大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

>>2500 匿名さん

待遇面でいうと、独立系は悪く、デベにも種類がありますが、まともなデベ系の方が格段に良いです。大京は待遇は独立系並に悪いです。
大京も独立系も待遇が悪いので、優秀ならば辞めます。

独立系は、優秀な人間はリプレイス部隊に置きたいですから、基本的に能無しが担当します。苦労はしているでしょうが、ノウハウはありません。覚えていられませんので。

大京は他社よりも担当棟数が明らかに多いので、優秀な人間は出ます。ただ、すぐ辞めますけど。

変に独立系に変えるよりは、大京でゴネて優秀な担当つけた方がマシだとは思いますが、もう人材がいないでしょうね。

>>2501 匿名さん

> 大京でゴネて優秀な担当つけた方がマシ
ゴネて来た人が、また、使えない場合には、またゴネる。という流れになるのでしょうか？
担当の出来ない理由が、「うちのシステム上の都合で・・・」と逃げられる事があるのですが、それが本当かどうかを確認するすべがなく、本当にシステム上の都合ならば、そもそも、管理会社を変えないとダメなのでは・・・と思うのです。
一方で、システムにそんなに制約があると、他からの乗換って出来るのだろうか？と純粋に思うので、実体は、面倒だから、適当に断っているのでは、とも思っています。

しかし、一方で、それでも、会社としてコメントとして出しているので、担当者が変わったくらいで、「前任者の話は、実は嘘でして・・・」なんて事を言い出すのでしょうか？
それもそれで、信じられない会社だなと・・・・

>>2502 マンション検討中さん

担当を変えれば、まだシステムの内訳、理由をまともに話すでしょう。できればできるようにするでしょう。
納得できなければ管理会社変えた方がいいですよ。

あと、要望して断られたことができるようになって、信じられないなんて考えるならば、そもそも要望しない方がいいですよ。
対応する側もそんな人に対して頑張りたくないですから。

>>2503 匿名さん
そもそも他の管理会社が出来る事をしないだけ。
アステージの常識は世間の非常識だと言う事。

> 対応する側もそんな人に対して頑張りたくないですから
いや、そこがよく分からないのです。

頑張れば動くシステムとか、担当が変われば動くシステムとかっていう概念が、大京アステージにあるような雰囲気が感じ取れるのですが、システムって、そもそも、誰にたしいてもある程度同じ型にはめて、動かす事に意味があり、そこでコストを軽減しつつ、さらに、ボリュームパフォーマンスを使って質を上げるので・・・・
気持ちとか態度とかに影響されるレベルではないはずなんですよね。本来の意図を知っていれば。
そして、マンションのライフタイムは長く、そのライフタイムの中で標準管理規約側も改善したり、トレンドも変わっていいはずなわけです。
そしたら、変わった標準管理規約に住人側のメリットがあるならば、それを取り入れて、どんどん良い方に型にはめていけばいいはずなのにと。
それが、管理会社にとっては都合が悪くても、それを誇示していれば効率が悪くなるし、クレームだって増えてしまうはずなので、結果、都合の悪さよりも、評判や効率のの悪さの方が上回ってしまうはずなのですが・・・

でも、標準管理規約側がおかしいと思うんですよね。見たいに言うのですが、おかしいか、おかしくないかの意見はさておき、そのルールがおおよその前提になるので、そのルールで構築する方が、システムとして効率がいいはずなのです。
マンション側がその要望を出したら、出来ますよ程度の話だと思っていたのですが・・・
にもかかわらず、「え！？」って事があるので、単純に、他の管理会社から、大京アステージに乗り換える事ができる管理組合が存在するのかな？という単純な疑問です。

>>2505 マンション検討中さん

大京アステージに乗り換え＝マンションを早期に死に向かわせるだけです。

>>2505 マンション検討中さん

大京アステージに管理会社変更するような奇特なところ、無いと思います。

>>2505 マンション検討中さん

大京アステージに乗り換え＝マンションを早期に死に向かわせるだけです。既に伝えられています。

同じ築年数のマンションに出向いた時、一階共用部をメンテナンスしている事が分かる。とても綺麗にメンテナンスされている。一方、自分の住むアステージ管理のマンションは、築10年前後であるのに、共用部の汚れを気にもしない。全くやらない。ペンキも剥がれたまま、コロナでもエントランスにアルコールすら置けない。清掃も手落ちが多く無駄に汚れが蓄積されてきた薄汚さ。

