GLOBAL FRONT TOWER【グローバルフロントタワー】ってどうですか？Part10

角部屋もスリット角部屋も南東以外は角の坪単価プレミアがほとんどない物件も珍しい。

タワマン角特有の廊下スペースが多いというデメリットもあるが、ダイレクトウインド＋高いサッシュ高でリビングは広く見えるはずだし、明るさや開放感は中住戸とはかなり違うのではないかな。

できれば眺望がいい方がいいけど低層でも角ならヤナセ壁レベルの低層でも東ＯＲ西方向は壁にはならないし、低層のこの角部屋の値段はかなりお得だと思う。他の売り出し中のタワマンみても低層だろうがこれだけ安いのは見当たらない。リセールは同じ階なら角のが高くなるしね。

港区は半数以上が中学は私学にいかせる。もちろん公立は荒れてるわけではなく、上位層がそっくり抜けた港区公立の進学成績も悪くない。やはり港区はすごい(笑)

80Iは眺望良しとしても、もう微妙な階しか残っていないようですね。
価格表をみると、相対的に80IはGFTでの売れ残りトップの間取りになっているのも事実。

DINKSが洋室の壁取りはらって2LDKで使うなら良いけど、売れ残りはベーシックタイプの3LDKであり、実質廊下で無駄なスペース多い。
つまり、ファミリー向けのみならず、投資的にも寄付きにくいかな。

たしかに80Iと80Mの低層がまだ残りあるみたいだね。俺はスリット角にしたがIとMもいいなと思ったてた。デッドスペースが全くないからスリットにしたけど開放感はやはり角がベスト。いずれにしろ3月か４月には完売だろうけど。

GFT卑下しても虚しくなるだけ。3期1次で147/189の売り出しで今だ倍率部屋かなりあるらしい。平均335だから豊洲民からしたら高いけどね。

三井はパークタワー晴海を戦略的にも重要視してて、パークホームズ豊洲はすんなり即完狙ってるからね。物件ポテンシャルからすれば正直280-290が落とし所だと思う。300越えたら即完は困難。ここは江東区であって都心の動向と同じにしてはいけない。

>>285
何で、三井の戦略知ってるの？

>>280
やはり８０Ｉですか。
先日、ＭＲ行った時に、建築中の２３階の各部屋からの眺望を見たと営業が話していたが、どの方角も素晴らしい眺望だが、特に東京タワーの全景が中心に見える８０Ｉの眺望の素晴らしさに圧倒されたと言ってました。
ここまで綺麗な東京タワーの眺望は見た記憶がなく、想定を大幅に超えていたとのことでした。

>>285
なんでパークホームズ豊洲への書き込みをこっちにコピペすんの。

営業はもう、中入ってみてるんだ。羨ましい。

>>282
港区で一括りすると港区の私立進学率の高さが際立ちますが、一例を挙げれば品川区の第三日野と港区湾岸の学校を比べてごらんなさい。
区という括りよりも地域差が大きいとわかるでしょう。
まあ、私立が良いとは言わないですが。

ここで、永住を考えて購入した方はいますか？
やはり、投資として考えてる方が多いのでしょうか？

よろしくお願いいたします。

>>290
それ小学校だろ。中学の話だから、話ズレてる。

進学を考えれば小学校は幼稚舎以外は入れても意味ない。進学塾しっかり行かせて、中学は私立がこの辺のスタンダード。公立から東大や医学部、アイビーリーグ狙うのは本当に大変だから。

>>291
永住を考えたら、ここは買いませんでした。会社に近くて、10年何後の値下がり率が低そう(ある程度は賭け)で、買える範囲内ということでここにしました。買えれば麻布青山赤坂の方がリセール考えたら安全でしょうが、手が届きませんでした。のんびりできるようになったらもっと自然豊かなとこに越したいと思ってます。

永住もいれば、投資もいるんじゃない。一番多いのはしばらくの住みかとして、十年くらいしたら新築マンションやら戸建へ住み替えもできるよう一番価値が上がりそうで、生活利便性もよい場所としてGFTを選んだ人じゃないかな。相対的に資産価値が上がるだろう物件じゃないと不動産が値下がり市場になったとき住み替えたくても身動きがとれないからね。もちろんお金が潤沢にあればそんな心配も必要ないが。

>293.294
早速のお返事、ありがとうございます。

永住と言うのをどの位住むのかと言うのはありますが、20年位まで、子供が社会人になって巣立つまで住むのは在りかな、と言う前提で買いました。通勤に便利で空港にも近い場所というのは希望に沿っているので。

その後は適当な中央線沿線の郊外に引っ越す、とか。

この物件に限定されていませんが、タワーは修繕がドンドン高額になって行くのと、将来的にどうやって大規模修繕するのかも含めて余り実例も少ないので正直本当の将来どうなるかは判りませんね。タワー物件の考えどころは「いつ出るか」と言うのも有るのかもしれません。

タワーに住む人が10年スパンで買い替えている、というのは理に叶っていると思います。勿論お金があれば、と言う事も有りますが。。。当方は難しいかも。

海外含めた転勤も考えると、そこまで値下がりせずに（出来ればステイ位）、売り易い物件というのが重要なのかな、と。山手線内側も良いのですが、高すぎて買えないのと、グロスで高すぎると、今度は買える人が少なくなってしまいますよね。バランスは難しいですね。

>>296
確かに、タワマンは修繕費など考えて10年位で買い替えする人が多そうですよね。そうなると、同じような考えで売りのタワマンだらけに、ならないでしょうかね。
ごめんなさい、ネガティヴな考えで。

