熱海に買いたい。古い物件はどうですか。　その2

まあ、そうですよね。
相手が何人だろうと売るのが商売です。

「囲い込み」が非常に大きな問題となっています。
囲い込み問題とは、お客さんから売却依頼を受けた物件を自社で抱え込み他社には
紹介しないという問題です。


大手不動産会社にも悪例が多いようです。
昨日のテレビ東京WBSでも詳しく報道していましたね。

パークセレノの売り物！急に増えてますが、理由分かる人居ますか?

そういえばそうですね。

東京からですが、熱海のリゾマンを検討しています。
熱海パサニアクラブは、いろいろ噂がありますが、景色が良いので惹かれます。
現状をご存知の方がいらっしゃいましたらよろしくお願い致します。

サニーハイツが大規模修繕中で、もう少しで完了するのではないでしょうか。
手頃で検討していますが、実際はどうなんでしょうか。

>>56
古い割には中は住みやすいです、中のレストランも熱海市内より安く品数も有ります

>>57
サニーハイツ内の食堂いいですね。
味云々の上見ればキリないですけど、あそこはリーズナブルなお値段の割りにそこそこおいしい。

(料理写真参考)
http://tabelog.com/shizuoka/A2205/A220502/22025400/

古くてもまじめ維持管理に力を入れているマンションがありますね。
サニーハイツもその一つだと思います。
古くても清潔感があり気持ちのいものですよ。

サニーハイツにレストランがあるのは知っていましたが、行ったことがありません。
今度、機会があれば行って見ます。

そういえば、サニーハイツが綺麗になりましたね。　大規模修繕を行ったから当然でしょうが・・・

清潔感の有る古いマンションも悪くないですよね。懐かしいような感じがするし
立地条件もいいですしね。金額を問わず維持することは大変ですが予約が必要無いので
思いたった時、時間の余裕が急に出来た時にいつでも訪れることが出来るので所有する意味は大きい
ですね。同じところで飽きないかと言われますが町というのも奥が深いし変化します。
何十年も通うと懐かしい土地に戻るような気もします。
別スレの１０室を１０００人に売りつけるような怪しい会社の会員権を購入して何年も予約が取れず
やきもきするようなら例えバリバリの新築といかなくても管理のよい古いマンションでも
購入して自由に楽しんだ方が有意義でしょう。

賛成。

サニーハイツ大規模修繕そろそろ終わってましたね。室内外プール２つとも水張ってるので、雨でも楽しめます。

サニーハイツとクリフサイドがいい場所にありますね。
どちらも設備が充実してるし管理が良さそう。また総戸数の割りに
売り物が少ないですね。皆さん愛着があるので手放さないのでしょう。

どちらも古いけど大規模で管理も良いと思います。
駅からも徒歩圏ですしどちらも人気あると思います。
クリフのほうが広い部屋が多いのでその分お値段もサニーよりややお高いようです。

熱海サニーハイツを数年前買いました
駅から徒歩圏、室内外プールあり、レストランあり、コインランドリーあり、源泉掛け流し温泉大浴場あり、卓球室その他娯楽設備あり、ゲストルームあり、
大規模マンションで管理費が割安、場所が良く花火大会も海も一望、などが魅力ですが、
やはり築40年が気になっていました。

たまたま素晴らしい眺望の角部屋が売りに出たため即決しました。
相場の倍でしたがフルリフォームしても築浅の豪華リゾートマンションよりははるかに安くすみました。
思い通りの間取りとインテリアで見違えるようです。

子供達や孫が10年使えれば良し、と思い古さは目をつぶることにしました。

いざ使ってみるとマイナスポイントと思っていた古さが
意外に長所でもあると感じています。

まず積み重ねられた管理実績があり安心です。
大規模改修工事履歴や今後の長期修繕計画がきちんとしています。
数十年管理してきたノウハウが蓄積され、業者選定から住民への連絡まで非常に公正かつスムーズです。
管理費滞納なども段階を経て法的手段で請求、逃げ得は許しません。

そして住民コミュニティーが成熟しています。
駅から近いので定住者が多く、オーナーも数世代経た方が多いためか
花火大会の日でも落ち着いています。
長い年月で培われたいい意味でのムラ社会があり、
皆さん親切で住民同士の挨拶などのマナー、住民と管理会社職員とのコミュニケーションが良好です。
親切で世話役のような職員さんは勤務時間こそ日勤ですが
夜間も一人は当直していらっしゃるため心強いです。
住民は住み心地を良くしようという意識が高いため
マナー違反は許すまじ、という雰囲気で
少しでも不具合があるとすぐに管理職員に話が行くため
大浴場はじめ共用部分の掃除はピカピカ
ゴミ捨て場の整理整頓もきちんとされています。
先日大浴場でシャワーの不具合があったときも
定住者の方がすぐに職員の方に連絡してくださり、これまたすぐに職員さんがいらして対応してくれました。
こういう世話焼きの方の存在はマンションの質の維持に必要だしありがたいです。