保険の見直しを提案すれば、様々な理由でスルーされ、結果一年経過後に変更の為、3割以上高額な保険料となりました。保険は使わせたくない事が過去からの対応で分かります。保険対応は、鑑定士を呼び確認するだけです。アステージ代理店が物申すのはおかしい。
独立系管理会社やビルメンテナンス系マンション管理会社は、保険の対応も良く保険料値上げ前に見直しを提案していると聞きます。現在のマンションに必要な特約なのか確認し、多数の保険会社からの選択をさせている事。管理組合の問題解決を検討してくれる。　皆の積立金をいかに無駄なく、建物が長く保てるか？の提案。

アステージは管理組合の直接契約なのに、嘘付きマージン抜きをしております。
これは管理組合がアステージと解約した後、分かる事実。
大京アステージからの提案は、適切な時期ではなく
早すぎるメンテナンス、特に費用が嵩むもの。自社の協力会社ばかりを優良と勧める。
必要のない交換を、知識のない理事長へ提案し、区分所有者には知らされない。メーカーとも結託している可能性大。必要としない大規模修繕を早く提案しています。金がないなら、「建築資材高騰…人件費アップを理由に、借入金や一時金の提案。」
マンションが中年期に既に大赤字に陥るのに自ら修正しない。この先、管理組合が復活不可能な赤字になっております。
この板の過去のやり取りで、多数の方からも、
アステージ管理会社に任せた結果「大規模修繕の手抜き」が多い。」「足場を組んで行う工事ではなかった。」との報告もあります。足場を組む事で全体の工事費の3割もかかるのですから。

大規模修繕提案をアステージ管理会社から受けると、アステージと穴吹不動産、両社の利益が乗り相当な金額になる事が書かれています。
一回目を終えた後の管理組合の収支も酷い。乗り越えるにはかなりのリスクを伴う。
理事長が業者に直接連絡をしていないと、裏でアステージと業者が連係している事も多い。管理が悪いのでマンションで暮らす人達の命を預かっている意識も乏しい。

セーターの毛玉は毛玉取りで取れますが、、　変異したコロナウィルスは、なお人の身体を蝕んでいく。

マンションの資産を失いたくない。

コンビニでコーヒー缶が100円。同じ品物がリゾートホテルの売店で300円で売っていれば、「3倍値段だ。」と分かりますが、
エレベーターのリニューアル代金が2000万円と書かれていたら「そんなものか。」と私達は思います。平成以降のエレベーターは機械室もありませんね。機械室がなければリニューアルは不用です。

>>2509 匿名さん

> アステージと穴吹不動産、両社の利益が乗り相当な金額になる事
そういう事なのですね。

TVCMをやっているような大手と比べても、頭一つ抜けて高かったので、正直びっくりした事を覚えています。

> 足場を組む事で全体の工事費の3割も
それも、当てはまります。
大京アステージに相談したら、それは足場を組まないとダメですねと言われましたね。あまりにも高くてお金がなかったので、他の業者にも聞く事になり、結果足場はかけなくても対応可能ということでしたが、お金があったら・・・と思うと、危なかったです。

ごみ拾いとか、ごみ分別みたいのは、担当営業さんが頼まないのにやってくれて、これは無料サービスなんですからね・・と言いながらやりつつ、結構評判が評判がよいのですが、いわゆるマンション管理（計画）のほうは、まったくダメな感じですね。
ダメだから、一生懸命ゴミ関連の仕事を積極的にやっているのかもしれませんが・・

約１０日程度前の記事ですが、大京アステージ管理の逗子マンションの件について書いてありますね。

https://news.yahoo.co.jp/articles/b6e20b7f2f4c9690504aabfcf747b1114659...

なんか、今、これの影響か、大京アステージとの契約内容を変えるような感じで動いているところもちらほらと耳にしますが、そもそも、管理会社側が不備を知っていたのに伝えなかった、もしくは、その下の委託会社の不備報告に気がつかず理事会に報告しなかった場合には、変わらず問題が残るとは思います。

一方で、これを理由に管理会社としては、さらに意味があろうがなかろうが、余裕をもって修繕をしましょうと言ってくるはずだと思います。
結局、今後は管理会社に任せることはできないので、管理業務を行う会社と、自分達でしっかり監査を行うか、管理業務の監査を行う会社等が必要になってくるのかなと。

>>2512 ご近所さん

記事を読みました。これ酷いですね。管理人が危機を察し、管理会社アステージへ「亀裂が発生している事」を報告している。しかし、アステージは行政へ連絡していない。その後、この件で死亡した高校生の遺族から管理組合そして住人が訴えられております！

