THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE　（グランドミレーニア）ってどうですか？（その６）

>>393

たぶん眺望塞がれるとこですよ。GFTってMR行ったんですけど、目の前思いっきり、会社ビル白い壁。。。の部屋も結構あるんですよね。。。

ここは残り何戸ですか？

100戸前後です。

エレベーター空いてそうでいいですね。

スミフが管理費と修繕費を毎月300万円くらい払ってくれるわけだよね。
エレベーターは混まないし、商品だから完売まで綺麗に整備してくれるのはいいよな。

しかし住友って相場より大幅な高値で売って竣工後何年もかけて売り続けるといった
手法だけどそっちのほうが儲かるんだろうか。

ここはモデルルームを一つずつつくらずにまとめてやってコスト削減したりしてるからうまくいくのかな

>>408
銀行借入等のコスト増はあるが、相場上昇時は最初の分譲時の想定よりも高い利益が取れる。実際すみふの直近の利益率は業界ナンバー1だ。
また、建物や物件内部をしっかり見てから購入を希望する客のニーズにも応えられる。野村みたいなやり方についていけない購入層は結構多い。入居が2年以上も先の物件に何千万も出せないと。
街の不動産屋が巨大化したのが住友不動産といった感じである。

後発の新築物件に流れなければ良いのだが、、、

買えてよかった！

>>410
値下げをする住友、というものを聞いてみたい。

ついに竣工ですか。

最上階の販売が始まるのでしょうか。
通常フロアが坪単価500万円のなか、最上階はいくらになるのか。。。

4年後には西武本社ビルの新ビルが竣工し、ビルの営業時間外でも外階段から池袋駅に行ける可能性高いね。プレスリリースにもちらっと描かれてる。

実現して池袋駅まで信号無しで行けるメリットは計り知れない。

駅直結出口まで徒歩２分になるのはインパクトあるけど、池袋のマンションに１億も出す物好きがどれだけいるのやら。

【歩行者ネットワークの向上】　
・ビル内デッキによって、敷地周辺の東西・南北のバリアフリー化がなされた動線を新設します。

確かに便利になりそうだね。

西武本社ビル出口ができるんだろな。

いま新しい区役所の一般公開をやってます。
平日は午前だけでしたが、明日あさっては10時から16時（だったかな？）まで。
予約不要。

空中デッキから見るグランドミレーニア、素敵ですよ。
すっと立ち上がるシャープな姿はとても目立ちます。
クヤクションとミレーニアは池袋タワマンの双璧になると感じました。

明日あたり雑司ヶ谷のお花見を兼ねていらしてみては？
区議会議場に入れる機会は二度とないですし。
見学経路が決められていてかなり歩かされます。足元は軽めで。

東池袋駅から南池袋にかけてこ今後はレジデンス地域としても盛り上がって
もう数本のタワマンが建ってくれれば、大型スーパーの出店も期待できそう。

>>417
南池袋方面への歩行者ネットワークの強化、ありがたいですね。
駅出口がさらに近くならないかな。
明治通りが無敵家あたりまで混雑してるから、もっと歩行しやすくなると良い。

小さい子供が歩くには危ないですよね。
子ども連れだったらデッキ利用が安心になるといいな。

明かりがポツポツ点いてるの見ると、
このマンションに住めてる人たちが正直羨ましいです

この時間でも明治通りに引っ越しのトラックが停まってますね。

遠方からの朝一の引越しでしょうね。ご苦労様です。

池袋徒歩6分のここが坪500万ですからね。
目黒徒歩1〜2分なら坪600万でも安いでしょう。
デベが住友だったら坪700万にはなっていたはずです。

>433
逆に言えば、目黒徒歩1分が坪600万で買えるのに
ここは割高。

ここは坪平均500万じゃないでしょ。
目黒は平均600万。高層階は1,000万に迫る勢い。
それに比べたら、かなり割安。
日本２位の利用客数の駅で、建設中の西武ビルまでデッキが伸びて来るし。