当然理事会活動などもしっかりしており、
管理会社に対する意見や要望、理事メンバー決定法、
敷地内の樹木枝払い、駐車場料金の見直し、出入り口セキュリティー強化、
住民からのクレーム、改修業者との打ち合わせ内容など
活発に意見が出され、年に数回議事録として送られてきます。

定住者も理事会も年配の方中心ですので豪華なリゾートマンションの雰囲気に改修とはなりませんが
清潔で安心感のある懐かしい雰囲気のマンションです。

電気容量が40アンペアで変えられず
床暖房と電子レンジを使うとブレーカーが落ちるのが難点ですが
非常にいい買い物をしたと気に入っております

築浅の豪華リゾートマンションの雰囲気も捨てがたいですが
外国人の投機対象になったり、法人所有でマナーの悪い人が多くなったり、
管理体制がトラブル続きといったリスクは
古いマンションには少ないと思います。

転売には向かないかもしれませんが賃貸には出せるでしょうし、値段も手頃でおすすめです。

そういう利点があると思います。
住民と管理会社のつながりが長い間に熟成してますからね。
新しいマンションは作り上げていくまでの時間がかかります。
サニーハイツは源泉かけ流しですよね。ろ過加温方式に比べると
清潔で価値があります。

エレベーターから部屋までの通路の感じとかでは、熱海のマンションの中では貧乏臭い感じが否めませんが、そのグレードの中では良いほうと思います。

リゾマンの温泉ですが、源泉井戸を保有しているところもありますが、温泉権の口数を何口保有しているかで、
温泉量と料金に差があるそうですが、サニーハイツは温泉口数を多く保有しているので、源泉掛け流しが安く
できると聞きました。
口数が少ないと、温泉量の制限があるし、料金も割高になるそうです。

古い物件はどうしても華やかなセレブ感とは無縁ですね。
エントランスからリゾート感を求める人には不向きだと思います。
自分の部屋だけピカピカにリフォームして
絶景を眺めて過ごせれば満足
貧乏臭くても設備が充実していた方が良いという人向きです。

リゾートマンションというよりは
古いけど設備がいろいろある公共施設のような感じです。
住んでいる人の愛着が感じられ職員さんが身近で
学校の校舎のような懐かしい雰囲気です

セレブ感が少ない分
自慢たらしくなく気軽に友達を呼べる一面も

温泉と海があって交通も便利
でも古くて貧乏臭くてリゾート感がない・・・
ってまさに熱海の町そのもののような物件です

サニーハイツは源泉をいくつか保有しているので掛け流しです
湧出温度が高く加水してますから正確には100パーセント掛け流しとは言えないかもしれませんが
毎日お湯を抜いて掃除しお湯を入れ替えています
最近熱海の温泉の湧出量に変化があり
出が少なくなったところに
余っている温泉を売る話も出ていました
価格が折り合わず契約にいたらなかったようです

定住にはいいかもしれんが部屋がちと狭いな。
月1程度の利用なら、東急の熱海伊豆山あたりのほうが豪華でリゾートらしくてよいかもしれん。
将来的なリスクも低いだろう。転売に向かないというのはちと厳しい。

東急ハーベストクラブの
熱海伊豆山は、最高の立地、最高の温泉配置
良いレストランですが、
部屋が格安のホテル風ですので、
部屋にいると急激にリゾート気分が興ざめします、、、、、

>>74
HPでみたけど、熱海伊豆山の部屋はなかなかよくみえるよ。VIALAなら露天風呂付きだし。
一方、ひまわりHPでサニーハイツの部屋も見たが、どうみても安アパートにしかみえないんだが。。。

74です。

ハーベスト伊豆山は、
利用されるとすぐわかりますが、
部屋の質感がダメですねえ。
調度品や家具を切り詰めた感じです。
公共施設っぽいといいますか。
VIALAはさすがの値段なりですが
（ちょっと見学しただけなので詳しくは？）
売り止めですよね。

こんなこと言わずもがなですが、
サニーハイツレベルのマンションでは、
リフォームの手のかけ方によって
まったく部屋の感じが違います。
何のリフォームをしていない部屋は
安アパートどころか
お化け屋敷ですよ。
100万円くらいかけると
結構格好がつきますが、
ほんとうに良いなあと思う部屋は
水回りなど全直し、床も直しなので
300～500万くらいかけていると思います。
直している部屋は
そこそこ高い値をつけていますね。

しかし、なんせ狭い!

