THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE　（グランドミレーニア）ってどうですか？（その６）

>37
その理論は現在、西新宿や芝浦の存在があるのに成り立ちますかね？
月曜の昼間からスレに建築士さんが書き込みやってらっしゃる西新宿です

>41
37です。今、同じ理論が成り立つかどうか言及したつもりはありません。

根拠の無い個人的感想をのべさせていただくなら、西新宿も芝浦も富久やくやくしょんのようなインパクトも影響力も無いと思っていますが。

>>42
うんうん。区役所ンは別格。

何にせよここは高いね。
富久、クヤクション、芝浦、西新宿、東中野のどれと比べても高い。

＞３７

同じような間取りで500万円も差がつくのかと思って調べてみたら、
低層の南西向きが7100万弱、高層の南東向きが7500万弱でした。
こうやって振り返ると、１期当初の一瞬とはいえ異常に安かった時代もあったんですね。

＞３１
＞ 54.84㎡が28.0万円なら、82.59㎡だと42.1万円になる計算。
＞ ただ、この28.0万円は10階中住戸の賃料だから、
＞ 角部屋分、高層階分のプレミアが加算されると50万くらいにはなるだろうね。
＞ 面積70㎡くらいの中住戸の3LDKだと40万で借りられる部屋もあるかも。

写真見たらわかるけど、低層10階でも眺望は抜けてるから高層プレミアはそこまで大きくないかもね。
実際、今出てる55㎡北東向きの同じ間取りで10階（26万）と30階（28万）での差は2万円しかない。
http://farm8.static.flickr.com/7442/16291898170_afc4f14aec_o.png

>>39
その時期に3LDKを買った人は約1000万の含み益みたいなもんですね。

ここは池袋物件としてはかなりの高値だったので、
投資目的で購入した人はあまりいないとは思いますけどね。

とはいえ上の賃料で計算すると利回り５%超えるんだね。
一期で買った人なら港区の新築より利回り高い。

利回りで利益をあげたいなら中古物件にするでしょうから、
数年自分で住んでから賃貸に出す（またはその逆）が多いのかなと思います。

いずれにせよ池袋に8000万円出すのは池袋や目白に地縁のある裕福な方たちでしょう。

最近は10年モノの中古も今の新築と値段変わらないよ。
売主が強気だから。
分譲時の2〜3割増しで売りに出してる。
新築の方が設備が新しくなってるから去年くらいまでは中古より新築の方が狙い目だったね。

>>51
ノムコムで調べてみたけど、確かに中古も新築も変わらないね。
軒並み分譲時より高い設定で売り出してる。
10年前に買った人たちは新築に入居して10年間ただ同然で住んだ上で売却できるわけだ。

パークタワー池袋イーストプレイス（東池袋3丁目）
55.06㎡ 2LDK（北東）
5,200万円（築7年、新築分譲時4,400万円）
20階/31階建
山手線「池袋」駅 徒歩13分
有楽町線「東池袋」駅 徒歩8分
管理+修繕費：24060円

ザ・タワー・グランディア（西池袋5丁目）
75.17㎡ 2LDK（北西）
6,720万円（築11年、新築分譲時6,600万円）
21階/38階建
山手線 「池袋」駅 徒歩6分
管理+修繕費：28320円

そうですね。
デフレ下では投資向けは中古しか選択肢なかったけれども、
ここ5年は新築で立地と条件の良いものを選んだほうがキャピタルゲインあるかもしれません。
むしろ中古は高すぎ水準で投資向けじゃない。

