固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART13】

3月フラット35s
10年、0.87
今後先行きのわからない退職間際までの金利を考えると十分。
今借りて変動にする理由が見あたらなかった。

ネタすぎ笑
退職間際なら、フラット20だろ
金利間違ってるよー

繰り上げ返済全くせずに35年払う人少ないでしょ。
金利は10年　0.87 10年後　1.47ですが。
減税終わる10年後に1000近くは返したい。

逆にどういうこと？

比較してみました。
繰上しないと
金利が３７８万円差
金利＋手数料で、５８５万円差になりました。

退職間際まで10年そこそこってことでしょ？

低利固定は、最長期間で、借りるのが原則だが、
55歳前後なら、期限利益と、金利損を真面目に計算すれば
フラット20だろ？

１０年後に繰上返済すると
金利が８４万円差
金利＋手数料－保証料返金で１９０万円差となりました

>>708
30年間今の低金利を保ってればね。そりゃそうでしょ。

住宅ローン減税が
３５年だと３４４万円減税
２０年だと２９４万円減税
差額５０万円です


なので、４０００万借入で最も少ない返済方法は
１０年間住宅ローン減税と１０年後の繰上返済で
初期費用含めた全て含んだ総支払額
３，９０９万円


現金一括より、約９０万円得します

ちなみに、20年間固定、団信無しで10年後に繰上返済した場合

総支払額が３９１８万円と、最も少ない額より９万円多く
月々の返済額が７．３万円多くなります。

55歳で35年のローン組んだ場合(組めるのか？(笑))、35年経つ前に途中で亡くなる可能性の方が高いから繰り上げしないでいいよ。
上の人は普通に今30代とかだと思うけど。

705ですが30前半です。子どもにもお金かかる時に無理したくないので35にしました。他生命保険があるので団信は入ってません。

教育費＋生活に余裕があるぐらいの借入（物件価格）にしないと
長く返済しても総支払額が増えるだけ

長く借りて、短く返す
住宅ローン完済まで平均13.7 年。繰り上げ平均11.2年。が平均だそうです。

>>715
団信は銀行持ちが殆どだから加入すべきだったね。

銀行だと団信タダだから、その分、
生命保険料を抑えられる点はメリットですね

フラットは知らないけど、普通、団信加入は住宅ローンの条件だよね。
年収高くても団信謝絶でローン組めない人いるでしょ。

１年以上前と違って、今なら固定と変動で条件次第で同じくらいの金利だから固定を選ぶのは良い選択だと言えるね。
今調べてみたけど変動が最安でイオン銀行の0.57らしいけど誰もがこの金利で借りれる訳でもないしね。

だた、団信は結構得なんだよね。ウチは3500万で組んだけど、死亡保険金3500万って毎月下手すれば１万以上になる。
もちろん、自分が死んだら年金と家だけじゃ家族は悲惨だからその他にも保険には入ってるけど、団信無しだと生保はローン返済で無くなって家族には家しか残らない。まあ、頭金を半額以上入れてれば家を売れば返済後でもまとまった額が家族には残るだろうけど。
特にイオン銀行とか金利0.3上乗せするとガンやら慢性疾患って診断されただけでローン残高０になる奴とかあるみたいだし、本当の安心って金利云々だけじゃなくてそういうローンだったりするのかもね。変動の金利が上がっても３大疾病の保険料だと思えるし。
ガンと診断されて、ローンゼロになってがん保険も入っていて、がんが治ればがん保険のお金とローン免除でもの凄い幸せだから早期ガンを見つけたい気になって、こまめに健康診断するようになって結果的に健康が維持される様になるかもしれないしね。

変動0.875で6年目。借り替え検討中。
5年固定にするか10年固定にするか悩み中。

>>721
手数料考えると微妙だね。

>722
そう、微妙なんです。
5年固定なら多少金銭的メリットがありそうだけど。

>>715
その生命保険はどういったもの？

団信に入っているので、生命保険には加入してないです。
医療保険は加入してます。

>>725
死んだら家族は家しか残らないの？
生活できないじゃん。
かわいそうに。

>>721
金利差1%以上、ローン残念数10年以上ないと借り換え手数料負けでは？

>727
ご自分で計算してみてください

>>724
米ドル積み立て(保証1500万)と収入保証(保証月12万)です。
前者はあと7年同じ為替相場ならトントン。それ以降は利率のいい貯金になると信じてます。
妻(医療機関資格職)は保険不要論者でもっと削りたい、万の万が一死んだら何とかするとのこと。

