熱海に買いたい。古い物件はどうですか。　その2

必ずしも古いから修繕積立金が高くなると言うことはありません。但し、築10年程度までは修繕の必要はありませんので、修繕積立金を低くしている物件はあります。修繕が必要になってくると修繕積立金を値上げして必要な資金を確保しているマンションもあります。極端な例は、一時的に修繕積立金を徴収するものです。新築のマンションの購入時に一定額を一括して徴収するタイプのものもあります。

サニーハイツの場合は、比較的低い金額で大規模修繕の費用を捻出しているようです。このため、大規模修繕が段階的・部分的に行われているようです。例えば、給配水管・外壁・通路・その他の共用部分などを別々の時期に行って費用を抑えている様子です。クリフの場合は、梅資金と言って通常の修繕積立金より1万円弱の特別修繕積立金を徴収しています。このため、大規模修繕にサニーより手が入っています。例えば耐震工事や、通路の補修などです。

物件価格に比して修繕積立金が高いものは、当初の修繕積立金の額が低い物件が多いと思います。新築時から、妥当な長期修繕計画を立てて積立金を徴収してきたマンションでは、物件価格に比して修繕積立金の額はそれ程大きくないはずです。不動産価格は、このような管理状態も含めて決まるのですね。

１２４です。
いずれもサニーやクリフは真面目に一生懸命取り組んでおられると思います。
老朽化するのは建物の宿命ですがたくさんの人の思い出が詰まっていると思います。
１２５さんの言われるように管理状況に注意を持つ必要が大切だと思います。
都会のマンションでも大規模修繕時までに管理会社に任せっぱなしの為に使われてしまい
金融機関から管理組合が債務者で融資を受けるという事例が沢山あり、どうも金融機関や役所は
良しとしてるフシもありますね。
自分は当初からサニーとクリフは真面目な取り組みで好物件と書いてきました。
古くなるのは仕方が無い事なのでその後の取り組みだと思います。
サニーやクリフのやりくりは勉強になると思いますね。

とても詳しい解説どうもありがとうございました
よくわかりました
マンションの管理体制や修繕計画は
思っていた以上に将来的な費用負担にかかわる重要なことなのですね
購入時、特に新築は始めの積立金の額に注意したいと思います

定期借地権のマンションだと解体準備金を用意するが、古いリゾマンの場合はどうなるのだろう。
建て替え不可能であればいずれ解体となるんだろうが、解体→土地を売却→その金で解体費用を払う　ということが可能なのかどうか。。。

更地にして高値で買い手がすぐ付く土地なら更地もアリでしょうが、更地にすると税金が上がりますので、建物を残したままにするのが普通じゃありませんか。

もし再開発のデベロッパーが買い取ってくれるのであれば
解体費用差し引きで現状のまま売るのではないでしょうか
更地でないと売れないとなると解体費用も心配ですが
マンションを使えなくなってから解体して土地が売れるまで
延々と無駄な固定資産税を払い続けることになりますね・・・

所有者になった時点で、責任が発生します。じたんだ踏むのはみっともないですよ。

20年先の話なのでまだ地団駄踏む状況じゃありませんが
来るべき時に備えて今から管理や修繕計画や積立金残高に対して当事者として意識する姿勢は持ちたいと思います
人間の老い仕度と同じですね

サニーハイツは耐震補強してない？

老朽化、建て直しも都内であれば等価交換でやれる所もありますが
基準法上で容積率等に余裕のあるところですね。デべにすれば上乗せ分譲が出来れば
うま味がありますからね。都内で言うと代々木にある「ニューステートメナー」という
物件など非常に建ペイ率、容積率でみると小さいので等価交換を見越して古いのに
投資購入する人が絶えませんが熱海だと地役権｛眺望権｝があるので
余裕があっても大きくする建替えは難しいかも知れません。
熱海市という自治体のなんらかの係わりが必要なのですが
頼りないそうですからね｛笑い｝

