購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART83】

>>299
お前もういいよ。
見当違いの無知コメばっかもう飽きた。
前スレの都心マンションの件もそうだし、低層マンションの価値についても無知だし。
物件や立地について何にも知らないお前は用無しだから帰れ。
汚い言葉で罵ったり、そういうのも迷惑なだけだから、もう二度と来んなよ迷惑郊外民。

まず>273
「プラウド神山町」
この物件は残念ながら渋谷区。都心房いわく、ここは郊外。
都心じゃございません。残念ね。

次の>276
ここは都心なんだけど、中古の築３０年。
２億ってことはさ、建物の価値はほとんどないよね。
土地の資産価値しか残ってないじゃん。

土地の資産価値の方が重要ってことがいいたいの？

戸建てもマンションも上モノは所詮耐久消費財。そんな当たり前のことを書く意味は？
郊外民ってやっぱり…
もう来るなよ邪魔だ。

マンションの建物部分は価値がなくなるってこと？

戸建ての建物部分は価値がなくならないの？

土地の持ち分って基本マンションの方が少ないよね。
しかも所有権とはいえ、住居は区分所有なので
土地の持ち分が数字としてあっても明確な土地区分がない。

＞戸建ての建物部分は価値がなくならないの？
取り壊しの費用でマイナス百万以上っす。

マンションは取り壊すのも難儀でしょ。しかもマイナス百万どころの騒ぎじゃない。

マンションはマイナス資産になるってことだよ。
土地代よりも解体費用が高くて、、、マンションの最後は巨大なごみ屋敷ってことです。

築浅のマンションはババ抜きに参加しなければまだマシなほうで
減価償却が戸建より長いとはいえ耐久消費財には変わりはなく
古くなった建物を取り壊す場合、その苦労と費用は戸建ての比ではない。

では、>276の築３０年マンションを例にしてみよう。
現在の価格が約２億円。これを建て替えるとする。
取り壊し費用やら新築工事やらを２７戸で分担する。
建て替え後、その辺りのマンション坪単価＠750万程度だとして、
約67坪のこの部屋には、約5億円の値段が付く。
2億で買っていれば、2.5倍の価値に生まれ変わったということ。
それに、もし容積率緩和法案が可決されて、もっと背の高いマンションに建て替えられた場合、
持ち出し０で建て替えが出来る可能性もある。都心の一等地ならではの事案だね。

業者が２億で購入、その後３億払えば５億の住居が買えるってこと？

>312
読解力大丈夫？何で業者の話が出てくる？
あと計算できないの？
２＋３＝５は当たり前。そうではなくて、
２＋（解体＋新築工事費）＝５になるんだよ。
（　）部分は、法案次第で地権者なら持ち出し０になるかも。と書いてあるだろ。

>その後３億払えば
どこからその数字が出てきたんだ？？？

＞現在の価格が約２億円。これを建て替えるとする。
＞取り壊し費用やら新築工事やらを２７戸で分担する

まず建て替えに必要な２/３だっけ？これの決議が必要だけど
２７戸で工事全般に掛かる費用を分担ってことは土地を担保にして業者に委託するってことだよね？

例えばとして、おおまかな話をしている。
業者に委託するかとかはケース・バイ・ケースだろ。
ドムスならドムスの管理会社もあるだろうから、そこに相談したり建て替え方法は色々だろう。

＞敷地面積が1835㎡=556坪で全戸27戸なので、一戸あたりの土地持ち分は平均で約20.6坪。
＞この辺りの地価は650万円程度だと考えられるので、約1億3500万円の土地持ち分と計算される。

まず土地の資産評価額は３６億４千５百万円。
担保として借りられる金額をここに設定したと仮定し
そこから取り壊し、材料費、工賃、利息、販促費、人件費など考慮するとどんな感じになるのかね？

総延べ床面積が不明だけど、２７戸が例えば平均１億ずつ出し合えば２７億円。
それだけあれば解体・建て替え費用には十分すぎるぐらいだろう。
それでも２億が５億円ー工事費１億円＝４億円になる訳だから住民の合意も得やすいだろうね。
富裕層の多い土地柄だし。意見の集約がしやすいというのも低層のメリット。

>販促費、
何で販促費が必要なんだ？
自分の家の建て替えなんだから必要ないだろ。
それとも、容積率緩和で増えた分の住戸の販促費という前提？
でもそれなら持ち出し０を見込めるだろうけど。

パリでは築４０年のマンションは新しい方です。
建築技術の進化により、地震国の日本でも
十分１００年以上持つマンションが建築できるようになりました。
今後は立地の良いマンションであれば、
何年経っても需要はあると思います。
万が一、不幸にも想定外の地震でマンションが住めなくなっても、
需要のあるエリアであれば建て替えもスムーズに進みます。
戸建てだと命が亡くなるかもしれません。

マンションでも戸建でも立地だけは妥協してはいけません。
人口減、都心回帰、職住近接の流れの中で郊外なんて論外です。
昔は職住近接でした。人口が増えて、住宅が郊外に追い出されただけなので、
人口が減れば職住近接に戻っていくのは当たり前の話です。

