購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART83】

＞資産価値なんて住居を選定する上で小さい一つの材料でしかないのです。

お金に余裕がある方は、気にしなくて良いと思いますが、
庶民にとっては大事な要素だと思います。
転勤族のサラリーマンにとっても大事。
しかも郊外は人口減で、空き家が増え、スーパー等も撤退。
どんどん住みにくくなりますから。

>819

そこも戸建て・マンションの
容積率の考え方の違いだと思いますよ。

（今までの出ている所）で並べ替えると、それぞれの高級＆住みやすい地域の比較ってこんな感じかな？


※マンションの高級＆住みやすい地域ランキング

麻布、広尾、市ヶ谷（容積率300%、地価600万円）
-----------------------------------------------------
松濤（容積率150%、地価450万円）
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城南五山、目白（容積率150%、地価300万円）
田園調布３、吉祥寺南町１（容積率80%、地価320万円）
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自由ヶ丘、下北沢（容積率100%、地価250万円）
その他田園調布・吉祥寺、成城（容積率80%、地価240万円）
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※戸建ての高級＆住みやすい地域ランキング

田園調布３、吉祥寺南町１（容積率80%、容積率当たり地価400万円）
---------------------------------------------------
その他田園調布・吉祥寺、成城（容積率80%、容積率当たり地価300万円）
松濤（容積率150%、容積率当たり地価300万円）
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自由ヶ丘、下北沢（容積率100%、容積率当たり地価250万円）
-----------------------------------------------------
城南五山、目白（容積率150%、容積率当たり地価200万円）
麻布、広尾、市ヶ谷（容積率300%、容積率当たり地価200万円）
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＞６３０
田園調布が埋立地の豊洲より土地代安いの？

他所が管理費払わなかったら代わりに払う義務があるって
連帯保証人だね、他人なのに

>824

豊洲は坪単価２００万みたいだから
＞823のランキングだとかなり下位になると思われます。
１０００万というのも業者の買い付けであって公示地価ではないですから。

豊洲
地価約200万円
容積率約500％

・マンション用
豊洲（容積率500%、地価200万円）

・戸建て用
豊洲（容積率500%、容積率当たり地価40万円）

８２３で面白いのが、
「松濤」がマンションと戸建て両方の住みやすい場所上位に入っているということ。
このあたりが双方の緩衝ラインという感じですね。
場所も渋谷区ですし。

戸建てなんかは、この容積率で計算した数字の価値が
都市・郊外・田舎を問わずに利便性も含めた住みやすい場所の目安になるかもしれません。

容積率が高い＝高層建築ＯＫ

ということにもなるので、戸建ての住環境を測る目安にもなりますね。
（駅近でも数字が低くでる場合には戸建ての住環境としては低くなるということ）

>>816

マンションしか建たないような過密地域は他の地域の地価と直接比較しても意味がないから、容積率で割る計算の話が出て来たわけでしょ。

区分所有部分の価値と地価を容積率で割った数字と、上モノの価値が含まれてるか含まれてないかの比較なのだから、もちろん意味は違うけど、戸建てなどが多い地域と地価を比較するなら、容積率で割った地価というのは参考になる数字ですよ。

どれだけ不便かの目安でもある。

不便かってのも間違ってはないけど、住環境も入れた目安ってなかったよね。
駅に近くて便利でも、周りが高さ規制の緩い建物だらけだったら
戸建てにとってそれは良い環境とは言えなくなります。

逆に駅から徒歩５～１０分の低層エリアのほうが戸建ては住みやすかったりしますから。

>823
それ公示価格でもないようですけど、価格にちょっとばらつきがありますよ。

※マンションの高級＆住みやすい地域ランキング

麻布、広尾、市ヶ谷（容積率300%、地価600万円）
-----------------------------------------------------
松濤（容積率150%、地価450万円）
-----------------------------------------------------
城南五山、目白（容積率150%、地価300万円）
田園調布３、吉祥寺南町１（容積率80%、地価320万円）
-----------------------------------------------------
自由ヶ丘、下北沢（容積率100%、地価250万円）
その他田園調布・吉祥寺、成城（容積率80%、地価240万円）
-----------------------------------------------------

麻布は南と西と元麻布でも価格違いますが、概ねそんなところでしょう。
広尾も丁目で違いますがそんなところでしょう。でも市ヶ谷はもっと安いです。
松濤は550万ぐらいくでしょうし、城南五山は池田山は420万程度するでしょう。
田園調布３より吉祥寺南町１は100万近く低いはずです。

