にする様になりました。それより大京社員には、そんな度胸も無いし、仕事に対してそこまでの熱量が有ると思えませんが！

>>3206　購入経験者さん
クレームや苦情は管理組合に伝えて、管理組合から大京アステージ等に言ってもらったらどうですか。正当な主張なら、やってもらえますよ。

>>3214　通りがかりさん
オリックスグループになってから一層体面を気にする様になるのは、どのような背景があるとお考えですか。体面を気にするのは、具体的にどのような場面ですか。

こんにちは。初めて投稿します。
大京から分電盤の交換工事を提案されました。総戸数40程度の中規模マンションですが、工事費含め約３００万円かかるとのこと。
相見積もりを取ったか聞くと、「大京の協力会社にしか見積りは頼めない。対応できる業者も少ない」などと濁されました。分電盤は相当古く交換自体は必要と思いますが、
①協力会社にしか頼めないというのは単なる大京の都合であり、従う義理はない
②仕入れ値や工賃が高額すぎる。見積内訳に「諸経費４２万円」など不明瞭な金額もあり
と感じます。似た経験された方いらっしゃるでしょうか。

＞＞3216　購入経験者さん
①協力会社にしか見積りを頼めないのは、当たり前です。協力会社から見積りを取って、大京アステージのマージンを追加して、管理組合に見積書を提示するからです。
②諸経費とは大京アステージのマージンに該当します。「規格・形状」欄に「報告書作成他」と記載されていませんか。
仕入れ値や工賃が高すぎるかどうかは、管理組合が施工会社（2社以上が望ましい）を探して、その会社から見積書を取得して比較して判断するのです。

>>3217さん
お返事ありがとうございます。
協力会社に限定～はやはり大京サイドの都合によるものですよね。
「規格・形状」欄や報告書作成云々の記載は見当たりませんでしたが、本来の諸経費に当たる費用が別で積まれているので、仰るとおりマージンなんだろうと思います。
すでに工事は承認されてしまったので覆すのは困難かもしれませんが、相見積もりを取ってみます。ありがとうございます

>>3218 購入経験者さん
一定金額以上の工事は、相見積もりを取ることをお勧めします。管理規約によって、役員は組合員に対して、役員の誠実義務を負っているためです。インターネットのほか、マンション管理士への相談など、アンテナを高く張っていれば、施工会社は見つかります。

>>3206
最悪の事例として通常総会で「〇〇は悪質な住人だから競売の訴訟を」と理事会に推奨します。うちは100戸超えマンションですが6～9年に一度は総会の議案がSNS以下の楯突いた人物の強制立ち退き議案があがります。理事長もアレだともうだめ。

>>3216
高すぎます。電工保持者です。安い電験のフリーの人に頼んだら半額以下になると。むしろ交換時に電力を止めた際に起きる影響範囲（水圧ポンプやらエレベータから電灯）をどう理解してカバーするかのほうがキモです。正直内容は電源タップ変えるのと差はないです。というか今やるべき工事なのか疑ったほうがいいですよ。傷んでいると電験保持者が判定した箇所だけ交換したらいいです。数十万で終わるでしょうね。

昨年から大京アステージのすべての小修繕工事見積書の中に現場管理費が含まれるようになりました。この費目について何のための費用であるか大京アステージから正式に説明を受けた方はいらっしゃいますか。

>>3216 購入経験者さん

管理組合で別業者の見積り取るべきです。おそらく驚くほど金額が変わります。機器についてメーカーの定価と普通の業者の販売価格半額以下の場合が多いです。大京は定価から少しだけ値引きして見せてボロ儲け。なおかつ諸経費でかなり分捕ります。ネットからでも信頼出来そうな業者や地元の業者は探せます。簡単に見積り取れますよ。絶対やるべきです。

>>3211 通りがかりさん
ありえない話ではないですね。
楽して儲けようとしてるのを阻止されるわけですから、
工事の費用は中抜き前提で高値になっています。（しかもお粗末な品質）
大京は正当な理由など言えるわけがないので、
そういった手段で黙らせていくということは考えられます。