>>2513 匿名さん
管理会社と管理組合が訴えられるのは理解しますが、住民が訴えられるのは理解できない？

>>2514 匿名さん

厳密には、住人ではなくて、マンションの区分所有者なのだと思いますが、分譲マンションなので、「住人」という言葉が厳密にはイコールではないが、わかりやすいということだと思います。
話が面倒なので、この後に住人と記述しますが、実際はマンションの区分所有者です。

有るべき論上の責任は、「住人」にあるのだと思います。その住人の代表が「管理組合」で、その管理組合が住人達の承認のもと、管理組合に業務を委託し、部分的に責任を委譲している。

本来は、被害者→住人（管理組合）を訴えて、住人（管理組合）→管理会社を訴えるというのが、本来の筋なのかもしれませんが、現実的には被害者が住人（管理組合）・管理会社を訴えるとなるのだと思います。

大京アステージは「斜面の専門的な点検業務は契約に含まれておらず」と言い訳しているが、管理人が危機を察せたこと、その連絡があってもなお報告しない事や、他に何もアクションをとっていないのならば、その過失がどの程度になるのかなど、今後、大京アステージとどうやって付き合っていけばいいかを考えた時には、非常に参考になる事例だとは思っています。

>>2515 ご近所さん
本件に対する大京アステージの対応の疑問点を２つ・・・
（１）神奈川新聞等によると、大京アステージと親会社のオリックスは、昨年２月の事故直後「崩落の危険の予兆は把握していなかった」としているが、昨年１０月になって、事故前日に管理員が亀裂を発見していたことが神奈川県から公表されている。なぜ嘘をついたのか？　責任逃れのための隠蔽を図ろうとしたのか？
（２）管理委託の対象となっているであろう「敷地」の一部である当該斜面が、土砂災害警戒区域に指定されていることは行政機関から管理組合に通知され、理事会でも議論されているであろうから、管理会社も当然知っているだろう。神奈川県の土砂災害に関する広報紙には「亀裂」は崖崩れの前兆であると明示されている。全国の事例を共有していると謳う大京アステージなら、これくらいの知識は共有されており、当然斜面崩落の危険を予見できるはず。事故前日に神奈川県に通報した際に「亀裂」があるとなぜ言えなかったのか？　善管義務違反ではないか？

大京アステージには、管理組合とともに、民事・刑事で告訴されているようなので、対応方針や状況をホームページに公表してほしいですね。
個人的には、民事は逸失利益の額の多寡はあっても賠償は免れないでしょうし、契約書に明示されてなくとも刑事責任を問われそうに思います。

うちのマンションでも、「敷地や擁壁の外観目視点検」を管理員業務から除外するとの提案を受けているようですが、馬鹿にしてますよね。嘗められたものです。管理会社としては欠格なので、管理組合には管理会社交代を検討してもらうよう申し入れたいと思っています。

本当に管理人が、そんなに都合よく亀裂の発見を伝えて、さらに翌日に事故が起こったとは考えづらいとは思います。
ただ、現場にいる管理人が自責の念に耐えず、亀裂があったということを言ったという気持ちもわかります。
管理会社は雇用主なのにも関わらず、管理人を守るべきであるのに、真摯に対応せず、反省もせずに敵対してながら、自社の顧客にまともな説明もせずに契約を変えているというのは、いささか社会問題、コンプライアンス重視の世の中での対応ではおかしくないかと思います。
三井ならば、まずは被害者に賠償して、自ら売主、施工主に対して求償したでしょうに。

>>2518 匿名さん

大京アステージの管理って常々不思議だなーと思うのが、とにかくアウトプットがないんですよね。
「敷地や擁壁の外観目視点検」
とかも、そうですが、チェックしたマルバツくらいの表くらいあるのかなと。

メンテナンス会社からの報告書は、あるのですが、その報告書の内容を精査していると言っているのですが、精査したアウトプットがないのです。
自由なコメントは理事会で求めなくてもするけど、では、それを提案もしくは意見書とくださいというとそれはやらない。なんか、理事会に来て、自由に話をして、さんざん、議論を拡散させたあげく、何も保証せずに帰って行く。
議事録は一応書くけど、内容は「XXXXXについて検討した」という内容。
内容（結論・経緯）を書いてほしいとお願いすると、それは、理事会で書くのは問題ないけど、管理会社ではかけないと言う（たぶん、責任が発生するからだと思うが）

