購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART83】

そりゃ富裕層は貧困層よりは安泰だろ笑
同じ富裕層で住まいが都心か成城田園調布かでなんか差でも出るのか？笑

都心房はやはり独身でしたか。
若い内は都心でも良いが、家族を持つと都心での子育ては虐待って理解出来るよ。
独身生活から抜け出せる様に、合コン頑張れよ。

都心の一等地に住むような富裕層は、独自で専門家を雇うから介護サービスなどに頼らないよね、そもそも。

>>863

現実を知らないんだね。

都心住まいでもかかった病気によっては地方や郊外の専門病院に通い、そこの病棟で一生を終えることもあるんだよ。

ども、＠白金です

>都心房はやはり独身でしたか。
都心房って自分のことですかね話の流れから言って？
都心さんって人もいるみたいですが、まあいいや笑。
まず、ステディな彼女がいるんで合コンとか行かねーし笑。

>家族を持つと都心での子育ては虐待って理解出来るよ。
えと、同じマンション内はどちらかというとファミリータイプ間取りが多いので、
ファミリーさん多いです。港区全体の雰囲気でも出産一時金が一番多かったり、
保育園や高校までの教育援助など23区で一番手厚いらしいですよ。彼女が言ってました。
あと虐待ってイミフなんだけど、自分が育った田園調布はいい街だったけど、
正直小学生ぐらいになると飽きましたよ。附属の小学校が広尾だったので、
毎日渋谷からバス通学だったけど楽しかったっすね〜。
子供心にも街の雰囲気が明るい、華やかって分かってましたもん。
なのに、有栖川公園とか自然教育園などの大きな公園や、街並みも緑が多いし、
どこに行くにも、何をするにも便利で楽しいっすよ。
だから、住むなら広尾〜麻布〜白金エリアで探したし、
同じような価値観のカップルやファミリーも周りに多いので。
正直実家に戻ると、ああやっぱ田舎だな〜ッて感じますね。ジジ・ババにたまに会わすのにはいいかなと思いますけど。

>>865
何人目の人格ですか？
無駄な長文と、性格を表す文体で都心房ってバレバレですよ。

788の主張は元々理解不能なんですが、>860さんの指摘通りだとすると話があべこべになりますね。高級とされる立地ほど容積率単価は安いということが788の趣旨ですかね？

788のリストを、大本となる土地価格もいい加減なので実勢価格に修正の上、
指摘のあった田園調布３の容積率も150%に修正して再計算してみました。
まだおかしな点がありましたら、正しいものに修正下さい。

田園調布３=坪300万（容積率150%、容積率当たり地価200万円）
---------------------------------------------------
その他田園調布・吉祥寺、成城=坪200万（容積率80%、容積率当たり地価250万円）
松濤=坪550万（容積率150%、容積率当たり土地価格367万円）
-----------------------------------------------------
自由ヶ丘、下北沢（容積率100%、容積率当たり地価220万円）
-----------------------------------------------------
城南五山、目白=坪420万（容積率150%、容積率当たり地価280万円）
国立、たまプラーザ=坪160万（容積率80%、容積率当たり地価200万円）
麻布、広尾=坪700万（容積率300%、容積率当たり地価234万円）

容積率の単価を合わせる理由の一つに
戸建は容積率を世帯主だけで負担するけど
マンションは容積率を多数世帯で分担するからでしょ

だから実勢価格なんて購入者にとっては参考程度にしかならない
公示価格と容積率を使った方が、わかりやすく比較できる
（公示価格に需要と供給の要素が含まれているからね）

868を要約すると、容積率あたりの坪単価の高い順に並べ変えると：

松濤=坪550万（容積率150%、容積率当たり土地価格367万円）
城南五山、目白=坪420万（容積率150%、容積率当たり地価280万円）
その他田園調布・吉祥寺、成城=坪200万（容積率80%、容積率当たり地価250万円）
麻布、広尾=坪700万（容積率300%、容積率当たり地価234万円）
自由ヶ丘、下北沢（容積率100%、容積率当たり地価220万円）
田園調布３=坪300万（容積率150%、容積率当たり地価200万円）
国立、たまプラーザ=坪160万（容積率80%、容積率当たり地価200万円）