ミレーニアの今売ってる61㎡は8,380万円だったような……。
フロアが違うのかもしれませんが、1000万円も安く買えた時期があったんですね。

住友さんは価格を公開してくださらないから、検討しにくいですよね。

北西向きの54㎡は5700万で坪350弱でしたよ。今となれば激安ですね。

竣工まで３年弱待てるなら、目黒も安い部屋はありますよ。
低層なら@440なんて部屋もありますし、中層なら坪500切る部屋はたくさんあります。
・1901号室 NーE70C 68.84m² 3LDK 10000万円 @480
・1902号室 NーE55G 56.45m² 2LDK 7700万円 @450
・1903号室 NーE70A 68.07m² 2LDK 10000万円 @485
・1606号室 NーE65H 67.06m² 2LDK 10000万円 @492
・1407号室 NーE40C 40.13m² 1LDK 5800万円 @476
・1807号室 NーE40C 40.13m² 1LDK 5900万円 @485
・1611号室 NーE60A 59.80m² 2LDK 8700万円 @480
・1712号室 NーE55B 53.32m² 2LDK 7800万円 @482
・1910号室 NーE40G 42.02m² 1LDK 6100万円 @479
・1615号室 NーE40B 40.12m² 1LDK 5800万円 @477

お買い得かどうかは今後の経済次第。ある種の賭けですね。

スミフも１年前くらいまでは物件概要に価格情報を出していたよ。
当時の記録を見ると43㎡で5000万円をギリギリ切る部屋があった。
当時はこれでも高いと思ったけど、この１年でさらに上がってしまったね……。

北西向き、は冬に北風、夏に西日、で季節の悪いとこ取り。向きとしては悪いから安くて当然。

>>442
北西購入者だけど、眺望開けてて、順光だから景色よく見えるし
太陽差し込んでちゃんと明るくて、そんなに悪くないですよ〜。
高い建物ないから遠くまで景色が綺麗に見えます。
日本人は南向き信仰強いですが、タワマンでは北も良いかと。

>>443

同意、北でも十分明るい、 景色がきれいです。 南は逆光でカーテンを閉めなくても景色が暗くて眺望楽しめない

北西向きの眺望↓

>>445
気持ち良いくらい空が広がってますね。

今はまだ良いですが、夏になったら北向きは照り返しの光がギラギラになるので
眺望が楽しめなくなりますよ。
まあ、湾岸と違って「美しい見飽きない眺望」は元々無い訳ですが。

こちらの方の写真がいい
http://farm8.static.flickr.com/7641/16714769528_03c4da9862_o.jpg

またアップしてください。

>>448
南西向きですね。
新宿高層ビル群と富士山に夕焼け、悪くない。

>>449
南西向きも眺望良いですね。
低層でも富士山見えるとか。

南西の西日灼熱が始まるのは、初夏からですかね？

北西の暑い、寒いよりは南西はマシなのでは？

ロウイーガラスだからそんなに暑くはならないみたいですよ。
北も南も「どちらも良い」で良いと思いませんか。
いい大人なんですから。

最新の覆面座談会を読みましょう。

間取りブッタギリ批評で有名なモモレジさんは、北向き批判をしています。
>ほとんど人気のない方角ですね
だそうです。北向きに東京タワーが見えるような立地を除いて。
これが本音。

>>455はスルーで

>>455
低層階の北向きは人気ないし、安くしてあるが得とは言い難い。
(抜けてる)高層階の北向きは、ちょっとお得な物件と言える。
ミレーニアなら普通に南や東がよさそうだけど。
モモレジ氏はもっと柔軟に色んなこと言ってる。さすがに現地に行かないとわからないことは、重要なことでも結構見落としているが。

>>455
投資家ぶった素人の座談会なんかどうでもいいですよ。
ここみたいな高級マンションに住んでる（住める）人たちではないですよね。

>>458
確かにあの座談会のメンバーじゃこのマンション買えないわ笑

>>459
の###んがどうしても好きになれない。湾岸推しに無理が出ているし、湾岸中心のプライベートがつまらないし。あんまり東京を知らない人っぽい。
マンションマニア氏はセールスマン向き。彼が紹介した物件は何でも良く見えてしまうw

のらえもんさんたち、は以前の座談会で北向き推しをしたんですよ。
それを今回初参加のモモレジさんがひっくり返した。
それに対してのらえもんさんたち、今回反論できなかった。

