株式会社大京アステージについてその3です。
大京アステージ管理物件にお住まいの方、マンション購入検討中の方など、情報交換しましょう。
前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/168249/
物件URL：http://www.daikyo-astage.co.jp/index.html
施工会社：無し
管理会社：株式会社大京アステージ
【東京23区の新築マンション掲示板から管理組合・管理会社・理事会掲示板へ移動しました。2015.2.13 管理担当】
[スレ作成日時]2015-02-12 23:15:13
「管理費を３割増額要求」と書きましたが、正確には「管理委託費を３割増額要求」です。間違って申し訳ありません。
色々なコメントをいただきました。管理会社は「管理委託費を増額したい、あるいは管理委託契約を打ち切りになっても良い」と考えたと思われます。
マンション設立以来この管理会社に管理を委託してきたため、所有者の方々は驚いておりました。管理会社の本社にも問い合わせをしましたが「突然の３割値上げは有りうる」とのご回答でした。
結局、管理組合は何時でも管理会社を変えられる準備をしておかなければならないとの結論になります。
「当たり前」とお
工事が高い所は、他にもたくさんあるけどね。
委託費安くして管理物件増やし、修繕高くして帳尻あわせるのが一般的。
もう少し調べてみたら。
委託費上げるなんて、普通はあり得んな。
管理員を増員するとか、警備員を常駐させるとかなら分かるが、まぁ他の人も言ってるように作り話だろうな。
社員も管理組合も、一度出てって帰ってくることが無い。
財閥系以外にも、名の知れた会社の系列の管理会社から、社員も転職してきたこともないし、管理組合も来たことが無い。
やはり魅力が無いんだろう。
期待されているようですので、投稿します。
管理委託費の３割増額要求は、次の段階で行われました。
(1)管理費全体について、支出を全項目チェック
(2)実際には行われていない支出を発見し、６か月以上かけて追求すると、
(3)その支出が管理委託費の補填として使われていたことが判明
(4)その分の管理委託費を次年度から削減することを要求したが、
(5)削減要求額の２倍以上の３割増額を要求される結果となりました
「面倒な管理組合と見られた」のだと思います。裁判の意見も出ております。
管理費で説明と異なる支出がある事例は、大京アステージ以外でも聞きます。
多くの場合、管理委託契約を打ち切ることで決着を付けているようです。
総会や理事会で管理費などは説明を受けているのに、間違いに気が付かない管理組合/理事会も問題ですが、支出をごまかす管理会社も問題。
長期修繕計画は、管理組合にとって手が付けられないほど難しいものでしょうか？
私の経験では設備の種類は通常の一戸建て住宅と大差はなく、規模を大きくした程度に思えます。
マンションに気持ち良く住む場合、長期修繕計画をチェックすることは必要です。
大京アステージが2011年に新規作成した長期修繕計画では、2018年に当マンションの修繕積立金は赤字に突入するとのことでした。
現在の2017年には、2011年よりも積立金は増加しており、2018年も増加する予定です。
何のために赤字になる長期修繕計画を新規作成したのか、大京に問い合わせても満足できる回答はありませんでした。
これも管理会社を変更する動機の一つでした。
管理会社が作成する長期修繕計画には次のような問題があります。
(1)大きな工事（大規模修繕、エレベーター更新、貯水槽更新）の見積もりを取っていない
(2)修繕周期を早め、工事を高額に設定するため、修繕積立金を増額する場合が多い
(3)実際の工事を実施するときに、形だけ合い見積もりを取るが、長期修繕計画より高額になる場合が多い
(4)長期修繕計画では黒字の計画が大規模修繕で赤字転落する場合も良く聞きます
(5)これは論外ですが、マンションに無い設備の更新が計画されている場合もあります
結局、何のための長期修繕計画なのか分からなくなります。
理事会ができることは、大きな工事については、自らが複数会社から見積もりをとることです。
見積もりの有効期間は数か月なので、実際に工事する場合は再度見積もりを取ることになりますが、長期修繕計画の精度は大幅に高まります。
数年後の工事ですが、見積もりをお願いすると喜んで答えてくれます。