ども。＠白金です。
彼女を送って、今はシェラトン都のバンブーラウンジでコーヒーなど頂いてます。
ここは見事な庭園があるんですけど風すごいっすね。バサバサ揺れてます・・
昨日はバレンタインだったのに、夜中まで盛り上がってたみたいですね。
皆さん、おじさん、おばさんばっかなのかな？笑

ちょっと気になったのが地ぐらいの良さって話題っすけど、
本当の地位で言えば、上下逆ですよね。
吉祥寺や田園調布より、麻布・広尾・市ヶ谷・城南五山・目白のほうがはるかに地位高いでしょ。
ちょっと歴史詳しい人なら分かるよね。歴史のある由緒正しいって街ですよ。
でも吉祥寺とか田園調布って、昭和になって電車会社が開拓した新興の中流向け宅地でしょ。
実家がそれこそ田園調布だったのでよく知ってるけど、環七・環八超えちゃって、
あそこは僻地と行ってもいいっすよ。学生時代は日吉近かったんで便利だったけど、
社会人になって車使うようになったら、出掛けれるのはやっぱり中心地なんだけど、
道はいつも混んでるし排気ガスで空気悪いし、それで色々探して親も地位とかこだわるから、
白金なら文句無いって許可してもらいました。都心なのに静かだし緑も多くて快適。
このシェラトンも、元々は誰かの武家屋敷とか華族さまのお屋敷だったんじゃない？
歴史は一朝一夕には買えないってよく言ってるけど、そういうのが地位の高さでしょ。
郊外の人は必死すぎるけど、反論のデーターが的外れですよ笑。
麻布や広尾の家が坪200万で買える訳ないじゃん！ではまた〜

>834

ご指摘ありがとうございます。
もう少し詳しい情報があると、よりランク付けがわかりやすくなりますね。

マンションと戸建とでは、そもそも立地の容積率が違うので
マンション用に田園調布の容積率８０％があるのも変なのですが
双方の妥協点が必要なので入っていたりと、やはり作りは少々大雑把になってます。

＞松濤は550万ぐらいくでしょうし

戸建用にしても、370万くらいになるので
ここは田園調布３に肉薄するレベルになりますね。

目黒駅前にできるツインタワーマンション。
>低層階 坪 500 高層階 坪 700 平均 坪 600
>モデルルーム オープン時には 明らかにされますね。

すごい強気の価格設定だね。都心ではない目黒でこの価格。
都心ブランド立地だと、これからすごい価格になっていくんだろうね。
サラリーマンにはとて手が出ないよね・・・

当然ですが、定価の存在しない土地の価格は、需要と供給の関係で決まるんですから、
容積率のリストは、需給から見た住宅地リストだと思えばいいのでは？
例えば、容積率あたりの価格が実勢価格より高いエリアは人気が低い。
田園調布３、吉祥寺南町１（容積率80%、容積率当たり地価400万円）

一方、価格が低いエリアは、実勢価格が高くても欲しい人が多いという証拠。
麻布、広尾、市ヶ谷（容積率300%、容積率当たり地価200万円）

そうやって見ると単純ですね。

この阿呆は路線価という概念も知らんみたいだな。
広尾だけでなくそれこそ八王子とかでも路線価そのままの価格で土地を入手するのは不可能ですよ。課税のための基準値ですから。そして実勢価格は路線価を反映してるんですよ。

>路線価そのままの価格で土地を入手するのは不可能ですよ。
だから、その路線価を基に周辺の売買データなど加味して、需給の関係を勘案して、
最終的な価格を決めるわけでしょ？だから、路線価や公示地価というベースがあって、
最後は、需給バランスを見て人間が価格を決める訳だよね。

いずれにせよ、家を買う時に１種単価で買える訳じゃないんだから。
田園調布を坪400万出すアホはいないし、広尾が２００万で買えるワケじゃない。
路線価がそれを証明してるし需給のバランスで価格は決定されるから、
割高な田園調布や吉祥寺は買うべきじゃない、という感じ？

>>835
独身ならマンション一択だと思う。独身で戸建て検討しないよ、ましてや実家もあるんだし。

住む上で土地の価格がそんなに気になるの？
売らなきゃいけないような生活してるんなら賃貸にしなければいけないよ。絶対に買っちゃダメ。
郊外が不便になるって話はまだまだ最速でも50年以上先だよ。
郊外に巨大マンションって沢山あるでしょ？あれ、仮に丸々老人だけになってもその老人が生み出す需要がある。
スーパーとかいきなりなくなったりしない。
例えば世間を騒がせた多摩ニュータウン。過疎ってのはあの公団の団地だけで今は巨大マンション群と新築戸建ての大規模分譲で物凄く栄えてるよ。あそこがさびれるのってまだまだ当分先だよ。孫の代が高齢者になるころじゃない？買い物難民とかになる可能性があるのは。
当然、それよりも都会に近い方はまだまだ100年は安泰。
一定期間住んで、その後絶対に売らなければいけないという特殊な人だけは、販売価格を気にすれば良い。