ここから何が読み取れますか？
都心住宅地はやっぱり高額なんだという再認識と、
田園調布の最高エリアであるはずの3丁目が他丁目より低く、更には自由が丘や下北よりも低額となり、
国立やたまプラと同格となる。それには、とても違和感があるのですがどうですかね？

田園調布３丁目についてですが
この土地は５０坪以下に土地を分筆できないですよね。
しかし代わりというか、容積率は１５０％に緩和されています。
これをうまく加味できるとよいのですけどね。
容積率の意味がマンションとは違いますから。

極端な話、田園調布３丁目については
複数世帯での分担購入ができない地域（マンションが作れない地域）とみることができますので
容積率を150％掛けると
より実際の高級住宅地に近い数値になりそうですが・・・

田園調布３=坪300万（容積率150%、容積率当たり※地価450万円）
松濤=坪550万（容積率150%、容積率当たり土地価格367万円）
城南五山、目白=坪420万（容積率150%、容積率当たり地価280万円）
その他田園調布・吉祥寺、成城=坪200万（容積率80%、容積率当たり地価250万円）

それくらい田園調布３丁目って特別な場所なのではないでしょうか？

田園調布３丁目のことなんてどうでもいい。というか、みなさん何が目的で頑張ってるの？？

>870
麻布や広尾が、その他田園調布・吉祥寺、成城より安いわけはないと思ったら、
容積率300%って商業エリアでしょ。調べてみたら、渋谷区広尾5丁目で60/160ですよ。
で、坪単価630万の土地が今売りに出てます。
正しく計算し直すと、容積率あたり単価は坪394万となり松濤を超えちゃいました。
でも松濤エリアといい勝負だと思いますよ。これで世間の高級住宅地のイメージ通りの順ですよね。
正しく並び替えると以下のとおり。

麻布、広尾=坪630万（容積率160%、容積率当たり地価394万円）
松濤=坪550万（容積率150%、容積率当たり土地価格367万円）
城南五山、目白=坪420万（容積率150%、容積率当たり地価280万円）
その他田園調布・吉祥寺、成城=坪200万（容積率80%、容積率当たり地価250万円）
自由ヶ丘、下北沢（容積率100%、容積率当たり地価220万円）
田園調布３=坪300万（容積率150%、容積率当たり地価200万円）
国立、たまプラーザ=坪160万（容積率80%、容積率当たり地価200万円）

戸建てだとこうなるでしょ。

田園調布３=坪300万（容積率150%、容積率当たり地価450万円）
麻布、広尾=坪630万（容積率160%、容積率当たり地価394万円）
松濤=坪550万（容積率150%、容積率当たり土地価格367万円）
城南五山、目白=坪420万（容積率150%、容積率当たり地価280万円）
その他田園調布・吉祥寺、成城=坪200万（容積率80%、容積率当たり地価250万円）
自由ヶ丘、下北沢（容積率100%、容積率当たり地価220万円）
国立、たまプラーザ=坪160万（容積率80%、容積率当たり地価200万円）

そもそも、>788が嘘ばっかりの内容だから皆振り回されたんだよね。
多分湾岸民でしょ。豊洲が坪1千万だの、「地ぐらい」とは全く無関係な、
一種単価の話を持ちだして街をランキングしたり。とても恣意的な魂胆を感じるよね。
ただ、一つの問題提起であったのは事実で、正しい数値に置き換えて再計算すると、
確かになるほど、世間の高級住宅地のイメージとほぼ同じような値で収まったよね。