>>3211　通りがかりさん
そもそも「インターホン落雷のため交換」とはどういうこと？雷は自然現象なので、人工的に発生できないのでは？

気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

>>3226　匿名さん
どういうこと？何かあった？

>>3226 匿名さん
それ聞いてます。長く住むと自分の
葬式代すら無くなるから気を付けるように言われました。全て外部から相見積もりを取る事！！

今後、国土交通省は規制をかけます。皆さんのマンションの積立金の残高と今後の1m2辺りの積立金の額。このバランスを失わせるのは全国の悪徳コンサル。借金の提案もします。

建築業界が物価高騰だからと借金を提案してくるコンサルをまず疑って下さい。
コンサルに業者選定を任せてはダメです。
コンサルを見抜けない管理組合はコンサルを使う事をやめて下さい。自分達で直接見積もりを取って欲しい。

３年前から　蛇口の水が　駄々洩れ　連絡しても　たらい回し

ライオンズマンション中央林間
アステージ管理員の森◯、生簀ねない～
接遇教育受けてないの？
挨拶してから、変な念飛ばさないで。もう来ないで。

>>3235 通りがかりさん

そこの管理人、以前から受付のカーテン閉めぱなしか、半開きで管理人室にいるよ、何か変、気持ち悪いね。

>>3236 匿名さん

カスハラ対策？
居住者として、管理人さんの誤想防衛、過剰防衛は感じ悪し、嫌だね

大京アステージは良い？

昔はね、最近は駄目

>>3239 ご近所さん
なんで最近は駄目？昔とはいつのこと？

４月２１日、我がマンションの管理人さん、どえらいいい人です、一生懸命掃除、などやってくれています、前の管理人さんもいい人でした、理事会がしっかりしていると
大京アステ－ジさんもいい人を配置してくれます。要するに管理組合がしっかりしていないとだめです、お任せはそういうことになります。管理員費はライオンズの中でもだいぶ高いですが、時給２５００円税別、

最近の大京って高いですか？
値上げを繰り返してるって聞きました

分譲マンションに、リースの宅配ボックスを導入する場合ってあるのですか？
投資目的の賃貸マンションなら理解できるけど。

事例は知らないですが、私の知っている限りとある担当者は最悪です。

そのお方は、ドラマ「正直不動産」に出てくる役柄のとある不動産担当者のような方で、自分たちの管理する仕事の負荷を減らし、管理組合から、高額な費用を取る手法をふんだんに取り入れています。

嘘、ごまかし、言い訳、責任転嫁発言がが多く、少なくともそのお方は信用に値しません。良い方もいるとは思いますが。。。かける費用の割に、管理サービスの品質は低いと評価しています。


マンションの管理費用に無頓着な管理組合員（特に比較的に老齢の方）などは、「お任せ」が良いことに、一時的に満足した気になっている人がいるのも事実だと思います。
共同住宅の弱点ですね。

私もお尋ねさせて下さい。我がマンションも大京アステージが管理会社なのですが、火災報知器の誤報続きで、業者が何度見ても原因不明で、挙句そろそろ交換をした方が…と何でもかんでもお金のかかる提案ばかりしかしません。管理会社というのはこんなものなのでしょうか？

>>3245
大京は金取しか考えていません、早く他社へのリプレイスが推奨。

理事会が管理会社のいいなりの物件に住んでいます。
なので大規模修繕が終わったばっかりなのにもう次の大規模修繕の計画書出してきた。ろくに直してもないのに。
業者を安く叩いているから皆不機嫌で雑な仕事しかしない。
やってくるのは動けない高齢者ばかり。しかも不潔で臭いので家に入れたくない。
最近新しく変わった管理人は全く仕事しないし挨拶もしないし
掃除も全くしてくれないからすごく汚くなってきました。
苦情言ってもその時だけしか対応しないんですよね。
共用廊下と階段がすごく汚れているのでしっかり掃除して欲しいと伝えたら
廊下やドアに掃除道具をガンガンぶつけながらうちの家の前だけ掃除していきました。
高い管理費と修繕費払ってるのに腹立たしいです。
苦情を伝えても担当者からは折り返しの電話もないですよ。
過去担当だった仕事ができる担当は大京辞めて他に行きました。
のこりカスばっかがカスな仕事してる会社です。管理費は毎年値上するくせにどんどん悪くなる。