他の業界だと仕事を一緒にしている会社で、場所と人しか書いていない議事録程度の内容を出してきたら、相手も怒るだろうし、そもそも、そんな議事録を出してくる社会人自体の資質が疑われるから、会社側もそんな人を表にだしたがらないのが、普通だと思うが、あまりに社会から隔離された浮世でビジネスしているように見えますよね。

それで、最後には、「専門業務」は請け負う契約ではないとか言い出すとなると、ほんと、何がやりたいのか分からないですね。

建設前に斜面の強度低下を指摘されていた売主のプロスペクト（当時、大京グループ）や、事故当時、警戒区域（イエローゾーン）指定だけで、特別警戒区域（レッドゾーン）に指定しなかった県には責任がないのだろうか？

事故から１年経って基準に基づき、レッドゾーン指定するのは、事故当時から基準が変わった？
もし指定されていれば、のり面の保全計画に影響し、事故防止できていたかもしれない。

週刊ダイヤモンド 2020年02月21日掲載
神奈川県逗子市の死亡事故 敷地所有者のマンション住民に賠償責任の可能性
http://dw.diamond.ne.jp/articles/-/28827

　売主のプロスペクトは「取材は全て断っている」と口を閉ざす・・・

毎日新聞2021年2月15日
https://mainichi.jp/articles/20210215/k00/00m/040/246000c

調査会社が建設前の03年に風化による斜面の強度低下を指摘していたことも判明している。

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マンション管理新聞第1129号より。
https://www.h-fukui.com/news/3203.html

マンションの管理業務を受託するのは大京アステージ。グループ広報を担当するオリックスによれば、敷地は区分所有者全員の共有。管理組合がのり面の保全計画を持っていたかどうかは「個別の契約内容に入ってくるので回答を差し控えたい」としている。

2020年10月31日 女子高校生死亡の逗子崩落事故 “前日に亀裂” | NHKニュース（リンク切れ）
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20201031/k10012690261000.html

亀裂は長さおよそ4メートル幅およそ1センチとみられ、管理会社からその日のうちに県の横須賀土木事務所などに連絡がありましたが、「法律に基づく土砂災害特別警戒区域の指定に向けた調査日程を教えてほしい」といった内容にとどまり、亀裂については具体的に報告されなかったということです。

神奈川新聞　2021年2月4日
逗子の斜面崩落から１年　県、レッドゾーン指定の方針
https://www.kanaloco.jp/news/social/article-388258.html

県は３月末までに崩落現場の斜面を特別警戒区域（レッドゾーン）に指定する方針を決めた。

　基準に基づき、崩落斜面の頂点から５メートル下までは除いた部分で指定。レッドゾーンに指定されると、宅地分譲や開発行為に許可が必要となる。

　現場は２０１１年に県が土砂災害防止法に基づき、災害の危険性を住民らに知らせ、いざというときの警戒避難体制の構築を主とする土砂災害警戒区域（イエローゾーン）に指定されている。

>>2520 匿名さん

この事の問題点（論点）は２つあると思っています。

１）この事故に関しての責任範囲とその対象について
これは、必ずしも大京アステージが100%あるとかも誰も思っていないし、大京アステージに瑕疵が全くないとも思っていない。その責任按分は裁判でやってもらえばよい。

２）似たような問題が自分のマンションにあると仮定したときに、管理会社はどの程度、協力してくれているのか？また、それがある、なしの透明性はどの程度担保できるのか？ここは必ずしも、管理会社が違くても同じですが、これまで、かなり隠蔽されている感じだと、知らない間に加害者になってしまうのではないか？という事。

だと思います。そして、ここの板では(1)よりも、(2)のほうが興味があるはずです。

例えば、こういう事故があり、それを各マンションの理事会でこういう事件がありました。なので、管理会社としては、こういう事故を起こしたくないので、こういう事をやりたいと思います。見たいな話があって、それが、よい話であれば、むしろ、評価があがるはずなのですが・・・・

これまでの、業務停止処分などでも再発防止策などをださないばかりか、理事会に伝える事すら隠したがる企業なので・・・・より心配が大きくなるということかと。

> 「都合の悪いことは答えない」

まあ、本当に都合がわかるいか分からないですが、「答えない」ので、都合が悪いと思わざる得ないと。
せめて、「答えられません」と言ってくれればそれでいいのですが、検討しますとか、後日答えます。みたいなままの事が多いのも困る。