熱海の景色はどのマンションが良いでしょうか
沢山内見しましたが
豪華なリゾートマンションでも
眺めがいまいちという物件が多い印象です
リゾートらしい海一望の景色、花火大会がよく見える物件というのはなかなかありませんでした

パサニアや来宮の上の方は熱海市街の向こうに海が見える感じで物足りません
熱海市街や商店街近くのマンションは市街地越しの海
熱海の街並はきれいとは言いがたく、多くのビルは海側を向いているため
マンションからの眺めはビルの裏側といいますか非常階段ばかりでした
また前方に建つ物により花火が見えなくなる心配がありました

海岸沿いのマンションはそれこそ遮る物無く一面の海ですが
国道がうるさいしビーチは堤防があっていまいちリゾートっぽくありません
熱海港が近い方はスナック街が丸見えでいただけない雰囲気です

ほどよく海が近い熱海駅と海の中間あたりがベストビューだったのだろうなと思います
昔の旅館がこの辺りに集中していますよね
無計画にマンション開発し、一番良い景色を見えなくしてしまった結果
客足が途絶え熱海の衰退をまねいたのですから皮肉なものです

なんのことかわかりません
熱海のマンションについて沢山内見した感想を率直に述べただけなのですが
何か気に障ったのでしょうか？
熱海に不動産を持つかどうかというテーマなので
批判的な意見も述べました

どのマンションも高層階や角部屋など眺めの良い部屋と
花火も海も見えない部屋があると思います

駅近で築浅、設備も管理も住民も良く、部屋も眺望も素晴らしい物件もあるのでしょう
そういう物件はなかなか売りに出ないのでしょうね
出たとしてもネットに出回る前に決まってしまい
ネットで見て週末内見に行くペースではゲットできないのかも

>駅近で築浅、設備も管理も住民も良く、部屋も眺望も素晴らしい物件もあるのでしょう

是非知りたい。
詳しい方、よろしく。

アデニウムオーシャンスイートは駅近で築浅、高台から海を見下ろす眺めですね
設備は大浴場、露天風呂、貸切風呂
築浅リゾートマンションのスタンダードな設備です
管理や住民はどうでしょうか
どなたか情報ありますか

８０さんは低層マンションの物件を都心にお持ちだそうですが
ご苦労されましたね。リバースモーゲージを利用との事。
旧軽井沢は広い所をお持ちだそうですが伊豆はどうでしょうか？

おかしな思い込みで絡むのはやめてください
どなたと勘違いされているのか知りませんが
ここは熱海のマンションについて情報交換する場所でしょう

>>83
ありがとう。
12階81平4880万が売り出し中のようだけど、良さそうだね。
眺望、間取りは希望してたのに近い。
ちょっと高いけどゴクレタワーよりは安いな。。。

どういたしまして
築９年なら管理も住民も安定してそうですね

とにかくまめに現地に内見に通っていると
ネットに出回る前の売り出し情報などもいち早く教えてもらえます
また売り主さんによってはネットに載せたがらない方もいるので
現地の業者さんにしか教えてもらえない物件もあります

不動産は好きで都心の小さいマンションを３０戸くらい売買しましたが、そのノウハウが熱海でも活かせそうです。マンションに一歩踏み入れたときの感覚で買いか、そうでないかピンときます。景色の点では海光町あたりでは東向き、熱海港に近づいたら南向きが良さそうですが、南向きで景色の良い物件の方がカラッとして気持ち良いですね。東向きの部屋は湿度が高いせいか、ちょっと暗めの雰囲気です。値落ちのしない物件は駅近くに限ります。使わなくなっても賃貸ですぐに客がついて、実質利回り5%以上の物件なら申し分ありません。

うらやましいお立場です
賃貸の需要が見込めるのも熱海ならではですね
値段を下げても買い手がいない別荘やリゾートマンションが全国にあふれるなか
築４０年のマンションが購入物件比較対象として話題に上ること自体
よく考えたらすごいことです
なんだかんだ言って熱海の人気は別格だと思います

東向きの真鶴半島方面の景色は緑と海で癒されます
確かにやや暗い印象なのと花火が見えないのが残念ですが
夏の暑い時期に日陰のバルコニーでくつろげますよ

最近の水害や今朝の地震とかあると
セカンドハウス取得は現実的な意味を持つ
首都直下型地震の時は熱海は使えるだろうか

熱海の築浅マンションは高いですから
その予算があれば設備の充実した古いマンションと
軽井沢の中古別荘を入手してリフォームできます
夏は軽井沢　冬は熱海の夢のリゾートライフが実現します
管理と経費は大変そうですが一考の価値はあるのでは