知ってると思うけど、売り出し価格と成約価格は違うよ。
レインズで確認してみて！

一般の方はレインズは見られないですよね？

最近の売主は強気だから成約価格と売り出し価格もそんなに変わらないんだよね。

>>56
そういうのってどうすれば知ることができるんですか？
自分だと馴染みの不動産屋に特定の物件がどうなったかを聞くくらいがせいぜいです。

売主が強気でも買主がついてこないと意味が無い。
しかも売却手数料等も結構かかるので考慮しましょうね。

>>52
東京五輪と無関係の街とかネガられていながらも着実に値上がっているということは、
五輪開催後もずっと安定成長の街ということですね。

レインズは、専任媒介契約だと強制で載るから成約価格まで分かるけど、
一般媒介契約は任意。
今時専任でやる人は、余程条件が良い物件か買替特約で売る人。

つまり、全体像は分からない。

とはいえ、中古が高くなってるのは事実です。
今は中古は買い時じゃないですよ。

中古の値段は新築につられて上がってるんだから、中古が買い時でなければ新築も買い時ではない。

>>62
論理破綻しとるww
中古は新築価格に引っ張られて上がることはあるが、
新築の価格は中古につられることはない。
よって新築は関係ないじゃんw

「相場」：市場において形成される価格

頭悪いやつがいるな。
中古が高いってことは新築も高いってことだよ。不動産全体で相場連動してるんだから、関係ないわけないだろ。

頭悪いやつがいるな。
新築は中古相場なんて見ないで値付けされるんだよ。

>>66
新築が全く出てこない街、でも
中古は売主が自由に値付けする。
結局は不動産全体で相場連動する。

>>65
新築も中古も高くなってきてるのはわかります。
ただ、今買わないと、この先もっと大変な事になるのでは？
私は建設業で働いているのですが、建築費はどんどん高くなっています。
といっても私は下請けの下請けですが・・・
私の会社は小さな会社ですが、そんな私の会社レベルでも仕事を選んで、安い仕事なんて絶対受けていない状況です。
オリンピックが終わるまでは、建築費も土地の価格も下がらないような気がします。
オリンピックが終わって価格が落ち着いてくるのが10年後くらいだと思われるのどすが、その時は私はもう45歳。
その年齢で長期間のローンを組むなんて怖すぎます。
であれば、多少価格が高くても低金利でローン控除がある今のうちに買った方が結果的に成功だと思うのでが・・・

>>68
正解
10年も賃貸に住むとファミリーなら2000万以上の出費は発生します。
新築を購入しても10年で2000万も値下がりするとは考え難い。
実需の人は早めが良いと思う。

＞新築は中古相場なんて見ないで値付けされるんだよ。
マーケティングリサーチの概念を覆す新説登場

>>68
オリンピックまでは下がる気がしないですね。
10年も待てないですから今は賃貸より新築買うのが正解です。

少しずつ賃貸の募集が増えて、
南西向きの部屋の賃料相場が定まってきましたね。

22.5万円 43.08㎡ 8階 南西向き1LDK中住戸
28.0万円 54.84㎡ 10階 南西向き2LDK中住戸

22.5万円の部屋の方は、まさにスミフ資料の
「低層８階からでもこんなにはっきりと富士山が見えます」
という部屋そのものでした。
写真の感じだと７階などもう少し下の階からでも見えるのではないかと思います。

>65
中古と新築の価格が逆転した時期もあるんですよ。
理由は自分で調べてみてくださいね。

＞68
確かに建築費、土地、人件費の高騰で価格は上昇してますよね。
人手不足による手抜き工事が心配でもあります。
販売主の選別は重要でしょう。

>>73
そうですよね
売主と施工会社は大事ですよね。
グランドミレーニアは住友不動産、前田建設なので、そこは安心かな

内装とか手抜きしたら現物見せて売ることができないから、
こういう状況下ではスミフの竣工後販売がまさかのメリットになる。

仕上がりもいいみたいですね。

すみふ方式でマンションを売るなら、仕上がりをよくしとかないと会社が傾くから、仕上げがいいのは当たり前。
もちろんその分が値段にも上乗せされてるわけで。

池袋からこの距離のマンションはなかなかいいですね。
ですが、どちらかというと単身者向きといった感じですね。
家族で住むには環境的にはよくない気がします。

無駄な共用施設も無さそうなのがいいですよね

退職した夫婦なんかにも良いんじゃないですか。
前も書かれてた気がするけど、孫が大きくなっても便利な池袋なら頻繁に寄ってくれそうで。

>>74
前田建設はスーゼネではないですけど。安心の理由は？

住友は去年、横浜のマンションで杭の問題が起きてましたね。何処のデべも色々ありますね。

>>80

前田建設、頑張っていると思いますよ。

高級マンションの施工でも、
　フォレセーヌ赤坂氷川町
　フォレセーヌ赤坂檜坂
　グランスイート広尾
　パークコート千代田富士見ザタワー
など、いくらでも思い出せますし、他にも
　香港国際空港ターミナルビル
　東京国際空港Ｄ滑走路
　福岡ドーム
や、珍しいところでは
　星のや 竹富島
など、いずれの評判も良く、実績十分です。

