熱海に買いたい。古い物件はどうですか。　その2

３７５さんの言うように住民が一番注意するのは管理会社です。
現在、都内の４６世帯のマンションの現役理事長と熱海ではありませんが伊豆にある某大規模な
リゾマンの理事をしています。
管理会社は基本的に理事会及び管理組合が素人あるいは議決権行使で委任状が多い場合など
当然、自社に利益誘導を図るべき理事長｛大体、輪番が多い｝を抱き込む事まで行います。
普段のメンテ業務や修繕でも基本的に業者はキックバックを２～３割程度は要求されていうようです。
例えば都内のマンションの方での機械式駐車場｛地下収納式｝はダイキン製のものをＩＨＩ運搬機が
正規メンテナンス会社として引き継いでますが｛交換部品等も正規部品はここからしか供給されません｝
ある日突然に管理会社が自らに下請けメンテナンス会社と連盟で駐車場の消耗品交換の見積もりを出して
きました。ご丁寧に車が傾いで機械式駐車場のパレットから落ちかけている写真が表紙にアリ。
見積もり金額は３段１５基の部品交換で約８６０万。
ところがこの管理会社の下請けは正規のメンテ会社ではないので部品の入手元はすべてＩＨＩからです。
そもそも、この下請け会社は当初から不評でしたので値段を伏せて同条件でＩＨＩに直接見積もらせると　　　
約１２０万。しかも見積もりに出てる車が落ちかけてる写真は構造上あり得ないという事でＣＧ合成だろうと
いう事でした。当然、管理会社を通じてクビにしてＩＨＩと直接、メンテ契約も含めて部品の交換も
依頼しました。たまたま都内の自宅マンションは各オーナーが場所柄か会社経営者や医師が多く
すべてのメンテにおいて広い人脈があり値段の精査が可能でした。そのために管理会社も新築当初の
会社とは変えてます。大規模修繕でも管理組合で独自に業者選定をしトップ同士が経済団体の知り合いの
業者で大変リーズナブル、しかも工事内容がすべて開示される明確な工事になりました。
管理会社は大変やりにくいと思いますがメンテ運営についても注意するようになります。
伊豆のマンションの方も同様で名前を出すと不動産業者で宣伝してるのだろうと直ぐ書く人がいるので
言いませんが管理が非常に良好です。温泉も理事会で話し合い、天然温泉への切り替え工事を実現しました。
リゾマンらしく付帯設備が多いのですが無駄を省いているために管理費、修繕費は比較的安価です。
普段より「中古での流通も含めて維持費が掛かる事が妨げになる」と提言してきましたので
それを守っている形です。
ここでも管理会社主導はさせないようにしています。長くなり恐縮ですがいずれも所有者が興味を持たず
管理会社任せにしてしまえば上乗せされた維持費でどんどん使われてしまうと言う事だし
抱き込まれる理事長も出てくると言う事です。

リゾマンの所有者の維持管理に関する意識が低いと、管理会社の思う壷になる。管理会社は行政との癒着で何をやっても実質的なお咎めがないことを良く知っているから、理事長が丸め込まれればそれまでとなる。

法律に詳しい所有者に理事になって貰うか、マンション管理士のアドバイスを受けながら管理組合規約、管理委託契約の見直しを適宜行わないとロクなことにはならない。

マンションによっては、おやつを食べてテレビを見るのが仕事のような管理人もいるし、雇い先の悪事を隠す手助けをするのが仕事と思っている管理人もいるようだ。

不動産業者がマンションの契約の際に重要事項説明に必要な資料を見せるように管理人に言ったら「そんなもの見せられるか」と突っぱねた管理人もいるようだ。悪の塊のような分野だから、所有者の意識が大事なんだけどね。

３７７さんの言うようにマンション管理士のアドバイスを受ける事はいい方法だと
思います。大規模修繕時では一級建築士事務所に第三者的な監督業務で依頼する事が
国交省の指針で推奨されていますが普段から色々と修繕業務が必要になります。
管理士に報酬を支払い、こちらの立場で日常的に相談する事も結果的には無駄な出費を
抑えられると思います。

>374
＞工事がある時に、管理会社の担当が理事長にお伺いを立てると
＞ほとんどの方が、ほかの会社でやっても問題ないよ　と言ってくれるみたいです。
　既に、管理会社に脅しをかけていることが分かります（理事長は、他所でやらせたら、管理会社を変えると脅しています）

＞担当者は理事長の会社でやってもらったほうが、楽できるんですけどね。
　そんなことは全くありません。管理会社の子会社の工事会社に下請けさせた方が断然儲かります。

＞自分がオーナーの物件ですから、資産価値を下げるような真似はしない。
　マンション1棟のオーナーならまだしも、区分所有者なら、工事による儲けは自分の資産の何倍にもなります。

