大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

ビラを撒ける環境があるということだけでも、
相当に低いセキュリティのマンションか
お金がなくボロボロになってしまっているマンションのどちらかだね（笑

情けないからこういうの書かない方が良いよ

>297
議案にないこと決めちゃだめでしょ。
うちでは議案にないことは決議できないとつっぱねましたよ、担当。

>298
ネット対策。
社員給与の値上げを謳ったら、あなたこそ大凶の社員であると疑われるかもしれませんよ？

>>304
普通は議決権行使書ですけど、委任状のみが常習化していますよ。会社ぐるみだから、卑怯な会社としかいいようがない。

うちも委任状のみです。
今月総会があるので、その際に議決権行使書をつかえるようにと提案をしましたが
議決権行使書を使うと出席率が下がるので使えないという理由で取り上げてもらえませんでした。

＞296

会場は、高いところの方が人気なので、安いところの方が確保しやすいです。
今は、安いところでやってます。

初めての総会だったので、管理会社に都合の悪いことは、提案されませんでした。
住民の意見や問題は、無視でしたね。

更に、議案と違うことをシレッと採決しようとしましたね。

>>306
行使書では出席率は下がらないですよ。
どこの支店の誰がそんなことを言ったのですか？

委任状＝賛成票と無条件にカウントされてしまうのが問題とは言えるだろうな。
一方で数百通の議決権行使書の集計をやらされる誰かさんの身になってみれば
勘弁してくれよと言いたくなるのはまあ理解はできる。
議決権は専有面積比例だからね。
あの集計は大変なんだよ。
委任状は賛成票と決めつけることができればその作業はかなり楽になる。

委任状だらけの総会で、必要の無いものを押し付けるやり方は改めるべき。
まあ、やる気のない組合だから仕方ないんだけど。

議決権講師書の作り方もほとんど知られてないからな。
適正に管理したいという大規模マンションから解約される理由がわかる気がする。
賢い客に対応しなくていいだろうな、会社がアホなんだから無理。

やはり、担当者によるのでしょうね。
私のマンションでは、議決権行使書使ってます。
国交省が議決権行使書の利用を告示してからすぐそうなりました。

議決権行使なんて、大した手間では、ないですよ。

部屋番を入力すると、自動計算されますので
問題は、その投票が、オープンにされていないこと。

管理会社に都合の悪いことは、否決になるよう誤魔化せられている恐れがある。

今月が会計年度締なんだけど、凄い売り込み構成で参った。AED設置、防災用品購入、レスキュー加入、明日の理事会で結論出せとか無理だろ。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/

この管理会社も、総会の議案書を総会の場で変更しているよ。

それよりも、過去の役員選任で、管理に、詳しい区分所有者の部屋番号を、

抽選箱に入れていなかった事もあった。住民の、知らない所で、

この様な不正は、日常的になっていたが、最近は、色々問題になり、

おとなしくなった。しかし、管理物件は、注意をして下さい。

付け加えますが、大京では、ありません。

>307
この管理会社は議案にないことは決議できないことも知らないのでしょうか？
述べられた意見は話し合わずとも、せめて議事録の記載するべきですよね。

>>314
利益が足りなくて困ってるんでしょう。
来年度はマンション売れる見込みがほとんど無いので必死なんでしょうね。

無駄な提案させずに、減額した委託費を総会当日に発表できるようにしなければ、議案は否決するし、管理会社も変えると言っておけばいいです。

＞316

「議案にないことを決議」に関し更に大きな問題があります。

①　その内容が、役員の立候補者がいないブロック分、人数を減らそうとしたこと。
②　決議とは、書きましたが、「立候補者がいないので、３人減らします」だけで、終わらそうとしたこと。
③　５人以上、大京の職員が応援に来ていたのに誰も指摘しなかったこと。
④　ちなみに議長は、大京の支店長。