サニーハイツは耐震補強工事はしていません
クリフさんはえらいですね

耐震補強といったところで、マグニチュード○○までの話しことですので気にする程のことではありません。昭和56年以降の建物では新耐震基準が適用されていますが、気休めです。マグニチュードの値と物理的な影響は級数的に異なりますので、サニーが全壊するような地震ではクリフも全壊となるでしょう。国の基準を信じるのは、春の世の夢よりはかないことです。

なるほど、修繕積立金をはたいてまで耐震補強工事をする必要はないということでしょうか
そもそも熱海では建物崩壊より先に崖崩れが起きるかもしれませんね
とはいえ耐震補強工事をすると資産価値は高くなるような気がしますが
クリフさん耐震工事後取引価格上がりましたか？

耐震工事は耐震診断の結果、基準に満たないので行うもので、サニーが基準を達成しているか否かは知りませんが、クリフが耐震基準を満たしていなかったので工事を行ったと見るのが正しいと思います。昭和56年以降の建物が地震で倒壊して昭和56年以前に建てられた建物が倒壊しないと言う事は不思議ではありません。基礎の地質などによっても大幅に損壊の程度が異なります。名のある建築会社が建造した大規模の建物が脆弱であるとは考え難いです。

＞＞１３６さんの言う事は正しいと思います。
言われる通り、新耐震基準が出来た為にクリアしてれば良いだろうという事で
ぎりぎりで基準を満たしている新築物件も多い。
新基準以前の建物でもあ必要以上に安全基準を取っていて丈夫なものも有りますので
一概に古いからダメとうわけではありません。
非常にわかりやすい適切な説明だと思います。
また熱海周辺は岩盤地盤で非常に足元は強固だという事を聞いています。

古いマンションだからといって
ダメとは限らないのですね
また地盤は強固とのこと
いろいろ安心しました

某サイトより
>新基準では、地震による建物の倒壊を防ぐだけではなく、建物内の人間の安全を確保することに主眼がおかれた。旧基準の震度５程度の地震に耐えうる住宅との規定は、新基準では『震度６強以上の地震で倒れない住宅』と変わった。

旧基準と新基準の差はそれなりに大きいと思う。
自分は新耐震基準をクリアした物件を選びたい。

確かに古いマンションでも新基準を楽々クリアするものもあるのは事実（都心の高級マンションとか）だが、そうでないものが圧倒的に多いのではないだろうか。いつの時代も業者の多くは利益優先で基準ぎりぎりですませようとするものだ。

サニーハイツが耐震検査をしていて新基準をクリアしていると証明されているのであればいいと思う。

1995年の阪神淡路大震災では「新耐震基準」のマンションの多くが大きな被害を受けていました。特にピロティ形式の建物の被害が大きかったようです。クリフもサニーもピロティ部分を駐車場として利用していますが、ハイネス来宮のようにピロティ部がそれ程広くないので、まあ、マシかなという感じです。ピロティ部の柱の構造に不安のある建物が耐震診断・耐震補強の対象になりますね。クリフはまさにそう言った建物だったんでしょう。

新耐震基準すらクリアしていないマンションよりはクリアしているマンションのほうが安全だろう（建物に被害があるなしではなく）。
こんなことは自明の理であり、議論の余地はない。

サニーハイツが新耐震基準をクリアしているという事実があれば明示してもらいたい。
そうでなければ、クリアしていない物件として評価せざるを得ない。

都心の某マンション（旧耐震時代のもの）は耐震検査の結果、新基準をはるかに超える耐震性能を持っていたそうだ。もちろん検査をしなければそれはわからないし、「大丈夫そうだから検査しない」などということは通常ありえないと思う。

地震が気になるのなら、なるべく新しいマンションを購入するのがベターですね。クレストタワーなどは免震タワーマンションですから安心できますね。次に候補とするなら、新耐震基準で建てられたピロティの無いマンションですね。やっと耐震基準を満たした程度の古い補強マンションはコンクリートの劣化でじきに耐震強度が落ちてしまうこともあります。ピロティ部は津波には強いですが、熱海の駅近では、津波の心配はありませんね。