購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART83】

>>299
お前もういいよ。
見当違いの無知コメばっかもう飽きた。
前スレの都心マンションの件もそうだし、低層マンションの価値についても無知だし。
物件や立地について何にも知らないお前は用無しだから帰れ。
汚い言葉で罵ったり、そういうのも迷惑なだけだから、もう二度と来んなよ迷惑郊外民。

まず>273
「プラウド神山町」
この物件は残念ながら渋谷区。都心房いわく、ここは郊外。
都心じゃございません。残念ね。

次の>276
ここは都心なんだけど、中古の築３０年。
２億ってことはさ、建物の価値はほとんどないよね。
土地の資産価値しか残ってないじゃん。

土地の資産価値の方が重要ってことがいいたいの？

戸建てもマンションも上モノは所詮耐久消費財。そんな当たり前のことを書く意味は？
郊外民ってやっぱり…
もう来るなよ邪魔だ。

マンションの建物部分は価値がなくなるってこと？

戸建ての建物部分は価値がなくならないの？

土地の持ち分って基本マンションの方が少ないよね。
しかも所有権とはいえ、住居は区分所有なので
土地の持ち分が数字としてあっても明確な土地区分がない。

＞戸建ての建物部分は価値がなくならないの？
取り壊しの費用でマイナス百万以上っす。

マンションは取り壊すのも難儀でしょ。しかもマイナス百万どころの騒ぎじゃない。

マンションはマイナス資産になるってことだよ。
土地代よりも解体費用が高くて、、、マンションの最後は巨大なごみ屋敷ってことです。

築浅のマンションはババ抜きに参加しなければまだマシなほうで
減価償却が戸建より長いとはいえ耐久消費財には変わりはなく
古くなった建物を取り壊す場合、その苦労と費用は戸建ての比ではない。

では、>276の築３０年マンションを例にしてみよう。
現在の価格が約２億円。これを建て替えるとする。
取り壊し費用やら新築工事やらを２７戸で分担する。
建て替え後、その辺りのマンション坪単価＠750万程度だとして、
約67坪のこの部屋には、約5億円の値段が付く。
2億で買っていれば、2.5倍の価値に生まれ変わったということ。
それに、もし容積率緩和法案が可決されて、もっと背の高いマンションに建て替えられた場合、
持ち出し０で建て替えが出来る可能性もある。都心の一等地ならではの事案だね。

業者が２億で購入、その後３億払えば５億の住居が買えるってこと？

>312
読解力大丈夫？何で業者の話が出てくる？
あと計算できないの？
２＋３＝５は当たり前。そうではなくて、
２＋（解体＋新築工事費）＝５になるんだよ。
（　）部分は、法案次第で地権者なら持ち出し０になるかも。と書いてあるだろ。

>その後３億払えば
どこからその数字が出てきたんだ？？？

＞現在の価格が約２億円。これを建て替えるとする。
＞取り壊し費用やら新築工事やらを２７戸で分担する

まず建て替えに必要な２/３だっけ？これの決議が必要だけど
２７戸で工事全般に掛かる費用を分担ってことは土地を担保にして業者に委託するってことだよね？

例えばとして、おおまかな話をしている。
業者に委託するかとかはケース・バイ・ケースだろ。
ドムスならドムスの管理会社もあるだろうから、そこに相談したり建て替え方法は色々だろう。

＞敷地面積が1835㎡=556坪で全戸27戸なので、一戸あたりの土地持ち分は平均で約20.6坪。
＞この辺りの地価は650万円程度だと考えられるので、約1億3500万円の土地持ち分と計算される。

まず土地の資産評価額は３６億４千５百万円。
担保として借りられる金額をここに設定したと仮定し
そこから取り壊し、材料費、工賃、利息、販促費、人件費など考慮するとどんな感じになるのかね？

総延べ床面積が不明だけど、２７戸が例えば平均１億ずつ出し合えば２７億円。
それだけあれば解体・建て替え費用には十分すぎるぐらいだろう。
それでも２億が５億円ー工事費１億円＝４億円になる訳だから住民の合意も得やすいだろうね。
富裕層の多い土地柄だし。意見の集約がしやすいというのも低層のメリット。

>販促費、
何で販促費が必要なんだ？
自分の家の建て替えなんだから必要ないだろ。
それとも、容積率緩和で増えた分の住戸の販促費という前提？
でもそれなら持ち出し０を見込めるだろうけど。

パリでは築４０年のマンションは新しい方です。
建築技術の進化により、地震国の日本でも
十分１００年以上持つマンションが建築できるようになりました。
今後は立地の良いマンションであれば、
何年経っても需要はあると思います。
万が一、不幸にも想定外の地震でマンションが住めなくなっても、
需要のあるエリアであれば建て替えもスムーズに進みます。
戸建てだと命が亡くなるかもしれません。

マンションでも戸建でも立地だけは妥協してはいけません。
人口減、都心回帰、職住近接の流れの中で郊外なんて論外です。
昔は職住近接でした。人口が増えて、住宅が郊外に追い出されただけなので、
人口が減れば職住近接に戻っていくのは当たり前の話です。