昨日１つ目を契約し、２つ目を申し込みました。１つ目は駅前のアーケードを抜けて１５０ｍ位の物件、もう一つは多くの方がご推薦の古い大規模マンションです。１つ目はリフォームが必要ですので、利用できるのは１２月になりそうです。２つ目は今月末から利用できそうです。会社もM&Aで売りに出していますので、買主が現れたら熱海で仕事も視野に入れています。棺桶に入るまでの間、楽しく暮らせそうです。

おめでとうございます
駅近の物件を二つも入手されたとはうらやましい
別のリゾート地ではなく二つとも熱海に買われたのは何故ですか？
どちらも捨てがたくなる気持ちはわかりますが
まだお使いにならないうちに二つ目も購入されるとは思い切りましたね

88と93が同一人物なら、業者もしくは不動産投資家ってやつだろ。
ここに頻繁に書き込む意図はよくわからんが一種の宣伝なのかもしれん。

71です
96さんがこの間からしつこくどなたと勘違いなさっているのか調べました
96さんのターゲットにしているセレブ自慢の人は
熱海の中古マンションの内情など知らないはずではありませんか？

私は67です
古いマンションの良さをアピールしたところ
雰囲気がリゾートっぽくないという意見があったので
そういう面もありますねと自分のマンションのことを語ったのです
ピカピカにリフォームして満足しているのも
自慢たらしくなく気軽に友達を呼べて良いと思ったのも私自身です

前後の文脈からおわかりいただけると思っていたのですが
恥をかかせるような罵詈雑言とはとんでもない誤解です
そうお感じになる方がいたのなら申し訳ありません
私は古いマンションおすすめです

古い物件のメリットも
築浅物件のメリットも捨てがたいです
かなり価格差があるのが悩ましいところですね
古い物件の価格と築浅物件を将来転売するときの値下がり幅が同程度ならば
どちらを買っても良いといえるのではないでしょうか
古い物件は転売できなくなるリスクはありますが
取り壊されるまで賃貸に出すという考えは甘いでしょうか

>かなり価格差があるのが悩ましいところですね

だからその２択はないような。。。
73で東急ハーヴェストを持ち出したのはそういうことで、600万の古リゾマンの比較対象は4,5000万の築浅リゾマンではなく同等金額の会員権ではないかと思ったんだよね。
とはいえ自分は新築・築浅リゾマンと東急で迷ってる（笑）

リゾート会員権はまた別のメリットがありますよね
ホテルと別荘のいいとこどりですから
所有欲がいまいち満たされないのではという点が心配なのですが
実際お持ちの方はどうなのでしょうか
買ってからリフォームなどなしにすぐに使えて
失敗だと思ったらまたすぐに売りに出せる手軽さがあるので
築浅・中古・会員権の中では一番お試ししやすいかもしれません

＞94
＞88と93が同一人物なら、業者もしくは不動産投資家ってやつだろ

一般人としては売買件数が多いので、不動産投資と言われるかも知れません。過去に、裁判を２度やりましたし、古いマンションの勉強をするため、管理組合の理事長もやって、規約の作成や大規模修繕もこなしてきました。

２つ買ったのは、そこそこ良い物件でしたのが理由です。賃貸に出しても利が回るようであれば、資金の範囲で買っても良いかなと思ったわけです。元々都心の小型の利回り物件を拾っていたのですが、ここ１－２年の間に収益物件は2-3割ほど値上がりです。そこで都心から範囲を広げて探していましたが、東京都下、埼玉なども良いものは既に買われて殆どありません。

熱海のリゾマンは、数が多く中には良さそうな物件が出るようでしたので、ここ１カ月ほどは毎日、熱海の新しい物件をチェックして、ピンときたものを、すかさず内見してきました。契約済みの物件も情報が公開されてから1週間足らずでしたし、もう一つのも新しい情報が乗ってから10日程で申込みに至りました。

選択の基準が、楽しく過ごせるか否かはあまり問題ではなくて、価値が落ちないことを最初に考えますが、結果として楽しく過ごせそうな物件になりそうです。高齢の方が足腰に問題がでてくると他所移るのが熱海ですね。まだまだ物件は出てくると思います。

マンション投資の一環としての購入なのですね
そういう方に熱海の駅近マンションは価値が落ちないと認めていただけたのは嬉しいです

駅近の古い物件は今後どうなっていくでしょうか？
築40年
今後ちょこちょこ修繕工事はあると思いますが
追加負担金を集めるほどの大規模修理はこの先せず
そのような修理が必要になったら取り壊すと思っているのですが
あとどのくらい使えるでしょう

