プラウド板橋志村三丁目について

>203

いやいや
>197が物件を上げてくれてるでしょ？

坪単価200万円前半の物件だと外壁のみタイル。
300万円前後になってくると外廊下側もタイル。
で、もっと高い物件になるとバルコニーの外面もタイル
参考：http://www.mecsumai.com/tph-ichigayakouracho/

明らかに価格差でタイルの仕様度合いがちがうでしょ？
それが高級感ってもんですよ。

そもそも、吹付けがタイルより高級なんだったら、この物件の外壁側も吹き付けにするはずでしょ？
（賃貸物件は外壁も吹付けのパターンが多いから、技術的にできないわけじゃない）
外壁はタイルがいいけど、廊下側は吹付けがいいなんていうのはダブルスタンダードのごまかしですよ。

自分の買える物件は予算ありきだから、全部が高級って訳にはいかないでしょう。
でも、手が届かないからと言って事実とちがうことを公の場で主張するのは恥ずかしいですよ。

>>204
説明になっていませんよ。そもそも坪単価で何がわかるんです？
全く同じ上物、利益率、建築コストだとしても土地代が違えば当然坪単価も変わります。
全く同じ代物なのに板橋と港区に存在してるのとでは単価もかわってきますよ。
そんなことだれでもわかるのではありませんか？

タイルも吹き付け(塗装)も、高級もあれば並もある。
タイルなら普通の二丁掛けからレンガ調やデザインタイルまであるし、塗装も焼き付けからセラミックなど色々です。
どっちが高級かなんて一概には言えない。設計者のセンスの問題でしょ。選ぶあなたもね。
加賀レジデンスは全塗装の良い例ですね。タイルはタイルで良い物件もあるでしょ。

>205

坪単価の高い物件はグロスも高くなるんだから、高いなりの高級感が求められる。
だから高級感の演出が重要になってくるんだよ。

タイルと同じ高級感を演出するツールとして、天然石のキッチンカウンタートップがある
（天然石でも人造大理石でも性能は変わらない。だけど、高級感の演出には断然天然石のほうが優れている）
・プラウド志村三丁目（人造大理石）
http://www.proud-web.jp/mansion/shimura3/equipment.html
・プラウド練馬豊玉（キッチンのみ天然石）
http://www.proud-web.jp/mansion/toyotama/equipment/index.html
・プラウド中野テラス（キッチン・お手洗いとも天然石）
http://www.proud-web.jp/mansion/nakano/equipment/

外壁タイルもこれと同じ。
多く使ったほうが高級なんだけど、予算の少ない低価格帯物件では使えない。
具体的に言うと、タイルを多く使って一戸あたり500万円の増になるとすると、
4000万円の物件で4500万になっちゃうと13%増になって販売が厳しいけど、
8000万円の物件が8500万になるなら6%増だから、十分吸収可能。

って、なんでこんな常識的なことをわざわざ書かなきゃいけないんだ。

>>207
だから答えになっていない。っていうかいつから「高級"感"」や「演出」にすり替わってるんだ。
高級と高級感では全く違う。出直してきたほうがいい。そんな言葉遊びでスレを荒らす必要もない。

>208

傍から見てる人に判断して欲しいとこだけど、
高級な部材を多く使うことが高級感の演出になるんだから間違いじゃないでしょ？

そもそも、この物件からして、目立つ外壁側面部分にはタイルを使ってるとはっきり書いているわけで、
使えるもんなら全部タイルにしたいのが本音ですよ。
この立地で出せる費用からすれば当然ムリなんで安い吹付けを一部で使ってるんでしょ。