議事録には、そのようなレベルの低い話は、書記担当理事が、議事録の重要性を理解していないのか、削除されていましたので、住民には、知らされていません。

管理の人間をリストラしすぎたから、支店長でも業務をしらないのがいるからね。
販売から来たやつだと、知ってもいないのに、喋りたがるやつが多い。

支店長で基礎的なことを解らないのは、話にならない！
仕事の中身でなく、上司の接待で管理職まで上り詰めたんでしょうね。

優秀な人が、いなくなるのも頷けるな。

総会議案のたたきを貰ったが、本当に文章能力無いな。
しかも、上程しないと言った案件も含まれてるし、委託費減額で決定だな。

>318
①②について
規約で役員の人数が定められているはずですので、管理会社側の規約違反です。

③④について
５人いて誰も何も言わないなんておかしいです。
本当に何もわかってない連中が来ていたのかも…？
議長である支店長が①②の判断をしたのでしょうが、そんな判断をするような輩が支店長とはとんでもないですね。

議事録削除について、単に書記担当が‘仕事を省いた’のかもしれません。
議事録へ記載するように求めてみて下さい。
うちはハウズイングですが、プレッシャーをかければ記載されました。

プレッシャーをかけないと、仕事をしないのが、管理会社。

＞322

議事録には、支店長と記載されていましたね。

大京は、しれっと無視しますね。
少なくとも理事長くらいじゃないと駄目じゃないのかな。

>324
支店長、研修が必要ですかね。
理事長になられた方は苦労しそうですね。
仕事を指示しなければ動かないというか、動けなそうです。

上のいうことが間違っていても、批判したら降格
会社自体が傍若無人なので、社員も下請け企業も、どんどん離れていってる。

＞325

会社の社風ですから、支店長の処理は、大京アステージとして、問題ないです。
住民としては、たまったものじゃないですがね。

今月が年度末で総会議案を決め始めているんだけど、このタイミングでレスキューに加入してと言って来た。
人によっては便利なのかも知れないが、組合単位で加入というのが解せない。
皆さんの所はどうしてますか。

レスキューとは、どんな商品ですか。？

>327
とんでもない社風。
使えない人材ばかり置いて事業拡大とかしてないで、人材育成に力を入れるべき。

>328
住民の防災意識などが低ければ、加入してもあまり意味はないと思います。
防火管理者が選任されているはずですから、理事会と防火管理者で協力して訓練など行う方が有意義かと思います。

328ですが、略してすみません。
レスキューとは、住まいるレスキューの事です。

東急コミュニテイーの、家族力プラス、と同じだね、

高齢者対策ですよね。どんなもんですかね。

失礼しました。
この会社の専有部サービスでしょうか？
住民のニーズがあればよいですが、各自で対処できるようなサービス内容ではないかと思います。
使わない人には、その月額料金をムダに支払うことになります。
この月額料金、専有部サービスに限らず、企業にはドル箱なのだそうです。

月額もらっておいて、工事になったらそこからバックマージンもらう契約になってるからね。
お金払って騙されてるだけだよ。
この会社から専有部の紹介受けると、思いきり損するよ。

>>334
電話番号をわざとしっかり教えてないんだよね。
電話が鳴りすぎると、原価が上がるんだとさ。

契約だけしてほっといて、使われなければ使われないほど儲かるサービスってこと。
無料で使わせても、手数料入るんだけどな。

専有サービスに加入しなくたって、必要な時に業者呼べば良い話でしょ。
組合単位でしか入れない時点で、胡散臭いサービスと判断しなきゃ。

千葉を担当している大京アステージの船橋支店は契約しているマンションの個人情報をグループ会社内で住人の同意無しに勝手にリスト化して営業活動に利用しているとんでもない管理会社。
管理費用も項目毎に細かく見ていくといかにぼったくっているかが分かる。
インチキ業者と癒着して悪質な営業でも平気で押し売ろうとする詐欺行為も許せない。

セコいですよね～。
ニーズに合わせているつもりでいるなら、図々しいにも程があります。

専有部サービス

http://m.allabout.co.jp/gm/gc/401105/

見つけてきたのでペタリ。

>338
それなら、不正に個人情報を入手したりとかはしていませんかね？

専有部サービスを管理費から払うのありなの？
うちのマンションにも来た場合のために教えて。

>341
規約が標準規約であれば、管理費として徴収されている中から流用すると規約違反になるかと思います。
管理費と別に徴収(収支報告に管理費と専有部サービスの明細を記載)
するなら大丈夫。