リゾートマンションの最後はどう終わるものなのか
建て替えはないと思うのでどこかのデベロッパーに土地を売るのでしょうか

質問ばかりですみません
どなたか教えていただける方いらっしゃいますか

築40年、この先使えるのは20-25年でしょう。その後は、立地がよければ再開発が入るでしょうが、費用の点で壊すことも建て替えることも出来ないリゾートスラム街ができるのも事実でしょう。人口の減少と経済の枯渇で、休日は賑わっていた駅前も、人影は今の半分になるでしょう。伊東線の本数も減り、営業時間も短くなるでしょう。廃止されるバス路線もでてきて、花火大会の開催日数も半減するでしょう。と思っていたら、町中に中国人がはびりこんで、温泉大浴場につかっている人の３分の１が中国人だったりします。当たらなければ良いですが。

ありがとうございます

あと20年から25年ですか
思ったより長く使えるようで良かったです

マンション取り壊しが決まったら
管理費や積立金や固定資産税はいつまでかかるのか
余剰金や売却益または取り壊し費用不足分はきちんと精算できるのか
行き場所の無い定住者はどうするのか
いろいろ懸念されます
リゾートスラム化想像するだけで恐ろしいですね

勤務形態やライフスタイルの変化に伴い
都市部の人口が地方に分散してくるとよいのですが

20年てことは実質利回り５％以上で20年間賃貸出せば元が取れる
サニーハイツは花火と海が見える南向き低層階が家賃13万だった

古いリゾート物件の最後ですが、何だかの処置がされるでしょう。　土地建物がある限り固定資産税は課税されますので、
実際の所有者が相応に考えることになります。

管理状態が良ければ、２０年以上は問題なく使用できると思います。　古いマンションの一番良いところは
温泉権利の口数が多く温泉供給量が安く安定していることと、共用部分が広く多様な施設があることです。

新しい物件は、販売金額を増やすために共用部分を抑えており、ゲストルーム等の施設が少ない場合が多い
ので、これから物件を購入する方は、共有部分の広さを考えて検討して下さい。

お金に余裕があればクレストタワーを申込むでしょうが、年金暮らしではサニーハイツが適当でしょう。
分相応に楽しめるのも、選択肢の広い熱海のリゾマンの良い所と思います。

独居老人での孤独死などでは固定資産税の徴収も管理費の徴収も不可能です。築60年のマンションではこのような例も増えて管理組合も次第に機能しなくなってくるかも知れません。勿論、買い手が付く筈もありません。値が付く内に早めに処分するのもアリと思いますが、人其々のライフスタイルによって処方は異なるでしょうね。

リゾート利用の人も定住者も納得できる終わり方がいいですね
終の住処と決めて穏やかに暮らしていた人が立ち退かされるのは見たくありません
管理組合の腕の見せどころですね

近所の団地は住民の足並みがそろわず
理事会でなんと建て替え中止に決定
しかし老朽化がひどく修理もできず
だんだんゴーストタウン化していきました
幸い敷地が広く区分所有分が一世帯あたり30坪ほどあったため
デベロッパーが一件ずつ買い取っていき再開発されました

１０８さん、確かに言われる通りですね。
新しいものは共用部分が少ないですね。余裕のあるラウンジや維持に苦労のある
レストランなども無い所が多いですね。

管理費が高くなるようなバブリーな共用設備は必要ないです
意味の無いパーティールームやジムは無くていい
ゲストルームはあると便利です

古い物件は修繕積立金が高くなっている。
その上共用施設が多いということは管理費も高いということを意味する。
つまり同じ広さであれば古いリゾマンのランニングコストは新しいものよりかなり高いということだね。

レストランは便利に使ってます。

バブルの時期に建てられた物件は管理費10万以上のところもありますね

築40年レベルは積立金が十分プールされているせいか
あるいは今更もう大規模修繕はおこなわないのか
管理費も修繕積立金も値上げされる話は出ていません
これから大規模修繕が始まる平成築マンションは値上げの話があるのでしょうか

管理費は共用設備を何人で維持するかで負担額が決まるので
スケールメリットがある物件は安くなります
サニーハイツは積立金と合わせて２万ちょっとです

成金様ご用達のバブリーな物件は、幾ら広いロビーでもラウンジでも構わないですが、無駄に広いロビーもラウンジも無用の長物。この部分を居住部分にすれば管理費も安くなる。しかし都会のワンルームマンションのように寂しくなっても困るので、規模に合った小さ目がお勧め。そして、バランスの良いマンションが優秀な物件と言われています。熱海にも幾つかありますね。