麻布の坪630万のように
田園調布３にも、これプレミアついてるからね。
（50坪以下の規制・建築に近隣住民の許可がいる）など

>876
見苦しいよ。苦笑
どうしても田園調布３をトップにしたいんだろうけど、土地の容積率単価を出す、
一種単価に戸建もマンションも関係ないでしょ。それに、

>田園調布３=坪300万（容積率150%、容積率当たり地価450万円）
で、どうして300万の土地が450万に増えちゃうわけ？
みっともないだけだから。でも、確かに他丁目より価値が低いというのは確かに変。
城南五山や目白よりは下だから、一種単価270万程度は欲しいよね。

>田園調布３にも、これプレミアついてるからね。
逆算してみたら、特別に！プレミア付けて坪単価400万で売れる土地なら一種単価は267万になる。
そういうことなら有り得るけど、いくら駅近でも田園調布で400万はいかないかと。

見苦しいのはマンションさんでしょ。
田園調布３丁目はマンション建設はほぼ出来ない。
そこが坪３００万の容積率１５０％
だから異常なほどに価値が付いてる。

他の地域はマンション建設出来てしまうから容積率が高いほどに地価も下がるけど
田園調布３は同じ扱いには出来ないでしょ。

ちなみにこの条例は田園調布３丁目だけ。
この３丁目だけはマンションが作れないんじゃない？
逆にいえば、他の場所には戸建もマンションも作れる。

>881
あなた無知なの？過去レス読み返してみるべき。
そういう意見を正すために、戸建にもマンションにも公正な1種単価出してきたのでは？
マンション建設云々は関係ない。それなら目白も城南五山も成城も吉祥寺もたまぷらも、基本的に戸建街ですよ。

>ちなみにこの条例は田園調布３丁目だけ。
1種単価とは何も関係ないと思うが。単純に土地に対する容積率坪単価のこと。
プレミアムだの、条例だの、建築条件なども関係ない。
と言い出したのは>778はじめ郊外の方ですよ。笑
急に条例とか、３丁目だけは特別とか持ちだされてもねぇ・・・

容積率は、緩和されているほどに多世帯での居住を可能にしており、数値が高いほどに
「土地の割り勘」が当たり前になってくる。

しかし、田園調布３丁目については、土地が規制されている地域のために、他の地域と同じ括りにはできない。
だいたい世論が高級住宅として認識しており
マンションさんの出しているランキング（他の丁目より低い）
自体が間違っているということでしょ。

郊外民って実に醜いね。
自分で1種単価の話題を出してきた（それもかなり恣意的な嘘の多いリスト）のに、
郊外の優位性が薄れてきたら、急に田園調布３丁目は特別だの、条例があるだの、
ルール自体を変更しろとわめき出した。
まあ田園調布３は郊外地の雄だから最後の砦って感じかね。
何としても上位に持ってきたいんだろうが、あくまでもルールに則って公平にな。

田園調布３丁目のスレたてれば？

>だいたい世論が高級住宅として認識しており
そういうのが気に食わないから、1種単価で比べると郊外のほうが価値が高い、
と難癖をつけてきたのが>788だったよね。話がアベコベで非論理的ですよ。
そういう世間のイメージに関係なく、1種単価で比較したいんでしょ？

そもそも容積率云々って郊外戸建て民の見苦しい発想だよ。

郊外民の見苦しさ噴出中。ジタバタして例外だのと言ったところで、
1種単価の定義は変わらないのにね。実に醜いですね〜。

マンションで世帯数制限だったらプレミアム付くんじゃない？

田園調布３丁目は現実的に戸建しか造れない。
マンションが作れる場所の容積率とは意味合いが違うでしょ。

だからこそ、麻布なんかの容積率は緩和されていても
高さ制限のある低層マンションしか造れない地域には付加価値がついてるでしょ？

ただね、都心民の自分でも、田園調布３丁目が他丁目よりも価値が低いというのは、
ちょっとおかしさを感じる。そもそも、この1種単価の意味合いは何なんだろうね？
1種単位が高いほうが価値も高いという前提であれば、田園調布３丁目の位置はやはりおかしいよね。

>高さ制限のある低層マンションしか造れない地域には付加価値がついてるでしょ？
そういうのを排除して、純粋な価値を見るのが1種単価だと郊外民が言い出したんだよね？
急にマンションが、戸建が、って言い出すのはおかしいよね。