別に悪いことじゃないよ。
吹付けでコストを下げた分、売値が下がってればバランスはとれているんだから。

吹付けが高級だって言うなら、外壁に吹付けを使わない理由を是非教えて欲しい。

>>209
だから話をすり替えないでくださいと言ってます。
まずはタイル張りが高級だというところを証明してからにしてください。

あと、
>吹付けが高級だって言うなら、外壁に吹付けを使わない理由を是非教えて欲しい。

この文から結局のところ、本質など何も理解せずに、ただただ「自分の物件を高級だとおもいたい/おもわせたくない」っていうだけのやりとりでしかないことがよくわかりますよ。高級だったら利用するんですか？適材適所って知らないんでしょうか？

>210

ここまで実証を上げてるのに・・・

①高級物件はタイルが多く使われている
②本物件のWebでも
「建物の側面には重厚感のあるブラウン系の三丁掛けタイル。そして、バルコニー手摺りはホワイト系の45二丁タイルとすることでモダンなコントラストを描き、邸宅の風格を醸します。また、エントランス正面の壁面を御影石で飾り、迎賓空間らしい顔づくりを実現します。」
とあるように、高級感の演出に使われるのはタイル（か石）であって吹付けではない

よって一般的にはタイルのほうが吹き付けより高級といえる。
ここまで言ってわからんかな？

>206のように吹付けでも高級な例外はもちろんあるけど、そんな特殊な工法だったらきちんとアピールするよね。

最後に、
>高級だったら利用するんですか？適材適所って知らないんでしょうか？
っていうのは筋違い。
高級だから利用するわけじゃないし、高級な素材はメンテとか修繕にお金がかかるデメリットも有る。
利用するかどうかじゃなくて、「高級」なものは一般的には吹付けよりタイルですよ。

第三者だけど、
もう選ぶ人のセンスってことでいいよ。
誰かも、吹き付けもタイルも高級なものとそうでないものがあるって書いてたし。

それに、物件見てきましたが、
私は廊下側は残念とは思いませんでした。
ここらへんの地域には相応だと思います。
色んな見方があって面白いですね。

建築費が高騰している時期に買うという選択しかないならしょうがないでしょう。
どうしても買うしかない人は良い仕様の中古を探した方がいいね。

>212

私もそう思う
高級だけがすべての選択基準じゃなし、周りに見劣りしない水準なら十分。

私は残念とは思うけど、100万高くなるぐらいだったらこの仕様でいい。

後は立地・仕様・売主の信頼なんかを秤にかけて決めればいいわけで。

>>211

どうも論理だって話すらできないようです。支離滅裂に加えて事実誤認まで含まれています。
あなたが言ってるのは単に「値段が高いからタイル」ってだけでしょ？
そこに第三者が納得できる事実データが0です。比率の話をされるんでしたらデータ出してみたらどうでしょう？
そして、あなたがいう「高級感」とやらを証明してみてください。
できないのにクダグダ突っ掛かりたいだけならもう辞めましょう。

この地域を見るひとは、そもそも全部大理石とか、コンシェルジュとか、プールにジム…を探してないひとだと思います。
よって、外壁くらいなら安くていいに一票。

あと、高級感を客観的に示すのは難しいと思いますけどね。

レクサスとトヨタの内装、安っぽいプラスチックの有無と高級なレザーの有無。
それと同じなだけで語るに及ばずでは。

>214
ちょっとしつこいよ。

そんなに言うなら吹付けがタイルよりも高級だって証拠を示して、ぐうの音も出なくすればいいのに。
自分では突っかかるだけで何も示さずにスレを荒らすのはやめて欲しい。

>>216
その言葉、そのままタイル高級を連呼してる人に返すわ。しつこいのはそっち、けしかけたのもそっち。

このスレ面倒臭いのが居ついてるなー。
吹き付けさんもういいよ。

そういえば近くにドンキができるようですね。
セブンタウンとドンキがあれば普段の買い物は安泰ですね

安いが一番、普通に住めればOKだよ。

みんな仲良くしようぜ。住宅なんて所詮家族が安心に暮らせればいい。
ハード面よりもソフト面が大事だ。家族に言おう、ありがとう、と。
今この日をあなたと過ごせた、素晴らしいこの機会に感謝しよう、と。
笑顔あふれる日々を送れることを祈る。

