購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART83】

＞資産価値なんて住居を選定する上で小さい一つの材料でしかないのです。

お金に余裕がある方は、気にしなくて良いと思いますが、
庶民にとっては大事な要素だと思います。
転勤族のサラリーマンにとっても大事。
しかも郊外は人口減で、空き家が増え、スーパー等も撤退。
どんどん住みにくくなりますから。

>819

そこも戸建て・マンションの
容積率の考え方の違いだと思いますよ。

（今までの出ている所）で並べ替えると、それぞれの高級＆住みやすい地域の比較ってこんな感じかな？


※マンションの高級＆住みやすい地域ランキング

麻布、広尾、市ヶ谷（容積率300%、地価600万円）
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松濤（容積率150%、地価450万円）
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城南五山、目白（容積率150%、地価300万円）
田園調布３、吉祥寺南町１（容積率80%、地価320万円）
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自由ヶ丘、下北沢（容積率100%、地価250万円）
その他田園調布・吉祥寺、成城（容積率80%、地価240万円）
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※戸建ての高級＆住みやすい地域ランキング

田園調布３、吉祥寺南町１（容積率80%、容積率当たり地価400万円）
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その他田園調布・吉祥寺、成城（容積率80%、容積率当たり地価300万円）
松濤（容積率150%、容積率当たり地価300万円）
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自由ヶ丘、下北沢（容積率100%、容積率当たり地価250万円）
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城南五山、目白（容積率150%、容積率当たり地価200万円）
麻布、広尾、市ヶ谷（容積率300%、容積率当たり地価200万円）
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＞６３０
田園調布が埋立地の豊洲より土地代安いの？

他所が管理費払わなかったら代わりに払う義務があるって
連帯保証人だね、他人なのに

>824

豊洲は坪単価２００万みたいだから
＞823のランキングだとかなり下位になると思われます。
１０００万というのも業者の買い付けであって公示地価ではないですから。

豊洲
地価約200万円
容積率約500％

・マンション用
豊洲（容積率500%、地価200万円）

・戸建て用
豊洲（容積率500%、容積率当たり地価40万円）

８２３で面白いのが、
「松濤」がマンションと戸建て両方の住みやすい場所上位に入っているということ。
このあたりが双方の緩衝ラインという感じですね。
場所も渋谷区ですし。

戸建てなんかは、この容積率で計算した数字の価値が
都市・郊外・田舎を問わずに利便性も含めた住みやすい場所の目安になるかもしれません。

容積率が高い＝高層建築ＯＫ

ということにもなるので、戸建ての住環境を測る目安にもなりますね。
（駅近でも数字が低くでる場合には戸建ての住環境としては低くなるということ）

>>816

マンションしか建たないような過密地域は他の地域の地価と直接比較しても意味がないから、容積率で割る計算の話が出て来たわけでしょ。

区分所有部分の価値と地価を容積率で割った数字と、上モノの価値が含まれてるか含まれてないかの比較なのだから、もちろん意味は違うけど、戸建てなどが多い地域と地価を比較するなら、容積率で割った地価というのは参考になる数字ですよ。

どれだけ不便かの目安でもある。

不便かってのも間違ってはないけど、住環境も入れた目安ってなかったよね。
駅に近くて便利でも、周りが高さ規制の緩い建物だらけだったら
戸建てにとってそれは良い環境とは言えなくなります。

逆に駅から徒歩５～１０分の低層エリアのほうが戸建ては住みやすかったりしますから。

>823
それ公示価格でもないようですけど、価格にちょっとばらつきがありますよ。

※マンションの高級＆住みやすい地域ランキング

麻布、広尾、市ヶ谷（容積率300%、地価600万円）
-----------------------------------------------------
松濤（容積率150%、地価450万円）
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城南五山、目白（容積率150%、地価300万円）
田園調布３、吉祥寺南町１（容積率80%、地価320万円）
-----------------------------------------------------
自由ヶ丘、下北沢（容積率100%、地価250万円）
その他田園調布・吉祥寺、成城（容積率80%、地価240万円）
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麻布は南と西と元麻布でも価格違いますが、概ねそんなところでしょう。
広尾も丁目で違いますがそんなところでしょう。でも市ヶ谷はもっと安いです。
松濤は550万ぐらいくでしょうし、城南五山は池田山は420万程度するでしょう。
田園調布３より吉祥寺南町１は100万近く低いはずです。