杭の問題って、2003年販売のマンションの話ですよね。
そんなに昔まで遡らないとネガティブなことを言えないということは、
最近の建設業界では逆にポジティブな要素にさえ思えますがいかがでしょう。

まあ、竣工後販売の住友の方が基本的にはリスクは少ないと言えるけどね。
野村も三菱も内覧会の時点で問題発覚してるし。
横浜のマンションでの問題はその後、誠意ある対応してたよ。

スミフがそういう点で安心しやすいというのは認めるけど、その分以上に価格が割高だよね。

スミフじゃなかったら買えたであろう人には残念でしたね。

まあ割安かと言われたらそうではないけど、
一期で買えた人は既に実売価格で一千万近い含み益なので割高とも言い切れない。
割安かどうかの相場なんて変わっていくわけで。

>>85
含み益、って捕らぬ狸ですから。
実際に部屋を転売して利益確定してナンボ。
プチバブルの頃は含み益を板に書き込むのが流行っていた。
プチバブル崩壊で沈静化したけど。

>>82
横浜のマンション、杭問題は内覧会で発見するのは事実上不可能ですから、問題発覚が遅いのは当然。
その後の対応がどうだったか、は当時のニュースで色々書かれましたね。

野村をはじめとして三井、三菱の物件も施工不良ありました。
大手ほどたくさん分譲しているのでそりゃそうですが、もう運ですね。運。

竣工後販売はすみふ物件の数少ないメリット。
価格が高いこともメリットだと思うんだけど、あまり賛同を得られない。

>>88
東京建物も、錦糸町のタワマンで水漏れ問題を起こしたことがありますよ。

売れれば値上げって異常だろ
この会社

スミフは、どうも売り方含め好きになれない。

国内・海外含めいくつか不動産を持っていますが、アメリカでは物件価格が１日で上下するくらい日常茶飯事ですよね。
人気があって高く売れそうなものは高く売る、契約前であれば当たり前の話です。
高く売れるものを安くした結果、高倍率が付いて運だけで購入できるかどうかが決まる方がよほど不合理かと。

>>93
スミ不でいえば、シティタワー品川の例ですね。

>>91
売れなかったら値下げする野村は良いのか？
先に買った契約者にしてみたらふざけるなだろ。

ふざけるな！、その考え分かりますが、売れ残りはそれなりにデメリットがあるから売れ残っているので、多少の値下げは仕方ないのでは。

売れないものは安く、売れるものは高くする。
ビジネスなら当たり前の話だね。

池袋駅から徒歩6分なら駅近と言っていいと思います。

1LDKからあるので1人暮らし、2人夫婦も暮らせそうです。1LDKでもシューズインクローゼット、ウォークインクローゼットがあるので収納力もありますね。

広くても2LDKなので、ファミリーよりも1人、2人向けなのかと感じています。

>>96
売れ残りのデメリットって買う側には何かあります？
デベロッパーはモデルルーム閉じられないし人件費かかるしデメリットありますけど。

住友不動産最高益でしたね。

お、何の事かと思いましたがこんな発表があったんですね。

> 分譲マンションで初の全国供給戸数日本一達成
> http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1502_0006/Mansion_Kyoukyu_Top....

住友は事業全体で見ると他の財閥系と比べてオフィス方面に力を入れていて住宅の販売に関しては力の入れ方が二の次という印象でしたが、去年の分譲数はすごかったんですね(もしかして他が少なかった？)。
PDFに過去5年の全国供給ランキングの推移が載っていますが、なかなか興味深いです。

>>99
条件のいいところから売れて、低層階等条件の悪いところが売れ残る、これデメリットではないですか？

>>102
条件悪いと思う人は買わない。他の物件を見るだけ。
低層でも納得して買う人は買う。
何もデメリット発生しないですね。

>>103
低層階なのに上層階より価格が高いことがデメリット。
賃貸にだしたら、上層階の方が高く貸せる、資産価値があるのに。

>>100
どんだけ利益乗せてんだ？

スミフは高いのがいい、っていう固定客がいるから強いよね。
ハリーやグラフのダイヤと同じ。
安いのがいいなら御徒町に行けばいい。

>>104
いや、だからデメリットと思う人は買わないからデメリット発生しないでしょ。
買うんなら納得してるんでそういう人にとってはデメリットじゃないわけで。
値上げ前に買った人にとってはメリットかもしれないけど。

