大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

>>3000 マンション掲示板さん

理事会という業界を知らない素人が直接、見積を要求されても施工会社側は困るという事情もわかります。
その面倒をマージンという形で大アにとられるのも理屈としては仕方がないきがします。

なので、うちのマンションでは、マンションの長期修繕コンサルトをやる業者を間にいれていて、修繕関連はすべてそこ経由にしたら、結構、コストを削減出来ました。

それに、大ア経由でないと工事を請け負わない会社も、そのコンサル会社経由での業務になるから、大ア経由でなくても仕事をやってくれるところもある。

真偽は確認出来ませんが、このあたりの裏事情をちょっと聞くと、大京ア経由しばりっていう業者はまあ普通にあり、それを回避する為にもフロントの別業者を経由させれば可能という話は聞きます。
ただ、そうなると、そのコンサル企業が信頼出来るか否かになるのですが。

で・・修繕積立金からでるお金はかなり減ったが、業務が減っても残った大京アの業務で値上げになり月額は同じ。

まあ、見積も、理事会が大アとその業者経由の２つから取れる。常に監視しあっている状態を維持できて同じ月額を維持できるからよしとするかって感じで落ち着いている感じ。
それでも、業者側で請け負えない仕事内容はやっぱり大京ア経由になってしまっていますが。

>>3001 職人さん
大京アステージしか出来ないマンション業務は何でしょうか？

大凶アスの管理組合数、営業損益は・・・

平成31年03月　…　7,614件　約59憶
令和02年03月　…　7,626件　約62憶
令和03年03月　…　7,635件　約71憶

で推移。
マンション管理（自称・会社）としてのサービスや人材（フロントマンなど）のレベルは、全国からの書き込みが途絶えない状況なのに、この金額の推移（経営の実態）は、どうみてもアレでしょ??失笑

＞＞　3003　匿名さん
経営の実態がどうなのですか。アレとは何ですか。

>>3002 匿名さん

大京アステージしかできないという訳ではなく、マンション修繕コンサルとして契約した会社になるので、修繕にかかわらない業務は、管理会社になってしまいます。

例えば、保険の申請業務や、マンションの設備点検なども管理会社のままです。
あとは、会計処理など。電気設備の突発的故障（例えば、共有部のエアコンが壊れたとか）も管理会社のままです。
電気設備も計画的変更であれば、コンサル会社経由でやります。

大京アステージである必要性もほとんどないですが、一方で管理会社故の変な目立つうま味で関与する余地がないので、逆に会社を載せ替えることも難しくなってしまった気もします。（調べたわけでもないのでわかりませんが）

本当にマンションの日常管理だけに集中してそれ以外はやりません。みたいな会社があれば、そういう会社に変更したいとも思いますが・・・

大京アステージに管理を任せているマンションはほとんどが死んでしまう（管理組合が新築時に専用部から集めた一時金も使い果たしてしまう為、管理組合は財政的に終わってしまう）事が分かりました。早く気付いて動く事かと。

>>　3006　匿名さん
管理組合は財政的に終わってしまうのはどういった背景があるのですか。
皆さんはそのことを知りたがっているのですよ。

管理会社が対住民買収用の工作資金の作成方法を教えてください。

>>3007 匿名さん

うちのマンションでは、大規模修繕を予算内でどうやるか？ではなくて、大アが提案した長期修繕の予算をどうやって作るか？という議題を大アが作ってきたりしました。

最初はなんとなく、その流れに乗ってしまいましたが、数人の理事が理事会と別で動いてくれて大規模修繕について予算内でどうやるか？を進めてくれたので助かりましたが、大アが決める理事会の議題にそって話をしていたら、財政的に終わってしまったとは思います。

当時、足りない分は大アは銀行から借入する案で進めようとしていました。
これでやってしまうと、財政的に終わっていただろうなとは思います。

当たり前ですが、使う金額を管理会社が決めて、その必要な金額を満たす予算案を管理会社が作るっていう流れは、入ってくる金額と出て行く金額をすべてコントロールされている。
これって、一般企業で言えば、（無登録）会計事務所とお客さんが一致しているおかしな状態だから、管理会社がいかようにも出来る状態ではある。

>>3009 購入経験者さん
言ってることは正しい。ただ、ではどうするかとなると自分の汗は流したく無いってのがお決まりのパターン。「終わってる」という表現はまさに正しいよ。ただ管理会社が終わらせるのではなく、終わらせるのは組合員であり管理組合なんだよね。管理会社は営利だから儲けようとする。その際管理組合が少ない儲けでやらないから管理会社が誠意が無いと非難するというのは甘え過ぎだよね。他の会社の利益に口を出すべきではない。ただ契約しなければ良いだけ。あなたのマンションのように精査すれば済む話しですよ。しかしやらない、何ごとも労を惜しんで他責にするのが1番楽だからね。そうしてほとんどの管理組合が皆当たり前のように座して終わっていくんですよ。

>>3010 通りがかりさん

> 他の会社の利益に口を出すべきではない。ただ契約しなければ良いだけ。
ただ、「会計管理業務」と「マンション修繕管理業務」だけは同一業者がやってはいけないというルールだけは、マンション適正化法に入れてほしい。

マンション理事会が法人化している場合は適用外でもいいが。

>>3011 購入経験者さん
要望は自由。パブリックコメントにも取り上げられ無いほどの偏った意見でも。

工事金額が高いと思ったら、説明に納得がいかなかったら、アステージが嫌いだったら、自分達で工事業者を探してきて納得がいったら、そこの業者さんに工事をお願いしてください。
アステージに関わっていても皆さん忙しいし時間の無駄です。私たちのマンションはそのようにしました。アステージから見積もりは出たけどあまりにも高いので即断りました。しつこく言ってきましたが
話し合いもお断りしました。日常管理と工事を区分けして対応するのが良いと思います。
アステージを数多くある工事業者の中の1社と割り切って対応すれば良いだけです。
変に日常管理と結びつけて考えないことです。この考えはお年寄りに多いようですけど・・・。

渋谷区　昨年来　管理員の残業報告4ヶ月遅れ　駐輪場の募集業務　放棄　建物検査依頼を無視し未実施　管理組合の共用部カギを無断　貸出　枚挙に暇がない状況。担当者を出入り禁止にしてリーダーに代行願う。そのさなか　大京より一方的に3ヶ月後の契約解除の通告　最悪の会社のため年度終り来年3月で他社にと計画中に　無責任な会社です　説明は意味不明で　自社の都合でしょう、最悪会社に未練はないのですが　こんな扱い他であるのかと　お聞きしたいです。

>>3014 eマンションさん

それは大変ですね。週刊誌などでは、記事になることもありますが。

> 大京より一方的に3ヶ月後の契約解除の通告
これは、つまり、例えば、1月に言ってきたら、4月からは業務はしないという意味での解約通知なのでしょうか？

うちのマンションでむかし、値上げ通知が１月くらいにあったのですが、それをのめないなら契約できないという事は言われたことがあります。
ですが、当然、３月の次の総会で新しい管理会社の承認を得られる程の時間はないので、事実上の管理会社なしでの運用にならざるをえず、それができないので、要求をのまざる得ないという状態になりました。

さらに、この三ヶ月前告知という契約書を変えてもらうこともすぐにできないとの事で、なんか、区分所有法の欠点を悪用した契約書を作らせられているという感じでした。

だから、出来る範囲の運用業務から管理会社を少しづつ担当を外していくという感じなっていますが。

こちらは早く契約解除を通告してくれと思っていますが、業務が減って、月額費が変わらない状態になっているので、おいしい顧客とでもむしろ思われているのかなとは感じています。