もう、時間もないので、他の業者にしましょう！と言うと、他の理事が、まだ大京アから答えをもらってないので、それからにしましょう。とか言い出す人が出てくるので。

それの答え、あと何年待つ気ですか？と。
大京アの理事会内ファン作りはどうやってるのか分からないが、うまいなーと思う。

＞大京アの理事会内ファン作りはどうやってるのか分からないが、うまいなーと思う。
早く言えば袖の下を貰っているのでしょう。
理事役員は定年制にしないと管理会社の思う壺。

売ろうとしてる商品について「答えられない」っていうのはアリなんですかね？
答えられませんと言うこともできないですよね。
消費者庁に電話して聞いてみようかなと思ってます。

なんでそんな価格の内訳の不透明な怪しい商品を買わされるのか、まともな人ならわかると思いますが高齢者にはわからなかったりするんで厄介なんですよね。
ていうかそれって普通に高齢者向けの悪徳商法なんですが。

>>2525 匿名さん

「他社より200万以上も高いのですか」
と聞かれれば、答えてくれないというのはまあ、普通にあるのかと。
あくまで、相対的な話なので。

「この値段の内容は？」と聞いたときに「答えられない」はまずいと思いますが。

ただ、それでも大京アが自分達で把握できない事を、大京アからきちんと聞ければそれでまずはいいと思っています。
大京ア自身が、内容がわからないけど売りたいですと言っているけど、一般的にそれでは、買う（払う）と承認出来ないですけど、それでも出来る人いるなら、その方が責任を持つという事でよろしいですか？

と言えば、そもそも、大京アに投げたい理事等は、面倒を避けたいだけなので、大京アに投げると、より面倒を自分だけで背負い込むと知らせてあげれば、却下になるので・・・

相手が説明できないというか、質問の仕方が悪いのではないでしょうか。
他の住民も、わけがわからないなと思っていると思います。

>>2526 匿名さん
200万も高いのはなぜですか？と同時に内訳はどうなっていてどういう差なのかなどいろんな聞き方しても答えはありません。
ちなみに大京アと大京穴吹建設両方に聞いてます。工事を請け負う（実際には下請が）会社が内訳を答えられないなんて信用ならないです。

たしかに丸投げしたい理事に責任追求するようにするのも手ですね。
無駄金使ったのはあの時理事だったあの人のせい、なんて誰だって言われたくないでしょうし。

>>2527 匿名さん
100万円単位の商品の価格に200万ものブレがあるのに質問することの何がおかしいのでしょうか？
同じ商品の見積もりの差額が200万もあることに「わけがわからない」って本当に社会人の回答なんでしょうか…

失礼ですけど大京関係者の苦し紛れの言い訳にしかみえません。

>>2529 匿名さん

質問の仕方が、周りの居住者が理解できるものとなっていないのだと思いますよ。ここで書かれていること見ても、情報足らずでわけがわからないので賛同しかねます。
周りの居住者もそうでしょう。周りにわかってもらえる話なら、賛同者が増えると思います。

>>2530 匿名さん
見積もりの内訳や1つ1つの価格がかなりざっくりしているので「この機械はなぜ他社より200万以上も高いのですか？」と聞いているだけです。

大京穴吹建設で頼むと他の会社より200万円高い商品。

こんな単純なことがわからないのですか？区分所有者の前では商品の名前も出していますよ。

例えば同じ性能の車を買う時に200万の差があったら何が違うのですかと確認しませんか？

悪徳商法お疲れ様です。

「100万円単位の商品の価格に200万ものブレがあるのに質問する」

これを質問すること自体は別に普通では？
例えば、むしろ、普通の人は見た目で同じならば、同じ金額って思ってしまうのが普通なので。
これに答える、答えないは大京アステージの自由だとは思うけど、
答えた方が信頼度が増すか、増さないかを言えば、増すのは当たり前。

以前、ある業者が提案してきたものの内訳を聞くと、こちらで頼んだ業者よりも、ある部分でスペックがいいのに、安いというところがありました。
それで、その業者に聞いたら、流通経路が違う商品ですね。と言われた。最初意味がわからなかったが、簡単に言えば、本屋さんに下ろす問屋経路と、電気屋さんに下ろす問屋経路で単価が異なり、さらに電気屋さんでしか流れない商品だったのでこういう逆転現象が生まれているみたいなものです。
（実は、さらに複雑な理由を言われ、デメリットっぽく感じるものがないことではないとか）
と説明を受け、全く同じ値段にすることは出来ませんが、現在提案しているものよりもスペックがいいし、それで値段を下げることができるのも確かなので、対応いたします。
と言われました。
これって、ここまで言う義務があるか？と言われれば、ないですけど、多少場違いだと思っても質問してもいいのでは？
先方の業者も最初は「？？」でしたが、その後、よく話すと「なるほど？」と言っていましたし。

