大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

>>2885 匿名さん

2884です。長文になりますが、よろしければお読みください。

2885さんへの回答ですが、リプレースのきっかけは、私自身が理事として大京A社のマンション管理がおかしいと思い始めたことでした。一住民としては全く意識していませんでしたが、理事・理事長になって「なにかおかしいな」と思いはじめました。今は、おかしいどころか大京A社にマンション管理委託などありえないということが分かっていますが、最初はそんなことも全く分かりませんでした。そのきっかけになった出来事については、2644に詳しく記載しました。ぜひお読みください。（きっかけは人によっていろいろだと思いますが、こういうきっかけもあるのだなということで。）

この出来事までの私の理事・理事長としての1年と数か月は、大京A社の不思議な発言や筋の通らない説明も、自分がマンション管理を良くわかっていない（不勉強）だからだと思っていました。周りの理事に質問しても明確な答えが返ってきませんでした。（今から思えばどの理事も勉強しているわけではないのですから全員が大京A社に丸め込まれているのは当たり前ですが、そのころはそんなこともわかりませんでした。）

しかし、2644の出来事で民間企業としても大京A社のスタンスが尋常ではないことに気が付きました。ここまでひどい事例は多くはないのかもしれませんが、どういう形であれ同社の問題点に気が付いておられる理事の方は多いと思います。私の場合は、2644がきっかけでした。その後、以下に書く通り、勉強すればするほど同社の問題点が雪崩を打つように明らかになってきました。そして、すべてを総合すると一つの答えがはっきりと見えてきました。「大京A社が自社の利益誘導のためにマンション管理を行っている」と考えるとすべてにつじつまが合うのです。

2889さんの書かれている通り、大京A社にはマンションや住民・区分所有者の視点での管理などほとんどなく、管理対象マンションを単なる草刈り場としか考えていないのです。そのことがはっきりとした時点で、私の中ではもはや「リプレースしたい」ではなく、「リプレースしないとこのマンションは将来が危ない」という危機感でいっぱいになりました。マンションは住居であると同時に資産でもあるわけですが、このままでは資産価値が一気に低下していくのではないかという恐怖感のようなものも感じました。

さて、ご質問の「リプレースが成功した理由」ですが、私（理事長）がそれなりに勉強をして、手続きを「正攻法」で行ったということが重要だったと思います。マンションにはいろいろな人がおりますので、特定の理事の思いや考えでは総意は動きません。まして、いくら愚痴を重ねても、何も変わりません。また、「質問」をいくら大京A社にぶつけても大京A社側から建設的な意見が出ることはありません。（大京A社のフロントマンは、理事をごまかすことについては十分な経験とトレーニングを積員でいます。）理事への、住民・区分所有者への、そして大京A社への事実の積み重ね以外では、新しい管理会社へのリプレースの説得は難しいと思います。上にも記載したとおり、「リプレースしないとこのマンションは将来が危ない」「大京A社管理ではマンション資産価値を維持するのは難しい」ことを事実の積み重ねで示していくことです。

勉強は、書籍、他の複数の（デベロッパー系）管理会社、（自分がこのマンションを購入した）不動産屋、このスレッドでの皆さんの意見を聞く、の4つの方法で行いました。特に勉強で重要だったのは、大京A社とのマンション契約書の内容の理解です。大京A社への管理委託はこの契約書に基づくわけですから、その概要や要点を頭に入れておく必要があります。とくに大京A社は、自社に都合が良いときだけこの契約内容を引用してきます。硬い文章を見せられると、何となくそれ以上は主張しにくくなるものです。ところが、勉強してから、逆にこの契約内容で問題点を指摘することが増えました。ところが、大京A社は自社に都合が悪い指摘に対しては、「もごもご」とごまかすだけです。つまり、大京A社は自社に都合よく契約内容を使っているのです。

私の経験では、大京A社に「もごもと」と言わせ始めたら、自分の勉強がある程度役に立ち始めているということだと思います。言い換えると、すでにリプレースへの第一歩が始まっていると考えてよいと思います。

この勉強のための（時間的）負担は正直なところ、かなりのものでした。多少、本業にも影響が出るぐらいでした。が、今後のマンション管理について基本的なことが理解できたことは、今回の管理会社のリプレースのためだけではなく、今後の正常なマンション管理や資産価値維持や安全管理の点からもとても役に立ちましたので、私はお勧めします。マンションと管理会社とは委託・受託の契約関係にあるのですから、本来は利益相反の立場です。新しい管理会社さんとの間でも、今回の勉強は必ず役に立つと思います。

大京A社からのリプレースをお考えの方でどうすればリプレースできるかわからないという方に、私から一つアドバイスできることがあります。それは、「理事会において、マンションに利益があるが大京A社には利益にならないことを積極的に提案する」ということです。マンション管理委託は、マンションの利益のために行っているのであり、大京A社の利益のために行っているわけではもちろんありません。両者の利益になるなら大京A社は喜んで行いますが、大京A社の利益にならなくてもマンションの利益になることは、本来大京A社は委託契約の範囲内で遂行せねばなりません。