>>199
>いや、最近の新築で、吹付けの高級物件を教えて下さいよ。

ブリリア目黒（坪600万円）
http://www.meguroekimae.jp/concept/index.html

グランド・ミレーニア（坪400万円）
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/minamiikebukuro/design.html

ドゥ・トゥール（坪360万円）
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/design.html

スカイティアラ（坪250万円）
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/azusawa/design01.html

タワーはさすがにタイルはありえんでしょ
重さの制限的にムリだよ
ペンキと吹付けの用語で揚げ足を取って偉そうに言うなら自分がもうチョット勉強した方がいい。

加賀レジデンスの例も上がってたけど、全部高級な吹付けを使用してそれを売りにする「例外的に高級な吹付け」は有るよ。

ただ、タイルと吹付けを混ぜて使う場合は吹付けはコストダウンの手法として使われてるんだって。
>193にも有るようにこのご時世、どこかでコストダウンはしょうがない。
それが受け入れられるかどうかの問題でしょう。

3年くらい前までに竣工したタワーは外壁タイル貼りが普通だったから重さ的には問題ないよ。
コストダウンで吹き付けになっただけ。
逆梁の物件が減ってるってのもあるかもしれないね？

>>222
通報しておきました。

>>223
間違った認識で情報拡散したいからそういう事してるんでしょうか?

>>224
タワーで外観総タイル貼りなんてあるわけないでしょ。
何故ならタイルが落下する危険があるから。
パークコート千代田富士見だって下層はタイル貼り、中上層は吹き付けですよ。

タイルからタワーから無意味な話ばかりしていますよね〜

直床だろうが吹き付けだろうが安けりゃいいよ。

ここってプラウドの相場的に安く感じますが、何か理由はあるのでしょうか。
駅7分で近隣にショッピング施設あり保育園、小中学校ありと立地的にも良いと感じますが。。

逆に安い理由があるのではないかと勘ぐってしまいます。

>>230

野村も十分学んだんじゃないですかね。このエリアで高くすると売れ行きがマジでやばいと。

えっ安いですか？
確かに都心のプラウドと較べれば絶対的な価格は安いですが、
近くのプラウド板橋蓮根の5Ｆの坪単価が203万なのに、ここの５Ｆは坪単価240近くなるのでエリア的に見たら高く感じるのですが。

>>232
蓮根より立地も設備も上だからじゃないかな

>>233
蓮根と志村三丁目は特に設備の違いもないようですね。
(練馬のようにキッチンが天然大理石という事もなく。)
駅的にもマンション平均価格は志村三丁目よりも蓮根の方が高いですし。

【蓮根】
http://www.proud-web.jp/mansion/hasune/equipment.html
駅から３分


【志村三丁目】
http://www.proud-web.jp/mansion/shimura3/equipment.html
駅から７分

蓮根が順調に売れたのでその勢いで志村三丁目を価格つけたのでしょうか

単に時期の差でしょう。

後から出てくるほうが高いのは当たり前です。

（湾岸タワーでも、柏とかの郊外物件でも同じ。）

>>234
表層的な仕様しか見られないんですか？
例えばスマートフォンでiPhone、ってだけ書かれて
スペックまでわかるんですか？iPhone 5なのか6なのかで違いますよね。
同じ6でも容量の違いもありますよね。
同様に「浴室暖房」とか「ミスティー」ってだけ書かれて何がわかるですか？
いろいろ型番があるしグレードもありますよ。ちゃんと資料請求するなりMRいって確認してください。
そんなHPだけみて比較だしてくるあたりまともに検討もしてないでしょ？