>>3015 購入経験者さん
区分所有法と管理組合が管理会社と契約する管理委託契約には全く関係ありません。管理委託契約は区分所有法に何らの影響を受けません。管理規約と勘違いしているようですね。管理委託契約は国土交通省が推奨している
中高層標準管理委託契約書を殆どの管理会社が使用しているようです。
この中高層標準管理委託契約書の条文（本文）の中に管理組合も管理会社も管理委託を解約する場合は解約の意思表示後の3ヶ月後の末日を以て管理委託が解除されることになっているはずです。
新管理会社はこの3ヶ月以内に臨時管理組合総会を開いて承認を取ることが必要になると思います。
3ヶ月以内のスケジュールがタイトであれば、大凶に解約を伸ばして貰い暫定の期間延長の管理委託契約をして貰うことになります。
お金は当然かかります。

10月にマンションの火災保険料が値上されるとの情報があり、値上げ前に更新するために提出された大京アステージの見積りが、あまりにも高額だったことから、大京アステージとは別の保険代理店から見積りをとったところ、免責などをつけることによる保険料の減額提案があり、そことの契約を検討していたところ、「管理会社以外の保険代理店を使うなら、事故があった場合は保険代理店に理事長が連絡することになる」と言われました。保険の契約や保険金の請求手続きは当然、保険代理店の仕事ですが、マンション内で例えば漏水事故が起こった場合の確認や修繕の見積りなどは管理会社の業務の一部であり、その報告を管理組合と保険代理店へすることは一般的ではないのでしょうか？

>>3017 匿名さん
アステージが保険代理店の場合は理事長に事故報告して保険会社へも連絡します。修理が必要ようであれば、
見積をアステージで取るかどうかを確認しての判断を理事長に仰ぎます。
一方、アステージが代理店でない場合での事故対応は、理事長への報告はアステージが行いますが、保険会社への連絡は契約当事者の管理組合理事長からが一般的だと思います。理事長から保険会社への事故連絡依頼を頼まれる事があれば一報はすると思います。
修理見積は保険会社と業務契約をしている修理業者が管理組合に見積を出すと思います。アステージには見積の依頼は来ないと思います。

>>3017 匿名さん
他の代理店で大規模なところ（ほとんどの保険会社を扱うような代理店）を探し加入すれば良いはずです。
多分、親身になってくれますし、今より、保険金も出ようになるはずです。

まともに保険提案できないような管理会社は、そもそも変えた方がいい。

最近のマンションの管理人、挨拶もしない。毎回、違う人か来る。感じ悪い管理人が多くて困っている。
郵便配達員や、宅急便屋さんに向って、変なオジサン皆でバカにしてなど耳打している。
管理人同士で、住人の変な情報共有をしている。不快な管理人が多くて困っている。ライオンズマンション中央林間。

住人の噂話をするような方は、マンション管理人として不適格です。変更して頂くのが良いかと思います。
ましてや管理人は守秘義務もあるはずですし遵守出来ないのでしょうから管理会社へお伝えして。

>>3021 評判気になるさん
　病気で休んでいるか、辞めたんじゃないのかな？
だから日替わりで代わりの管理員が来ているのかな？
大凶に聞いてみたら？
感じ悪い管理員は来させないでと言うことも忘れずに付け加えてください。

管理組合が大凶から大規模修繕工事をしないなら管理委託契約を切ると言われたと貼り紙があった。

タイルは１枚剥がれただけ、
今後万が一タイルか剥がれても斜めなので敷地外に落ちる可能性はない、
漏水も外階段から共用廊下に入る入口で外から雨水が回り込んだだけかも、
小さなヒビは隣室との境の斜めの壁が1ヶ所、
外壁の膨らみは無い、
目地が劣化してるらしいが難しい工作ではない。

不信感しかない。

>>3024 名無しさん

しないっていうか金なくて出来ないんじゃないのかね？そんな修繕しない・出来ないマンション大京じゃなくても見捨てられると思う。

＞＞3024　名無しさん
前回の大規模修繕工事から何年経過していますか。
背景をもう少し詳しく教えていただけますか。

>>3025 名無しさん
一回目で使いすぎると、その後、修繕資金不足となります。長期修繕計画書通りにしなくても構いません。競争原理が働かせるよう多数の業者にお見積もり…

>>3024 名無しさん
外壁の膨らみって目視では余程酷くなければわかりませんよ。

大京アステージは、酷い提案をしてきました。また報告します。

＞＞3029　匿名さん
どのような提案ですか。修繕工事、管理委託契約、火災保険など差し支えない範囲でご報告をお願いします。

>>3014 eマンションさん

まずは弁護士へ確認すべき内容でした。
管理組合がしてはならない事。平気で提案します。
分譲マンションのクォリティを下げ、
いづれ雑居ビルのようになるかと心配です。
管理のカの字があるのか。

分譲マンション、1回目の修繕工事のお金は足りても2回目が不足で朽ちてしまうマンションが多いらしい。タイルが貼られているマンションなら、タイルが落ちない工法を最初に施工すれば、後年まで持つだろうし、マンションに長く住み続けられるようにしたい。

大京関係者にまともな人間は存在するのでしょうか？

>3033 匿名さん
ご質問の背景を教えていただけますか。大京グループの関係者から何か不愉快な思いをさせられたのですか。

>>3034 匿名さん

まずは
この投稿の1から3033まで全て読んだ上でご質問されてはどうですか。

>>2982 匿名さん
そのエレベーター、何人乗りですか。型番は？築何年のマンションですか。

>>3025 名無しさん

3024読むと大規模修繕する必要は皆無。

業者に言われるまま必要のない工事に数千万の大金をほいほい出すのが普通の客だという認識はおかしい。

>>3037 名無しさん
どこをどう読んで必要性皆無と言っているのか…
タイルが剥がれた場所が不明、劣化診断を実施したのか不明、漏水の原因も不明、目地の劣化は工作されたのか不明って何一つ判断材料ないけど…

工事でふっかけてきます。
こちらが素人だと思って馬鹿にしてると思います。
不誠実な対応に不信感しかありません。

>>3024 名無しさん

大凶はボッタクリ工事の常習犯

>>3024 さん

大凶はボッタクリ工事の

大規模修繕をコンサルに任せれば安心か？

良いコンサルタントの見極め方があれば、ここに記入下さい。

マンションの資金が長期的に枯渇しないようにしたい？！

＞3042 マンション検討中さん
あんたも胡散臭いが、胡散臭い連中に何を聞きたいの？

管理組合と直接契約している体面なのだが、業者がアステージへ裏で毎月、キックバック数万円支払ってる事実。業者はこれを良しとは思っていないが、いつまでもやめないところが最悪だと思う。

接遇意識ゼロ、不快で嫌な管理人さん達！
今日は、廊下に脚立を忘れていったよ。ライオンズマンション中央林間

漏水業者トランスリーはまもなく社員がいなくなります。やがて倒産の危機が到来…

まあ業者にしてみれば１対１でなく、意思決定がいろいろめんどくさい「管理組合」という相手より管理会社にワンクッション入ってもらった方がコスパが良い。
そもそもその昔メディアにこぞって管理会社が叩かれるようになって時を同じくしてデフレ脱却が困難になり大企業の破綻も増えた。
海外では第三者管理が一般的で、はんこもいらなかったし、仕事も金も効率良く回っている。
管理組合活動にかけるエネルギーをもっと生産性の高いことに使った方が、今後の日本経済活性化につながるのでは。
個人的には、極力管理組合活動に関わりたくなく、個人の生活と仕事に集中したく、きっちり管理会社がコスト相応の管理してくれればそれでよしなんですけどねえ。
なんか、誰も幸せにならない仕組みのような従来型。
ホテルライクを売りにするデべもあるけどホテルに管理組合活動はなく、最近は大手も第三者管理方式を売りにし出した。

マンションの管理組合で何もしない者が窮屈に感じることはない。
管理会社に任せておけば全てやってくれるよ。

>>3048 匿名さん
もちろんお任せしてしまうのもOKですが、、

やらないとやれ輪番制だ、やれ非協力的だと家族ごと肩身の狭い思いする。
町内会だけで十分だ。
DAもオリグルになっても業界トップの担当一人当たり物件数らしい。だからこんな感じなのかね。

