ザ・パークハウス西新宿タワー60　Part6

榊 淳司 の 記事ってこれですね。
納得しました。 マンションは立地、原点にかえります。
ババ掴むとこでした。



「ザ・パークハウス西新宿タワー60」というマンション。
第1期325戸が平均2.19倍で即日完売だそうです。
このマンション、平均坪単価が350万円です。
山手線の内側は、相場観が400万円を超えています。
それを考えれば、割安に見えるのでしょうね。

でも丸ノ内線「西新宿」から徒歩9分、一番近い大江戸線の
「西新宿五丁目」からでも徒歩7分。
はっきり言って、タワーマンションとしては立地に難あり。
一帯は寂れた商店街の再開発エリア。
どんな街に生まれ変わるのか見えていませんが、私は期待しません。

1年ほど前に「富久クロス」というタワーが猛烈な勢いで売れました。
丸ノ内線「新宿御苑前」駅から徒歩5分。これには納得します。
「3戸は押さえました。あと6戸買ってもいいですか？」
なーんてバブリーな相談が来ていました。
「いいですよ。引渡しを受ける頃には値上がりしているはずですから、なるべく短期で売ってくださいね。中長期では下がりますから」
これが、私のアドバイスでした。
今、流通市場でこの物件を買おうとすれば坪単価400万円を超えるはず。
しかし、そういう相場観も、このバブルが崩壊すればぶっ飛びます。

市場価格というものは、買う方がいてこそ成立するもの。
また、マンションの価値とは根源的に「住む」という行為です。
なのに、今の都心バブルを支えている買いは「住む」という
行為を伴わない場合が半分くらいではないでしょうか。
さっきの富久クロスを「あと6戸」という買いも基本的にそうですね。
この先値上がりするであろう「金融商品」として想定されています。

今、原油が50ドル近辺で低迷しています。
その理由は、何よりも需要予測を読み誤ったからだそうです。
中国が経済成長を続ければ、原油をがぶ飲みするだろうと予測されました。
ところが、かの国の経済成長が鈍化。予測が外れました。
アメリカのシェールガスは生産原価が高すぎて買えません。
逆に、高いシェールを買わなくてもいいほど原油は市場で余っています。

実は日本のマンションも、これと同じく余っています。
全国的に人が住んでいない住宅は全体の13.5%。東京でも11%。
なのに、東京のマンションの価格が下がらずに上がっているのは、
単純に多くの方がバブルで踊っているだけです。
この宴はいつか終わります。下落の時代がやってきます。

現に、地方の不動産はそれこそ暴落状態です。
「住む」という需要は満たして、なおかつ余剰有の状態。
地方都市の郊外は、不動産が実質無価値状態。
これは、この数年で驚くほど広まった現象です。
10年前なら、売り出して買い手が見つからない、
ということはよほど辺鄙な場所以外ではありませんでした。
今は、街中でも買い手が付きません。

これって、実はものすごい大暴落なのです。
でも、名もない地方で起こっているから注目されていないだけ。
そのうち、東京の郊外にもこういう現象が現れ始めます。
すでに、一部ではそうなっていますね。

「ザ・パークハウス西新宿タワー60」が即日完売・・・・
東京は、繁栄の最後の宴を楽しんでいます。
もし買われた方がいるのなら、なるべく早く売ってくださいね。
富久クロスなら、2，3年持っていても大丈夫ですが。

今の状態は異常だと思ってください。
みなが一斉に同じ方向に走っている時こそ、
立ち止まって考えるべきです。
こういうことは、10年に一度あるかないか。
この前は2006年から07年にありました。
そのまたひとつ前は1986年から89年あたり。
いずれも、その後は死屍累々。
タワーマンションの場合は、
竣工まで時間がかかります。
1年か1年半、
あるいは2年先に「引き渡し」となった時には
市場の様相がガラっと変わっているのです。
それで、契約をキャンセルしようと思っても
一旦差し入れた手付金は返ってきません。
泣く泣く何百万円から何千万円ものお金を
捨てることになります。
では、そうならないためにどうすればいいのか？
答はただひとつ。そしていつも同じ。
「ダメな物件を選ばない」
この一言に尽きるのです。
では「ダメな物件とはなにか？」。
ズバリ言ってしまえば
１　立地の悪い物件
これが最大最強のダメ物件の条件です。
駅から遠かったり、環境が悪い物件です。
でも、都心のタワーマンションって、
すごくいい場所にあって、
プランもデザインも優れた物件が多いですね。
でも、そういうマンションでも条件次第で
「ダメ物件」になります。
では、なぜそうなるのか。理由はひとつ。
２　価格が高すぎる
タワーマンションの場合は、
往々にしてそうなりやすいのです。
なぜなら、買う側が舞い上がってしまい、
冷静に判断しないケースが多いから。
「これはいい物件だ」と思い込みやすいのです。
その理由は、派手に広告を出しているから。
派手に広告している物件ほど、
立地に難があるケースが多いのです。
みなさん、冷静になりましょうね。
今の都心のタワーマンションブームは、
早ければ2015年中に終了します。
その後で後悔しないためには、
頭を冷やして物件を選びましょう。
マンションの価格というものは、
冷静に見ればひとつの法則があります。
それは何かというと・・・・
「みんなが買えなくなるほど高くなることはない」
つまり、
中長期で見れば「需要と供給の法則」が働くのです。
ところが、バブルはいとも簡単にこの法則を
「一時的」に無視してしまいます。
でも、それはあくまでも「一時的」現象。
だから、今は特に冷静に物件を選ぶ時期です。

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