>>725
もっと家族の事を考えてあげてください。
生命保険は必須です。

>>730
ウチは変動で団信の他に生保にも入ってるけど、厚生年金なら遺族年金も出るから家さえあれば最悪の事態は防げると思う。
でも、せめてその他に共済程度は加入して子供の学費くらいは確保できるようにした方が良いと思う。学資保険でも良いし。
生保と団信と学資保険、遺族年金で自分が死んだ方が家族の生活が楽になるかもなんて考える事がある。

生命保険で団信代わりにするのって税金面や手続きの煩雑さで不便と思います。

団信の生命保険金で債務が支払い （相殺） されるので、
残った配偶者には、 ＜債務＞ も ＜保険金＞ も無かったと扱われる

といった仕組みが、適用されないですよね？

されるだろ。
相続は負債も財産もどちらも相続するのが原則。

>>731
保険に入りすぎでは？

>>733
？資産、負債と保険金は別ですよね

住宅ローンは旦那、家も旦那で、こちらは相続
保険金の受取は一時所得で、わたしの所得
相続税の税率と一時所得の税率、どっちが有利？

>>734
各種使い分けるのと
額の大小は別ですよね

スレチ、スレタイを理解出来ないの？困ったチャンですね。

>>734
いや、結局入ってる保険は結婚した時に入った積立型の生命保険に医療特約付けた奴だけだったんだけど、家を買った時に変動で組んだから団体信用保険に入って、まとまった臨時収入があったから一括で学資保険を別途入っただけ。
厚生年金は普通でしょ。

>739
その保険で、

>生保と団信と学資保険、遺族年金で自分が死んだ方が家族の生活が楽になる

というくらい、保険金もらえるの?

>>734
生命保険、学資保険に入るくらい普通だと思うけど。
額までは知らんけど。
更に医療保険入ったりする人もいるだろ。

>>740
まあ、少し大げさだったかもね。でも、子供二人普通に高校から私立で大学まで出せる程度の金額にはなるよ。
まず、遺族年金があるから一生最低限の生活費は確保できる。厚生年金に入っていればだけど、会社員なら大抵は入ってるはず。
その他に生保の死亡保険金が5000万程度。
学資保険は400万。半分の期間で死んじゃうと200万帰ってくるから600万。これで学費は賄える。
ローンが残り3000万以上。それが団信で免除。住居費がほぼ無料。最悪売ることも可能。（購入金額6500万の建売）
もしも癌で死んだらさらに200万程度入る。交通事故なら自動車保険の人身傷害の3000万が入る。
うーん。でも、まだ生きたいです。

団信の話になったら固定さんの息が止まりました。

固定の団信って3000万借りてたら毎年10万以上。せっかく固定した低金利も無意味ですよね。
変動なら団信無料なのに。

固定がフラットと決めつけんなや
民間固定なら、変動と同じ団信込みだよ

自分の約款のことすら聞けない変動だから、知らないんだろ。
次はどんなネタがとぼけることやら（笑）

>>744
それ、金利は？

>>746
優遇後で、当初20年固定1.63、当初30年固定で1.67
全額固定にするとフラットより割高になるので
当初5年固定0.52や当初10年固定0.82をミックスが良いと思います。

>>747
全額固定にする場合はフラットに団信付けた方が安いんでないの？
ミックス(笑)久し振りに聞いた。
リスクヘッジね。

奥さんに収入なければ団信入らざるを得ないだろうけど、共働きで安定的収入があるなら団信にこだわる必要全くない。
働き盛りの年代で働けなくなる確率と社会保障、保険料のバランス。
団信加入、不加入は必要性が全く異なる。

>>747
5年固定とか10年固定って言うローンは実際には変動の部類だよ。

http://fp-tokushima.com/hendoukinri-koteikinri-3999.html
>固定金利期間選択型とは、固定金利なのは始めだけで実は変動金利な住宅ローン
>この固定金利期間選択型住宅ローンを選ぶメリットは基本的にはありません
>固定金利の住宅ローンとは最初から最後まで金利が決まっている住宅ローン
>それ以外の住宅ローンは固定金利ではないので変動金利の住宅ローンです。

http://isolf.com/kiso/syurui/349-10vshendo
>10年固定金利にだまされるな。変動金利と比較
>10年以内の金利上昇リスクに対応するためにあるといえる10年当初固定金利。実際は金利が上がればあがるほど、変動金利の方がお得になっていくのです

