購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART83】

見苦しいのはマンションさんでしょ。
田園調布３丁目はマンション建設はほぼ出来ない。
そこが坪３００万の容積率１５０％
だから異常なほどに価値が付いてる。

他の地域はマンション建設出来てしまうから容積率が高いほどに地価も下がるけど
田園調布３は同じ扱いには出来ないでしょ。

ちなみにこの条例は田園調布３丁目だけ。
この３丁目だけはマンションが作れないんじゃない？
逆にいえば、他の場所には戸建もマンションも作れる。

>881
あなた無知なの？過去レス読み返してみるべき。
そういう意見を正すために、戸建にもマンションにも公正な1種単価出してきたのでは？
マンション建設云々は関係ない。それなら目白も城南五山も成城も吉祥寺もたまぷらも、基本的に戸建街ですよ。

>ちなみにこの条例は田園調布３丁目だけ。
1種単価とは何も関係ないと思うが。単純に土地に対する容積率坪単価のこと。
プレミアムだの、条例だの、建築条件なども関係ない。
と言い出したのは>778はじめ郊外の方ですよ。笑
急に条例とか、３丁目だけは特別とか持ちだされてもねぇ・・・

容積率は、緩和されているほどに多世帯での居住を可能にしており、数値が高いほどに
「土地の割り勘」が当たり前になってくる。

しかし、田園調布３丁目については、土地が規制されている地域のために、他の地域と同じ括りにはできない。
だいたい世論が高級住宅として認識しており
マンションさんの出しているランキング（他の丁目より低い）
自体が間違っているということでしょ。

郊外民って実に醜いね。
自分で1種単価の話題を出してきた（それもかなり恣意的な嘘の多いリスト）のに、
郊外の優位性が薄れてきたら、急に田園調布３丁目は特別だの、条例があるだの、
ルール自体を変更しろとわめき出した。
まあ田園調布３は郊外地の雄だから最後の砦って感じかね。
何としても上位に持ってきたいんだろうが、あくまでもルールに則って公平にな。

田園調布３丁目のスレたてれば？

>だいたい世論が高級住宅として認識しており
そういうのが気に食わないから、1種単価で比べると郊外のほうが価値が高い、
と難癖をつけてきたのが>788だったよね。話がアベコベで非論理的ですよ。
そういう世間のイメージに関係なく、1種単価で比較したいんでしょ？

そもそも容積率云々って郊外戸建て民の見苦しい発想だよ。

郊外民の見苦しさ噴出中。ジタバタして例外だのと言ったところで、
1種単価の定義は変わらないのにね。実に醜いですね〜。

マンションで世帯数制限だったらプレミアム付くんじゃない？

田園調布３丁目は現実的に戸建しか造れない。
マンションが作れる場所の容積率とは意味合いが違うでしょ。

だからこそ、麻布なんかの容積率は緩和されていても
高さ制限のある低層マンションしか造れない地域には付加価値がついてるでしょ？

ただね、都心民の自分でも、田園調布３丁目が他丁目よりも価値が低いというのは、
ちょっとおかしさを感じる。そもそも、この1種単価の意味合いは何なんだろうね？
1種単位が高いほうが価値も高いという前提であれば、田園調布３丁目の位置はやはりおかしいよね。

>高さ制限のある低層マンションしか造れない地域には付加価値がついてるでしょ？
そういうのを排除して、純粋な価値を見るのが1種単価だと郊外民が言い出したんだよね？
急にマンションが、戸建が、って言い出すのはおかしいよね。

>893

単純に条例だけだと思いますよ？
この条例がなければ、他の住宅地となにも変わらないので。
ここは５０坪以下には出来ず、さらに戸建しか造れず、建築に町民の許可がいる（半端な住居はNGくらう）
お金だけでは駄目で、住民としての質も問われることになるので、おのずと町のプレミアを高めています。

この条例があるだけで
都内で最高峰の住宅街を形成していると見るのが正解だと思います。

この田園調布３丁目に関してのみ、複数世帯での購入ができないので
やはり計算がややこしくなるから問題になりますよね。

>おのずと町のプレミアを高めています。
なのに、坪単価300万=1種単価200万程度とは人気ないんだね。
1種単価を450万とかにしたいなら、坪700万近い価格で取引されているはずだけど、
そんなことあり得ないよね。あなたの言うことは非論理的で感情的過ぎ。
もっと冷静になって下さい。