それに値上がりすることがデメリットと思ってたらアベノミクス以降に物件なんて買えない。

>>107
スミフの営業の方ですか？

>>108
ちがいますよ^^

物件ごとにモデルルーム作るのは時代遅れになるかもしれない。

ここは数百世帯も入る規模なのに地権者が全くいないのがいいですね。
今住んでいるタワマンには地権者が一定の割合いて、総会等で幅を利かせているのがストレスなのでそこは羨ましいです。

価格的に私にはきっと買えませんが、最上階の販売の行方が気になっています。

70平米1億は間違いないでしょうね。

最上階は坪500。

>>110
ゴクレなんかは、かなり前から
まとめたモデルルームで売っていますよ。

ビンボー人は来るな！
車はレガシーだぞ
株は儲かるぞ

ここは億ションですから貧乏人は來らダメですよ。

>>73
それは先物と現物の価格が解離することもあるって言ってるのと一緒で、余り意味のない議論ですよ。
調べてみてくださいなんてもったいつけるほどの話でもないし。

>117
いえ、そういうこととは違うんです。
不動産について勉強してみてください。

なんかまた第３期の販売開始予定時期が2月下旬から3月下旬延びてる。

一体いつになったら売ってくれるんだろう？

竣工後なんじゃないですか？低層階は実際の部屋見て貰って購入を考えてもらうって言ってましたから。

誰か今の価格が一部屋でも分かる方、いらっしゃいませんか？

坪500超えるか？

最上階はさすがに高いので、それ以外の部屋についてご存知の方はいらっしゃいませんか？
一部屋でもどこかの部屋の価格をご教示いただければ他の部屋の価格もほぼ予測できますので。

>>119
オープンギャラリーいけば要望書出せるんじゃないですかね？

この掲示板に書き込んでいる人で、具体的な価格を知っている人は一人もいない？？？

43～61平米、5,480～7,380万円

それって数ヶ月前の情報ですよね。
今の情報をお持ちの方はいらっしゃいませんか。

本当だ。第3期が3月下旬販売になっていますね。
ここは建物完成予定が2月中旬ですが、もう2月下旬なので工事が予定よりも遅れているのでしょう。
竣工後販売らしいですから納得です。
今期は充分売れたから来期分の売上に回したいっていう販売サイドの思いもあるのかもしれませんが。

127
数か月前から値段が変わってると断定してるのは何故？

スミフは売り出すときに値段を決めるので、
数ヶ月前と同じ価格であることの方がまれですよね。

何階のどのタイプがいくらなのか、一部屋でもお分かりになる方がいらっしゃいましたら、是非おねがいいたします。

んだからマンションギャラリーに行って聞いてみればいいじゃん。

>スミフは売り出すときに値段を決めるので、
>数ヶ月前と同じ価格であることの方がまれですよね。

2015年2月時点の価格は、正直なとこと全く知りませんので、
前より100万～上がった推測でとか適当なことも書けないし、
池袋にある総合ギャラリーに行かれることをお勧めします。
他のスミフ物件価格も教えてくれます。

ここには検討中で、最近モデルルームに行ったことがある人はひとりもいないから訊くだけ無駄だよ。
自分で行くことだね。

別に住友の物件の仕様が特別いいわけでもないのに無駄に金を出す無知が多いね

まあ６０平米南東向きの部屋が６３００万ちょいだった時買った人は正解だね

ここは間取りが悪くないからね。
環境も池袋最寄りとしては静かだし。

線路、明治通り横なのに静かですか？

ちょこっと、通りから少し奥に入っているせいか、建物外周歩くと結構静かです。住宅に囲まれたエリアだし。部屋の中も、窓をしめていると、電車の音などもほとんど聞こえなくて防音効果にびっくりしました。だけど、窓を開けると、もちろん音は聞こえます。でも、そんな耐えきれない音じゃないですね。

駅までの途中に、こんなお店がオープン。
北海道知床漁場
http://macaro-ni.jp/11181

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価格、言え言え投稿
やはりネガでしたね。