大京アステージの提案って会話がないんです。
専門家でない人は黙りなさい。どうせ見当違いなのですから、見たいな感じで。
一方、結構専門的なところまで話を突っ込むと、今度は、「専門的なことはちょっと・・・分かりかねる」と言われる。

これが、単に発注するか？しないかの先の業者としての対応ならばよいのですが、
では、こちらが月XX万以上はらっているコンサル業者「大京アステージ」としての意見は？
がないから、さらにおかしくなるわけです。

> 情報足らずでわけがわからないので賛同しかねます。
まさしく、これを狙われている感じで、ちょっと、いやだなと。
なぜなら、マンション管理について、素人側がする説明なんて理路整然としていて、誰にもわかりやすければ、相談料なんて払わなくていいはずで、そこを補う役目としてお金を払っているわけだから、理事達を含めて、つたない質問を補足できる力程度がないと、他の業界ではプロとは呼べないわけで。

私の所と同じ状況（問題）を抱えているようですね・・・
（当方も今期の理事を努めています）。

先ず、「何故、財務バランスを失っているのかを、理事会内で協議」してみてください。
答えは、「大〇が、悪徳営利団体（ぼったくり業者）」だからと、辿り着くはずです。

次に自主管理可能な項目（植栽管理など）を見つけましょう。
うちは、地元の植栽管理業者を探したところ、30%程（約20万円）の費用を削減できました。

理事会とは別の場で、マンション管理士に相談してみてください
（初回の相談は、無料のところが多いと思います）。

顧問契約の料金を確認したところ、うちは、月額3万円半ばでした
（契約内容には、各種見積り取得も含まれており、適正価格で各種工事を発注できると思います）。

いずれにせよ、費用の問題がついてまわると思います。

顧問契約により、健全なマンション管理（無駄な費用の削減）を進めつつ、管理会社の変更を視野に入れてみてください
（管理会社見直し支援（スポット案件）は、マンション管理士が請け負ってくれます）。

うちは、来期一杯を目途に、大〇との契約解除を前提に活動中です。

>>2533 購入経験者さん

> 来期一杯を目途に、大〇との契約解除を前提に活動中です。
うらやましいですね。

ほんと、入居してすぐのタイミングか、一回目の長期修繕計画のタイミングを逃すとむずかしいのかなと思う限りです。

見積が高いとかの問題もありますが、そもそも、いつ修理が必要なのかのタイミングがなぜ、そのタイミングなのかがわからないので、そもそも、今、修理する必要があるのか？または、なぜ、それほど、遅くなってから修理（修繕）提案が来るのか？
（実は、メンテナンス業者からは、半年前に修理提案が来ていたのに・・・という背景があったにもかかわらずという前提）

なんか、言いようにかき回されているなと感じるばかりです・・・・

>>2534 匿名さん
リプレイスも一つの方法ですが、アステージを監視・牽制してくれるマンション管理士やコンサルタントと契約する手もあります。
私の所はコンサルタントがアステージの暴走を防いでくれています。
割高な工事見積も別業者と競合させますし、不要不急な補修にはすぐ指摘を入れてくれます。

>>2534 匿名さん

マンション管理の中では、大規模修繕に続いて「立体駐車場と浄化槽設備」の修繕費のウェイトが大きいはずです…
特に、立体駐車場はリニューアル工事となった場合、膨大な金額（数千万規模以上）になるので、別勘定でしっかりと貯蓄する必要があります。
ネットを検索すれば、立体駐車場や浄化槽設備の耐用年数（工事の周期）が、直ぐにわかりますよ。

>（実は、メンテナンス業者からは、半年前に修理提案が来ていたのに・・・という背景があったにもかかわらずという前提）

設備の被害（工事金額）が大きくなるまで、大凶がこっそりと放置するのは、多々あると思われます。
平気で、緊急性をあおる追加工事を連発してきます（お粗末な数字合わせのぼったくり見積りを纏めてもってくる）からね…

>>2535 eマンションさん

> 私の所はコンサルタント
コンサルタントってのもいるのですね。マンション管理士（事務所）も実際に話をすると、規約上問題あるか、ないか？って話ばっかりして、何が望ましいか？または、住民にとって何が利益か？を言おうとしない人も多く。