>342
標準なので、加入は違反ですね。
来た場合、阻止します。

入っていたとしたら、毎年利用実績報告をさせるのと、委託契約と同じく、毎回加入の是非を審議するのが適切でしょうね。
使わないサービスにお金をかける必要はありません。

シランガナ

>>344
そうそう

2ちゃんねるの大京アステージのスレッド
何度立てても1日と持たず落とされる
賃貸不動産板がぼこぼこ落ちてた日はわかるとして
そうじゃなくなっても、落とされる
ヤバイことしか書かれないから裏でなんかしてるんじゃないの？？？

スマイルレスキューはマジいらない
収支報告書で専有部分サービスとかなんとかかかれているとこ
年に123600円払って利用は10回程度とのこと
電球変えるのに1回12360円払ってるってことだよ

>>347
他の管理会社のスレが残っているのに大京アステージのスレは落ちるというのは事実。見えないチカラが裏で動いているんじゃないですか。

>>347
実在するのか分からないけど、個人名が晒されている書き込みがあったからね。
企業として当然の対応をしてるからだよ。

スレたてて一日も経たないうちに落ちるのはおかしいってことでしょ。お金で解決しているんじゃないかって思ってます。

過去のリストラや、責任被せで辞めさせたり、意味なく発注単価さげたりするから敵が多いんだよ。

総会議案書が送られて来たが、理事会でOK出した文面と変わってるものがある。
これはどうすれば良いのだ？というか、勝手に変えるの有りなのかよ。

>535
ここはそういう会社と聞きました。

さりげなく議案書に誤りがあると指摘してみてはどうでしょうか。
しらを切り通すようであれば、総会で理事長さんが、
理事会で上げた内容と異なるからと、参加者に保留を提言してみて下さい。
委任状も多いと推察します。
その際は理事長の意思で議案を保留に導くことができます。

>>353
理事会支援ができていないので減額
その議案については、もう一度臨時総会をさせないといけません
管理会社の負担でやってもらいます

株式会社の株主総会で、印刷会社が勝手に内容を書き替えたのと変わりませんので、賠償してもらう必要があります。
減額はペナルティです。
場合によっては国土交通省に相談されるのが良いと思われます。

理事会支援ができていないということは管理委託契約を履行していないことになりますので、それを理由に支店長宛に管理委託費減額の申し入れを行いましょう。雛形はここにあります。

>>287

２．管理委託費 減額のお願い.doc
　　管理会社に管理委託費の減額を申し入れする時に使用

間違っても担当者に口頭で依頼することは、意味がありませんので。

訂正。
>535ではなく、>353でした。

353みたいな事があるんだ。
担当の問題か、支店ぐるみの問題なのか。
うちも今月締めだし、注意しておこう。

>355、>356
手厳しいですね。
この会社はけしからん会社だと思いますが、いきなり値下げ要求ですか？

減額で済むだけ、ありがたいと思ってもらわなきゃね。
理事会議事録を都合の良いように作文、委託費他諸経費に高額マージン加算、組合のためでは無く自分達が儲けるための工事提案、それを実現するため総会での議決権行使書拒否、等々。

多摩市のかなり大きなライオンズ
態度がでかくて感じ悪い管理人
何様のつもりなのかしら

当然のことを自己主張しない管理組合は、管理会社にナメられてしまいます。

この会社に一般常識は通用しないので、多少強硬なやり取りをするしかない。
そうすることによって、嘘が突き通せなくなりボロが出始める。
それらを根拠に、総会で減額提案すれば話が早いよ。

通常は理事長＋副理事長＋書記には
管理会社から最終文面が回覧されて理事長以下３者の承認印が押されているはず。
一般理事にまでは最終文面は回覧されない。
理事長以下３者の承認印があれば手続き上の問題はない。
もし最終文面に問題があるのであればそれは理事長以下３者の責任だろう。

>>364
そうなんだ。
2年続けて副理事やってるけど、そんなの初めて聞いたよ。うちの担当が手抜きってことなのか？

>>364

うちのマンションはそんなことやっていない。

議事録には総会で理事長が指名した区分所有者のサインと承認印は押すが、議案書は管理会社から依頼されたことが無い。

偉そうにふんぞり反っとる管理人の定年て何歳なんやろか？
70歳でも健康で元気で謙虚な人ならええが、上から目線の態度悪い爺はクビにせえや。
東京郊外のマンションやで。