たとえば、一定規模工事については必ず合い見積もりをとります。大きな工事では、大京A社は大京穴吹建設の見積もりを出します。そして、別工事会社からの相見積もりをとれば、ほとんどの場合に大京A社の方が高い（ひどい場合は2倍、3倍ということもありました）ので、理事会としては安い方を選択するという決定をします。マンションの利益という意味では、これはもっともな結論です。

そうすると、大京A社がおかしなことを言い始めます。「当社が見積もりをとった大京穴吹建設に発注しないと、大京A社としては発注支援、工事支援、アフターメンテナンスができない」というようなことです（皆様もご経験があると思います）。このタイミングを逃してはなりません。理事会は、こう質問したらよいのです。「御社との契約書の中のどこに、そんなことを書いていますか？」

また、大京穴吹建設以外からも見積もりをとるように依頼するのも一つの手です。大京A社はそれを必ず拒否します。その時も、「特定企業（しかもそれは関連会社に見える）からしか見積もりをとらないのはなぜか」と理事会で質問します。大京A社は「もともと、どこからも見積もりをとる義務はないが、サービスである一社（大京穴吹建設）からだけは見積もりをとってあげているのだ」というような説明をします。理事会は、「理事会としては関連会社から見積もりをとられても困るので、この案件については大京穴吹建設以外のどこか一社から見積もりをお願いします」と言えばよいわけです。

ここで重要となるのが、契約書の「本マンションの維持または修繕に関する企画または実施の調整」という項目です。この項目が（これはすべての管理会社について）とてもあいまいで、大京A社が自社に我田引水する根拠の一つとなっています。表記があいまいであるがために、大京穴吹建設への発注と別会社への発注との間で、扱い方に差が出てしまうのです。したがって、逆に「この項目については特定発注先に対して特定の便宜を図ることは記載されていないが、発注先によって御社の企画または実施調整内容が変わるのはなぜか」「なぜサービスで見積もりをとる会社が固定してしまっているのか」と聞けばよいわけです。

もし、大京A社が「大京穴吹建設については関連会社であるため情報が入りやすいから」とか何とか言ったら、チャンスだと思ってください。なぜなら、マンションは大京A社と管理委託契約を交わしていますので、マンションの利益になることが要件となります。他の安価な契約があるにもかかわらずより高額な関連会社との契約を主張するのであれば、これは明らかに利益相反です。アフターケアは理由になりません。なぜならアフターケアは工事請負元の大京穴吹建設との間で契約があるべきで、大京A社が何かしてくれることはないのです。（大京A社への委託契約にもそういう内容は含まれていません。）

さて、私は理事長として、こういう理事会での指摘を繰り返すことで、大京A社の問題が理事会で明らかになると同時に、理事会の改善（理事の意識改革）が進みました。理事会では大京A社のフロントマンとその上司（課長クラス）が出席しており、二人がかりで自社に都合が良いことばかりをまことしやかに言います。（このスレッドを読まれている多くの理事さんが、同じ経験をしていると思います。）そこで、上記のように大京A社の発言が正しくないというやり取りを、理事の前で理事会ごとに繰り返すのです。フロントマンも上司も、結局は言い返すことができなくなります。そうすると、予備知識がない理事の方も、どうやら大京A社が怪しいということがだんだんわかってきます。当マンションの理事会では当初は理事の皆さんは「理事長は個人的に大京A社が嫌いなんだ」と思っていたようですが、数か月の間にそういう理事はいなくなりました。理事会ごとに、何度も何度も問題点を指摘すれば、どんな理事であってもさすがに誰が正しいかわかってきます。

理事長（理事会）と大京A社との「戦い」は、ある意味でマンション管理のアマチュアとプロの戦いです。本来は、勝ち目がない戦いです。付焼刃の勉強では、アマチュアはなかなかプロに対抗できません。そのため、本当はどなたか後ろから支援してくれる方がおられるとよりよいです。私の場合は、別の管理会社の方がいろいろと教えてくれました。（この事情はいろいろと特殊だと思うので、このことは別のスレッドで書きます。）今から思えば、マンション管理士の方に有償でも良いので相談するのもよかったかもと思っていますが、そのころはその考えにおよび至りませんでした。大京A社の言うことが何かおかしいと思った時、その問題点を指摘してくれる（逆に問題はないということも指摘してくれる）アドバイスがあると、次の理事会では適切な指摘を大京A社にできるので、とても効率が良かったです。

（お約束はできませんが、このスレッドで書いていただければ、私はマンション管理士でも何でもないですが、大京A社からの発言の問題点についてできるだけのコメントをします。ただし、愚痴のようなものはダメです。あくまで、具体的な疑問や問題点を書いていただいた時だけです。スレッドを読ませていただくと、愚痴や苦情を書かれる方が多いような気がしますが、それではマンション管理は改善しません。）