>893

単純に条例だけだと思いますよ？
この条例がなければ、他の住宅地となにも変わらないので。
ここは５０坪以下には出来ず、さらに戸建しか造れず、建築に町民の許可がいる（半端な住居はNGくらう）
お金だけでは駄目で、住民としての質も問われることになるので、おのずと町のプレミアを高めています。

この条例があるだけで
都内で最高峰の住宅街を形成していると見るのが正解だと思います。

この田園調布３丁目に関してのみ、複数世帯での購入ができないので
やはり計算がややこしくなるから問題になりますよね。

>おのずと町のプレミアを高めています。
なのに、坪単価300万=1種単価200万程度とは人気ないんだね。
1種単価を450万とかにしたいなら、坪700万近い価格で取引されているはずだけど、
そんなことあり得ないよね。あなたの言うことは非論理的で感情的過ぎ。
もっと冷静になって下さい。

＞この条例があるだけで
＞都内で最高峰の住宅街を形成していると見るのが正解だと思います。
そういう条例を作っても地価は安いまま。余程人気がない立地だと見るか確かに微妙ですね。

>897

そんなことないんじゃない？
このランキングはだいたい高級住宅と合致している。
田園調布３の価値が高いことは当たり前なんじゃないの？

マンションさんが恣意的に価値を下げてますよね。

>895
田園調布３丁目にマンションありますよ。そんな特別なエリアじゃないですよ。
http://www.uchi-navi.jp/rail/station187/station_result187040/bkn/room2...

じゃあなんで人気住宅地とランキングが解離しているの？

だからマンションと戸建てとじゃ不動産の扱いが違うんだって。

田園調布３にはマンションも存在するようですね。
結論は出たようですので、最終的な1種単価は以下のとおりです。

麻布、広尾=坪630万（容積率160%、容積率当たり地価394万円）
松濤=坪550万（容積率150%、容積率当たり土地価格367万円）
城南五山、目白=坪420万（容積率150%、容積率当たり地価280万円）
その他田園調布・吉祥寺、成城=坪200万（容積率80%、容積率当たり地価250万円）
自由ヶ丘、下北沢（容積率100%、容積率当たり地価220万円）
田園調布３=坪300万（容積率150%、容積率当たり地価200万円）
国立、たまプラーザ=坪160万（容積率80%、容積率当たり地価200万円）

田園調布の例で分かることは、確かに３丁目は都内でも屈指の高級住宅地とされているが、
1種単価で見ると、他丁目や成城、吉祥寺、自由が丘よりも価値が低いと見られてしまう。
でも、実際の売買価格や世間のイメージも大切だと思うが。

あらら、そもそも容積率云々って郊外戸建て民の見苦しい発想だったはずが、結局、その1種単価でも都心部が優れていることの証明になってしまいましたね。更に郊外の誇る田園調布３丁目の地位は死守しようと試みるも、支離滅裂で非論理的な感情論を展開するも、条例やプレミアムがあろうとなかろうと、結局惨敗とはご愁傷さまでした。分をわきまえて頂きたいものですね。

結局こうなるのは仕方がないんじゃない？
マンションはさらにこの土地をシェアして買ってるんだもん。
これは計算のしようがない。

麻布のマンション地域って容積率300%がほとんどだと思うが。

>麻布のマンション地域って
麻布ってどこの？南、西、東、元麻布とか色々あるし、戸建とマンションが混在してる。
郊外さんは知らないかもだけど、都心部はそれが普通。

ザ・パークハウス 西麻布霞町
全３０戸
東京都港区西麻布３-21-5、21-18（地番）

これなんかも容積率300％でしょ。

http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_minato/nc_67710851/bukkengaiyo/?...

久しぶりに見に来た者なのですが、ここはいつから都心対郊外になってるんですか？ 郊外のマンションと都心の戸建ては見て見ぬふりですかね？ そりゃ郊外より都心は高級でしょう。その分狭いでしょ。それだけのことでしょ。