＞築40年レベルは積立金が十分プールされているせいか

これは間違いです。積立金は修繕計画に従って適宜取り崩して行くものです。単に貯めるものではなく、最も効率的に建物を維持できるように、計画的に利用するものです。

古いマンションは案外管理費が安めです。 そして、無駄かもしれない共有部分がリゾマンならでの財産だと思います。

あと古いマンションの方が温泉権利数が多いので源泉掛け流し物件が多く、新しいマンションは温泉権利数が少ないので、料金が割高で温泉量が限られるので、結果として循環ろ過が多いです。 熱海は温泉がメインです、源泉掛け流しと循環ろ過の場合はどちらを選びますか。

113は全ての物件にあてはまる。例外はない。
同じ共用部分なら大規模のほうが管理費は安くなる、これも当然だが、大規模かどうかは古いか新しいかには関係ない。

>サニーハイツは積立金と合わせて２万ちょっとです

広さを明示しなければ意味はない。

117さん
そうだったのですね
ありがとうございます
単に繰越金が増えていったイメージでとらえていました
古い物件は修繕積立金が高くなるというのは本当ですか？
物価の変動にともない値上げされるということでしょうか
オリンピックが決まり
建設業界が軒並み値上げされているので心配です

119さん失礼しました
60平米弱です

>>191

ひまわりで販売されている物件から計算すると、60平米なら25940円程度なはず。

失礼。122のアンカー訂正

>>191　→　>>121

１５年前後をめどに大規模修繕をしているわけで２回目は１０年目くらいと周期が短くなる
傾向があります。私は所有する３軒のうち２軒で大規模修繕、しかも１軒は先月終了しました。
建築関係の会社を経営してるので修繕委員長として係わりました。
管理費、修繕積立金は共有部分の設備の程度により違うのは当然ですが
管理会社に任せておくとキックバックを要求して子飼いの業者を使うので普段の補修や
維持管理で非常識な値段を管理組合側が提示されることが多い。理事会の人間が独自に業者を
探しておくことが修繕積立金の上昇を未然に防ぐことが出来ると思います。
共有部分の設備が豊富なら全体の戸数が多い方が積立金が安くなります。
購入検討の場合は仲介会社に管理の状況を聞いて見ましょう。
また管理組合の法人化はよくありますが理事長初め役員が理事会の際に交通費程度の支給で
やっているところは真面目ですが理事長はじめ役員が法外な報酬を得ていたりするところは
強引に維持点検を自分の係わる業者に出していたり管理会社と深く関係を持っていたりします。
キチンとした仲介会社では過去の建物の修繕状況、積立金の総額等の資料を用意してくれます。
一般的に戸数規模、築年数、共有部分の設備等が同格のもので平米数が同じような物件を比べて
管理費、修繕積立金が明らかに高いようであれば上記のような理由で使われてる可能性があります。
修繕金が安いようでも管理費から繰り入れてる場合があるので双方の合計で考える事が必要です。

必ずしも古いから修繕積立金が高くなると言うことはありません。但し、築10年程度までは修繕の必要はありませんので、修繕積立金を低くしている物件はあります。修繕が必要になってくると修繕積立金を値上げして必要な資金を確保しているマンションもあります。極端な例は、一時的に修繕積立金を徴収するものです。新築のマンションの購入時に一定額を一括して徴収するタイプのものもあります。

サニーハイツの場合は、比較的低い金額で大規模修繕の費用を捻出しているようです。このため、大規模修繕が段階的・部分的に行われているようです。例えば、給配水管・外壁・通路・その他の共用部分などを別々の時期に行って費用を抑えている様子です。クリフの場合は、梅資金と言って通常の修繕積立金より1万円弱の特別修繕積立金を徴収しています。このため、大規模修繕にサニーより手が入っています。例えば耐震工事や、通路の補修などです。

物件価格に比して修繕積立金が高いものは、当初の修繕積立金の額が低い物件が多いと思います。新築時から、妥当な長期修繕計画を立てて積立金を徴収してきたマンションでは、物件価格に比して修繕積立金の額はそれ程大きくないはずです。不動産価格は、このような管理状態も含めて決まるのですね。