徒歩15分の小学校に皆様通わせる予定ですか？
それとも変更願い出しますか？

変更願い出します。徒歩15分はさすがに厳しいです。

迷いますよね。マンションで仲良くなった友達みんな同じ小学なのに自分の子だけ違う小学校というのも可哀想ですし。
このマンションの子全員の希望が通ると限らないので。

>>239
通るのではないでしょうか。マンション全戸が小学生がいるわけではないでしょうしほとんどの人は出すんじゃないですか。通る通らないは別にして。

>>236
はじめに蓮根を検討してたので、MRは両方行ってますよ。
その上に価格差ほど大きに仕様の違いがみられません。

>>238
ちなみにどこに通わせるつもりですか？

>>234
蓮根も検討しましたが、駅近だけあって同じような条件の部屋であれば蓮根のが高かったような気がします。

ずっと志村付近でそだってきましたが、昔から学区外は結構多かったですね。

>>236
スカイティアラでも似たようなレスあったけど
表面上の仕様だって立派なマンションの付加価値でしょう
立地、環境、日当たり、植栽計画、エントランス、共用施設
マンションの価値はそんな細かい材料のグレードだけじゃないよ

そもそも低スペックのiphoneが6割もスマホ市場占めてる日本で
スペックうんぬん細かい数字出しても意味がない
日本だけだよiphoneがこんなに売れてるのって

>>244
検討版ですから情報を出していけばそれで良いと思います。何か相手をやり込めないと気がすまないんでしょうか?

>>244
落ち着きなよ。

>>246
全くですね。最近多いんでしょうかね、自分と違う意見を攻撃しかしない人って。

天下のプラウドが酷い言われようですね…
なんでですか？

板橋だからでしょ。どんなマンションでも板橋では霞んでしまう。

前のレスで南側の工場が潰れたって書いてありましたが、日中ずっとガッシャンガッシャンガッシャンと音がしていてインクの匂いもしていたので潰れていないのでは？
でも最近の電子化に伴い出版不況は厳しそうなので、5年後10年後はマンションなっていないとは言えないですね。

狙い目はやはり80平米台の部屋かな。坪単価的に見れば。

子供の方が歩くの早いんでは？

>>252
そうでもないですよ。理由があれば通ります

遠いから
なんてのは特別な理由でもなんでもないわけで、それが全員通るなら学区編成めちゃくちゃになるんじゃないですか？
遠いから でマンションの子供全員の学区変更が認められた前例はありますか？

>>256
そんなバカ正直に理由書く馬鹿はいないでしょ。

では>257さんはどんな理由を書きます？

小学生がいる世帯が多すぎてマンションごと学区が変わった例ならありますよね。

購入要望書はあまり集まってなさそうですね。
地元の人からの需要はありそうなのに。

>>260
営業さんから聞いたのですか？

検討中で何回かモデルルーム訪問しました。
要望書については営業がいうに結構集まっているとのこと。
ただし低層階で、前週と比較し200万以上値下がりしている部屋が幾つかあったのをみると、あんまり集まってない可能性もたかいです。

あらら
強気の価格で出してたのにへたれちゃったのですか。

要望書が集まらないのは割高だからじゃないですか。
5Ｆの70平米の部屋が5200万だとすると、ローンや管理費・修繕費や税金諸々入れると
月あたり20万円程度になりますが、仮に10年後その値段で賃貸に出しても借りる人は
いないんじゃないでしょうか。

ここのサイトでは志村三丁目70平米の家賃相場が17万円ってなっていますね。
http://toyokeizai.net/articles/-/56535

>>264
計算おかしくね?なぜに月20万円？

>>265
金利2% 35年 頭金なし
だと妥当でしょう。ローンで約17万だもの。

>>266
金利2％に頭金無しのどこが妥当なの?（笑）
今時まともな人は頭金なんて普通の人は3割入れるし金利だって35年固定でも1.2%なのに。月12万でしょう

>>267
頭金は1000くらい入れるでしょそりゃ。
でもフルローン額で月割りにして、修繕費固定資産税も考えて+2万くらいもらっての額でじゃないと、自分ち賃貸に出したくないなぁ。ボランティアじゃないんだし。
それくらいで賃貸に出せないマンションなんか資産じゃなく負債だね。