>>749
子供が小さいときは団信ないとやっぱ心配だよ。

>>749
確かにその通り。
固定で高い金利を払った上に、「200万以上も掛けて団信に入るなんて変動との差が開きすぎる」からこだわる訳にはいかない。
ちなみにフラット利用者の9割以上が団信に加入してるんだってさ。

>>752
749です。
特に変動と比較した訳ではないけど。。
30年間の金利変動リスクを考えた上で総額でいくらになるか、毎月いくら払えるかで決めた。変動だからより高い物件変えるなんて考えないです。マイナス0.6優遇あったし。

>>753
夫婦共に安定した収入があるならなおさら、「変動にして返済期間を短くした方が堅実」だと思うけど。まあ、この辺は個人の考え方の違いでしょうな。
「金利上昇リスク」を回避するために割高な固定にしたのに団信みたいな安心機構を使わないって矛盾してると思う。
根本的に、普通の人は例え金利が急騰しても破綻ってしないでしょ？共働きで二人とも収入有るならなおさら。
変動なら、もしもの時には無料で加入してる団信でローン免除。
それに金利が低いうちに固定にしなかった分の金額をため込んで繰り上げして行けば金利急騰リスクは難なく回避できる。
固定を選んだがために変動なら無料の団信に200万のコストがかかることになったから入らなかった訳でしょ？
無料でも入らなかった？んなわきゃないと思うけど。
固定でも団信は生保と考えると掛け金はすごく安いから入らなきゃ損な金額ではあるんだけどね。だから9割の人が加入してる。

民間銀行の35年固定は団信込みだろ。

35年固定＝フラット35で団信なし、と思い込むのは、民間銀行の35年固定で融資を受けられないからだろう。民間銀行は富裕層には35年固定も勧めてるよ。リスクヘッジで金利が多少高くなるのを気にしない客も多いからね。

ほんとフラットで金利上昇には保険かけるのに団信入らない人ってなんなんだ？
金利上昇リスクより住居ローンを家族に残す方がインパクトが大きくて保険かけるところだろうに。

>根本的に、普通の人は例え金利が急騰しても破綻ってしないでしょ？共働きで二人とも収入有るならなおさら。

普通の人が何を指してるのかわからけど、破綻しないなんてわからないでしょ。数年後数パー上がって生活切り詰めなんて考えたくありません。

>それに金利が低いうちに固定にしなかった分の金額をため込んで繰り上げして行けば金利急騰リスクは難なく回避できる。

そうなの？金額、急騰の時期など諸々諸条件によると思うけど。だから固定金利の選択があるんでないの。

>固定を選んだがために変動なら無料の団信に200万のコストがかかることになったから入らなかった訳でしょ？

最低限の生保があるので入らなかっただけです。変動なら生保やめてたかもしれないけど。掛け捨てではないので、団信入らないから損をするとは思いません。外貨もあるので。

まあおっしゃるとおり考え方の違いでしょうけど、リスクは抑えられるはず、と思いながらこれから何十年も常に借り換えを気にするなら、今の固定の金利で十分です。

変動金利で借りて最初の5年、10年で貯金を貯め、積極的に繰り上げ返済して元金を減らせば、その後金利が上昇しても問題ない、というのは最近流行りの考え方ではある。貯金する自信がある人には良い。

ただ、我が国を取り巻く環境が激変しており、そういったことが今後金利にどのような影響を及ぼすかなんて専門家でも意見はバラバラ。なので、安心を買うという意味で全期間固定にするのも理に適った考え方である。

要は借りた本人が納得していれば、どっちでも良い。他人があれこれ言っても仕方ない。

>>760
環境が激変？

>>756
富裕層とまでいかなくてもある程度の年収があれば、
フラット以外に当行には超長期の固定がございます。
と紹介してくれるよ。
勿論、団信は銀行負担。

>>762
環境が激変って何のことだろうね、

変動の約款に書かれている、
住宅ローン基準金利の取扱いが廃止される場合
とは、具他的にどんな時なのか
については、変動さんが、借りている銀行に確認した
結果をそのうち知らせてくれると思うよ。