>>3050 名無しさん

知識もない管理組合の為、マンションがめちゃくちゃになりそうで怖いです。まともな管理会社は存在するのか不明…

ビルの管理者をマンション管理人として雇い共用部の適切な管理が出来れば良いのではないかと。ビル管理を基本として欲しい。

「マンション管理
管理組合運営業務からマンション事情に合わせた長期修繕計画や資産価値の維持・向上のためのご提案までトータルにサポートいたします。
詳しくはこちら」
上記の内容は！大京アステージのホームページの内容ですが。
長年住んで！アステージが資産価値向上の為に提案することはなく、真逆になってます。本当にどうしようもない提案してきます。阻止するのがやっとでストレス溜まります。他のマンションでは絶対しない事を提案しますから、管理組合がそれを知らずに総会議案となり通ってしまう事もある。ここを読んで頂き反省して欲しい。

>>3053 通りがかりさん
＞管理組合がそれを知らずに総会議案となり通ってしまう事もある
議案の決議に議決権行使書を利用されていると思います。
議決権行使書は誰がどこへ集票し、誰が開票し、どこに保管されていますか？

私もG社が管理している区分マンションの住民です。
理事長に過去の議決権行使書の閲覧をお願いしたら、議決権行使書だけはG社が保管していると断られました。
これっておかしいですよね。
どうして議決権行使書だけG社が保管しているのか、意味が分かりません。

これまで密に相談しながらやってきて当分は大規模な工事はないと言う話だったのに、突然、来年３月までに大規模修繕しないとと言って一戸200万?戸数の概算金額とスケジュール案、積立でたりないので借金と臨時徴収案を出してきたらしい。理事会は契約更新しない方向。大京に何があった？。本社か親会社の意向だと思うけど。

大規模修繕工事は計画的にやらないとね。
専門委員会を立ち上げ、総会で工事の発意の承認を得て
それから動いていく。
大体最低２年はかかるよ、発意から工事終了までは。

工事をやるかどうか決めるのは理事会でしょう。
それを管理会社のせいにして、契約を更新しないというのも
おかしいね。

不具合が有れば修繕・修理は必要ですが、定期的に行う計画修繕はお金が掛かります。
管理会社は国交省や金融機関からの借入で計画修繕に徳が有るように言いますが、大したメリットは有りません。
管理会社が修繕計画を促すのは、委託管理契約の善管義務によるものですが、自ら進んで修繕計画提案・借入計画をは工事受託営業になります。
また、独立系管理会社の場合はコンサルや施工会社からの紹介料が絡んでいます。
大規模修繕の話を公開するとハエの様にコンサル・施工会社が集ってきます。

館内はマスクをして、と言うのに管理人はしてないです。廊下の電気はところどころ消えていて電球の交換もしません。駐車場は高いから借りない方がいいと言われて貸してもらえません。マンションライフは初めてなのですが管理人さんてそんな人なんですか。つくば市です。

>>3060 eマンションさん
管理人が常に清掃や点検などして動き回っているなら問題はないと思います。暑くて熱中症になるリスクを避けるためでしょうか。

電気は理事会に言えばいいです。管理費に余剰がなく買えないのかもしれません。

駐車場は管理規約の細則に従って申請していれば、管理人が手続きしないのは問題ですね。3つのうち、パッと見ておかしいのはこの点だけです。

>>3061 匿名さん

電球さえ買えないのか、放漫管理の為か。

電球の交換ですね。すぐやりなさい。

>>3060さん

通常は管理員はそんな人ではありません。
ですがこの会社の管理員ならあり得ますね。

>>3064さん
そんな管理会社ですか。

マンションを購入した時点で、管理組合の資金計画をしっかり立てなければ金不足マンションに陥る事がほとんど。又、輪番制のシステムは諸刃の剣。知識の豊富な理事が集まれば良いが、ど素人がインターネット情報を信じ込み、管理会社と共におかしな業者を入れ込んでしまった場合の様々なリスクは、次回の理事会メンバーが背負う事になる。

>>3066　匿名さん
「ど素人がインターネット情報を信じ込み、管理会社と共におかしな業者を入れ込んでしまった場合」とは具体的にはどのようなケースですか。

工事業者を選ぶ場合は、インターネットで検索するのは
当たり前のことる
その判断をするのが理事会。

>>3068 匿名さん
あほや

>>3053 通りがかりさん
理事を務めてますが、レベルは他社と同等でしょうね。
担当営業により差が出ますが、悪くは無いと思います。

>>3070 口コミ知りたいさん

トラブル時の対応は、唖然とするほど悪いですよ。
人は多く辞めてしまって過去はわからないし、会社として、まともに判断もできないです。
デベ系なのに、管理戸数も減っていっています。

法面崩壊して、契約書から抜くだけとか、企業としてありえないです。

>> 3071 匿名さん
いくつか質問です。
・トラブル時の対応がどう悪かったのですか。
・退職者が続出したのはどこで知ったのですか。社員でしか知りえないと思います。
フロントがわざわざ前任者が退職したとは言わないです。
・会社としてまともに判断もできないとはどういうことですか。
・管理戸数が減ったのは2022年のみです。三菱地所コミュニティも減らしています。管理戸数が減った原因は何だとお考えですか。

築浅だと何も起こらないから、管理が良いと感じるのではないか。

>>3073　マンション検討中さん
どのコメントへの返信ですか。確かに仰る通りです。時が経つにつれて故障箇所が発生します。修繕への対応力が問われることになります。

>>3074 匿名さん
3070様です。

管理会社の変更先に大京アステージ選ぶ管理組合あるのだろうか。ネギカモって事か。

>>3076 匿名さん
もしそんな管理組合があったら、大京アステージに変えた理由を聞いてみたい。

>>3077 さん
マンションは気に入っているが、この管理会社がどうしようもなく悪い。

>>3078 マンコミュファンさん
何となくお気持ちはわかります。ホームページにある「すべては”ありがとう”のために。」の”ありがとう”とは誰のため？

>>3079 匿名さん
大京アステージの広告は、公共広告機構に相談したい案件といえる。あらゆる手法でマンション管理組合の資産を自社に流し込むような対応をしてきた。無関心な管理組合ほど餌食にされる事実も相当確認してきた。
大京アステージ管理会社と管理組合は完全に利益相反関係である。

>>3080 マンション検討中さん
管理会社と管理組合は利益相反関係なのは当然です。具体的に大京アステージからどのような対応や提案があったのですか。

管理会社が大京アステージのマンションの方に質問です。
私のところでは、日常修繕（小修繕）の見積もりを大京アステージに依頼すると、工事業者の見積もりではなく、大京アステージの見積もりが理事会に出されます。この意味するところは、「大京アステージ見積もり＝工事業者の見積＋大京アステージ手数料」ということになります。おそらく大京アステージの手数料は20%から25%と推定できます。
この仕組みは皆様のマンションでも同じでしょうか。ちなみに大規模修繕は相見積もりをとり、大京とは無関係の建築会社に発注しました。

>>3082 匿名さん
大京アステージに管理を委託しています。ディベロッパーは大京です。
当管理組合でも、日常修繕の見積書は大京アステージの名前で提出されます。
大京アステージの協力会社以外の施工会社から見積りを取ると20％位安い価格で回答がありました。匿名さんの推測のとおり、25%程度が手数料となります。
その修繕工事における大京アステージの役割をフロントにお尋ねになったらいかがでしょうか。

>>3083 匿名さん、3082です。
大京アステージの手数料は、①工事内容の調整と仕様の作成、②修繕工事の手配等で発生する費用ということでしょう。しかし、実態は施工業者に丸投げの状態ですので、大京アステージの技術課が見積もりを作成するだけの業務が手数料（一般管理費等）に相当します。きちんと仕事をしてくれるのあれば、相当の費用を支払う用意はありますが、大京アステージは、管理委託契約を結んだマンションは自分たちの利権の場であると考えているようです。