ってのが面白い。のらえもんさんたち、北向き部屋の所有者なのかな？と。

北向き（北〜西の角部屋）のタワマンに住んでるけど、光の当たり方で景色がきれいにみえる。

品川から豊洲までの湾岸タワマンなら、
北側にレインボーブリッジや東京タワーやスカイツリーや浜離宮や都心の夜景などの「素晴らしい景色」が存在しますが、
池袋の北側には「素晴らしい景色」は存在しません。
なので、湾岸とは違って景色がきれいに見えることに価値はありません。

そうかな？
普通の景色でも光の加減できれいにみえるのはいいものだよ。

だからミレニアの眺望おススメは南か東だね。
富士山希望の人は西もいいでしょう。

>>461
確かに北向き支持してましたよね。前の座談会では。
投資には北向きのほうが良いのは確かなんですよ。
同じ階で同じ広さなら賃料変わらないのにデベは北向きには強気な価格設定できないから。
中古で売る時は実物見せられるのでキャピタルゲイン出やすいのも北向きです。

キャピタルゲインったって、向きによる差は数百万程度だよね。
ここ買うくらいの経済力ある人ならすぐ稼げる額でしょ。
気に入った部屋を買って住むのがいいよ。

ブリリアタワー池袋がーーー
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/563680/res/988/

>>460
マンションのお得な買い方といいながら、全く参考にならない件。

販売戸数
9戸　
販売価格
6,080万円～7,980万円　
専有面積
43.08m2～61.29m2

すごい値段だね。
坪430-467万
ここ、売れ残るんじゃない??

たった70平米で１億だからね。
数年かけて売っていくんでしょう。

これから本格的なバブルに突入するんだろうから売れ残らないんじゃない？
すみふは小出しにして値上げするだろうけど？
ここみたいな狭い住戸ばかりで共用施設なしのグロスを抑えた物件が増えると思う。

>>470
スミフにしては珍しく価格表を出したんだね。
高層階にもまだ部屋は残してあったのか。

3階 南角部屋2LDK 61.29㎡ 7,780万円（坪420万円）
4階 南東向き2LDK 54.25㎡ 6,880万円（坪419万円）
5階 北東向き1LDK 43.08㎡ 6,080万円（坪467万円）
28階 北西向き2LDK 56.13㎡ 7,980万円（坪470万円）

↑を見ると、

5階の北東って高過ぎて、売る気がないのかと思う。
28階の北西を安く見せるための捨てゴマかと思うのは考えすぎかなあ。

私はそれに引っ掛かって、28階を検討中。

高層階まだあったんだ。

28階の間取りは、柱の位置が悪いですね。窓の採光面積的には5階の間取りと大差ないのでは？
それと床面積の計算には柱の一部も入るため、南北の柱の一部が床面積に含まれているのでは？

高層階、残ってたんだね。
もしかしてマンションの広告を掲示してる縦一列の部屋なのかな。
28階だとグランドミレーニアのグくらい？

確か29階の南東にモデルルームを作るらしい。
果たしてその部屋がいくらで売れるのか。

29階の南東向きって3LDKしかないじゃん。
確実に億ションだね。

ここのモデルルームの家具が欲しいんです。同じ家具は何処かのメーカーなのでしょうか？それとも演出の為の造作？

モデルルームの家具って一般的に
部屋を大きく見せるために
小振りなサイズで造るのが普通だよね。

29階の眺望みたら買いたくなるでしょうね。

アレ〜グラ〜

>>480
池袋のMRギャラリーか新宿住友ビル32階の住友シスコンに聞けば、お答えいただけるかも。
割引あるようだけど、それでも高額かもしれません。

28階や29階って、31階建てのここでは高層階になるけど
今時の大半のタワマンでは高層階というより中層階。

この物件は、階高が高くて標高も高いところに立っているから、低地に立つ40階建てマンションと同じくらいになってるよ。
もちろんそれでも超高層ではないのに眺望がいいのは、周辺に高い建物がないから。
北西の眺望が投稿されてたけど、中層階とは思えない抜け感がある。