でも、
> アステージの暴走を防いで
暴走する業者をお金を払って雇って、暴走を止めるコンサルを雇うってのも、納得したくない方法ではありますが・・・これが現実なんですかね・・・・

そもそも、予算を作る人と、予算を使う管理会社が別になればいいだけだとは思うのですが・・・

大京コンプライアンスのHP
https://www.daikyo.co.jp/helpline.html

>>2542 匿名さん
私の所のコンサルはマンション管理士を兼ねているので少し特殊ですね。
ちなみに顧問料を超える管理費削減を行えており、管理組合にとってはメリットのみです。
管理の質が落ちないための監視も契約に入っていますので。

現役フロントですが、大規模修繕コンサルでマン管士が管理見直しで管理費削減を行っているケースを何件か経験しました。
大幅な削減を求められました。査定額を見ると、マン管士は業界の構造をよくご存じで、我々が下請けに発注している原価そのままを提示され、この金額に減額しろと迫られましたね。
私自身は、この人たちは何を言っているんだろうと不思議でなりませんでした。
例を挙げると、50戸のマンションで事務管理業務費を戸当り1500円、その他設備系の項目は全て原価。管理手数料は削除という条件でした。
これが適正価格だと胸を張っていましたが、それでどうやってビジネスとして成立するのかと不思議でなりませんでした。
何事にも適正利益というものがあります。当然企業としてお断りしました。
すると、妥協案が出され、まあ基準となる利益率は割り込んでいますが、ちょうど損益分岐点で管理継続が決定しました。
当然、下請けは変更しました。
これまでは実績等から業者を選択していましたが、業界内でも安かろう●●かろうで有名な業者に再委託しました。でなければ値段が合いませんので。
もちろん、安くていい業者はあるはずだ！っとおっしゃる気持ちはわかります。
確かにあります。ただ、全国見渡せばあるだけでそのマンションが営業エリアに入っている業者があるかと言われる、ある場合もあればない場合もあるという答えになります。
それでも、全国最安値を基準に金額提示されてしまっていますので、とにかく安いという点だけで下請けを選びましたから、仕事はそれなり…
もちろんコンサルさんは品質管理と監視を契約に入れていますが、立ち会いや業務チェックは一度も来ていません。
お客様からクレームが上がると、管理会社に電話をしてきて、何とかしろ。の一言のみ。これが品質の監視ですか…

> 業界内でも安かろう●●かろうで有名な業者に再委託しました。でなければ値段が合いませんので。

そこの感覚が、マンション管理業界としておかしいんですよね。わざわざ、業界全体の信頼を落とす活動をせっせとなぜするのか・・・
その値段だと、こういう風に品質（機能）が落ちますが、それでいいですか？と説明した上でやるのが他の業界として当たり前なんですけどね・・・・
勝手に契約履行をせずに、後でやらないいいわけが「安いから」・・・って話では、例え客の言い分がめちゃくちゃでも、それは商取引上やってはいけない事です。

だから、断ればいいのです。うちでは出来ません。って。
他のマンション管理会社に変えて下さいって。

うちのマンションでは、担当営業に、そこまで金額が下げられると出来ません。みたいに言われますが、じゃ、今、出来ていない理由はなんですか？
と聞いても、答えてもらえません。

多少の機転がきく営業なら、実は、こういう背景がありまして・・・と説明して、再発防止策と合わせて、お金の実状の話をして値上げをお願いするくらいしますけどね。
お金の話はあっても、再発防止策もなければ、さすがに次に話はふつう無理なんですが、あまい理事会が、具体的改善案もなく値上げに沿ってしまいました。

数年たって、改善されないので･･･

今できていて、安くすると出来ませんならば、話はわかります。
うちのマンションでは、今できていないのだから、やっていない分下げてよ！という話が多かったりします。
お金を払っている側も寄付活動ではないのですから･･･

回答は一言もない。これが管理なのですか･･･

>>2545 匿名さん
コンサルやマンション管理士にも当たり外れあるみたいですね。
私の所は再委託先まで洗い上げ、複数業者で比較のうえ決めて行ったので、そのような問題は出ていません。