ども。＠白金です。
彼女を送って、今はシェラトン都のバンブーラウンジでコーヒーなど頂いてます。
ここは見事な庭園があるんですけど風すごいっすね。バサバサ揺れてます・・
昨日はバレンタインだったのに、夜中まで盛り上がってたみたいですね。
皆さん、おじさん、おばさんばっかなのかな？笑

ちょっと気になったのが地ぐらいの良さって話題っすけど、
本当の地位で言えば、上下逆ですよね。
吉祥寺や田園調布より、麻布・広尾・市ヶ谷・城南五山・目白のほうがはるかに地位高いでしょ。
ちょっと歴史詳しい人なら分かるよね。歴史のある由緒正しいって街ですよ。
でも吉祥寺とか田園調布って、昭和になって電車会社が開拓した新興の中流向け宅地でしょ。
実家がそれこそ田園調布だったのでよく知ってるけど、環七・環八超えちゃって、
あそこは僻地と行ってもいいっすよ。学生時代は日吉近かったんで便利だったけど、
社会人になって車使うようになったら、出掛けれるのはやっぱり中心地なんだけど、
道はいつも混んでるし排気ガスで空気悪いし、それで色々探して親も地位とかこだわるから、
白金なら文句無いって許可してもらいました。都心なのに静かだし緑も多くて快適。
このシェラトンも、元々は誰かの武家屋敷とか華族さまのお屋敷だったんじゃない？
歴史は一朝一夕には買えないってよく言ってるけど、そういうのが地位の高さでしょ。
郊外の人は必死すぎるけど、反論のデーターが的外れですよ笑。
麻布や広尾の家が坪200万で買える訳ないじゃん！ではまた〜

>834

ご指摘ありがとうございます。
もう少し詳しい情報があると、よりランク付けがわかりやすくなりますね。

マンションと戸建とでは、そもそも立地の容積率が違うので
マンション用に田園調布の容積率８０％があるのも変なのですが
双方の妥協点が必要なので入っていたりと、やはり作りは少々大雑把になってます。

＞松濤は550万ぐらいくでしょうし

戸建用にしても、370万くらいになるので
ここは田園調布３に肉薄するレベルになりますね。

目黒駅前にできるツインタワーマンション。
>低層階 坪 500 高層階 坪 700 平均 坪 600
>モデルルーム オープン時には 明らかにされますね。

すごい強気の価格設定だね。都心ではない目黒でこの価格。
都心ブランド立地だと、これからすごい価格になっていくんだろうね。
サラリーマンにはとて手が出ないよね・・・

当然ですが、定価の存在しない土地の価格は、需要と供給の関係で決まるんですから、
容積率のリストは、需給から見た住宅地リストだと思えばいいのでは？
例えば、容積率あたりの価格が実勢価格より高いエリアは人気が低い。
田園調布３、吉祥寺南町１（容積率80%、容積率当たり地価400万円）

一方、価格が低いエリアは、実勢価格が高くても欲しい人が多いという証拠。
麻布、広尾、市ヶ谷（容積率300%、容積率当たり地価200万円）

そうやって見ると単純ですね。

この阿呆は路線価という概念も知らんみたいだな。
広尾だけでなくそれこそ八王子とかでも路線価そのままの価格で土地を入手するのは不可能ですよ。課税のための基準値ですから。そして実勢価格は路線価を反映してるんですよ。

>路線価そのままの価格で土地を入手するのは不可能ですよ。
だから、その路線価を基に周辺の売買データなど加味して、需給の関係を勘案して、
最終的な価格を決めるわけでしょ？だから、路線価や公示地価というベースがあって、
最後は、需給バランスを見て人間が価格を決める訳だよね。