固定派にとって、変動の約款につっこむことしかカードが残ってないのか…
だから固定派はダメなんだよ。
そんなことより団信に入れ。
民間の全期間固定も金利高いし、フラットの方がまし。

民間の超長期固定も属性が良ければ優遇金利になるよ。団信込みであることを考えるとフラットより割安になる。

環境の激変
この事が金利に与える影響
0.57→0.8
くらいかな？

そもそも富裕層は何の目的でローンを組むの？
節税対策なら金利の高い固定にするのは全くの逆効果。変動にして節税効果を満喫したあと一括返済が最大の節税効果。保証料も帰ってくるんだし、富裕層ならなおさら固定のメリットがない。
富裕層でも一括返済できない億単位以上のローンでも組むとでも？？？それこそ固定と変動をミックスにするんじゃない？
まあ、実際は金利って銀行のさじ加減だから低い方の決まりなんてほとんど無い（不正融資にならない限り）。貯金が多ければ多いいほど直談判で安い金利にしてくれるけど。

なにより、フラットの優位性を端的に表す事があるよ。

「民間銀行より審査が甘い」

今の状況では、フラットは普通のローンが組めなかった人が泣く泣く組む公的なローン。そこに存在意義がある。

フラットってサブプライムでしょ。

サブプライムは変動だよ
審査激甘高金利。日本で言うとノンバンク系の住宅ローンが似てる。

３５ｓなら団信込みでも10年1.22だからそんなに悪い商品じゃないと思うが。
保証料とか手数料もろもろ入れたAPRで見ると都銀変動が0.9ｰ1.0位で
フラットが1.3－4位だから、好きに選べ

>>770
都銀ＮＧで、フラットＯＫは良くレス見かけるけど
逆は無いから、実質サブプライムでは？

>>770
>>サブプライムは変動だよ
これはあまりに雑すぎる言い方。民間銀行の変動は貸主の破綻リスクを銀行や補償会社が背負うから審査は厳しい。
でも、フラットは公的機関とリスクを分担するからリスクが低い分審査を甘くできる。その分金利が高いから利益も大きい。

>審査激甘高金利。日本で言うとノンバンク系の住宅ローン　
http://makiloan.gozaru.jp/loan_link.html
実際はノンバンク系の方が金利が安い事も多い。

基本的にサブプライム層が頼るのはフラット。

もしも、機構債が不良債権化したら、
組み入れた投信、年金基金も怪しくなるってこと？

都銀にも地銀にも相手にされなかったけどフラットで融資された知人がいるけど、年収と融資額を見ると、かなり無謀に思える。

全期間固定なら民間銀行を第一に考える方が良い。民間銀行なら団信込みの金利であり、融資を受けている客層の質が良い。

借入が少なきゃ、じぶんの性格に合った金利タイプを選べば！？
メガBKで変動と全期間の差0.7%前後、当初X年とかとの差なら更に差が少ないからね。差額も大差ない。

>>772

>フラットは公的機関とリスクを分担するからリスクが低い分審査を甘くできる。その分金利が高いから利益も大きい。

ぜんぜん違う。機構債件買取だからリスクは機構が全部負ってる。
金利が高い？同じ商品ならフラットに勝てる民間融資は極めて少ない。
一部の高属性者を除いては団信込みでもフラットのほうが金利は低い。
そしてフラットが甘いのは審査金利が適用金利だから。ただそれだけ。

あとは自営とか、勤続無い人には劇甘だけど、それはサブプライムとは関係ない。

>実際はノンバンク系の方が金利が安い事も多い。

ノンバンクでも厳しいところはあるだろうよ。
本当の意味でサブプライム層が行くのは審査激甘高金利のノンバンクと言ってるんだよ。
ただし日本では借りれるのは中古で地価属性が良く担保割れしない物件だけ(笑)

>>778
メガで9.775％です。

>>758
五年前の固定はお前と同じこと言って、結局借り替えてる。
固定で金利は気にしないは大嘘。

>>779
すぐに借替たほうが絶対に良いと思います。

http://www.smtb.jp/personal/loan/house/karikae/
キャンペーン優遇後、0.645%になれば、▲9.13%です

>>780
5年前は金利2.5でしょ。時代が違う。
当初10年0.8、0.9程度、残り1.4や1.5程度で借りれるなら十分ってことでしょ。

5年でこんなに金利が変わるなら、これから5年後もわからないね。

>>779
しまった。(笑)
0.975です、もちろん。

>>782
とか書いて、借り換える固定もやっぱりいるんだよ。
金利が気になるからな。

現段階ではアベノミクスがどっち行くかわからんから、イオン銀の当初10年1.1％で借りるわー。
10年終わっても1.8％引きってとこが魅力。
SMTBの当初10年固定とかに比べるとホント良心的。