どのみち人口が減れば住宅の価格は安くならざるを得ない。
安くならないようにと無理に都心の物件を買っても生活を圧迫するだけ。それこそ無駄の極み。

自分はマンション好きなんですけど、結婚した友人は一軒家もいますよ！
そいつは実家が東麻布なんすけど、戸建てがいいと言って成城に家建てました。
都心の麻布とかのマンションより格安でいけた！って自慢してました。
きっと土地狭いんでしょうね笑。

＞８４３
徒歩通勤、自転車通勤経験したら、郊外には戻れません。

>>845
都心以外にも仕事って沢山あるよ。
もちろん上場企業もあるし、サラリーマンみたいな雇われじゃなくて自分でも起業できるんだし。

>田園調布を坪400万出すアホはいないし、広尾が２００万で買えるワケじゃない。

そりゃあ、その価格で買えるわけではないが、そんなのこのスレでは当然というか織り込み済みで議論が進んでる。
そこに容積率を入れることによって
単世帯なのか、複世帯なのかの目安にはなるでしょ。

単純に見れば
田園調布は単世帯で買えば400万になる可能性もあり
広尾は複世帯で買えば200万にもなりえる。

>846
そういう方は郊外でも良いんじゃない。
別に否定しませんよ。

>田園調布は単世帯で買えば400万になる可能性もあり
は？単世帯って戸建ってことですよね？何で田園調布が坪400万なんですか？
調べたらすぐ分かるでしょうけど3丁目で200〜250万程度でしょ。
400万なんてあり得ませんから。そんな価値はありません。
それなら、都心の結構いいところが視野に入るからそっち買うでしょ。

田園調布って、意外に安いんだね。
やっぱり郊外の限界なんですかね。

>>840

だから公示地価下がったらどんな立地もその影響を免れないという当たり前のことを言ってるだけですが、何に反論してるのですか？

リーマンショック時、都心屈指の住宅地の公示地価が郊外人気住宅地より値下がり率大きかったデータ見ました？

公示地価下がっても都心だったら実勢価格は下がらないというデータがあるならご提示ください。

>>850

とりあえずまずは実勢価格と公示地価の差くらい理解してから話せ。

＞公示地価下がっても都心だったら実勢価格は下がらない
って誰が書いていますか？あなたの例えは極論ですよ。
郊外の人って、何でそう極論に走るのですかね？０か１００かみたいな。
大人なんだから、もう少し冷静に話せませんか？
そういう必死すぎて周りが見えなくなるような所が、
郊外での生活は余裕がなくて、そうなってしまうのではと心配になります。

>852
言葉遣いも、その人となりを現しますからお気を付けて！

いまどきネットスーパーとかあるから買い物難民とか考える必要なくね？

都心は要介護になったら厳しい地域とかあるから、ちゃんと調べとけよ。他人事じゃねぇぞ！

ここまでの論点をまとめると、都心一等地に住めるような富裕層は安泰。

>都心は要介護になったら厳しい地域とかあるから、
都心でも不便なエリア？（具体的には何処か不明）や、郊外の不便なところに住む庶民は、
生活が不便になる可能性がある、ということなのかな？
都心で厳しいエリアって何処のことだろう？

田園調布も吉祥寺もここ最近郊外の代表みたいな感じで例示されている場所は庶民から見れば十分富裕層向けに感じるのですが…
富裕層スレでやっていただくか、庶民用のスレを作って分離していただきたいです。

郊外でも県庁所在地だったり、空港や超人気テーマパークがあったりして寂れそうにないところを探せばいいと思いますよ。教育費や老後資金のために金融資産をそれなりにもてるようにしましょう。

>>856

すべてのことに無知なあなたは、リハビリ難民でもググってみては？

都心だけではなく郊外も含めて、介護サービスが飽和寸前の地域はたくさんありますよ。

>788
田園調布３丁目でも、駅から５分以内のロータリー立地は60/150だよ。
ちょっと離れると60/80だけど。田園調布３丁目でもより優れた立地はそういうこと。
それで計算すると、田園調布３の容積率あたりの価格は 坪２１３万ということになり、
容積率の厳しい他の田園調布アドレスよりも価値が低いということになるよね？
でも田園調布は圧倒的に３丁目が高級な住宅地では？