用事があって留守電入れても知らん顔、メール送れば数日経ってから遅くなりましたと返信が来る。
そうやって時間ばかり過ぎて、理事会でも身のある話は全く出来ない。
どこの支店もこんな感じなの？

ライオンズマンションの管理費が高いわりには、管理の質は高くない。
中古マンションを見ればわかる。管理会社が変更されたところは安い。
２番目に高いのが東急コミュニティーである。住民が荒れている。

善管注意義務違反。
この会社の怠慢は、この一言で片付きます。

「善管注意義務違反」を調べた。


デジタル大辞泉の解説

ぜんかんちゅうい‐ぎむ〔ゼンクワンチユウイ‐〕【善管注意義務】

《「善良な管理者としての注意義務」の意》業務を委任された人の職業や専門家としての能力、社会的地位などから考えて通常期待される注意義務のこと。

注意義務を怠り、履行遅滞・不完全履行・履行不能などに至る場合は民法上過失があると見なされ、状況に応じて損害賠償や契約解除などが可能となる。善良なる管理者の注意義務。
[補説]民法第644条に「受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う」とある。

総会議案書、やられてしまった。
本当にふざけた会社だ。

管理で儲けないと、大京という会社がなくなってしまうので、利益重視になって、丸投げなのに金額が無茶苦茶高いんです。
無駄な提案しないと、会社が存続できません。

管理組合が運営されるよりも、自社が存続できるかどうか、、
まぁ普通の神経なら解約か減額します。
実際に、販売戸数以上が解約になってるので、お金を払って他社の管理をもらっています。

とりあえず相見積をとった方がいいでしょう。

何だかんだ言っても、組合員が無知無関心じゃ話にならんよな。
それを分かっているから、アステージもやりたい放題なんだよな。

>>374
一般的な、飛び込みと電話営業で買ってるライオンズマンションの客層じゃ、提案されたら断れない。
半面、大規模マンションはほとんど減額されてる。

割高な小規模からさらにむしりとろうという根性。

財閥系のマンションの居住者は、総会で自分の意見をハッキリ言うのに対して、大京のマンションの居住者は総じておとなしいと感じています。

マンション管理に対する意識が低いだけならまだしも、理事会が居住者のほうではなく、管理会社にうまく利用されているのも知らず、管理会社のほうを向いてしまっていては最悪です。

>>376
まさしく自分達がそうだ。
今の理事長が頑張って改善しようとしてるけど、組合員は現状に満足してる。
次回の大規模で修繕金が不足すると言っても、その時に役員でなければ関係無いとか。聞いて呆れるし、アステージがニヤニヤしてるのが想像つくわ。
早いとこ引っ越すかな。

ライオンズマンションの住民は。高額所得者が多く。管理会社とは中良いみたい。
育ちの良いマンションだから、それが、ステータスで、三井、三菱、住友等々と同様、

僻みを買っているのかな。評判の良い管理会社は、たたかれますよ。たたかれている、

管理会社が管理するマンションを購入してほうが良い、これは、騙されたと思って検討して下さい。

創業者の経歴は、その会社の文化を表している。成り上がり者は、努力を認めはするが、危険。

>>377

修繕積立金が不足するのですね。

アステージは支出をいかに減らして修繕積立金に充てるかを提案するのではなく、足りないなら金融機関から借りましょうと、平気で言ってきますよ。大規模は取りたいですからね。

うちは一般会計の管理委託費、エレベータ保守費、清掃費、電気代等の支出を減らして、それらで浮いた金額を修繕積立金に充当することで、何とかやっています。

>>379
うちらも今回は、理事長の頑張りで清掃費等の減額が出来そうです。依託費は次年度以降になりますが、役員が全員変わるのでたぶん無理でしょう。
修繕の不足を解消するには、1世帯平均で月３万円以上増額しないと厳しいとか。誰が素直にウンと言うのか。

１世帯平均で月３万円以上の増額は現実的ではありませんから、大規模修繕を行うために管理会社は金融機関から借りるか、各区分所有者に一時金（十万円単位）を負担してもらうかの選択を迫ってくるのではないでしょうか。