もう一つの問題は、大京アステージの協力会社に管理組合が直接、見積もりをとることは禁止されています。これは「優位的な立場の濫用」に該当すると思うのですが、皆様はどうお考えでしょうか。

>>3084 匿名さん
3083の匿名さんです。
大京アステージの技術課が見積書や工事報告書を作成するだけなら、手数料はせいぜい10％位ですね。

「優位的な立場の濫用」とは独占禁止法のことですか。管理組合は他の施工会社を選択できるわけですから、該当しないと考えています。協力会社以外から相見積もりをとって、安い方に発注すればよいのです。

>>3085 匿名さん
3083です。
大京アステージの技術課は名ばかりのものです。案件にもよりますが、工程管理も工事報告書もすべて施工業者任せであり、実質は見積書を作成するだけの部署です。
現在、問題となっている案件は設備点検とリンクしており、管理組合が他社に発注する場合は、大京アステージに委託している設備点検業務を解除することにつながりますので悩んでいます。これは仕方が無いことですね。

3082さんと3083さんは何でそんなに高レベルな見識があるの？業界人？

ハイレベルなスレッドですね・・・

大京アステージは修繕積立金も奪いますか？

3082です。
築30年超のマンションに居住している一般人です。理事長を務めた関係で、この数年、管理組合の助言者として理事会に出席していますので、保守・点検業務の委託費用や日常修繕の費用がかなり割高になっていることが経験的に分かっています。当然、いくつかの修繕案件では管理組合として地元の業者から見積もりをとり、大京アステージとの差額がどこで生まれるのか考えてきました。

管理会社は営利企業ですから、委託された業務の中から利益をねん出しなければ企業として成立しません。それは管理組合も理解しなければなりません。したがって、清掃業務や設備点検業務など管理会社が専門業者に再委託するものについて、管理会社が一般管理費として手数料を加算することも認める立場です。しかし、日常修繕で管理会社が何もしないで、協力会社の見積もりを加工して管理会社の利益を加算するのは不当だと考えています。

修繕積立金に関するご質問もありますが、「奪われる」という表現はいかがなものでしょうか。修繕積立金を取り崩すような大きな修繕や、定期的に実施する大規模修繕など金額の大きな工事は相見積もりなど競争原理を働かせて適正価格で実施しなければなりません。そうしないと、すぐに修繕積立金はマイナスになってしまいます。しかし、そのためには管理組合が当事者意識をもって知識・知見を高め、必要な修繕を適正価格で実施できる力をつける必要があります。これは、素人の集りである管理組合にとって相当大変なことです。管理会社にお任せするということは、このような苦労を外注することであり、それを「奪われる」と考えるべきか、「仕方がないコストである」と考えるかは、意見の分かれるところです。

>>3090
3082さん
それは無理だと思います。オリックスは管理費だけでなく修繕積立金の５０～９０％を確保するよう指令を出していると推察します。相見積もりは大京協力会社の捏造で談合ではなく独占です。どう打開すれば良いでしょうか？

>>3091 匿名さん
3082です。
大規模修繕を例に説明します。修繕工事は管理組合が発注するものですから、どこに発注してもかまいません。ただし、大京アステージとは無縁の別の施工会社から見積もりを取るためには、次のプロセスが必要です。
（1） 管理組合が大規模修繕の工事仕様を作成する。
（2） 大京と無関係の施工会社でマンション修繕に実績のある施工会社を選定する。
（3） その施工会社に仕様を提示し、管理組合が直接見積もりを依頼する。
（4） 並列して大京にも見積依頼を出してもよい。
（5） 複数の見積書をとり、相互比較する。
（6） 比較の結果、最も提案内容のよい施工会社を選定する。

上記において（3）に大京を関与させないこと、施工会社名を大京に知られないようにすることが絶対条件となります。また、マンションの大規模修繕に多くの実績があり、一定の規模と評価を受けている施工会社を選定するのも重要です。安かろう悪かろうでは修繕工事品質が担保できません。

実際のところ、工事仕様作成は素人の集まりでは荷が重い作業ですが、1回でも大規模修繕を経験しているマンションでは、そのときの見積もり書や工事完了報告書から工事仕様の大枠は分かります。逆に、先に管理会社に見積もりを出させ、そこから工事仕様を固めていく方法もあります。

私どものケースでは、過去の事例から大京アステージの見積書（工事仕様はない）は、いわゆる標準工事であり、マンション固有の問題には対応していないと考え、管理組合の工事仕様を作成し、施工会社の担当者と打ち合わせ、細部を詰めていき、見積もりを出していただきました。この施工会社の見積書作成のための建物・設備の現物チェックは徹底しており、管理組合も多くの知見を得ることができました、大京アステージの見積り価格との差異は25%ほどありました。しかも、管理組合が提示した工事仕様の一部は見積には含まれていませんでした。

仕様書を作成するとかいってますが、簡単には素人では
つくれませんよ。
仕様書には、同じ修繕個所、同じ平米数、同じ仕様、同じ材料で
相見積をとらなければならないんです。
全ての修繕個所の平米数がわかりますか。例えば外壁とか開放廊下、
軒天、ベランダとかの平米数が。
それを知るには設計図面から算出しなければならないのですよ。
そこの部分は素人では無理ですから、設計コンサルタントに依頼
すべきです。
それがあれば、施工会社を公募とかスーパーゼネコン、地元の大手建設会社
等から候補を選び相見積もりの依頼をすればいいでしょう。

>>3086 匿名さん
3085（=3083）の匿名さんです。
「管理組合が他社に（設備修繕工事を）発注する場合は、大京アステージに委託している設備点検業務を解除することにつながります。」とは、匿名さんの見解ですか、それとも大京アステージの主張ですか。
その見解なり、主張なりが正しいのか、第三者の専門家であるマンション管理士に相談してはいかがですか。お住まいの都道府県のマンション管理士会のホームページに無料相談会のスケジュールが掲示されているはずです。
ご相談の際には、大京アステージとの管理委託契約書を持参することをお忘れなく。

相見積を取るということは同じ条件でなければ意味がありません。
屋上防水であれば、平米数、仕様（塗膜防水等）を明確化して
おかなければなりません。
壁面塗装でいえば、上塗り塗装かケレンしてから塗装をするかとか。
工事個所のひとつひとつの条件を提示しなければならないんです。
素人でできますか。
私のところも現在大規模修繕工事に着手していますが、施工会社から
相見積をとるときには、設計コンサルタントを雇い、共通仕様書を作成
してもらい、施工会社の候補選定については、管理会社、設計コンサルタント
からの推薦とかは一切受けず、専門委員で相見積もりの依頼をしました。
そして最終選考会についても、専門委員だけで行いました。
勿論、見積もり金額だけでなく、業者説明会もおこないました。その評価も
全て専門委員だけで行いました。

雑排水管の高圧洗浄とか、エレベーターの点検、エントランスの自動ドア
の点検、清掃、小修繕等の全てを管理会社に委託するのを総合管理といいます。
また、それらの一部分を管理組合が直接業者に発注するやり方を部分管理といいます。
部分管理を増やした方が中間マージンが発生しませんので、経費は安くなります。
但し、管理組合で動くとなると自分たちで業者等を探し相見積もりを
取ることになり煩雑になります。
勿論理事会が直接発注したとしても、管理会社は理事会支援業務がありますので
無関係とはなりませんので協力しなければなりません。工事の立ち合い等を。
殆どのマンションは総合管理で管理会社と委託契約を結んでいますので、中間
マージンはとられますが、任せておけば楽ですよね。
お金か楽かのどちらを選択するかです。