>>268
ここが賃貸に出して儲かるエリアか?
考えなくても分かりそうだが。月20も払える人がこの志村三丁目に借りたいって人がどれだけいるんだか。三田線ってだけでも既に候補に上げる人激減なのに

ここに限らず今から買って儲かる物件なんてあんまりないんじゃないの？

徒歩距離もあるしね。ここは学校も遠いし中古で買いたい人も少ないんじゃないかな。

>>271
だろうね。そういうエリアでは築浅中古を買い叩くほうが安全。

賃貸・売却で儲けるかという話でなく、物件自体が割高か判断するために
月々の維持費と家賃相場を比較しているのではないでしょうか。

先ずは実物を見てみないと！

>>273
物件の割高かどうかをみるのに家賃相場と見てるの？それって全く無意味じゃん。
愚かにもほどがあるんだけど。それって賃貸か分譲かって話とおなじ愚行だよね

物件が割高か判断するために周辺の家賃相場を見るのは常識なんだが。

>275

もうチョット勉強した方がいい。
賃貸相場と物件価格を比較するのは基本中の基本。

ただ、上げ相場の時は先に物件価格が上がって賃料は後から上がるから、
今だとどこの地域もリターンは悪くなってるはず。

>264の言うとおり、月17万で貸せて、本体価格が5200万なら、グロスの利回りは3.9%
今は本体価格が上がって都心でも5%は難しくなってるから、3.9%ならそんなに悪い水準じゃない。

月17万円で貸せたとしても厳しいのではないでしょうか

頭金：1000万
ローン：5145万（5200万 -1000万=4200万を35年1.2%で借りた場合の総返済額)
諸費用：200万　
火災・地震保険：50万
住宅ローン控除 -500万
-----------------------------
合計　5895万
35年の１月あたりの金額：14.03万円

管理費：14500円
修繕積立：18000円（修繕積立計画を見ると最終的には25500円らしいです）
1月あたり固定資産税：12500円

月あたりの総合計：18.53万円

>278

いやいや、それでいいんだよ。
通常借り主に払わせる火災保険とか管理費までMAXで積んでそれなら十分。

月当り1.5万ぐらいの足が出て、35年で▲630万ぐらいでしょ？
築35年のこのマンションが1000万を切ることはあり得んよ。
通常半値ぐらいだろうから、投げ売りでも2500万にはなるでしょ。
十分プラスですよ。

>>277
勉強した方がいいのはそっち。数字を出してさもわかった風に感じるのは結構だが大事な点を見落としてるわ。それは大量に完全なコピーを生産できる工業製品と違い不動産はすべて一点物。そんなくだらない皮算用はなんの意味も持たない。みんなそんなこと知ってるんだよ。

計算上うまくいっても、賃貸で17万払ってまで駅も学校も遠いここに住みたい人がいるかどうか…。
比較するだけならいいですが投資としては？？？ですね。
そして大事なことを忘れてますが
築35年も経ったマンションでは17万は取れない。
物価が上昇したらわかりませんが

>280

完全に昭和の考え方。
収益還元法ぐらいは知っとけ。

個別事情はもちろんあるけど、一般的な線を想像して割高感を判断するのは今や常識。

>>282
常識?そんなわけ無いでしょう（笑）
住むために買う人はそんなくだらない計算などしませんから。おたく本質も理解できないんですか？

建物自体が割高だからもう今週土曜に要望書を取り下げてこようかしら
将来的に負債になりそうですし。
・2019年問題で人口がピークアウトして今後は供給よりも需要が小さくなって価格が下落
　東京といえども人口が減り始めるとか
・2020年オリンピック以降建築費の高騰が収まりそれ以降の案件のほうが安価に手に入れられる
等いろいろ考えると割高な物件は手が出しにくくなりました。