支出を減らすと同時に、まずは必要な大規模修繕工事の項目、各費用、工事の周期など、長期修繕計画の見直しが必要かと思います。例えば高層マンションでない限り、大規模修繕工事の周期は標準的な１２年ではなく、１５年でも問題ないという建築士もいます。

>>381
長期修繕は、今まで一度足りとも提示されたことが無いんですよ。
今回は何とか作らせたので、これを見て組合員がどういう反応をするかある意味楽しみです。
借入にしろ一時金にしろ、負担が大きい事には変わりないので、修繕の周期を伸ばそうと現理事長は言っています。

>>382

長期修繕計画の作成を管理会社に依頼すると無料と請け負うと思いますが、管理会社に都合のいい内容の修繕計画が出来上がってしまいます。

お金を払ってそれを第３社に見直してもらいました。その結果、３０年の計画で修繕費は非常に大幅に削減できています。管理会社は、どれだけ上乗せすれば済むのかと驚きました。

>>383
理事長曰く、管理会社の計画に基づいて作成したので、理事会の意見は一切反映されていない、という事で総会に上げるようです。
確かに、給水管の清掃が3年毎に入っていたり、不思議な内容になっていますね。
上乗せといえば、この会社は30～40%は確実にやってるらしいですね。

>>384

管理組合の長期修繕計画として承認されたら、管理会社はその計画を根拠として、様々な修繕計画を提案してきます。修繕計画に記載された費用を超えない程度の見積書を出してきて、計画に収まっているのだからといって、理事会や居住者を納得させます。

>>384
給水管の清掃なんて、やる意味ないですよ。
やってもやらなくても何も変わりませんので、必要な人が浄水器つければいいだけです。
どれだけ利益が稼ぎたいのでしょう。

会社が別れて、人件費が余計にかかるようになったので、利益率を高くしないと会社が運営できないそう。それで辞めた社員も、辞めてる社員もものすごく多いと聞いています。
新築が厳しいので、その分を管理で補填しようとすると、そうなるんですかね。

管理会社に長期修繕計画書の作成を依頼したのであれば、今後、管理会社に都合のいい条件で修繕工事がどんどん提案されてきます。修繕積立金の値上げも提案してきます。つまり管理会社のペースで進みます。

>>385
その辺は、一応考えています。
今回の計画は素案であり、管理会社に任せっきりでは不要な工事も含まれ高くつく。
計画自体の承認ではなく、これを基に組合主導で再作成する方向で持っていきます。

清掃や保守関係の場合、どこの業者に再委託しているか分かりますよね。
でも、塗装や修繕になるとそれが分からなくなり、聞いても教えられませんと言われるのは当たり前の事なのでしょうか。

>>389
当たり前ではありますが、
管理人の名簿とか見れば書いてあります。
車を見てもいいでしょう。

まずは、管理人を抱き込むのがいいですよ。

ここも過疎って来たな。
総会前で忙しいか、役員交代したか、社員は異動になったか、って所かな。

大京がおかしなことばかりするから忙しいんじゃないの？

ライオンズの管理人はボケ老人ばかり。

社員が辞めたんだと思う。
最近、ものすごく辞めてるらしい。

販売がリストラしてるから、管理はいくら切ってもいいんだとさ

6月総会に向け議案書を作り始めてるんだけど、担当が言った事を全く文章にしなくて困ってる。
アステージに都合の悪い事なので分からなくはないが、理事長が喋って議事録に残してしまえばOKかな。

>>395
理事会で別紙作って、添付させればいい。

＞395

議事録に残さなかったら？
うちのマンションでは、議事録にも載らなかったですね。
色々な意味で酷かった。

>>397
議事録署名人がサインする必要があるのだから、キチンと書いてくるまでやり直しをさせれば良いのでは？

>398
きちんと書いてないのに署名しちゃう人もいる。
誰か１人、特に理事長がしっかりしていればいいけれど。

自分で考えない管理組合には大凶アステージがお似合い。
会社から舐められてるから、杭偽装があっても何にも保証しない、欠陥になっても建て替えの検討もしない。

まともな管理組合になるなら、まず管理会社を変えてから。