だからそのぼんやりした画像は、全然よくない。逆に購買意欲が落ちる。
肉眼のほうがその画像よりずっと分解能が高いから、建物がくっきり見えてずっと大都市感があるはず。
キレイな夜景の画像ないの？

荒らしはスルー

先週の週刊「ダイヤモンド」に住友不動産の「非常識経営」の記事があったが、さすがに商売がえげつないね。
検討者は参考のため一読を。

記事についてコメントしてるブロガーさんがいますね。



週刊ダイヤモンドは小気味よく住友不動産と住友不動産販売をぶっ叩いてくれました。

ダイヤモンド誌でも書かれていますが、この会社は竣工までの
即日完売を異様に嫌います。住友不動産に言わせれば、即日完売は
「市場よりも安く売ったから」そうなってしまった、ということらしいですね。
だから住友不動産は竣工後1年程度で完売するのが理想だそうです。

そして、絶対に値引きしない、というのが基本方針。
「竣工後1年」どころか10年近くかかって売り切った物件もあるほど。
シティタワーズ豊洲も、先日6年ほどでやっと完売になりました。
値引きしないのだから、たっぷり利益が取れます。
だから今年の決算はメチャメチャいいのだそうです。

逆に見れば、エンドユーザーが高く買わされているにすぎません。
市場から乖離したバカ高物件を、売れなくても値引きせずに売り続ける。
こんな硬直的なビジネスを何年も続けてきたのです。
私はあの経営方針が優れているなんてちっとも思いません。
ただがめついだけでしょ。エンドユーザーにとっては敵も同然。

その週刊誌のお陰で、スミフ物件が激安セールをしないことが世間に知れ渡たるのは、良いことでは？
バブル時代、ライオンズマンションシリーズがブランド戦略で成功したように。

素人撮りの眺望画像については、もう貼らないでいいに賛成。
メトロポリタンから夕焼けを撮影してくれたかたの画像なら大歓迎なんですが。。。

>>490
安く売らないメリットもあるんですよ。
ハイエナ投資家さんや半端な所得の人が買わないことで内的資産価値も保てるし、
長く売ってくれることで中古価格は維持されるどころか値上がりすることもあるので初期に買った人には有難い。
さらに、竣工後に売ることで実物を見て買えて、即入居も可能。
高い買い物ですから実物を見て買えるのは良いことです。

>>493
>>490のSさんの見方は一方的過ぎるよな。
ここじゃないすみふの物件にしたけど、自分が契約した直後、その物件の隣の築14年がすみふ新築より高い単価で売りに出されて、それを見てかすぐ後にすみふ新築が5%も上げてきた。
新築売るのに、周辺の中古価格など意識する必要はないのに、すみふは恐ろしく抜け目がないよ。
あと数週物件に出会うのが遅かったら、アンチすみふになってたよw

まあアンチすみふの人って高くて買えなかった人がほとんどだと思うよ。
エンドユーザーは高く買わされてるんじゃなくて、納得して買ってるんだよ。
選択肢はすみふ以外にもある。
高いと思うなら別の物件を探すか安くなる時期を待てば良いだけじゃない？
焦って買って高値掴みしてる人がいるなら、それはデベではなく消費者個人の問題。

上の方が言う「高く買わされてるエンドユーザー」が実在するなら、その人は何故すみふしか選択肢がないの？

マンションは生活必需品でも何でもないし、すみふ物件が高いことで被害を受けるエンドユーザーってのは、よくわからないよね。
高いと思ったら買わなければいいだけだし。
最初から高め、しかも絶対値引きをしないというのは、アップルやポルシェなんかと一緒で、買う人に満足感と安心感を与えるブランド方策だろう。
「それでも最終的には完売する」がすべての答えなのでは。
欲しい人は買う、買わない人は買わない。

>>497
確かにw
すみふって、かなり能力主義で同じ年齢でも年収400万から2000万の開きがあるんだってね。

スミフの売り方、いろんな意見があるけど、購入者にとってはメリットが大きいのかもね。

>>501
そのようですね。
当然、不況期はずっと売れないまま。。。

結局、消費者は納得の上で購入していると言えますね。