>>2546 匿名さん
相当中身すっ飛ばして書き込んでいますが、当然貴方が想像することは全て説明していますよ。
ですから、きちんと理由を説明した上で、最初はお断りしました。
が、例のマンション管理士のコンサルが、「私がきちんと品質管理しますから、どんな業者を再委託先にしても責任もって履行させますからご安心ください。」なんてことを言うもんだから、再三の警告も無視してその条件で契約したんですよ。
蓋を開けてみると、品質管理どころか業務のチェックすらせず、とにかく管理会社に何とかしろと丸投げですからね。
お前らが持っていくコンサル費っていったい何なんだと言いたいですね。
自らは何も責任を取らず口を挟んで、固定のコンサル費の他減額した分の数十か月分をを成功報酬としてもっていっていますからね。

> 立ち会いや業務チェックは一度も来ていません。
> お客様からクレームが上がると、管理会社に電話をしてきて、何とかしろ。の一言のみ。これが品質の監視ですか

これは、管理会社の業務の勘違いを表しているすごくいい、コメントだと思います。
たぶん、この勘違いを組織として直せないと見ている限り、その管理会社がよくなることはないので、転職したほうがいいと思います。

まず、
１）立ち会いや業務チェックは一度も来ていません
これは、管理会社の怠慢があって、問題があっても来ていないという意味ですか？
それだと、そのコンサルは問題です。
もし、それでも大京側で管理ができていて、管理組合としても問題としていないならば、それはいかないのは当たり前です。問題でないところに、わざわざ、現地監査をしません。現地監査までいれてしまうと、安くしたいといっている管理組合さんの目的と会わなくなってしまいます。
なんども、いいますが、管理会社がぜんぜんダメで使い物にならない状態で現地をみないとその改善がわからないのならば別です。
でも、それは管理会社自体が怠慢している事を調べに行くので、奴ら、俺らが怠慢しているのに、来やしないといっているということになりますので、通常は現地監査に来ないということは、ひとまず、妥当点をもらっているとおもうのが通常です。

２）管理会社に電話をしてきて、何とかしろ。の一言
これも当たり前です。やり方は管理会社に任されているのです。その意味のなかに、契約業務に含まれないなら、きちんと理由を述べて断れ。という意味も含まれているのです。
具体的な方法指摘を望んでいるのであれば、それは、管理会社が雇った方がいいですし、または、コンサルではなく、その方に業務管理責任がともなうように、その下の受託業者になればいいわけです。

もちろん、そのコンサルに問題があるかとか、ないかは分かりません。
ただし、指摘はおかしいし、すごく、管理会社が提供しているサービスとは何かを、提供している側が把握できていない事を示すいい指摘と言えます。


純粋に、実際に作業をしている会社がマンションと直契約していると考えればわかりやすいはずです。
業務がいい加減な作業会社を管理組合が契約して、それを管理しろ！と言われたら、高くなるはずです。逆に何も指摘することなく、キチンとやってくれる業者だったら、管理コストは下がるはずです。
自分達が管理業務で利益を得ていると考えれば、管理出来ない業者と契約したいといわれたら、逆にあり得ないくらい高くなるか、出来ないしか選択肢がないはずです。が作った災害だという認識がないのは・・・

早く、会社側は社員教育などをしたほうがいいと思うのですが・・

>>2548 匿名さん

> お前らが持っていくコンサル費っていったい何なんだと言いたいですね。
なるほど、お気持ちお察しします。
また、管理組合が管理会社に対して抱くイメージを共有できてなによりです。

> 再三の警告も無視してその条件で契約
再三の警告をしたら、その内容をきちんと契約におりこむのが普通です。

もし、そこで、ほぼ同じ条件で契約してしまったから、そうなったんですよね。
これも、管理組合がよくやる間違いです。
口答で内容で変えて、契約で変えないから、契約を受ける側としては実体が変わりようがないわけです。
管理内容を変えているのですから、そのコンサルの方が管理すると言っている部分の管理業務をきちんと放棄し、そのぶん、値段を下げて契約すればいいのです。
管理組合に、なるほど、そのコンサルがされるのであれば安心ですね。では、弊社としては、ここの管理業務は必要ないと思うので、契約から抜いておきますね。
大分安くなるとおもうので、ご満足できると思います。くらい言えば、そのコンサルは恐怖したのではないですか？

たぶん、いち営業マンが契約書文面まで書けない（書き直せない）と思っているのだと思いますが、であれば、そういったイレギュラーな契約になってしまうものは最初から望まない方がいいですね。

マンション管理会社すらだまされてしまう、コンサルに組合ともにだまされてしまったという事でしょう。
悪質なコンサル業がこうも簡単に入るすきがあるというのが、そもそも、この業界の未成熟な部分だと思っていますが・・