管理会社に遠慮して、見積もりを提出しない業者もおりますが、これも新たな問題点の検出と言えます。
長期修繕計画書の愛読者になりました。
マンション入居時は、大幅な赤字計画の長期修繕計画でした。
購入する時には作成されていたのですが、マンション販売業者はくれませんでした。（これは、詐欺？）
ある時、理事長さんが長期修繕計画を提出するよう強く要求したところ、管理会社の担当者が「総会で承認されているので説明はしません」と言いながらイヤイヤ提出してきました。
この時、マンションには長期修繕計画があることを初めて知りました。
その時は説明も無く、何が書かれているか分かりませんでしたが、１年後に分かりました。
1戸当たり300万円もの大幅な赤字計画だったのです。これはマンション所有者の借金計画。
Webで勉強したり、地元の工事屋さんに相談したりしながら勉強しました。
2年かけて、大きな修繕工事の見積もりを取り、長期修繕計画の更新版が完成しました。
修繕積立金を2割削減、300万円の見込み借金もクリアーできます。
長期修繕計画は、マンション所有者全員に影響します。自分の物として愛着を持ちましょう。
管理会社の問題点を記述しておりますが、「管理会社へ任せっきりはダメ」と管理組合/理事会を鼓舞しているのが本心です。
管理会社へ任せっきりにしていると、いつの間にか数百万円の借金を負うことになります。
管理費の支出と長期修繕計画を厳密にチェックして下さい。
設備点検の話、細かな話なので興味のある方だけ読んで下さい。
管理会社に管理委託契約の一環で設備点検もお願いしておりました。
設備点検で風呂場の漏電が疑われると指摘されました。
設備点検の業者は遠方なので、地元の電気工事屋さんへ漏電の検査と修理を依頼。
「なにか、検査を2重に実施しており、無駄だなあ」と考え、地元の電気工事屋に設備点検も依頼しました。
これで設備点検と修理見積もりが一度にできます。
管理会社は設備点検を関連企業に任せたかったようですが、当方の希望を聞いてもらいました。
修繕積立金が多いか少ないかについて説明します。
国交省は「修繕積立金の額の目安」を次のように公表しております。
<15 階未満> <事例の 3分の 2 が包含される幅>
- 5,000 ㎡未満： 165 円～250 円／㎡・月
- 5,000～10,000 ㎡： 140 円～265 円／㎡・月
- 10,000 ㎡以上： 135 円～220 円／㎡・月
<20 階以上> 170 円～245 円／㎡・月
平均を取って200円／㎡・月と覚えておけば良いと思います。
大京アステージが作成した長期修繕計画は、13年後に各戸300万円の赤字とする計画でした。
現在の修繕積立金は平均と同等の200円／㎡・月ですが、これを３倍近く値上げする計画です。
この長期修繕計画は理事会・総会で十分な審議を受けずに承認されたようですが、大京アステージがなぜこのような計画を無理強いしたのか不可解です。
「修繕積立金は大京アステージの売上計画に組込まれている」と言う噂もありますが、真実は分かりません。
＞この長期修繕計画は理事会・総会で十分な審議を受けず に承認されたようですが、
自分達が無知無能だったと言ってるわけね。
で、自分が頑張って管理会社を変えたということか。
それで終わりで良いのでは？
高い金取られてるのを知ってながらアステージで十分と思ってる所も多いんだから、だらだら書いてる必要ないでしょ。
ちなみにうちは、何から何まで減額させて付き合い続けてるけど。
その方が管理会社を変えて失敗した、というリスクは発生しないからね。
[NO.1086～本レスまで以下の理由により、一部の投稿を削除しました。
・自作自演、もしくは成りすまし行為を確認したため
・削除されたレスへの返信のため 管理担当]
減額させて打倒ならいいでしょ。
変更も面倒だからね。
一生懸命やってもダメな会社なら仕方ないけど、まだまともな担当者がいるなら継続する。
管理費は高い。
要望や苦情などには何の対応もしない。
ただ、外からのクレーム(近隣からの)には何の対応もしないという事はないみたい。解決はしてないけど。
でも、管理の行き届いてるマンションは管理会社がいいというより組合が正常にしっかり機能しているんじゃないでしょうか。
アステージは担当者がすぐ変わりますから、まともな担当者に当たればまだマシだけど、本当にいい加減な何もしない担当者もいるからね。
この管理会社だけが悪いのではありません。組合役員の資質の問題を管理会社