大京施工のライオンズマンション築7年、
隠蔽配管の破損でエアコンの取り付けできない。大京は全く補償する気が無い！壁の中の配管が7年で破損って聞いた事が無い。建築施工に問題があるはずなのに、全く補償する気が無い!ライオンズマンションも質が落ちたし、大京の施工も対応も酷い

>>3245 通りがかりさん

そうですねー

理事会・総会の議事録を作成していないようです。開示要求をすると言い訳ばかりで対応しません。理事会の日程調整や役員の募集も怠っているようです。前任の女性FMは優秀だっただけに残念です。交代してほしい。

優秀な人は皆無

管理人変わって掃除しないので汚れ放題ライオンズ。敷地内の草も生え放題。大京に電話したら各階の階段及び共用廊下は管理は掃除しない契約になってる。以前の管理人は善意でやってくれてただけ。と驚きの回答。共用廊下と階段には個人の所有物を置いてはいけない共用部分の扱いなのに、掃除は個人になるの？

どうもこうも、そうよ。

>>3243 買い替え検討中さん　あります。最近のマンションは昼間留守の家庭が多いですから 。

>>3241 ﾗｲｵﾝｽﾞﾏﾝｼｮﾝ鳴海第３さん　通常はマンションの清掃は日常清掃と定期清掃になります。管理員業務と清掃は基本的には別です。大京は日常清掃と管理員業務を一緒にして、経費の節減をしているだけと思います。全部が全部か知りませんが、大京の管理員は下請け会社の従業員です。

>>3242 評判気になるさん
私は高いと思っています。

>>3244 匿名さん
大京に関して言うならば、社員の質は決して良くなと思います

>>3247 匿名さん　ライオンズマンションに関して言いますと、大京アーステージはデベロッパーの子会社でした。ですから、リプレースも少ないので、そこで胡座をかいて仕事しているように見えます。住民もデベロッパーの子会社なので、管理会社を変更できないとみている節があります。

>>3248 匿名さん7年で破損は全く常識的には考えられません。独立の建築事務所に調査を依頼した方が良いのでは？又保険など入っていましたら、それを使いのも良いでしょう。

>>3244 匿名さん　正直言って、マンション管理の素人集団である管理組合、理事会には、管理業務そのものを期待するのは無理だと思います。専門家を導入する方が還って報酬を支払っても安く上がるのではと思います。

>>3251 　　さん　御意

>>3252 匿名さん　　この件は契約の内容で決まります。管理会社としては求人難と経費節減から管理員に日常清掃を窓口の管理員業務と一緒にやらしているようです。しかし、一緒という言うことは管理室にほぼ居ません。では管理員の役割を果たしていないのでは？と言うことになりますね？

>>3258 権兵衛さん

>リプレースも少ないので、そこで胡座をかいて仕事しているように見えます・・

【殿様商売】というやつですね。。

>>3244 匿名さん

下手に専門家を入れたら、結託が背景にあり、どうしよもない場合になる事があるから気をつけましょう！

「知り合い＋費用がかかる」はかなり警戒した方がいいと思います。長期修繕の提案そのものに既に不正があるかもしれませんね。

大京アステージのフロントマンは、管理組合に対して「マンション管理適正評価制度」と「マンション管理計画認定制度」の同時申請が可能であることを伝えるべきです。申請可能か？の前に何も伝えないフロントマンには問題あり。これらの制度の導入は管理組合にとって有益であり、社内の情報共有が不十分である可能性があります。

大京アステージの担当者へ。
利益相反してる理事をなんとかして欲しい。

コンサル問題に疲弊しています。

これ以上やれば利益相反とみなし皆に話す。