１２４です。
いずれもサニーやクリフは真面目に一生懸命取り組んでおられると思います。
老朽化するのは建物の宿命ですがたくさんの人の思い出が詰まっていると思います。
１２５さんの言われるように管理状況に注意を持つ必要が大切だと思います。
都会のマンションでも大規模修繕時までに管理会社に任せっぱなしの為に使われてしまい
金融機関から管理組合が債務者で融資を受けるという事例が沢山あり、どうも金融機関や役所は
良しとしてるフシもありますね。
自分は当初からサニーとクリフは真面目な取り組みで好物件と書いてきました。
古くなるのは仕方が無い事なのでその後の取り組みだと思います。
サニーやクリフのやりくりは勉強になると思いますね。

とても詳しい解説どうもありがとうございました
よくわかりました
マンションの管理体制や修繕計画は
思っていた以上に将来的な費用負担にかかわる重要なことなのですね
購入時、特に新築は始めの積立金の額に注意したいと思います

定期借地権のマンションだと解体準備金を用意するが、古いリゾマンの場合はどうなるのだろう。
建て替え不可能であればいずれ解体となるんだろうが、解体→土地を売却→その金で解体費用を払う　ということが可能なのかどうか。。。

更地にして高値で買い手がすぐ付く土地なら更地もアリでしょうが、更地にすると税金が上がりますので、建物を残したままにするのが普通じゃありませんか。

もし再開発のデベロッパーが買い取ってくれるのであれば
解体費用差し引きで現状のまま売るのではないでしょうか
更地でないと売れないとなると解体費用も心配ですが
マンションを使えなくなってから解体して土地が売れるまで
延々と無駄な固定資産税を払い続けることになりますね・・・

所有者になった時点で、責任が発生します。じたんだ踏むのはみっともないですよ。

20年先の話なのでまだ地団駄踏む状況じゃありませんが
来るべき時に備えて今から管理や修繕計画や積立金残高に対して当事者として意識する姿勢は持ちたいと思います
人間の老い仕度と同じですね

サニーハイツは耐震補強してない？

老朽化、建て直しも都内であれば等価交換でやれる所もありますが
基準法上で容積率等に余裕のあるところですね。デべにすれば上乗せ分譲が出来れば
うま味がありますからね。都内で言うと代々木にある「ニューステートメナー」という
物件など非常に建ペイ率、容積率でみると小さいので等価交換を見越して古いのに
投資購入する人が絶えませんが熱海だと地役権｛眺望権｝があるので
余裕があっても大きくする建替えは難しいかも知れません。
熱海市という自治体のなんらかの係わりが必要なのですが
頼りないそうですからね｛笑い｝

サニーハイツは耐震補強工事はしていません
クリフさんはえらいですね

耐震補強といったところで、マグニチュード○○までの話しことですので気にする程のことではありません。昭和56年以降の建物では新耐震基準が適用されていますが、気休めです。マグニチュードの値と物理的な影響は級数的に異なりますので、サニーが全壊するような地震ではクリフも全壊となるでしょう。国の基準を信じるのは、春の世の夢よりはかないことです。

なるほど、修繕積立金をはたいてまで耐震補強工事をする必要はないということでしょうか
そもそも熱海では建物崩壊より先に崖崩れが起きるかもしれませんね
とはいえ耐震補強工事をすると資産価値は高くなるような気がしますが
クリフさん耐震工事後取引価格上がりましたか？

耐震工事は耐震診断の結果、基準に満たないので行うもので、サニーが基準を達成しているか否かは知りませんが、クリフが耐震基準を満たしていなかったので工事を行ったと見るのが正しいと思います。昭和56年以降の建物が地震で倒壊して昭和56年以前に建てられた建物が倒壊しないと言う事は不思議ではありません。基礎の地質などによっても大幅に損壊の程度が異なります。名のある建築会社が建造した大規模の建物が脆弱であるとは考え難いです。

＞＞１３６さんの言う事は正しいと思います。
言われる通り、新耐震基準が出来た為にクリアしてれば良いだろうという事で
ぎりぎりで基準を満たしている新築物件も多い。
新基準以前の建物でもあ必要以上に安全基準を取っていて丈夫なものも有りますので
一概に古いからダメとうわけではありません。
非常にわかりやすい適切な説明だと思います。
また熱海周辺は岩盤地盤で非常に足元は強固だという事を聞いています。

古いマンションだからといって
ダメとは限らないのですね
また地盤は強固とのこと
いろいろ安心しました

某サイトより
>新基準では、地震による建物の倒壊を防ぐだけではなく、建物内の人間の安全を確保することに主眼がおかれた。旧基準の震度５程度の地震に耐えうる住宅との規定は、新基準では『震度６強以上の地震で倒れない住宅』と変わった。

旧基準と新基準の差はそれなりに大きいと思う。
自分は新耐震基準をクリアした物件を選びたい。

確かに古いマンションでも新基準を楽々クリアするものもあるのは事実（都心の高級マンションとか）だが、そうでないものが圧倒的に多いのではないだろうか。いつの時代も業者の多くは利益優先で基準ぎりぎりですませようとするものだ。