の責任にしてはいけません。素人の役員が順番制でⅠから２年交代ではマンシ
ョンは管理会社の独占でやりたい放題です。住民の中から管理に詳しい人間を
発掘することが先決です。１０８１さんの意見などはその典型例です。
大凶アスの人事部がヒアリングしてるけど、みんな本音は言わない・怖くて言えない
外部の調査機関使ってやらなきゃ駄目だ（リシテア入力時間・パソコンのONOFF・入退室）
電通の残業500時間は給料にプラスされるだけいい。アスの昨年の400何時間はただ働きだ（360時間までしかもらえない）
今年も闇・・・で調整しないと360時間オーバーしてしまう（実際はもうとっくにオーバーしてるけど）
ホワイト５００が泣いてます。いずれマスコミにばれて外されるだろうな。
誰かが訴訟して会社が変わるまで待つかどうか。
辞めた方が早いだろう。
残業代出るだけで年収は格段に上がるからな。
もうよほどのアホしか転職してこないと思うから、先がない。
苦情や要望があると、通常はまず管理人に言います。そしたら「分かりました、会社の(アステージ)方へ言っときます」って言う。その先はどうなってるか、結果の報告が一切ないので管理人がちゃんと言ってくれてるのかどうかさえも分からない。
なので、私は管理人を通さず直接アステージに電話します。そしたら「理事長と相談しまして・・・」と言われるので結局は管理会社というよりかは理事長(組合)がどんな人かによって大きく変わってくると思う。
何年も惰性でやってる、とか順番で回って来るから仕方なしに、というケースだと全く解決しない。
それに築年数が経過すると賃貸化が進んでくるから何か苦情を言っても「賃貸化が進んでるので」と言って逃げようとする。
確かに賃借人は組合は関係ないが、規約は守らないといけないので、しっかりした組合だとまず家主(所有者)に報告し、家主から注意をしてもらうという方法をとっているが、アステージや頼りない理事長だとそこまで頭がまわらないのか面倒なのか貼り紙で注意してそれで終わり。
それでますますマナーが悪くなる。
何も分かってないような理事長だと結局アステージにいいようにされるからね。
言われるままホイホイ金出すような事にはならないようにしないとね。
理事長批判か。
だったら自分でやって変えて行けば良いのではと思うが、その勇気や気力は無いんだろうな。
あっ、個人批判とか言って削除依頼出されるか？
削除依頼なんかするわけないじゃん。
普通にまともに考えれば、自分が理事長に立候補して変えるしかないっていうのが正当でしょうよ。
辞めないんだから仕方ないじゃん。
勿論、ゴミの分別、出し方もいまだに分かってないような人達相手にまともな事言って「私が変えてみせます」という気力はないけどね。
レスキュー、一戸150円から180円へ。
30円ならいいでしょ、という組合が多数だろうから、アステージの利益確保に貢献。
うちは、昨年の理事会が問題提起し無事解約に成功。
レスキューどうするかのアンケート結果が配布されたが、継続希望が7割程もいた。
一昨年から誰も使って無いから金のムダ、何でよそ様の修繕のために自分達が負担しなきゃいけないのか、と真っ当な意見も出てはいたけど。
みんなの所はどんな感じですか？
減額の代わりに入れたとこや、リプレイスで無料に見せて入れたとことかだろ。利益削ればいいだけだけど。
それよりも他社の同じサービスが大体150円なのに180円の根拠を提示しろとか言われたらキツいだろうな。
何とかなるでしょうね。
企業努力で、一部屋30円くらいどうとでもなるかと。
むしろ、そのまま承諾すれば、何でも飲んでくれる管理組合と思われそう。
企業努力？
少しでも利益出さないとまずいから、取りやすい所を増額するの。
一戸30円なら構わないというおバカ組合が多数だから、解約されないような微妙な設定にしたんだな。
レスキュー加入してる件数調べてみな、30円でもいい金になるよ。
150円でも利益出るし、手数料あるなら利益なしで導入してもいいもんな。
委託費よりこっちの方が上げやすいと思ったんだろう。
けどら明らかに信頼は損なうな。
リフォームに入ってる業者が、養生せずにエレベーターを使いキズ汚れ多数。
理事会が何もしないのは分かりきってるが、管理人が注意しないのは予想外だった。
総会で話題になりそうだな。
管理人の業務怠慢を糾弾するマンションの住民が入居しているマンションは
未来があります。私のマンションはその真逆です。理事長や自治会長がマナ