＞それが普通の考え方ですよね。
　工事を請け負えば、区分所有の物件価格よりも余程儲かる訳ですから、理事長が自分の会社にやらせたくてよだれを垂らしている姿が目に浮かびます。それが、普通の考え方です。

一般的には管理会社が子飼いの業者を使い儲けたいのが普通でしょ。
理事長は輪番が普通なのでタイミングよく利益誘導をするのは難しい。
管理会社は日々の修繕も設けの対象ですが一番の狙いは大規模修繕です。
ここで子飼いの業者に受けさせたい。
大規模修繕に係わる事で知人に聞いた話ですが明〇管理の横浜営業所など
時の理事長に取り入り担当者が個人的な業者に修繕工事を発注させようとし
「ファム」とか言う下請け業者にＣＧを使って油圧式駐車場で車が落ちかけてる修繕見積もりまで
提出させ、修繕金額が８６０万、正規のメンテナンス会社の石川島運搬機に出したら１２０万だったと
聞いた事があります。黙っているとみんなお金を使われてしまうとか話してました。
管理会社は修繕業務で異常に儲けたいというわけです。
理事長の前に悪質という意味では管理会社と思います。

管理組合は、お金を預けて好きにやってくれって管理会社に言って、当然の報いを受けている訳ですので、管理会社が悪質なのではなく、管理組合が悪質と言うべきでしょうね。

>380
＞聞いた事があります。黙っているとみんなお金を使われてしまうとか話してました

これは、当たり前だと思います。猫の前に鰹節入りのお皿を置くようなものです。食べるのが当たり前です。馬鹿なのは、管理組合=区分所有者です。

鰹節にありつくにはそれなりの努力（仕事）を管理会社にさせると言う躾の作業を怠った管理組合・理事長が一番の悪です。

しかし、素人が殆どの管理組合が、プロの管理会社を躾けるなどと言うことは到底無理です。

小規模のリゾマンは殆ど人がいませんから、管理会社から派遣される社員の質は高くありませんし、仕事をしたくなければ、１日中を遊んで過ごせます。

要するに管理会社の業務を監視することが管理組合にはできないのです。

管理会社が用意した管理委託契約書にメクラ印を押し、何のチェックもせずに出納・会計業務を任せれば、余剰の管理費や修繕積立金が食い散らかされるだけです。

そこで出来たのが、「適正化法」＝マンションの管理の適正化の推進に関する法律　と言う長い名の法律ですね。

中身は、マンション管理士制度、マンション管理業の登録義務、管理業務主任の設置、適正化推進センター、マンション管理業者団体等ですが、本格的に機能するのはこれからですね。

国交省でも、全てのマンションについてデータベース化していますので、そのうち夫々のマンションにメスが入れられるでしょうが、現在は旧態依然として悪行が続けられている状態です。特にあまり規模の大きくない熱海のリゾマンの管理人は、適正化法の知識が皆無状態の人もいるので、このような管理人を派遣している管理会社も淘汰される時代がくると思います。

わかりますがそれ程、機能してないですね。
一つは居住者が管理について興味を持たず誰かがという気持ちと
国交省は逆にどんどんお金を使わせるように法整備をしてますよ。
大規模修繕が大きな出費ですがこの時点で積立金が欠乏し｛管理会社にどんどん使われる為｝
金融機関に居住者が債務者になり融資を受ける事を奨励してる向きもあります。
車のユーザーと同じでマンションオーナーも官僚が業界利益を誘導しています。
第三者の信用できる設計事務所などに経費を払っても管理監督してくれる方がプラスになるでしょう。
その前に建築、建設関係の経営者でもいれば騙される事は少ないでしょうね。

建築関係の方は、管理会社と同様に自分の関係者に利益を誘導することのできる一番危ない方ですので、管理組合の方々は十分注意をするに越したことはありません。管理組合から見れば、利益の相反する方ですね。ここは、法律と技術の専門家に入って貰うのが一番でしょう。

私が理事長をしていたマンションも、私が保証人になって銀行から借り入れをして大規模修繕をしましたが、借り入れも長期修繕計画の範囲内で無理なく行えました。一番大事なのは、費用対効果の良い大規模修繕をすることです。これには、管理会社の関連業者とか、建築関係者の理事の関わりのある業者を排除することが基本です。理由は、管理会社や理事がバックマージンを要求していたり、リベートを受け取っているからです。