>>3097 匿名さん
管理会社に発注すると、中間マージンが発生するのはわかっています。
そのマージンが適正ではないというのが3090さんのご意見です。

>>3098さん
管理会社に発注するのではなく、管理会社を通じて、または紹介
してもらって管理組合が発注する方法をとれればいいんでしょうが。
管理組合が直接発注するスタイルを取れば請求書は管理組合宛になって
いる筈です。管理会社宛の請求書であれば当然マージンを取ります。

それはそうと、自分たちで共通仕様書が作成できますか。
設計コンサルタント、マンション管理士、税理士、弁護士等
別々に依頼すると管理会社に依頼するよりかえって高くなるんでは。

大京アステージを信用してはどうでしょう。
腹を割って話せばわかってくれますよ。
同じ人間だから。

工事の発注は相見積もりを取らなければならないが、
その取り方を勉強する必要がある。

ここのスレ主は、スレ主旨ではしっかりしたことを書いて
いたけど、実際できないと判ったんじゃないかな。

スレ主ではなく、３０９６さんでした。

3082です。
ゼロから大規模修繕の工事仕様書を作成するのは素人には無理です。しかし、1回でも大規模修繕を経験すると、そのときの見積書が残ります。その中には①工事部位、②材料・施工方法、③数量（面積、長さ、個数など）、④単価、⑤金額が記載されています。

見積書の構造はマンションによって異なると思いますが。だいたい次のようになると思います。
1. 共通仮設工事
2. 直接仮設足場工事
3. 外壁下地補修工事・タイル補修工事（実数精算）
4. シーリング工事
5. 内外壁塗装工事（実数精算）
6. 鉄部塗装工事
7. 屋根・屋上バルコニー防水工事
8. 開放廊下・階段室補修工事
9. その他工事

このうち1～2は工事仕様が不要です。施工会社がマンションの状況から工事に必要な見積もりを算出します。3～8は標準工事であり、特別な理由がなければ、①工事部位、②施工方法、③数量（面積、長さ、個数など）は第1回（前回）と同じになります。この範囲であれば第1回（前回）大規模修繕の見積書を加工し、単価と金額欄が無い状態でコピーすればそのまま見積もり資料になります。

前回の大規模修繕と同じでない部分があれば、そこを工事仕様に追加します。私たちのケースでは一部の屋根防水の工法変更、シーリング打ち直し箇所の追加、排水口ストレーナーの変更、玄関扉の更新、面格子の更新、防火扉の腐食修繕、鳩除けネットなどを追加しました。この程度であれば、ここをこのようにして下さいと仕様に追加すれば見積もりを出してくれます。

見積書は上記の1～8の構成にしていただきましたので、容易に相見積もりの相互比較ができます。見積後も予算に合わせて修繕内容の調整は必要です。最終的にはほぼ予算通りの工事となりました。築年数の大きなマンションの場合、大規模修繕中に思いがけない問題個所が見つかる可能性があります。そのため、工事費の10%程度の予備費を予算化しており、いくつかの問題個所にも対応することができました。工事発注は責任施工方式であり、常駐する現場代理人とすべての問題について打ち合わせることができ、比較的スムーズに完了することができました。

話が複雑化するため、伏せていましたが、実はこのときの大規模修繕では共用部分の雑排水管の更新も含まれています。一部、専有部分の工事を含む複雑なものです。それについても更新範囲と専有部分との取り合い、排水管材質を指定して見積もりを出していただきました。

工事の概算費用はそれが普通の見積りとして取ります。
平米数や仕様、修繕個所が変わることはないんですか。
それに劣化箇所はどうやって相見積もりの中にいれるんですか。
設計コンサルタントが相見積もりを取るばあいの共通仕様書には
工事個所の図面も一緒に添付してますよ、それをみて業者は平米数
とかを計算して見積額をだしてきます。

>>3105さん
大体大規模修繕工事の共通仕様書や施工会社選定方法、見積書の
基本的内容等理解されているようですね。
そこまでの知識があるのなら、何故自分たちで設計コンサルタントを
選定し、自分たちだけで施工会社の選定をしないのですか。
共通仕様書で相見積もりを取る場合は、条件は全て同じでなければ
ならないのです。
条件が違ったら見積金額が違ってきます。前回の見積りで工事個所や
材料、仕様、平米数とかを活用して、単価だけを施工会社に記入して
貰うのはいいんですが、工事個所や仕様、材料が全て同じではないはずです。
前回と同じ部分でない箇所については仕様に追加すればいいといわれていますが、
それで同じ自要件の相見積もりが取れますか。
工事個所は責任施工方式なんですか。できれば設計監理方式にされると
尚いいと思います。
修繕個所や範囲が多いようですので、相見積もりを取るときは、設計コンサルタントに依頼する方がよかったと思います。

>>3106 匿名さん
予防保全の範疇で工事個所の増減が発生するのはどのような場合ですか。大規模修繕は12年から15年サイクルですから、少なくともこの先24年は大丈夫だという確信がなければ次の大規模修繕でも同じ範囲の修繕をせざるを得ないのではありませんか。もちろん、劣化診断以前に問題が発生している場合は、当然対応せざるを得ませんが。

>>3107 匿名さん
3105です。
もちろん、自分たちで施工会社を選定しました。
前回のコピーうんぬんというのは一つの方法であって、私たちが相見積もりを取る場合、最初から追加箇所を記載した同じ工事仕様を複数社に渡しています。そんなことは当たり前のことです。
設計コンサルタントは、もろ刃の剣でしょう。設計監理方式はご指摘の通りより良い方法かもしれません。しかし、このスレッドのメインテーマである大京アステージに設計監理を依頼したらどのようになるかご想像ください。方式で良し悪しが決まるのではなく、どことお付き合いするかで決まります。

お聞きしたい。コンサルを募集し管理組合が選びました。私達のマンションはこれから一回目の大規模修繕を行う予定。

その後、私達が選んだコンサルより
資料を頂きまして読んだところ、コンサルは
施工会社への公募条件を厳しくしようとしています。
私達は以前、「コンサルの闇」につき学んでいました。施工会社を募集する際　コンサルは様々な条件を付け、自分達の息のかかった施工会社のみを募集したいからだと思います。
工事予定として、屋上の塗装や外壁、鉄部塗装等です。配管はしません。契約前にどのように記入しておけばいいのか。解約条件についてもです。

>>3110 匿名さん
悪質な設計コンサルタントによる問題はネット上でもずいぶん指摘されており、慎重に対応する必要があります。ただし、このスレッドは大京アステージに関するものであり、3110さんの問題提起は法的な対応も含みますので、このページの下に記載されている「マンション管理士等に質問しよう」のスレッドを利用された方が良いと思います。

管理会社が勧める大規模修繕工事を断り、他社にすれば、管理会社から大規模修繕工事費用の何%かを支払うように言われる。これも未だ続いているようです。驚きます。
コンサルを使えば.施工会社と陰で繋がっている事も分かりました。

どのようにすれば我々の資産を守り適切で周辺実情に合う値段で進められるのでしょうか？
今必要のない工事は見積もりたくない。一回目の修繕はお金を2回目に持ち越す為の工事が必要と聞いています。2回目は2倍の費用がかかると。
コンサル経由で本当に可能でしょうか？コンサルは共通見積項目を使いますね。これは建物全体の劣化を調べるもので、これが大規模前に行われると資金不足マンションは大変な事になりますね。

>管理会社が勧める大規模修繕工事を断り、他社にすれば、管理会社から大規模修繕工>事費用の何%かを支払うように言われる。これも未だ続いているようです。驚きます。
こんなことが本当に行われているんですか。
大規模修繕工事をするかしないかの判断をするのは管理組合ですよ。