田園調布３（容積率80%、容積率当たり地価400万円）→実際は150%で容積率当たり地価213万円
その他田園調布・吉祥寺、成城（容積率80%、容積率当たり地価300万円）

で、キミの主張はなんだっけ？笑

そりゃ富裕層は貧困層よりは安泰だろ笑
同じ富裕層で住まいが都心か成城田園調布かでなんか差でも出るのか？笑

都心房はやはり独身でしたか。
若い内は都心でも良いが、家族を持つと都心での子育ては虐待って理解出来るよ。
独身生活から抜け出せる様に、合コン頑張れよ。

都心の一等地に住むような富裕層は、独自で専門家を雇うから介護サービスなどに頼らないよね、そもそも。

>>863

現実を知らないんだね。

都心住まいでもかかった病気によっては地方や郊外の専門病院に通い、そこの病棟で一生を終えることもあるんだよ。

ども、＠白金です

>都心房はやはり独身でしたか。
都心房って自分のことですかね話の流れから言って？
都心さんって人もいるみたいですが、まあいいや笑。
まず、ステディな彼女がいるんで合コンとか行かねーし笑。

>家族を持つと都心での子育ては虐待って理解出来るよ。
えと、同じマンション内はどちらかというとファミリータイプ間取りが多いので、
ファミリーさん多いです。港区全体の雰囲気でも出産一時金が一番多かったり、
保育園や高校までの教育援助など23区で一番手厚いらしいですよ。彼女が言ってました。
あと虐待ってイミフなんだけど、自分が育った田園調布はいい街だったけど、
正直小学生ぐらいになると飽きましたよ。附属の小学校が広尾だったので、
毎日渋谷からバス通学だったけど楽しかったっすね〜。
子供心にも街の雰囲気が明るい、華やかって分かってましたもん。
なのに、有栖川公園とか自然教育園などの大きな公園や、街並みも緑が多いし、
どこに行くにも、何をするにも便利で楽しいっすよ。
だから、住むなら広尾〜麻布〜白金エリアで探したし、
同じような価値観のカップルやファミリーも周りに多いので。
正直実家に戻ると、ああやっぱ田舎だな〜ッて感じますね。ジジ・ババにたまに会わすのにはいいかなと思いますけど。

>>865
何人目の人格ですか？
無駄な長文と、性格を表す文体で都心房ってバレバレですよ。

788の主張は元々理解不能なんですが、>860さんの指摘通りだとすると話があべこべになりますね。高級とされる立地ほど容積率単価は安いということが788の趣旨ですかね？

788のリストを、大本となる土地価格もいい加減なので実勢価格に修正の上、
指摘のあった田園調布３の容積率も150%に修正して再計算してみました。
まだおかしな点がありましたら、正しいものに修正下さい。

田園調布３=坪300万（容積率150%、容積率当たり地価200万円）
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その他田園調布・吉祥寺、成城=坪200万（容積率80%、容積率当たり地価250万円）
松濤=坪550万（容積率150%、容積率当たり土地価格367万円）
-----------------------------------------------------
自由ヶ丘、下北沢（容積率100%、容積率当たり地価220万円）
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城南五山、目白=坪420万（容積率150%、容積率当たり地価280万円）
国立、たまプラーザ=坪160万（容積率80%、容積率当たり地価200万円）
麻布、広尾=坪700万（容積率300%、容積率当たり地価234万円）

容積率の単価を合わせる理由の一つに
戸建は容積率を世帯主だけで負担するけど
マンションは容積率を多数世帯で分担するからでしょ

だから実勢価格なんて購入者にとっては参考程度にしかならない
公示価格と容積率を使った方が、わかりやすく比較できる
（公示価格に需要と供給の要素が含まれているからね）

868を要約すると、容積率あたりの坪単価の高い順に並べ変えると：

松濤=坪550万（容積率150%、容積率当たり土地価格367万円）
城南五山、目白=坪420万（容積率150%、容積率当たり地価280万円）
その他田園調布・吉祥寺、成城=坪200万（容積率80%、容積率当たり地価250万円）
麻布、広尾=坪700万（容積率300%、容積率当たり地価234万円）
自由ヶ丘、下北沢（容積率100%、容積率当たり地価220万円）
田園調布３=坪300万（容積率150%、容積率当たり地価200万円）
国立、たまプラーザ=坪160万（容積率80%、容積率当たり地価200万円）

ここから何が読み取れますか？
都心住宅地はやっぱり高額なんだという再認識と、
田園調布の最高エリアであるはずの3丁目が他丁目より低く、更には自由が丘や下北よりも低額となり、
国立やたまプラと同格となる。それには、とても違和感があるのですがどうですかね？