＞この条例があるだけで
＞都内で最高峰の住宅街を形成していると見るのが正解だと思います。
そういう条例を作っても地価は安いまま。余程人気がない立地だと見るか確かに微妙ですね。

>897

そんなことないんじゃない？
このランキングはだいたい高級住宅と合致している。
田園調布３の価値が高いことは当たり前なんじゃないの？

マンションさんが恣意的に価値を下げてますよね。

>895
田園調布３丁目にマンションありますよ。そんな特別なエリアじゃないですよ。
http://www.uchi-navi.jp/rail/station187/station_result187040/bkn/room2...

じゃあなんで人気住宅地とランキングが解離しているの？

だからマンションと戸建てとじゃ不動産の扱いが違うんだって。

田園調布３にはマンションも存在するようですね。
結論は出たようですので、最終的な1種単価は以下のとおりです。

麻布、広尾=坪630万（容積率160%、容積率当たり地価394万円）
松濤=坪550万（容積率150%、容積率当たり土地価格367万円）
城南五山、目白=坪420万（容積率150%、容積率当たり地価280万円）
その他田園調布・吉祥寺、成城=坪200万（容積率80%、容積率当たり地価250万円）
自由ヶ丘、下北沢（容積率100%、容積率当たり地価220万円）
田園調布３=坪300万（容積率150%、容積率当たり地価200万円）
国立、たまプラーザ=坪160万（容積率80%、容積率当たり地価200万円）

田園調布の例で分かることは、確かに３丁目は都内でも屈指の高級住宅地とされているが、
1種単価で見ると、他丁目や成城、吉祥寺、自由が丘よりも価値が低いと見られてしまう。
でも、実際の売買価格や世間のイメージも大切だと思うが。

あらら、そもそも容積率云々って郊外戸建て民の見苦しい発想だったはずが、結局、その1種単価でも都心部が優れていることの証明になってしまいましたね。更に郊外の誇る田園調布３丁目の地位は死守しようと試みるも、支離滅裂で非論理的な感情論を展開するも、条例やプレミアムがあろうとなかろうと、結局惨敗とはご愁傷さまでした。分をわきまえて頂きたいものですね。

結局こうなるのは仕方がないんじゃない？
マンションはさらにこの土地をシェアして買ってるんだもん。
これは計算のしようがない。

麻布のマンション地域って容積率300%がほとんどだと思うが。

>麻布のマンション地域って
麻布ってどこの？南、西、東、元麻布とか色々あるし、戸建とマンションが混在してる。
郊外さんは知らないかもだけど、都心部はそれが普通。

ザ・パークハウス 西麻布霞町
全３０戸
東京都港区西麻布３-21-5、21-18（地番）

これなんかも容積率300％でしょ。

http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_minato/nc_67710851/bukkengaiyo/?...

久しぶりに見に来た者なのですが、ここはいつから都心対郊外になってるんですか？ 郊外のマンションと都心の戸建ては見て見ぬふりですかね？ そりゃ郊外より都心は高級でしょう。その分狭いでしょ。それだけのことでしょ。

土地購入時と売却時の価格が同じくらいだったら都心、高級住宅地にごだわらずどこでも良くないですか？

売却時に上がって欲しいとかよからぬこと考える人が集まって価格を吊り上げるから高掴みとかが起こるわけで、投機対象となり得る不動産はその分危険と背中合わせだと思いますよ。ハイリスクハイリターンという当たり前の話。

麻布も広尾も成城も田園調布も吉祥寺も、一等地は足元みられてふっかけられて高掴みするだけだと思いますね。なにかしら事情のある物件以外は。お金が余って仕方ないという人が買えば良いのだと思いますよ。

その辺りは200%とか160%とかみたいだね。
http://www.homes.co.jp/tochi/tokyo/minato-city/13C7B836ED-town/list/

