ザ・パークハウス西新宿タワー60　Part6

>>122
駅近目黒の間違いじゃない？

>>123 相続対策なら、新築プレミアの乗る新築を買う必要はない。 中古で値下がりしそうに無い物件を買うほうが無難。

そんな都合のいい物件なかなか売りに出ませんよ。

富久の新築未入居ってのがいいね。すごく高くなっているだろうけど・・・

普通は南東の角が一番いいけど、ここのいいところは南西だと思うんだけど西日があたって開かない窓ってどんだけ暑いか心配。今住んでいるところは３方角部屋で各部屋２方向窓空くから夏でもエアコンほとんど要らないんでけど。タワーマンションのk西日あたる部屋って大丈夫なんだろうか、、、

変電所のところだいぶ前に公園になるって言われて、今回はまだ決まっていない、たぶん公園になると思うって言われたんだけど、ネットには３０階以上のタワマンって書いてあるよね。どうなんだろう。

三井のところもまだ全然決まっていない。タワマンができるっていうのは噂だといっていました。

新宿中央公園の中の中央図書館ってなくなっちゃたんですね。図書館近くていいと思ったのに

>>128
正式決定してないだけで、漏れ聞く話や状況からすればタワマン建つ可能性が一番高いから、買うならそれはできるものとして考えておくのは当たり前の話。

>>128
変電所公園説は東電が無償提供になるのでまずあり得なさそう。

三井の方は再開発だから費用回収考えれば、未定とはいえまずタワーだろう。
再開発は土地代が0かもしれないが、解体、仮住まい、道路や公園整備費、地権者住戸の建設費等が土地代みたいなもの。
補助金もあるとはいえ、解体、測量費の一部補助程度なので、高層化しないとペイしない。

高層以外の選択肢がないでしょ？

さて、予想をはるかに下回る結果となった第一期ですが、今後の売れ行きに注目ですね。

>133

そう思わないと自我が保てないんですね。可哀想に・・

ポジ達は第一期半分以上の売り出しってポジってましたが、蓋を開けたら半数には遠く及ばず、富久には完敗。
結局、立地が悪いから田舎者以外のまともな検討者なら見送りが多かったって事だよね。

＞＞１３５

そうやって脳内で記憶を捏造するんですね。買えないからってみっともないですよ。

>136
販売戸数が少なそうだと分かってから
ポジさんはハードルを下げた販売戸数を書いてポジしていたからね。後出しで。

>>137
12月頃は批判的な人も肯定的な人も200台の予想だったよ。ポジですら300なんか行ったら絶好調、250もいけばとりあえず十分だろ、と書いてたくらい。
しかし、モデルルーム来場者が営業情報で320販売らしいと書いた頃から、急に進捗率はセコイとか、勝どき500戸とかハードルが上がった。
しまいには富久ですら達成できなかった半数当たり前みたいな書き込みも増えた。
で、ふたを開けたらモデルルーム来場者の書き込み通り320だった、と。
一期の検討者はそこそこ前からの人も多いから、マンションコミュニティ見てる人はこの時期のことを覚えてて騙されないよ。

>>138
>ポジですら
って、ポジはハードルを下げて少ない数で好評に見せたいのだから
ポジですら、とか、書いてたくらい、
って言い方は筋違い。

まぁ誰が見ても好調な出だしだと思いますよ、ネガさん残念でした　笑

第一期でこれじゃ、先が思いやられるよ。
残り６０％以上あって、坪／４００万円辺りの住戸が残ってるんだもん。厳しいでしょ？

いつから値引きが始まるか様子見ですね。

たしかに厳しいですね。少し様子見しようかな。

急いでないなら様子見でもいいと思う。 入居まで三年近くある物件だし、無理に妥協しなくても。
一番眺望がいいのも西向きじゃなくて北西なんだよね。
バルコニーある北西は午前中暗いのが残念。

北のスミフのタワーマンションは一年遅れで竣工する。
南の三井不動産もスミフ同様に免震だろうし、南向きの眺望は下層から抜ける。 リセール時、唯一制震のパークハウスはこの中で優位性が劣るだろう。
富久も2015 5月竣工でそろそろだ。 先月、四部屋まとめて競売に出た。転売業者が買って、今とんでもない値段をつけてるが、間取りが悪いので三年以内にはこなれた価格で中古に出てくると思う。

悩むだけに第一志望があたれば買ってもいいかな、という感じ。
どう考えても西側しかない気がするんだけど、この部屋なら！って
言う方はやはり西側ですか？

目の前が敷地の公園、奥に神田川、その奥は区も違うので開発が遅々として
高層は建たないとなれば眺望は一生物です。
窓は嵌めこみでなければ西日が奥深く入る事もないし、
窓外側にフィルムが貼れるのも利点です。
目の前の公園と眺望って考えると高層より中層の方が
緑も見えて目の前が開けている感が出るので、
西側の中層（１５－２５？）がイチオシ、という変わった物件ではありますが、、、

325ってクロノと同じだね。まあ悪くはないが、富久、GFT、KTTと比較しちゃうと寂しいよね。三菱って大型物件になるといまいちブレイクまでいかないのはなんでなんだろう。小、中クラスは得意なのに。

>144
西日は横から照り付けるので、窓が嵌め込みかどうかは関係ないでしょう。
フィルムは普通、内側だし。
それと最近、フィルムの有効性に疑問符の付くニュースがあったそうですよ。湾岸のスレに書いてありました。