ーや規約や法令違反を繰り返す、救いようのない、安物マンションです。
スラム化は避けられません。
リフォームでエレベーターを傷だらけにしたのであれば、リフォーム業者に修理させるか賠償金をとるべきです。これを要求しない理事会なら、責任を果たしていないことになります。理事会へ「要望書」を出しておいて、後で総会の場で指摘しましょう。管理人さんの仕事ではないと思います。管理委託契約に入っていないのが一般的です。重要事項説明会の資料を見てください。
うちの担当、やりやがったな。
総会議案について質問メール送ったのに、返事が来たのが終了後。
失念してましたとか生意気な事言いやがって、まぁ否決されたから良かったものを。
ライオンズマンションに居住して十数年経ったなー。大京アステージは通常の定まった事はやるがイレギュラーな事はしない会社。
非常階段のスイッチが故障したので見積もりを依頼したら10万円だった。高いので理由をきくと壁を壊しスイッチごと壁から取り出しスイッチを交換する内容だった。原因はヒューズが、とんだだけ。自分でヒューズを買って来て交換した。500円位だった。
非常用階段のタイルの上が5枚剥がれたので補修を担当者に依頼した。６０万円の見積書を持って来た。内容は剝れていないタイル100枚分も補修工事する内容だった。
要は安い仕事はしたく無いのだと判断して大京アステージにやらすのは諦めた！
官庁に似ている管理会社。イレギュラーな仕事はしない。
マンション管理員が基礎的教育を受けて居ない。植木屋から５５歳で大京の管理員に成った。管理員とは掃除だけしていれば良いと思ってる。マンションの上から下までホウキで掃除が終わると管理員室に鍵かけて持ち込んだ新聞、週刊誌を読む。日課にして居るようだ。
後ろから光を当てる専用のスタンドまで持ち込んでる！
廊下の水拭きなどした事が無い。
ゴミ置場でタバコを吸う！私が前を通っても平気！勿論管理規約で共有部は禁煙。
さすがに火災等の危険が有るので大京担当にゴミ置場でタバコを吸わない様に注意すると、今度は道路で吸い始めた！大勢の通行人がとおってる！勿論条例で道路での喫煙は禁止なっている。
呆れ果てた！！
規約で禁止されてる監視カメラモニターを見てる。
居住者の違反行為を注意しない。
見かねて理由を聞くと、居住者と関係が悪くなるからとの事！契約書に書いてある事も 自分が嫌ならやらない管理員！全く疲れる。
大京の管理員教育はどう成っているのか？
呆れ果てる。
管理会社１０９の管理員だが、８９３関係者等の規約違反や法令違反に対して注意したら、管理会社１０９の担当０山、Ｍ課長、Ｓ村担当、前Ｎ野支店長、Ｈ口人事課長、から
退職を迫られた。その後正義派の住民から慰留され10年間組合との契約で管理人を兼ねた顧問としてマンションの為に働いた。一応の役割は終了して退職した。その間色々な
勉強（マンション管理士、日商簿記、管理業務主任者、宅地建物主任士、ビル管理士等々）をした。これ等の勉強をしている人間に管理室に導入するべきだと思います。但し、
一定規模の大規模マンションで専属の清掃員が清掃業務をすることが条件であれば、上記１１４０さんの状態の管理員に組合費を費やすのではなく、これらに関する勉強をして
いる管理員を組合員の為に契約か雇用等で採用する事をお勧めいたします。マンション管理士等による第三者管理方式への移行もやり易くなると思います。お会いする機会があ
れば、ご説明は致します。どうぞ、ご連絡ください。
※マンションをほっておきますと管理会社等と組んで悪人（羊の皮を冠ったオオカミ）に支配されます。自分のマンションは自分で守らないと管理会社は守ってはくれません。
自分たちで一括受電を案内しといて、無責任にもほどがある。
担当に連絡して、上司も出させたけど、私たちも聞いていません ときた
こんな対応なら、管理会社や親会社ごと売られる時にも同じだろうから、企業としてまったく安心できない。
次回総会で管理会社を変更するようにする。
大京アステージに暮らしスクエアと言うネットワークシステムが有る。
7.８年前から始まった。大京担当者が管理組合に許可なく、管理組合が申し込みしたと嘘の申告を会社した。申し込み用紙が各組合員に郵送されて無断で暮しスクエアに加入させられている事で分かった。
暮らしスクエアの加入を許可した事は無いと申し入れたが無視された。その後、事ある毎に暮らしスクエアに加入の申し込みはしていないと言って来たが、昨年担当者が転勤で別の人に成り申し込み時の用紙が有るか無いか調べて貰った。無かった！書いて無いのだから当たり前だか！
