大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

>>2673 購入経験者さん

まずはご報告ですが大京A社は、大京穴吹建設を含むすべての工事業者との間での、収納代行に関する委託を受けていないとのことです。したがって、大京A社による収納代行はあくまでマンション（管理組合）と大京A社の委託契約の中で定められいるということになります。（言い換えると、管理組合と大京A社の間に委託契約がなければ、大京A社は資金移動業を営んでいることになる。）

以下は、その前提で書きます。

まず、https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.htmlの図は、確かに重要事項説明資料に含まれています。しかし、現実には大京A社口座経由での支払いを意識している（前提としている）管理組合および区分所有者はいないだろうと思います。気が付いたら、工事費用はいったん支払口座に振り込まれるというルールを受け入れさせられているというのが正直なところです。

> > すべての契約マンションの工事費用支払いにおいて、いったん、大京アステージ社口座にお金が移動することが分かります。

> やはり、違います。点線になっていて、実線になっていません。このような違いは、読む側にとっては気にならない違いかもしれませんが、契約上や法律上の制限を知ると、点線のように違いを作る必要があるという事が分かると思います。なので、分かって、使い分けていると思います。なので、管理組合が「望めば」となるはずです。

なるほど。この点線の意味を大京A社に確認してみます。ところで、「管理組合が望めば、工事業者口座に直接振り込むことも可能」というのは、案件ごとにということでしょうか。それとも、委託契約の中身を見直せば、当マンションの場合にはすべての案件について大京A社口座をスルーできるということでしょうか？（あまり重要な違いではないかもしれませんが、勉強のため、教えてください。）

> 実運用として、どう使っているかは分かりませんが、大京アステージとしては、管理料費の差し押さえの意味と、お金のコントール権がほしいという事だと思います。修繕金が足りなさそうだから、工事を削ろうとしたときに、担当は銀行側に代わりに交渉できるので、借入する事を最後まで譲りませんでした。（それで、他業者になったのですが・・）ですが、銀行側もいくら入って、いくらまでなら返せるという事をコントールしている情報を持っている側からの情報提供があれば、審査しやすいと思います。紹介手数料等も得て、工事金額の割り増しもできるので、企業にとっては、多少の手数料を払ってもよい仕組みとは言えると思います。（というより、これであれば、そもそも利用料も月額費用に含まれているはずです）

この段落は、私には難しくて、もう少し読み込んでからコメントいたします。ただ、私にも理解できるのは、収納口座からの振り込みも保管口座からの振り込みも、一切合財が一つの支払口座にまとめられるということです（だとすると、何のために収納口座と保管口座がわけられているのか？）

つまり、大京A社の支払口座には多くのお金が一旦集まり、しかもそのお金の動きは、事実上、管理組合からは見えないということです。これにより、書かれているようにこのお金のコントロールは大京A社が好きに行えます。

質問ですが、
> （それで、他業者になったのですが・・）
の他業者というのは工事業者という意味でしょうか、それともマンション管理会社が他社になったということでしょうか？

> なので、管理費や月にかかる大京アステージへの支払は、確実に担保したいということだと思います。

現在、収納口座は東京三菱UFJ銀行の通帳レス口座となっており、（どういう理由かよくわかりませんが）口座の出納情報が管理組合には開示されていません。どうも、銀行と大京A社の間に直接的な契約があるようです。（そのあたりも勉強中です。）したがって、収納口座のお金については、確実に担保されている、ように見えます。

> また、それだけだと、大京アステージ側の理屈しかないので、振込作業等の軽減という名目で、一応、理事会側にもメリットもあると思います。

ここまでを読ませていただくと、管理組合から見て収納代行のメリットはあるにしても、大京A社支払口座に振り込むメリットはまったく感じませんでした。むしろ、デメリットしか思いつきません。（支払口座振込後に大京A社が倒産した場合やそのお金を不正流用された場合、工事業者への支払外滞納された場合など。）

> ただし、修繕費はいったん保管口座に入っていて、当然、大京アステージと関係を持ちたくない企業もいるでしょうから、必ずという意味ではないですよ。という意味で「点線」になっているのだと思います。それが、大京アステージの会社としての建前だとは思います。（現金払いを求める業者もいるので・・・）

そうですね。収納代行＝大京A社支払口座経由ではないと思うので、収納代行は委託するが工事業者への直接支払いを前提とするような契約を検討するほうがよいのかもしれません。

> なので、工事業者の支払を、必ず「支払口座」から支払わないといけないと、担当営業が言っているのであれば、それは「無知」か「悪意」のいずれかだと思います。

確認してみます。（予想では「必ずではない」と回答が返ってくると思っています。）

> ただし、過去これまで、大京アステージは担当の経費不正を検知できず、業務改善命令を受けているように、この仕組みは悪用しやすいという事はあると思います。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO39490920Y8A221C1CN0000/
この事例では、大京A社の担当者の不正は支払口座のお金に手をつけたのではなく、収納口座または保管口座に手を付けたという不正のようですね。（本来はこれらの口座の印鑑を持つことができないのに、それを入手して不正を働いた。）探してみたら、担当者が支払口座に手を付けたケースも出てくるのかもしれません。（そちらの方は自社口座ですので、担当者にはより自由度が高いので。）

> > 大京アステージ社口座から支払われる理由はないと拒絶した場合

> そんなことは現実的にないと思いますが、あったら、直接振り込むだけだと思います。銀行の振り込みは、そもそも、誰から振り込まれたか分からない場合もありますし。「現金で支払ってほしい」が最も近いケースなので、その場合には、単純に「現金」で払っていました。それは、過去、理事会員だったときに覚えています。

一度支払口座にお金が移ってしまうと、管理組合は大京A社と工事業者の間でのやり取りは全く見えません。例えばそこでトラブルがあった場合に、工事業者は「おたくのマンションの工事は二度とやりたくない」というかもしれません。せっかく、優良な工事業者を見つけてきても、こういうトラブルを起こされて、結局は大京穴吹建設でないと工事を請け負えないような流れを作られる心配もあるように思います。

どう考えても、いったん大京A社口座に支払金を移すデメリットしか見えてきません。

> 特に、キックバックしている金額、もしくはキックバックしているか否かを知りたいとは思っていませんし、出来るとも説明していませんし、外からわかる仕組みがあるとも思っていません。

はい、私も、この支払口座経由での工事費支払いはキックバックとは直接の関係はないような気がします。（関連会社からのキックバックのためにわざわざ支払口座を通してお金の流れを作る必要はないため。）

> 大京アステージとつながりがない工事業者と契約しても、なぜか、支払を「大京アステージ」の口座を通すルール（強制的な？）があるというので、それはおかしいのではというだけです。

からくりがあることは間違いないと思います。私の知る限り、大京A社の支払口座を経て工事業者に支払いが行う管理会社はほかにありません。大京A社のこのからくりを世に示すことは意義があると思います。

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