>>145
クロノは１期１次で検討しました。クロノの売り出した戸数はそうでしたっけ？
１期１次は即日完売ではなく残っていました。

1期でこれだけ売れれば完売まではそんなに時間は掛からないでしょうね。竣工までは長いですけど

>>143
31年度だから2年遅れだよね

>>146
ウインドウフィルムは有効ですよ。南国の自動車に貼ってある3Mの製品には驚いたよ。車内の温度が全然上がらないんだ。フィルムの技術って凄いよ。

>>129
もとからないと思いますけど

>>148
クロノは完売まで時間が掛かってましたよ。最後は五輪特需があったけど。
パークハウス新宿みたいに外国で商談会をして売る手もありますが。

>>145
地所は、低層レジデンスを建てさせたら現時点でNo.1です。
高級立地に高級マンションを作れる、有りそうでなかなかないデベ。きちんと内廊下＋ディスポーザー付けてくれるから、信頼ある。
逆に、思い切って居室のクオリティを落とせるのが野村。共用部ハデに、間取りや内装は落としてコストカット、お上りさんが釣れてホクホク、の図式。

>>152
クロノレジデンスは一期320戸で総販売883戸。なので、クロノレジデンスより、残数が100戸以上少ない。
あと、クロノは湾岸にしては高いと評判で、ここは色々言われるにしても、高いという意見はほとんど無い。
数字的には同じ320戸でも大分内容は違う気がするよ。

モモレジさんのブログでも面目躍如の販売数って書かれてますね。

>>149
そもそも、再開発が予定通り進むわけ無いしね。
ここも、解体着手までしたのに、立ち退き等の遅れで2回スケジュール延期してる。
まして北地区はまだ地域内に反対派が2割ぐらい残ってるから、スケジュール通りはまず無理。

いやー、325戸じゃやっぱりまずいでしょ。
二期、三期でも売れ残る可能性大です。
ほんとに値引きあるんじゃない。

値引き希望の方は竣工後にまた来れば？
確実に残ってないだろうけど　笑

>>157
2018年1月にモデルルームに行くとチャンス掴めるよ。

>144 北西と多方面はリセールでは今以上に価格差がつくかもね。 値上がりするって事ではなく、供給過剰になるから
条件の良い部屋じゃないと売れないってこと。 お見合い部屋じゃなければ、そこまで値崩れしないだろうし。
第一希望外れたら様子見が正解だね。
北西は中層以上でも採光どうかな。バルコニーのないダイレクトウインドウの部屋なら安心だけど。
窓一枚のリビングじゃ不安だよね。
あと寝室もハイサッシだった？ 小さい窓なら採光ダメでしょ。
眺望良くても薄暗いと、後悔すると思う。

>>160
ここは別として、タワーの北向は割と人気なことからも分かるように、日当たりは案外気にならない人も多いみたいよ。
タワー北向は当落率でも健闘するしね。
もちろん、安く買えたという満足感込みであって、同じ値段ならそりゃ南向きだろう。

>>159
一生買えないね(笑)

お見合いの東向き低層階でも倍率ついてますよ。検討していたお部屋がすでに４倍でしたので2倍のにしました。あたる気がしませんが・・・　でももう初めて来た方等は次回にまわしますのでそう増えないと思いますとの事でした。一期二次はすぐ募集を打ち切るので今回落ちた方と今来てる方が対象のようですが、大勢いると思います。　ここで不人気云々言っている方はモデルルーム行ってない方でしょう。

どの部屋も抽選なんだから、倍率なんか気にしないで、自分の希望でいくべし。
ブレるのはダメ。

湾岸も供給過多が明らかだし、ここも今の値段じゃ売れないよ。
実際、何度も書き込みされているように325戸じゃ不人気物件と認めざるを得ない。
買ってもリセールで下落するのは目に見えてる。

>>165
リセールで上がる物件はどれですか？

>>お見合いの東向き低層階でも倍率ついてますよ

東向きって道路沿いですよね。見合いになりますか？

＞＞どの部屋も抽選なんだから、倍率なんか気にしないで、自分の希望でいくべし。
ブレるのはダメ。

そうですよね。先週申し込みに行って、要望書出した部屋にすでに申込み入っていて、申し込みの入ってない部屋盛んに勧められて希望住戸でない部屋を申し込んでしまいました。家に帰って冷静に考えたら、先着順ではないし、登録一番の人が有利になる抽選方式ではないので、その日が最終日なら別だけど、あと一週間あったら、結局自分が申し込んだところも抽選になるだけじゃないか・・・

要望書入れたところは他の人が申し込まないように誘導してくれるとか登録1番は有利になるとかじゃなかったら、最終日に行って倍率見てから申し込んだほうがいいってことですよね。

>>161
それは言葉不足です。正しくは
「湾岸の」タワー北向は「眺望が良い場合が多くて」割と人気。
です。

中央区や江東区や港区の湾岸では北側に
東京タワーが見えたり六本木や銀座などの夜景が見えたり、スカイツリーが見えたりと眺望が良いですから。

その湾岸特有の北向きメリットを、ここで語っても意味ありません。
日当たりの無い北向は安い、というのは湾岸でも内陸でも共通ですけど。

>>168
その通り、気づきましたね(笑)

是非次に生かしてください。

また抽選も外れれば単に縁がないって話です。

>>170
そうですよね。一生に何度もない高額な買物なのに
妥協なんかできませんよ。
第一希望の部屋に申し込みましょう。第二希望だって、外れるときは外れる。

価値観や働き方も多様化してるから価格や条件を加味して北向きを選ぶ人が増えてるのも事実みたいですけどね。
日当たり悪くても建物自体の断熱性は上がってますし、南側は夏場暑いのに比べ、北側は快適でしょうし
考え方次第かなと思います。

>>172
北側は夏に、照り返しが入って暑く場合があり、快適とは限りません。
夏は南風が主体なので、北窓を開けても風が入り難いですし。