THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE　（グランドミレーニア）ってどうですか？（その６）

>37
その理論は現在、西新宿や芝浦の存在があるのに成り立ちますかね？
月曜の昼間からスレに建築士さんが書き込みやってらっしゃる西新宿です

>41
37です。今、同じ理論が成り立つかどうか言及したつもりはありません。

根拠の無い個人的感想をのべさせていただくなら、西新宿も芝浦も富久やくやくしょんのようなインパクトも影響力も無いと思っていますが。

>>42
うんうん。区役所ンは別格。

何にせよここは高いね。
富久、クヤクション、芝浦、西新宿、東中野のどれと比べても高い。

＞３７

同じような間取りで500万円も差がつくのかと思って調べてみたら、
低層の南西向きが7100万弱、高層の南東向きが7500万弱でした。
こうやって振り返ると、１期当初の一瞬とはいえ異常に安かった時代もあったんですね。

＞３１
＞ 54.84㎡が28.0万円なら、82.59㎡だと42.1万円になる計算。
＞ ただ、この28.0万円は10階中住戸の賃料だから、
＞ 角部屋分、高層階分のプレミアが加算されると50万くらいにはなるだろうね。
＞ 面積70㎡くらいの中住戸の3LDKだと40万で借りられる部屋もあるかも。

写真見たらわかるけど、低層10階でも眺望は抜けてるから高層プレミアはそこまで大きくないかもね。
実際、今出てる55㎡北東向きの同じ間取りで10階（26万）と30階（28万）での差は2万円しかない。
http://farm8.static.flickr.com/7442/16291898170_afc4f14aec_o.png

>>39
その時期に3LDKを買った人は約1000万の含み益みたいなもんですね。

ここは池袋物件としてはかなりの高値だったので、
投資目的で購入した人はあまりいないとは思いますけどね。

とはいえ上の賃料で計算すると利回り５%超えるんだね。
一期で買った人なら港区の新築より利回り高い。

利回りで利益をあげたいなら中古物件にするでしょうから、
数年自分で住んでから賃貸に出す（またはその逆）が多いのかなと思います。

いずれにせよ池袋に8000万円出すのは池袋や目白に地縁のある裕福な方たちでしょう。

最近は10年モノの中古も今の新築と値段変わらないよ。
売主が強気だから。
分譲時の2〜3割増しで売りに出してる。
新築の方が設備が新しくなってるから去年くらいまでは中古より新築の方が狙い目だったね。

>>51
ノムコムで調べてみたけど、確かに中古も新築も変わらないね。
軒並み分譲時より高い設定で売り出してる。
10年前に買った人たちは新築に入居して10年間ただ同然で住んだ上で売却できるわけだ。

パークタワー池袋イーストプレイス（東池袋3丁目）
55.06㎡ 2LDK（北東）
5,200万円（築7年、新築分譲時4,400万円）
20階/31階建
山手線「池袋」駅 徒歩13分
有楽町線「東池袋」駅 徒歩8分
管理+修繕費：24060円

ザ・タワー・グランディア（西池袋5丁目）
75.17㎡ 2LDK（北西）
6,720万円（築11年、新築分譲時6,600万円）
21階/38階建
山手線 「池袋」駅 徒歩6分
管理+修繕費：28320円

そうですね。
デフレ下では投資向けは中古しか選択肢なかったけれども、
ここ5年は新築で立地と条件の良いものを選んだほうがキャピタルゲインあるかもしれません。
むしろ中古は高すぎ水準で投資向けじゃない。

知ってると思うけど、売り出し価格と成約価格は違うよ。
レインズで確認してみて！

一般の方はレインズは見られないですよね？

最近の売主は強気だから成約価格と売り出し価格もそんなに変わらないんだよね。

>>56
そういうのってどうすれば知ることができるんですか？
自分だと馴染みの不動産屋に特定の物件がどうなったかを聞くくらいがせいぜいです。

売主が強気でも買主がついてこないと意味が無い。
しかも売却手数料等も結構かかるので考慮しましょうね。

>>52
東京五輪と無関係の街とかネガられていながらも着実に値上がっているということは、
五輪開催後もずっと安定成長の街ということですね。

レインズは、専任媒介契約だと強制で載るから成約価格まで分かるけど、
一般媒介契約は任意。
今時専任でやる人は、余程条件が良い物件か買替特約で売る人。

つまり、全体像は分からない。