サニーハイツが耐震検査をしていて新基準をクリアしていると証明されているのであればいいと思う。

1995年の阪神淡路大震災では「新耐震基準」のマンションの多くが大きな被害を受けていました。特にピロティ形式の建物の被害が大きかったようです。クリフもサニーもピロティ部分を駐車場として利用していますが、ハイネス来宮のようにピロティ部がそれ程広くないので、まあ、マシかなという感じです。ピロティ部の柱の構造に不安のある建物が耐震診断・耐震補強の対象になりますね。クリフはまさにそう言った建物だったんでしょう。

新耐震基準すらクリアしていないマンションよりはクリアしているマンションのほうが安全だろう（建物に被害があるなしではなく）。
こんなことは自明の理であり、議論の余地はない。

サニーハイツが新耐震基準をクリアしているという事実があれば明示してもらいたい。
そうでなければ、クリアしていない物件として評価せざるを得ない。

都心の某マンション（旧耐震時代のもの）は耐震検査の結果、新基準をはるかに超える耐震性能を持っていたそうだ。もちろん検査をしなければそれはわからないし、「大丈夫そうだから検査しない」などということは通常ありえないと思う。

地震が気になるのなら、なるべく新しいマンションを購入するのがベターですね。クレストタワーなどは免震タワーマンションですから安心できますね。次に候補とするなら、新耐震基準で建てられたピロティの無いマンションですね。やっと耐震基準を満たした程度の古い補強マンションはコンクリートの劣化でじきに耐震強度が落ちてしまうこともあります。ピロティ部は津波には強いですが、熱海の駅近では、津波の心配はありませんね。

クリフに恨みは全くありませんが、クリフの駐車場の状況です：

屋外・屋内62台　無料
車庫証明取得不可

この意味がお分かりでしょうか？

①自動車全体が車庫に収容可能であり、かつ前後左右に５０センチ程度の空間が設けられていること
②駐車場から道路へ支障なく出入りできること

この　① ②　が満たされていないことですね。更に、勘ぐればピロティの安全が確認できていないので
地震の際に車が破損されても管理組合は何らの責任を負いませんよと言う意味ですね。

>>145
クリフの駐車場は単純に区画指定ができないためと思うが。
定住には向いてないね。

車庫証明についてはそういう事ではなく私が所有するリゾマンでも規制をしています。
色々な理由があります。管理組合で理事長名義で出せるのですが永住の人の場合、
あるいは永住ではない場合でも一時的に住民票を移せば取得できますね。また、熱海などの場合は
周辺居住者が保管地が無い場合は車庫の月極めで借りたいという申し出がある事があります。
当然、車庫証明を出す事は出来ません｛組合規約でそう規定してる場合が多い｝
しかも熱海は突出していますが総住居数に比較して駐車台数は足りない所がほとんどです。
証明の性格上、車を交換するまではその車庫上に賃借権が成立してしまいます。｛正常な契約者｝
車庫証明も出さず単なる月極めでも駐車場が広い場合は場所を指定しない場合もあります。
車庫証明は取れないのではなくて各マンションの管理組合が制定し遵守してる規定であるという事です。
車庫証明を永住者に限り出してる組合もあるようですが先に話した事情により車庫が足りない場合は
永住者だけで満車になる恐れがあるので認めていない所が多いようです。
また駐車スペースは建築確認の際に通路寸法とともに基準法で決められています。
ですので確認図面上に出ている車庫は車庫証明が取れる寸法になっているわけです。
また天災等による車の破損について保証しているマンションはどこにもありません。
ただ有料の駐車場の場合は管理義務が生じると見なされ管理義務に係わる様な場内の事故の
場合は管理者が責任を問われる場合があります。

１４７→１４５

車庫証明書は、保管場所として使用できる権原を有していることの他に、

自動車が通行できる道路から、支障なく出入させ、かつ、自動車の全体を収容できること。

とされ、位置が示されれば区画の表示は要らないようです。クリフの場合は、出入口からすぐに急坂があるので、自動車保管場所として警察署から許可されないのが理由と思えます。車庫証明の出せない駐車場の多くが勾配のきつい坂の途中にあることでも分りますね。

146だけど、そういえば今の車の車庫証明は固定した区画が決まってない月極駐車場で取れたな。
要は、契約者限定の駐車場でかつ　契約者数＜駐車区画数　である必要があるんだろうね。

サニーハイツが車庫証明取れるのは、区画指定っていう契約があるためだと思う。