>>285
買い替えですか？
うちは家賃19万払い続けるの勿体ないので、将来負債になりそうでも新築マンションを早めに購入したいです。
現在分譲マンションを持っているなら、
待ち
でもいいと思います。

うちも賃貸ですよー。
今焦って買うよりは、当面賃貸でしのぐ方がトータルコストは押さえられそう。

家賃19万てすごいね

まぁいつでも欲しい時が買い時なのでなんともいえないけど、
価格的には最近は割高に感じてしまいますよね。特に3.11が発生するまで
はずっと低価格水準が続いていただけに。

オリンピックが終わってすぐに下落するわけじゃないしね。
不動産は仕入れてから商品化までに２～３年のタイムラグがあるから、
早くても2022年頃に下がり始めるってかんじです。


2025年ぐらいまでの期間を見れば一度ぐらいは買い場が訪れそうなので、現在20代の人なら待ちもありかもしれません。
それより年上だと今度はローンが組める期間が限られてきますので判断が難しいところだと思います。

>>290

私もそう思います。一つ言えることは結局将来のことは誰にもわかないということ。
あと、株やFXのように投資として買う人はともかくとして、住まいとして買われる方に
とって大事なことは、自分や家族にとってその金額を支払うに足る物件かどうかってところにつきますよ。

その昔昔、PCが三ヶ月に一度のペースで新製品が出ていた頃もよく「いつが買い時か」なんて議論が
活発にされてました。今と違ってたった1年立つだけで4回もモデルチェンジが行われ性能も当時は
圧倒的に体感できるほどの違いがありました。が、別に早く買った人が損をしたとかあとから買った人が
得をしたとかありませんね。結局はそれで何がしたいか、ってのと買ったあとどう生かしたのかってところが
大事ですからね。マンションも同じだと思いますよ。

一生に一度の家と毎年スペックが自動的に上がるPCを較べるのは適切ではないのでは？
PCだとまた気軽に買い直せますし。

なんか久しぶりに来たら偉そうな評論家気取り専門家気取りが多いな

そんなに偉そうなに侯爵垂れるなら
なんでアベノミクス前に不動産買わなかったの？
特に>>285

こんな人の言うことなんて全く説得力がない
今はマンションも戸建も高くなっちゃってるなんて誰でも知ってる
それでもそれぞれ家庭の事情があって「今」探してるんだろ

今にこだわってないなら
割安だった時代に買ってなきゃおかしい

>東京といえども人口が減り始める

それから絶対にこうなるとも限らないからな
過疎った地方から人が東京に集まる可能性もあるし
大量の移民を受け入れる可能性だってある

将来のことなんぞ誰にも分からない

>>293
検討板なのだからいろんな見方の情報が役に立つ。それと自分の考えと同じかどうかは関係ない。君みたいに自分と違う意見に愚痴を吐き捨てるだけならもう来るなよ。

今が割高なのかは数年たってみないとわからんよ。
そりゃ数年前からしたら高いのかもしれないけど、
数年前はマンション買おうと思ってなかったし
この物件なかったし。

やはり買おうと思った時が買い時でしょう。

なんかいろいろ荒れていますね。
この人たちがこの物件をかったら
マンション管理組合の総会ではかなり揉めそうですね。

>>297
その心配はないな。だって、だいたいネガキャン連発してるやつは、マンション買う金すらないから!!

正解。ただぼやいてるだけ。ボンボヤージュ。ほっておこう。

そうですね。
買う気がない人と営業さんの書き込みが混じっているようですし。

>>301
なんだかんだいいながら、引き合いが多いのかしら
南向きで、駅からもそこそこ近く、平凡だけど悪くない物件は静かに売れて無くなるのかな

ここはマンション名と住所、最寄り駅名すべてが志村三丁目とマッチしてる類稀なマンションです。
覚えやすいし志村三丁目の中では断トツですからね。