>>3113 匿名さん
新聞記事でも読みました。

>>3113 匿名さん
すべての管理会社がそうだというわけではありませんが、管理会社が自社と無関係の施工会社が管理物件の大規模修繕を受注すると、工事費用の何%かを請求するケースは発生しています。そのような管理会社は管理委託されているマンションは、自分たちの利権の場だと考えているようです。＊＊＊がショバ代を請求するのと同じ構造です。もちろん、管理組合にはそのような裏請求は報告されませんし、力のあるまともな施工会社はそのような要求を拒否します。

>>3095 匿名さん
私が目指すのはこの方の方法です！
メンバーの中に専門家がおりますか？修繕委員何名程度か。施工会社選定の基準は？色々教えて頂けますと幸いです。

>>3115 匿名さんおっしゃるとおりだと思います。
力のあるまともな会社を選ぶには何を調べれば分かりますか？

>>3107 匿名さん

お聞きしたい。　
　


　工事個所は責任施工方式なんですか。できれば設計監理方式にされると 尚いいと思います。

上の意味を教えて下さい。

>>3117 匿名さん
3115です。
ネット上にはいくらでも情報はあります。
一例としてこのサイトはいかがでしょうか。
https://life.oricon.co.jp/rank-mansion-large-repair/

>>3118 通りがかりさん
マンション大規模朱然　責任施工方式　設計監理方式
で検索してみて下さい。

>>3101 匿名さん
様々ありました。

>>3119 匿名さん

規模が大きいだけです。

選ばれたコンサルが辞退してしまい。次点のコンサルに決まったのだが、このコンサルの資料をよく読むと色々問題があるように思う。
我がマンションが避けるべきコンサルが選ばれたように思える。
過去の実績マンション数に対し施工会社が偏りすぎており、関係性を持っている事が分かる。しかも、一回目の修繕に融資の話を盛り込んできた。コンサル選びに失敗すれば大切な資金が工事と別のところへ飛んでいく可能性大で、管理組合が「多数決で決める」なら選んだ理由をそれぞれ述べるべきであった。会社が大きいとか、有識者が多いとか、パンフレットが立派だからとか。コンサルには闇が潜んでいる事をなぜ学ばないのかと残念に思う。
本当にこんな選び方で良いのだろうかと疑問でならない。専門家が不在なら外部から呼べばいい。施工会社をコンサルに募集させない事がいいとも書かれている。コンサルがそれを嫌がれば図星だという事になる。試しに尋ねる事。長期修繕計画表も見て、資産に合わせた計画を練るというのなら、管理組合の資金を確認出来てしまう。その資金の情報を施工会社に流す事になれば！管理組合の修繕費は高額になる。施工会社へ全て情報を共有していけるコンサル契約は、諸刃の剣という事が分かる。息のかかった施工会社と繋がらないようにしたい。
管理組合が施工会社を別のルートで選べば、コンサルと施工会社との癒着をさせない事になる。マージン支払いが嫌な良質な施工会社はこのコンサルでは応募してくれないと聞いた。

逗子の斜面崩落事故　女子高生の父親「真実がほしい」　訴訟で管理会社などは争う姿勢

神奈川県逗子市で昨年２月、マンション敷地内の斜面が崩れ、県立高校の女子生徒＝当時（１８）＝が土砂に埋もれて死亡した事故で、遺族がマンション管理会社や住民でつくる管理組合などに損害賠償を求めた訴訟の第１回口頭弁論が２１日、横浜地裁であった。いずれの被告も請求棄却を求め、争う姿勢を示した。

東京新聞電子版　2021年5月21日

土砂に埋もれて死亡した事故で、遺族がマンション管理会社や住民でつくる管理組合などに損害賠償を求めた訴訟の第１回口頭弁論が２１日、横浜地裁であった。いずれの被告も請求棄却を求め、争う姿勢を示した。

土砂に埋もれて死亡した事故で、遺族がマンション管理会社や住民でつくる管理組合などに損害賠償を求めた訴訟の第１回口頭弁論が２１日、横浜地裁であった。被告の管理会社Dも請求棄却を求め、争う姿勢を示した。

被告の管理会社D社も請求棄却を求め、争う姿勢を示した。

マンション敷地ないでの事故を管理組合に損害賠償を求める
ということは、本人も支払う側になり、受け取る側とダブルことに
なるんでは。
それに、管理組合に問題があるというのなら、被害者の親も問題が
あるというか、責任があるんだよね。

管理会社D社は、請求棄却を求め、争う姿勢を示した。

マンションの購入を検討している方が、管理会社の状況を
把握しようとするのはすばらしいことですね。

>>3027 匿名さん
12年周期で実施する必要はありません。
あくまでも目安です。
2回目、3回目は15～18年サイクルでも
構わないと思います。

>>3024 名無しさん
以前、管理会社は無料で打診検査してくれました。
その際タイルの浮きを指摘していたのは
一階通路にある僅かな面積でした。上階からの落下の危険もないのです。そもそもタイルが浮いて落ちるなんて事が14年目のマンションで発生したら、瑕疵的な事です。ありえない。
この状態で何故、管理組合は悪徳なコンサル入れるのか？
ここで見積もり取ろうとするのが何かがおかしい。今度は悪徳コンサル入れてどうするのか。管理会社は放置して大丈夫なのか。

>>3131 匿名さん
管理会社は極力規模が小さく名の通らない会社の方が良い場合がある。大きいから間違いないという事はない。

>>3115 匿名さん

小規模から中規模な個人の設計事務所経由で施工会社選びを依頼するか、管理組合は良い施工会社を選び！じっくり相談しながら進めるのが良いはず。

コンサルの談合は周辺マンションで非常に多く発生している。国の補助金の申請を手伝うようなコンサルを選ぶ事も大切。管理組合が独自に施工会社に見積もりをしようとした時に様々な理由を付けて排除させたらこれは怪しい。
何より我々のマンションに寄り添う良いコンサルが必要。

大規模修繕工事の時は、設計コンサルタントに要項書を作成
してもらい、同じ条件で相見積もりを取ることが必要です。
管理会社に相談する必要は全くないでしょう。
その為に、設計コンサルタントを雇っているのですから。

>>3136 匿名さん

良いコンサルなら。談合コンサルにあたると最悪です。

>>3137 名無しさん
書いてある内容が分かりませんが。

この会社　数年前オリックス傘下になってから人不足　とくに営業部門でフロントマンが少ないです。電話しても出てこないし、担当者がいないのでわからない、のお決まりさぼり返答、メールで連絡しても1週間以内に返事が来ることはまれです。急ぎの工事などなかなか手が付けられず大変困っております。いったいどうなっておるのでしょうか？

>>3138 匿名さん

数少ないが談合しないコンサルもあると思う。

>>3123 匿名さん
大規模修繕は、コンサル実用あ有りません。
一回目の大規模修繕項目、エクセルに書き写すと工事内容が必要か不要か、大体解ります。高額で働かないコンサルは、入れる必要有りません。住民が勉強すれば良いだけの話ですよ。管理組合が、無能な所は高額費用になっても仕方ないのでは？

逗子斜面崩落事故 管理会社の社員 業務上過失致死の疑いで送検
2023年6月23日 14時33分
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20230623/k10014107371000.html

警察が原因について捜査を進めた結果、都内にあるマンションの管理会社「大京アステージ」の担当者が、事故前日に「現場の斜面にひびが見つかった」という報告をマンションの管理人から受けていたにもかかわらず、適切な対応を取っていなかった疑いがあることがわかったということです。

人口30万人の地方の中核市だけど、私の行動範囲で足場作っての大規模な工事をしてるマンションが４つある。それが全部ライオンズ。これっておかしくない？。行動範囲にライオンズなんて50棟もないんだけど。せいぜい10棟。その半数近くが一気にやるなんて自然現象や住人の意思ではなく酷い外圧があったとしか思えない。