プラザ伊豆山は東急ハーヴェストが出来てから景観が悪くなったとのことですが、Ａ棟、Ｂ棟のどちらも真鶴半島を眺めることはできなくなりましたか？
経年マンションだと耐震のことも気になりますね。
クリフサイドは耐震補強工事を済ませているようですが、プラザ伊豆山はどうなのでしょうか。

プラザ伊豆山ですが、

＊うちはＢ棟ですが、
　高層階は、東急ができても眺望は一緒、
　逆に東急が借景になって良くなった感じです。
　景観を気にするなら、５階以上必須ですかね。

＊耐震は過去ログでさんざんやってますので、
　読んでください。
　熱海プラザ、サニーハイツなどの
　流通が盛んな物件も耐震してないです。
　値段が値段ですからねえ。

＊とにかく内覧したら疑問は解決しますよ。
　まあ、最初は賃貸で様子を見る手もあります。

伊豆山は山の上ということをどう捉えるかですね。定住か、近くに自宅があって、車で来る人向きですかね。

耐震工事は、診断をして必要があれば議決権の3/4の賛成を得て、昭和56年の耐震基準に対応する工事をすることですので、どれほど必要かなって感じです。伊豆山はピロティ式ではないので、外観からはそれ程心配は無いようです。

東日本大震災の時に熱海も結構揺れたようですし、建物によっては細かい歪みなどが残っています。サニーは大型物件ですし、この震災の影響が全く見られませんでしたので、耐震補強の必要は無いように思えます。外観が悪いですが、ラーメン構造の柱も太く、この先も安全な気がします。

プラザ伊豆山は
熱海市街地と同海抜で、
山の上ではありません。

プラザ伊豆山には、東日本大震災による影響など、残っていませんかね？　

物件によっては天井と壁の接合部に小さいヒビなどが見つかります。

大規模修繕が適度に行われていれば、鉄筋コンクリートが脆弱化していませんので安心でしょうが、手抜き工事の場合は、古くなると脆くなっていますので、地震で崩れやすくなりますね。

プラザ伊豆山は同規模の経年マンションと比べて管理費が割高のように思えますが、
住人や理事会などで問題視されていないのでしょうか

駐車場が無料またはそれに類するような駅近物件ですと、クリフサイド、プラザ伊豆山、サニーハイツあたりが代表的ですが、
お盆や年末年始は特別として、週末などに利用の際は駐車スペースはあいていますでしょうか
居住者のかたがおられましたら教えてください

お盆や正月でも
プラザ伊豆山は駐車可能ですよ。
（ぎりぎりですが、
　１軒1台の駐車証があれば）

東日本大震災では、
熱海は中央部で震度3でした。
その後数日たっての
静岡東部地震が震度4だったはずで
熱海はあの震災では揺れが小さかったので有名です。
http://www.data.jma.go.jp/svd/eqev/data/gaikyo/monthly/201212/201212ne...

追加です。

プラザ伊豆山は
クリフやサニーハイツと比べて
管理費が高いとは初耳です。
比べたことがなくて、
結構安いと思ってましたが、
そうなんですか？
クリフとは管理会社も一緒ですから、
たぶん似たようなものだと思いますよ。

プラザ伊豆山とサニーハイツの
決定的な違いは
大きな間取りがあるかどうかだと思います。
この前プラザで2000万円近い売買が
あったんですが、
そんな部屋はサニーハイツにはないですね。
まあ、さらに大きい部屋が
熱海プラザには有り、
ものすごい値段がついています。
（どんな古いマンションでも
　広い部屋ニーズは必ずあるそうですね）

>394

同規模の広さの部屋の管理費＆修繕積立で比べた場合、
管理費は　プラザ伊豆山＞クリフサイド　なのですが、
修繕積立は　クリフサイド＞プラザ伊豆山　のようです

クリフサイドは知り合いが居まして館内の様子は知っていますが、
フロントロビーも築年数を感じさせないほど綺麗になっていましたし、
新聞各種も揃っており、管理組合の努力や工夫が随所に見受けられました

ただ、立地的にはプラザ伊豆山のほうが良い場所のように感じています
勾配もなだらかですし、年老いてからの移動や駐車も苦にならなそうです
各階にエレベーターが停止しないようですが、館内の移動（大浴場に向かう時など）に
不便は感じませんでしょうか

サニーハイツは食事処のテナントが出て行ってしまうなど、やや不穏な雰囲気もありますね
３物件のなかでは、昭和的な感じが強く残ってしまっていて、少し残念ですが
駅近で徒歩圏ということもあり、今後も需要は残りそうですね

引き続き、居住されている方からの購入アドバイスをいただけたら幸いです