会社内部では用紙は書いて貰ったのだが紛失したのでは？と言ってるらしい。
元担当者は問い合わせに組合に書いて貰って許可して貰ったと主張しているらしい。最近になって彼は退社したとの事。
やっていない事を証明する事は難しい！
暮らしスクエアの申し込み書類が無くて何で勝手に登録された。現に会社に登録されている！
1114です。間違って投稿押したので続きです。
暮らしスクエアに登録するには申し込み書類が無いと出来ないとの事。
一担当者だけの不正では無いと言う事か？
今でも揉めている！煩わしい話だ！
夕方に支店に偉い人があきらかに飲みに来るんだよね。
まぁ、それはまだしも、その偉い人のために支店の女子を飲み会に連れていくのはパワハラ？セクハラ？
終わってるな。
暮らしスクエアは、毎月の閲覧数が良くて8000人程度の大失敗サービス。中身も杜撰なので、だれも見ないのに、年間の維持費が1億以上かかり、今までの開発費で16億程度が飛んでいる。
あまりにユーザー数が少なくて、勝手に登録するのは十二分にありえる。
でも、嫌なら見なければいいし、無駄なサービスを実施する会社よりも、もっとシンプルで安い管理会社にしてしまえばいい。
会社売却されたら、どうせ潰されるサービス。
担当者が去年と全く同じ内容です。と契約書を持って来た。
信用して契約書にサインした。
ところが管理員の勤務体制が変更されて居る事が３年後に分かった。当然管理組合には改悪の内容！
ここ迄されると何を信じて良いのか分からなく成る！もう１０年位前の話しですが。
その担当者は横浜辺りで課長クラスになっているはずだが。怖い話だ！
みんなサヨナラ
引っ越す事に決めたわ
アステージも問題だけど、何も考えないで金を使いまくる組合にウンザリだよ。
3年後の大規模で1億近くマイナスになるとか言ってるのに、何の対策も行わない連中に付き合ってられないわ。
>>3275 検討板ユーザーさん。
N氏（理事）の建築会社のメリットは何でしょうか？
建築会社IはT氏の会社で、数年前にIT社の傘下に入りました。T氏はIT社から出向しているものか、そこは不明ですが。親会社のIT社と管理組合が契約しているコンサルは非常に強い関係性があります。
管理組合に入り込んだコンサル会社N社は、公募で改修業者を募集することを目的としていました。
条件を付け建築会社を選定する為、談合を目論んでいました。しかし、管理組合は直接見積もりを出した。結果、コンサルが作成した設計見積もりと同じ仕様でありながら、7000万円以上低額になることが分かりました。
T氏は管理組合がNコンサルと契約した後も、我々理事の提案を阻止し、
継続的に直接見積もりを出すことを妨げようとしていた。一つ前の理事長に、借金させる提案をした事もあります。恐ろしい理事です。
マンションへの利益相反関係の人である事は間違いありません。早く退任すべきなのてすが、辞めません
。管理組合に入り込んだ悪徳コンサルタントN社は、この地域で「黒幕」と呼ばれています。T氏は、「このコンサルを切るなら、また新たなコンサルを選ぶべき」と意見書を提出しています。
T氏の意見書には、公平性を保つと言う理屈が書かれていますが信用しません。多くの管理組合が騙されてしまうのです。管理組合は素人なのですから
裏事情を知らせて下さい。
N氏（理事）にとってのメリットは何でしょうか？Nコンサルを切らないことで、次の公募の際にN氏の会社が指名される可能性がありますか？その為に強く管理組合と契約解除をさせないようにするのですか？
または、金銭的な利益を得るのか。
これらの疑問について明らかにしてほしいです。
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～8390万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9290万円～1億5990万円※権利金含む |
|
2LDK～4LDK |
|
57.4m2～82.67m2 |
|
総戸数 522戸 |
神奈川県川崎市川崎区大師駅前１丁目 |
|
未定 |
|
1LDK～3LDK（1LDK、2LDK、2LDK＋サービススペース（納戸）、3LDK） |
|
36.63m2～64.84m2 |
|
総戸数 132戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