麻布、広尾=坪630万（容積率160%、容積率当たり地価394万円）

同じ1種単価でも
戸建用地とマンション用地とでは地価が変わってくるでしょ。

戸建用地
麻布、広尾=坪630万（容積率160%、容積率当たり地価394万円）

マンション用地
麻布、広尾=坪630万（容積率300%、容積率当たり地価210万円）

戸建てとマンションの居住形態の違いってこういうことでしょ？

>912

坪600万ってことは（容積率200%、容積率当たり地価300万円）
ってことでしょ？

>同じ1種単価でも戸建用地とマンション用地とでは地価が変わってくるでしょ。
変わらないよ。>912にも出ているとおり。あなた都心部を知らない人みたいだけど、西麻布なんかもそうだけど、戸建の隣がマンションで、その隣は戸建てで・・・みたいのが普通で、戸建用地とマンション用地などと分かれていないものです。

>914

その下は、590万の160%だから、容積率辺り単価は369万でしょ。
港区は広いし、容積率区分もエリアでマチマチでしょうね。
でも、無理やり1種単価にこだわるから合わせているんですけどね。苦笑

>915

ってことはさ、マンションより戸建の方が地価が高いってことだよね？
戸建はその容積率を単世帯でフルに使っているけど
マンションはその容積率を複数世帯で分けて使っているのだから。

>>915

横からだけど、昔からの家は容積率使い切ってないケースも多いから戸建ての隣に中高層マンションあったりするだけでしょ。そんなケースは郊外も同じだよ。ちなみに一種低層でも3階建てのマンションは普通にあるから、マンションの隣に戸建てなんて別に都心に限った話じゃなくどこにでもある話だよ。

>地価が高いってことだよね？

同じエリアなんだから地価は同じだろ。戸建もあれば二世帯住宅とか、２戸でもマンションはあるし、100戸のマンションもあるだろうし何が言いたいのか意味不明。確かなのは、都心部の土地は価値が高く郊外は低い。1種単価でそう結論が出たんだからいい加減終わりにしてくれ。時間の無駄だ。

これではっきりしたのは
都心部での地価は

戸建　＞　マンション
　
ってことをマンションさんも認めたということ。

＞同じエリアなんだから地価は同じだろ。

そう。地価は同じ。
そしてそこに戸建てもマンションもあるということ。

違いは世帯数が違うということ。
その世帯数が少なくなるほど持ち分の地価が高くなる。

>同じエリアなんだから地価は同じだろ。
と答えは書かれていますが。。。郊外さん、いい加減茶々入れは止めましょうよ。一種単価でも完敗したからって無理矢理に話をねじ曲げようとするのは醜いですよ。上での田園調布３丁目へのエコひいきも、無茶ぶりすぎて見ていて恥ずかしいぐらいでしたよ。苦笑

ん？
容積率も地価も同じなんだから
そこにある戸建はマンションより価値があるでしょ。

最終的な地価の差は、意外なことに
所有権と区分所有権の差だったりしましたね。

上モノの価値はどうなるのさ？築４０年の木造と築５年のマンションだったら？共有施設、敷地面積など勘案して、土地持ち分３０坪のマンションと、同立地の敷地３０坪の一軒家は同価値ですかね？

>925

土地は戸建のほうが価値が付く。
だからこそマンションは差別化を図って建物を豪華にしているのでしょ？

同じ面積の土地を共有しているんだったら、マンションだろうと一軒家だろうと価値は同じでしょう。
でも、築年数も合わせないと、いや減価償却率を考えると戸建のほうが早く価値がなくなるから、
その辺りはどう考えますかね？また大抵はマンションのほうが、それも都心一等地なら、
最高級クラスの躯体で、共有部も豪華で充実しているプラスアルファ、
付加価値があると思いますが、それらは何割ぐらいのプラス査定になりますか？

>925

マンションさんは建物の価値は加味しないって言ってなかった？
まあ不動産だから別にいいけど。

>土地は戸建のほうが価値が付く。
理解不能です。同立地で同じ広さの土地なのに、土地の価値がなぜ変わるのですか？
頭大丈夫ですか？汗

>>925
土地持ち分30坪のマンションて2階か3階建てマンションか？