>担保として借りられる金額をここに設定したと仮定し
何でマンションの土地を担保とかすんの？
１億ぐらい各々で用意するでしょう。そもそも富裕層なんだし。
もし手元資金がなければ、銀行でも行って計画書見せて融資してもらえばいい。
建て替え後の価値が倍になると分かっているんだから、銀行だって喜んで貸してくれるよ。
南麻布の超高級マンションに生まれ変わるんだから。

>320
全く同感です。家の形態はとにかく、立地が最優先ですよね。
価値の無い郊外なんて論外だと私も思います。

富裕層が、築３０年の２億にしかならない物件に住んでるとは思えず。。。

321のようなマンション建て替えの事例でも、郊外では銀行はお金貸してくれないでしょ。
建て替えても価値のさして無い郊外マンションなんて融資してくれない。
都心部の売買でも賃貸でも需要のある、資産価値のある立地だからこそ、
銀行だって融資付けてくるんでしょ。その辺り郊外民はよく知ったほうがいいですよね。
論より証拠で、都心はどんどん建て替えられて綺麗な街並みになっていますが、
郊外は廃屋も増えて、建て替え費用も都合つかないから街はどんどん荒れていく。
やはり立地が大事ですね。

>323
あれ？その程度？
今日の郊外民は反論弱いね。もう終わり？
２７億では建て替えられないぞ、とか何かもっと突いて来ないの？笑

中古マンションだしね。
現状２億って、ほとんど土地代にしかならないわけで
それを富裕層って言ってる人が可哀そうでね。

解釈は人それぞれでしょ。
1億の家にも住めない人が多い中で、
３０年経っても２億の価値のあるマンション住みさんは十分富裕層ですよ。

３０年前がいくらだったのかね。
まあ富裕層が３０年も同じマンションに住んでないと思うけど。

＞何でマンションの土地を担保とかすんの？
＞１億ぐらい各々で用意するでしょう。そもそも富裕層なんだし。

富裕層はそんな面倒臭いことはしません。
庶民じゃあるまいし。

郊外民は「富裕層」というワードに敏感だね（笑）
他所さまのことは、どうでも良くない？
お金持ちは、建て替えで新築を手に入れ、資産価値は倍増し益々リッチになっていく。
郊外民は資産価値はだだ下がりで、益々卑屈になっていく。ただそれだけのことだね。

郊外民って言ってる人の感覚が庶民そのもの。

>329
富裕層でもないあなたにどうして分かるの？
郊外民のメンタリティーって摩訶不思議…

>331
はい。だって庶民ですから。何か問題でも？

だって富裕層の定義って金融資産５億円以上保有している層のこと。
うちは預金や株など2億弱程度ですから立派な庶民ですよ。苦笑

確かに。庶民そのものだね。
しかも妄想世界に入っちゃってるみたいだし。

>まず土地の資産評価額は３６億４千５百万円。
>担保として借りられる金額をここに設定したと仮定し

土地担保にローン？郊外にいると現金貯まらないのかな？
建て替え事案含め、郊外民ってやっぱり何にも知らない無知男くんなんだね。呆れる
だから黙ってろって言ってるのに、また恥かいちゃったね。笑

>妄想世界に入っちゃってるみたいだし。

郊外民って、二言目にはいつもこの台詞。聞き飽きたよ。
正確には、キミの理解できない話が全て「妄想」なんだよな？
２億のマンションが建て替えたら５億になるとか、
庶民でも都心住みは２億程度の貯金はあるとか、普通にリアルな話だよ。
まあ、同じ庶民同士でもレベルが違いすぎるのかも。
別に理解してくれなくていいよ。５億の家とか一生縁ないでしょ。笑

＞普通にリアルな話だよ。

そういう人ってよく使うよね。
あなたのリアル発言はネット世界ですよ～。

誰かもわからないのに

＞普通にリアルな話だよ。

「普通」に「リアル」

マンションさんの凄い所は、連日時間を問わず頻繁に掲示板に登場するよね。
感心するわ。

そして、こういう揚げ足取り発言も郊外民の套手段ですね〜
もっと論理的に反論とか出来ないのかね？おバカさん。

↑一部消えてた。常套手段、ね。

マンションさん、実はニート説、が濃厚なんだけど。

無知な郊外民に言われたくないわ。
知的、教養レベルも雲泥の差というのは郊外民も気付いてるだろ。
認めたくないだろうがさ。笑

ひたすら一日中、書き込みしまくってるよね。

そんなに暇なの？

そうなの？夜専門だけど？
そもそも都心住みは何人もいるようだし。

共通認識として、マンションさんは一人ってことでみんな了解してるよ？

都心マンションはプライドは高そうだが、リアルでは近所の戸建住民に馬鹿にされて、ネットでも馬鹿にされる。
コンプレックスがどんどん高まっていて、はち切れそうで怖い。

かわいいペットでも飼ったらいいと思うよ。
うちはゴル（ゴールデンレトリバー略）２匹とうさぎ２匹とおうむ１匹。あと亀と魚とハムスター。

何人もいるってのも
(マンションさんの中に)何人もいるって意味では正しいのでしょう。
否定しようがない。リアルですもんね。

>共通認識として、
これも郊外民の特徴。
自分の意見はみんなの意見であり共通認識。
郊外民で集まって会合開いたのかな？
というより郊外民はお前とあと２人ぐらいだろ。笑