>>785
気にならないとは一言も書いてないよ。変動との差が5年前程度なら変動にしてるだろうし。
今のフラット金利で十分てこと。金利差が縮まったことで変動を選ぶメリットも5年前に比べると極めて少なくなってる。
優遇の10年間はさらさら変える気ないけど、もし10年後に変動0.2とかなら考えなおすよ笑
まあ当然そんな状況も0ではないけど、国債ジャブジャブを考えると逆の方が十分考えられるよね。

バーゼル規制が住宅ローンの金利に及ぼす影響について皆さんはどう考えますか？

超長期固定金利の底で借りた人が勝ち組になる？

>>787
リンク辿って読んでよ。上の人が金利気にしないって書いてんだよ。
別人なら考えも違うだろうが、貴方のような考えは固定には少ない。

>>765
約款の細かなことまで気にされだしたら、ネギカモが減っちまうわな。

たいして変わり映えのしないリターンのためにリスクをとるのはマヌケ。
リスクをどう考えるかも重要だが、リターンを考えてからリスクをとるでしょ。
５年前の変動と固定の差を考えれば、考えてもいいリターンだったけど、今はね。

＞７８６
ネット銀行は手数料高いから、繰上返済しないなら良いけど
繰上するなら、保証料方式のほうが良いと思う

>>792
>たいして変わり映えのしないリターン

どのくらいのリターンのことを言ってるの？

でも、結局変動金利が上がる気配って一切ないよね？
当たり前なんだよね。経済が回復する前に金利を上げると経済が凍り付く。
「変動ローン金利と企業向け融資の金利は出所が同じ」だから「片方だけ上るって事は絶対に無い」しやろうとしてもそれは不可能。
変動金利をあげる、上がるような政策は取りたくても取れない現実があるから最低でも消費増税までとその後の反動期が過ぎる向こう4年程度は超低金利が続くと思うよ。

金融ビッグバンの後は、住宅ローンのリスクは軽減していると思う。住宅ローンだけで商売してるなら話は違うが。裏を返すと住宅ローンばかりの金融機関はハイリスク。

>>797
経済を1から勉強し直すことをオススメします。

>>797
今、企業融資の金利は住宅ローンよりも低金利なんですよ。ウチもこの前借りたけど交渉なし即融資で500万無担保で0.5％。
現状でも片方だけ下がってる訳じゃないんですよ。しかも審査も甘い。500万借りた時も実績があったってだけで「1000万以内なら一週間で融資します」って言われた。そん時は「いや、もう半金払っちゃったから半分でいいからもっと早くできない？無理なら手持ちで行くけど」ってやり取りだった。そのくらい借り手優位の融資でしたよ。
大きい企業はもっと低金利でもっと多額に借りてると思いますよ。
「変動ローンは企業融資と同じ政策金利」で金利が決まりますから、片方だけ調整なんて事はできません。

ちなみに固定は長期金利、つまり国債利回りで決まります。
誰かが書いてたバーゼル規制の影響は固定金利にで出ますが変動金利には直接影響ありません。
ただ、最悪のケースで景気が良くなって変動の金利が上がって固定に替えようと思っても固定金利の住宅ローンの受付ができなくなる可能性はあります。

>>797
銀行の重役？

変動金利で借りてローン控除を受けつつ繰り上げして10年くらいで返すのが良い。

俺は変動だけど、今は全期間固定も魅力的だと思う。
ただ数年前の固定、お前らはダメだ。
既に借り換えてるなら失敗だったと認めろ。

>>795
賛成。
消費税上げて増税の反動が落ち着いて物価目標も達成するまでは、政策金利は上げないし量的緩和も続くと思う。
少なくともあと3、4年は大幅な上昇はない。

>>803
賛成ってｗ
政策金利は上げるのではなく、上げざるを得ないんだけどな。
毎月0.5%ずつ上がる国もあれば、１ヶ月で７％上がる国だってあるし。
異次元緩和があと3、4年は続くなんて、おめでたいなあ。