理事会がおおむね「このまま大京A社ではだめだ」という意識がまとまった段階で、理事会においてリプレースの検討を提案しました。その時には、適当な理由をつけて、大京A社のフロントマンには退席をしてもらっていました。リプレースを提案するのではなく、リプレースの検討を提案することも重要です。いきなりリプレースを提案するのではなく、あくまで検討するだけですので、強く反対する理事はいませんでした。

それに合わせて、住民に対してリプレース検討の必要性について、具体的なこれまでの事例を列挙した説明をしました。私の場合は、2644で理事会にご迷惑をかけた謝罪文（実は大京A社の問題点の指摘）を全住民・区分所有者に送りました。住民・区分所有者からみると唐突な話なのでインパクトが大きいため、できるだけわかりやすいように文書では現状のマンション運営の課題・問題（実は具体的に大京A社の問題）を列挙しました。一番インパクトがあるのはやはり工事発注の見積もりですので、まず最初に複数（当マンションの場合は4つぐらい）の見積もり比較を並べて、このままだと大規模修繕を含めて経理的に厳しいことを書きました。（大京A社見積もりと他社の見積金額を並べました。）その続きで、他の管理上の問題点も列挙することで、総合的に大京A社のマンション管理の問題点が住民にも伝わるように工夫しました。

文書はできるだけ冷静に、淡々と、客観的に書くように心がけました。それでもつい誇張する表現があちらこちらに出てきたのですが、理事の皆さんに事前に文書を確認してもらいました。その結果、誇張・過剰をおさえて書くことができたと同時に、理事の意識もどんどん高くなっていきました。

マンション管理の問題点として記載した一つが2689に示した収納口座・保管口座のからくりです。これは本当にひどいものです。詳しくはそちらをお読みいただくとして、ポイントは工事費支払いを大京A社の口座経由で相手の工事業者に支払う仕組みです。なぜ大京A社口座経由で支払うのでしょうか。マンションにとってはほんのわずかなメリット（支払手数料数100円を大京A社が負担する）の代わりに、大京A社が倒産した場合などには工事費等は返還されないという大きなリスクを負う仕組みです。一方で、大京A社から見ると（管理対象マンション全体の総和で）一時的に数億円～数十億円が自社口座にプールされるので、資金運用としてはこの上ない魅力となります。

これは、資金移動業の違法すれすれのやり方だと私は思っています。各マンションが「大京A社口座経由で工事費支払いをすることを委託している」という、おそらくどのマンションも頼みもしていない手続きを委託契約書に入れられているから成立しているのであり、これを委託契約書から外したとたんに大京A社の違法行為となります。実際、私は大京A社による定例の重要事項説明会で、「御社が自社口座経由で工事費支払いをするのは御社の自由だが、契約書からはこのフローを外してほしい」とお願いしたところ、当然拒否されました。委託契約側がなぜ、望まない記載を受け入れなくてはいけないのかという質問については、「当社の運用上、そちらの方が効率的だからです」という回答。「だから、御社が自分で判断してフローを決定すればよいのであって、当マンションからはそのフローでの支払いを委託はしません」と再度問うと、もうまともな答えが返ってこなくなりました。

2886さんの「大凶ア社支配から脱却するために、大京ブランド教の信者のような区分所有者をどのように説得されたのか」というご質問がありましたが、私は信者という人はいないと思っています。どんなに大京Aを信じていても、自らの利益に相反すると分かったら信じることができなくなります。説得したのではなく、上記の通り、大京A社が自分のマンションの利益に相反するという事実を羅列すればよいのです。大京A社が倒産した場合には工事費用が保証されず、再度、数千万円の支払いを請求されることがありますがよいですか、と聞かれてYESという人はあまりいないのではないでしょうか。その事実を前に、それでも大京A社を支持する人がいたら、それこそ本当に「盲目的な信者」です。が、マンション運営を多数決で決める場合に過半数が「信者」とは思えません。（そんなマンションは怪しいのですぐに去るべきでしょう（笑）。）

もちろん、問題点を指摘するだけではだめで、複数の管理会社による説明会を開催し、大京A社との契約を打ち切っても大丈夫（他のもっとまともでまっとうな管理会社との契約ができる）ということを住民・区分所有者に示すことも大切です。また、他にも大京A社から他の管理会社へのリプレース事例がこれだけあるという数字などを示すことも有効だったと思います。約1年かけたリプレースまでの経緯（特に住民アンケートまで）について、理事会の住民・区分所有者に対する対応の経緯は2803に記載しています。結果的に、当マンションでは各社による説明会後、「大京A社による契約を強く希望する」という回答数は0でした。一方で、契約をぜひ見直すべきという数字は全体の３分の１となりました。30年間もこのマンションに住んでおり、ある意味大京A社にべったりとなっている住民も多いはずですが、大京A社の継続を強く希望した人が0だったのは、皆様の参考にもなるのではないでしょうか。

なお実は、リプレースまでの1年間の間、もっともっといろいろな小さなテクニックを使いましたが、書ききれませんので今回は割愛します。これらを全部まとめると、ちょっとした小冊子ぐらいにはなりそうです（笑）。