>>3143 マンション掲示板さん
何かありますね。

管理戸数が減っているから、何とか工事で利益を稼がないといけないなどでしょうか。

大規模修繕検討時に、自社グループの高額案に誘導、総会に上程するも住民に指摘され廃案に！その後、住民による大規模修繕案で30％大京Gが乗せていたことが発覚。
小工事も実体のない、工事内容請求も見つかり、その他の不祥事も次々と出てきて、
住民の不信感MAXになり、ついに管理会社変更になりました。知らないまま、継続契約しないで良かったです。最近は、フロントも退職者が多いと聞いています。

>>3089 匿名さん

>>3027 匿名さん
12年周期で実施する必要はありません。
あくまでも目安です。
2回目、3回目は15～18年サイクルでも
構わないと思います。

うちも早く管理会社変えたい。ここほど最低はない。
ただ、関東圏のマンションで1部屋買って住まずに賃貸にして色んなマンションの理事長席だけ牛耳るミサ◯ホームの有名な人に乗っ取られてて変更ができない。。。

＞大規模修繕
法律変わって間開いてもよくなったんじゃないんでしたっけ。
うちはもう17年ぐらいやってないですね。二三回見積取るとか話出ましたが、誰のせいなのか立ち消えになったまま放置されてます。

株式会社大京アステージは、修繕積立金の値上げが好きだ。

株式会社大京アステージは、修繕積立金を大京で強奪するのが好きだ。

株式会社大京アステージは、修繕積立金をピンハネするのが好きだ。（営業ノルマ）

管理会社は、修繕積立金の値上げを誘導するな！

管理会社は、貯まった修繕積立金を不要な工事の強要でピンハネするな！（営業ノルマ）

大京アステージが出した大規模修繕予算、
管理組合が調べて出した大規模修繕予算。
契約したコンサルが出した大規模修繕見積額。

コンサルが出した見積金額が最も高額であった。
1回目の予算にしては高すぎる。共用部内は全く改修なし。屋上防水と外壁とベランダ。戸辺り200万超えている。この場合、施工会社に直接見積もりを出すのが良い。
分譲マン、1回目はほぼ誰かに狙われているような気がしてならない。
管理会社の見積が安く感じる。このコンサルまずい。

コンサル入れずに直接見積もり出すと1億程度下がる可能性大。
改修工事会社の社長が管理組合役員である事に疑問を感じる。
この役員の会社とコンサル会社は関係性が深い。

>>3149 口コミ知りたいさん
管理会社が大規模修繕工事に口を出さないようになると今度は悪質コンサルを送り込む人がマンション内部にいたり、、分譲マンションの金が狙われているって事ですから気をつけて。

>>3138 匿名さん
悪徳コンサルが存在してるからです。

>>3146 管理会社変更して良かったさん
大規模修繕工事での不祥事から
管理契約を切られる事はデメリット。その為、管理会社は大規模修繕工事に関与しない事もあります。そこに悪徳コンサルが入り込む。新たな問題が発生。
高額リベートが乗せられた見積りです。
対策として外部見積もりを出してみる事。（コンサル嫌がりますが必ず外部見積もり出す事。）国土交通省は、「コンサルが公募まで進める事への懸念」を発信していますが私達区分まで情報が届いていない。未だ横行している悪徳コンサル！被害に遭う前に公的機関に相談するなり、コンサル問題に詳しい専門家に電話するなり、改善策を提案頂くべき。この提案を断固反対する組合役員がいれば、この役員はコンサルと関与している事でしょう。大きなお金が動くのです。気をつけて欲しい。
　
管理組合は大規模修繕工事を丸投げすると犠牲になる事が多い。

続き。
我々のマンションは今、異常な状態です。
コンサルが出した設計見積もり額が高額過ぎますが、役員を務める区分所有者が管理組合の直接見積もりをさせないのです。
昨年スーパーゼネコンから建築会社（改修会社）に移動し社長となった役員。
我々が選んだコンサルとの協力関係の会社。
コンサルが出した設計見積もり額を予算化すればマンションは破綻。
外部見積もりを出させないよう必死になっている理由を知りました。
数千万から一億は高いと思う。また設計見積もりにも疑問が多い。このまま進めばマンションは資金不足で朽ちてしまう。
悪党コンサルに支払う金は一円もない。管理組合に対し利益相反関係の立場なら組合活動での言動や対応に充分な配慮をしなければならない。大きな金銭が動く大規模修繕工事。この方の現役時代の悪事も知り得た。

コンサルと深い関係にある理事会役員
「設計見積もりを外部に出しては管理規約違反だ。」と大声で捲し立てた。直接見積もりをさせたくないのだろう。現在のコンサルも直接見積もりを否定しており。益々不信感を抱く。公募に進めると、選定された改修工事会社はリベート5%～10%の額を我々のコンサルに支払うようだ。建設会社の下請けも同様に大きな協力金をコンサルに支払う。結果、全ての高額な見積もり額の支払いは我々管理組合となる。相場の倍の見積もり額はリベートや協力金が上乗せされた分で更に必要ないメーカー指定塗料や過剰な工事見積りにより高額見積書が出来上がる。こんな事では公募に進める意味がない。それなのにこの役員は、公募に進めさせようと必死になっている。
コンサルを切られる事に焦りがあるようだ。この方の表情と声色を聞けば役員の本質が分かる。

大規模修繕工事は建設工事ではない。
リフォーム工事の単価はさほど値上げしてませんよ。みなさん気を付けて下さい。

>>3149 口コミ知りたいさん

マンションの資金残高調べてみてはいかがですか。

>>3146 管理会社変更して良かったさん

どこに変更したのですか。良くなりましたか？

>>3147 eマンションさん

悪徳コンサルの存在も危険。悪徳コンサルの公募がいかに無駄であるか分かります。悪徳コンサルとの契約を解除させる事です。悪徳設計事務所は、改修工事が始まると週一程度、現場に顔出しますが、目的は他にも。
管理組合が勉強不足で丸投げすると悪徳コンサルの餌食となる。悪徳コンサルは、管理組合にまともな提案をしません。マージンたっぷりの高額なリフォーム工事をさせようとする。素人を騙す見積もり書を持ち込み正当化する。

リアルな声でした。

>>3163 マンション掲示板さん
その悪徳でないコンサルを選定するのが難しい。
工事の場合、コンサルが週一程度現場に顔を出すが、高額な
リフォームは関係ないと思うよ。
見積金額はすでに出て決定いるから。

皆さんのマンションでは、大規模修繕工事をするときに設計コンサルタントを
選定されますが、そのときはどんな方法でコンサルの募集をされるのですか。
管理会社任せなのか、公募とか推薦にするのか等いろいろありますが。

>>3160 匿名さん
建築業界に従事する者です。
確かに新築工事とは全く違いますが、大規模修繕工事で行うような防水工事、塗装工事も含め、足場代、運搬費、人件費等々2年くらい前から急激に上がっていますよ？
今まで押さえつけていた下請けの金額がどんどんあがるので、エンドさんへの単価も上げざる負えないことは建築業界に関わる人間なら誰でも知っている「あるある」になってます。(試しに知り合いに建築関係の方がいたら聞いてみてください)

建築単価はこの10年で約2割上がったと言われていますが、来年からは週休2日や残業時間の制限のメスが建築業界にも入るとのことなので、人不足がさらに加速し、人件費はまた上がることでしょう。

このスレを情報源とされてる方も多いと思うので、あまり無責任な感想を書かれない方が良いと思いますよ。

>>3167 マンコミュファンさん
悪徳なコンサルは、
２割増しに便乗し「価格が倍になりました！来年は更に上がるでしょう。」と言います。必要のない過剰な見積もり額を出し公募に向かわせればあとは「シメシメ…」
塗料や下地材は２割増し程度であります…ね。

>>3149 口コミ知りたい
＞大規模修繕
法律変わって間開いてもよくなったんじゃないんでしたっけ。
→そもそも大規模修繕の周期は元々法律では定められてません。
たしかに塗料や建築資材等の品質向上を考慮し、国交省の発行している長期修繕ガイドラインでは「12年周期」から「12年～15年周期」と改正が行われましたが、いずれにしろ17年はそれを超過していますので、あと数年以内に漏水やコンクリートの中性化による鉄筋の発錆、爆裂等が発生するでしょう。待ったなしの年数なのは間違いないです。

また、最近、「これからの大規模修繕工事は18年周期でも大丈夫」という報道や宣伝がされていますが、「今どきの高品質な材料や工法で実施したら、次の大規模修繕工事は18年後でも大丈夫」ということであって、17年前にはその技術がなかったのに自動的に修繕周期が伸びる訳ではありません。

最近、新聞やネットの影響で「昔と違って最近は大規模修繕の周期が18年になったからうちのマンションはまだ大丈夫」という都合の良いところだけ切り取った誤解をされている方が増えているので注意が必要です。

また、修繕周期を延ばすことは、長期的に見れば大きなコスト削減となりますが、材料の機能や性能が上がる分、1回当たりの工事費用は通常の大規模修繕工事よりもやや高くなる傾向があります。修繕積立金の状況により、理事会で検討された方が良いでしょう。

建築業界の値上げに便乗し、大規模修繕工事のコンサルが、戸辺り200万超えの見積もりを出してきた。コンサル任せの丸投げ公募。管理組合で相見積もりをとるなど厳しくチェックする姿勢を見せなければ、やられ放題です。外部の情報を入れる等、管理組合にチェック能力を持つ事。

相見積もりの提案ぐらいはするべきだと思うよ。大京アステージは押し売りしてきたりするからね。管理の品格と質は疑った方がいいよ。

これ、本当に大京アステージは詐欺的な見積もりを出してきます。みなさま本当に気をつけて！

住民の一部と大京アステージとが結託している場合があると思う。お金をもらっているのではないかと疑いたくなるくらい大京に肩入れしてくる。


理事会の内容の引き継ぎを詳細にやらないし、人が集まらないからという理由から無駄に時間を経過させる。お人好しの金銭感覚の疎い理事長を誘導して、高い見積もりを土台に費用を支払わせるように誘導する。これってどうなのよ？

そして理事会で決定したことだからが、常套句。こういうフロントマンが大京アステージにはいる。

賃貸、分譲で見積もりを取る際には大京に頼んだ時はいずれも一番不利な価格を提示してきた。

本当にそう思う。管理組合の状態もマンションの資産価値の一部だと思います。だらしない管理組合のマンションは購入しない方がいいとつくづく感じる。

そう。2割くらいの値上げなのに大京アステージは、人件費が6割上がって、部材費は4割上がってますという、工事請負業者を指定してきた。


理事長はそれを土台に話を進めていたから、必死になって止めたけど、逆ギレ。お金Dから受け取ってるんじゃないのかと疑いたくなる。

大京アステージの担当者は13年を過ぎると罰則があると言っていたけど？それは偽りなの？

>>3173 賃貸住まいさん
、区分の方全員に伝えるようにしてはどうですか。お金に関する事には反応します。臨時総会も開く。伝えると声を上げます。

それで？

来年度4月から管理委託料の値上げを言ってきました。
ある程度は仕方ないとしても　なんと11%を超える値上げです。さらに翌年もまた値上げする可能性があるとのこと。人件費って３％くらいしかあがってないし、消費者物価だって高い時でも６％くらいだから二けたの値上げってありえない。調子に乗ってるな大京。

>>3179 りじちょさん
去年も値上げしたのですか？毎年値上げしているなら11%は高いでしょうけど何年も値上げしていないのであれば11%もありえるのでは。

あなたが理事長なら管理会社変更するのもいいんじゃないでしょうか。

オワコン

大京の工事の中抜きは多額だよ。
大京は１０％て言うけど
プロに聞いたら３０％は抜いている
よ。
でも、マンションの書類調べてもら
ったら４０％抜かれていたよ。
周辺のマンションを調べてみたらど
うね( ´艸｀)

ヒミツだよ( ´艸｀)

鉄部塗装工事、地元の業者に頼んだら大京見積もりより30％以上安くなった。
共有部照明LED化工事、これも地元業者に頼んだら大京より40%くらい安くなった。大京は工事で儲けてるのか？

大京とトラブルになって、ストーカー行為受けた方いませんか？

大京よりマージンの安い管理会社教えて( ´艸｀)

この前の大規模修繕工事でベージュに塗装された壁の色が黒色の窓枠にまで塗料がはみ出してた…どんだけ雑な会社にお願いしているんだ…どう塗ったらここまではみ出るの？ってくらい

大京のマージンは何％ですか？　( ´艸｀)

>>3188 匿名さん
コンサルもひどいものです。
悪徳コンサルにご注意！

>>3188 さん

>>3188 匿名さん
コンサルもひどいものです。
悪徳コンサルにご注意！コンサルと組み、解約させない怪しい役員も存在しております。お金が動く時は注意してください。

悪徳コンサルの言葉、
「分譲マンションなのですから。」
分譲マンションだから
高くて談合リベートたっぷりの見積もりを受けろと？
「管理組合が直接見積もりを取ると収支が付かない」と言うが、管理組合は直接見積もり取ります。信用してませんし。
「管理組合が取った見積もりは、安かろう悪かろう」と言うので、コンサルの出した見積もりは、高くて悪かろうだ。

大規模修繕工事のコンサルが
「分譲マンションなのですから。」と、言いますが
何ですか。分譲マンションなのですからって？、
悪徳コンサルに払う無駄金は一銭もなし。
「管理組合が直接見積もりを取ると収支がつかない。」と言うので、「管理組合は必ず見積もり取ります。」
となる。怪しすぎ。
管理組合が直接取った見積もりは、全て「安かろう悪かろう」と言うので…コンサルこそ、「高いのに対した品質でもない。」
騙しの言葉テクニックはレベル低い。
金額は高額です。早く立ち去れ。

工事後は建物はピカピカで現預金が底をつく。つまりバランスシートの面積は一緒です。

大規模修繕工事を実施すると中古の売買価格が跳ね上がるわけではありません。

コンサルを後押しする役員がマンションに住んでます。恥を知るべき。インセンティブか。

>>3184 りじちょさん

相見積もりを。競争の原理。楽して安くはならない。

そうでもない、要領悪い人のセリフ

>>3195 口コミ知りたいさん
「区分所有者には借金する事を内緒にしておきましょう。」と管理組合に打診してきた。このコンサル悪徳決定。
悪徳は、騙す、はめる、隠す、が常套手段なのか。

コンサルが借り入れを内緒にとかいうかなぁ？
借り入れに必要な書類を考えたら一人じゃ不可能だし総会資料でバレるでしょ。

>>3197 匿名さん

コンサルからの提案、「大規模工事の設計内容を総会で伝えるが、不足分となる借金の必要性については、伝えません。借金の必要性を伝えると失敗するからです。」と。高額提案し、設計内容変更しない。借金させる事しか考えないコンサル。

>>3146 管理会社変更して良かったさん

NHKの番組で、管理会社の不正を増長する体制が、私が所有する物件にほぼ合致。修繕の工事のない架空請求が紹介されているマンションが紹介されていました。管理会さやに任せっぱなしであったことが不味かったということだったのです。

タイル修繕の水増しで過剰請求の紹介でした。そのタイルがうちのマンションに似ていたので恐怖を感じたのですが、それってまさかD Kに関係していたマンションだったのでしょうか？どなたかご存知の方いらっしゃいますか？

工事請負会社も、悪いこととはいえ知っていたけれど、不正行為を断ると仕事を流してもらえないと、そちらの下請けさんにも脅威を与えたそうです。

本当なら、それって犯罪じゃないの？やはり、そう言った管理会社からは、逃げるしか方法ないのでしょうか？

逗子崩落18歳死亡事故　マンション管理会社に107万円賠償命令

https://news.yahoo.co.jp/articles/fe81fd286747fffeaee21d8ce0284ed13837...