近くの2つの変電所と某事務所は、問題ないでしょうか。

>>298
ないと思います。

3月完売はほぼ確定したみたいですね。

>>299
釣られない釣られない(笑)

単なるネガステマですから。

>>299

スルーしましょう。

全体的に間取りが極端に悪いタイプがないのは大きいよね。北と、南のスリット角は作って大正解だね。

>>299
ありがとうございます。
そう言ってもらえると安心して購入できまず。

＞297

１０年後を心配しなくても良いでしょう。
誰もが皆１０年後ではないですから。

都心のタワマンの快適さを知ると、それ以上の物件に出会うのが難しいかと思います。
それに田町は現状より良くなるのは明らかです。
子供たちも年齢を重ねるとともに、子供たちにとっても通学・通勤に便利です。

今郊外の空家問題が戸建てから、マンションに広がっていますよね。
郊外の戸建てから都心のマンションに住みたい高齢世代もいるくらいなので、
私達も実際、その年齢になって都心タワマンを出て他地域に住みたいと思うか疑問です。

>>297
ゴーストタワマン・・・ここに限った話じゃないけど可能性は十分あると思うよ
ただあんまり考え過ぎちゃうと何にもできなくなるからねぇ・・・

やっぱり何となく予想がつく10年単位でライフスタイルを変えられるのがベターだよね
立地と管理に拘ってしっかり頭金積んで、いつでも身動き取れる状態にしておきたいもんだね

>>307
８０Ｉの高層階買っておけば良かったです。
残念です。

>>305
そうですよね。
なんだか、マリッジブルーな気分になっていました。
ご返信ありがとうございます。

>>306
ご返信、ありがとうございます。

>>305
このマンション付近はいいですけど
芝浦全域で言うなら、
新駅の近くは１０年後だと飛行機が上空を飛んでいる可能性もありますね。

>>311
このマンション付近は、大丈夫そうですか？

>>312
C滑走路を真っ直ぐに伸ばした延長線が飛行ルートと仮定すると、芝浦ではなく港南近辺、品川駅と新駅の間辺りと思われます。
10年後というのは、計画案の5本目の滑走路がC滑走路の沖にパラレルで配置された場合のことをおっしゃってるのでは？

>>313
ギリギリ大丈夫そうですね。
ありがとうございます。

どちらにしろ、このマンション付近は大丈夫でしょう。
あまりこちら側に寄ると、東京タワーがありますから。

こちらに最新の状況アップされていました。
http://view-tokyo.sakura.ne.jp/town/?p=11791

クレーンの高さには、まだ少し余裕があるので一段と大きくなるのでしょうね。純白のクラウンを頂く日が待ち遠しいです。

キャンセル待ちの方もけっこう多そうですね。

ここは安い。買って良かった。

>>318
安い根拠を教えてもらえますか？

安くはない。

小学校まで遠すぎる！低学年だと40分はかかるし、送り迎えしなきゃならない。

全てに弱点なしの物件はないし、あってもお高いでしょうから。
小学校通学のプライオリティが高いなら、TBTのほうがよいでしょう。

通学１分は、クラスメートからも羨ましがられますよ。

更に遠すぎるのは学区の中学校。
子供を私立に通わせる人には関係ないけど。

港区の学校選択状況（通学区域外からの希望者）は、

最寄りの＜芝小学校>
抽選番号38番まで
http://www.city.minato.tokyo.jp/gakuji/kodomo/gakko/oshirase/documents...
繰上げ結果　4人（おそらく終了か？）
http://www.city.minato.tokyo.jp/gakuji/kodomo/gakko/oshirase/documents...

<三田中学校>
抽選番号101番まで
http://www.city.minato.tokyo.jp/gakuji/kodomo/gakko/oshirase/documents...
繰上げ状況　32人（2月16日現在）→今後 増えると思われる
http://www.city.minato.tokyo.jp/gakuji/kodomo/gakko/oshirase/documents...

教えて下さい。
三田中学校も抽選ですか？
抽選に外れたら中学校に通えないということですか？
宜しくお願い致します。

>>325
義務教育とは何か、よく考えてから質問して下さい。

>>323
小学校も中学校も私立の場合は通学時間が一時間位はざらです。
小学校一年生から一人で電車通学なんて普通ですし。
このマンションから小学校、中学校までの通学時間はけっして短くないけど、私立に通う事を考えれば、ことさら騒ぎ立てる程ではありませんね。
幸い港南中学校は日比谷高校に何人も合格する位にレベルは高めみたいですし、公立中学校に通わせるお家庭も安心できると思います。

小学校一年生から電車通学が普通なんて、正気とは思えませんね。40分も歩き続ける一年生の気持ちを考えると、ここは厳しいかな、やっぱり。

>>324 説明不足

GFTの通学区は、
芝浦小学校 徒歩18分
港南中学校 徒歩29分

>> 327
徒歩29分の中学校だと、時間的体力的に高校受験に影響あると思う。
やはり私立中学校が良いのでは？

芝浦一丁目から学校前まで行くバスがあるよ。本数少ないけど普通に使えます。

港区は目の前に小学校あっても評判のいいところに電車、バス、車になろうが学区外で応募する人多数だから。学区の小学校が徒歩何分とかあまり気にしないけどね。公立なのに交通機関で通う子沢山いますから。価値観が郊外とは違います。

また、芝浦小学校にしてバスや徒歩が嫌なら、GFT内の小学生は相当いるはずなので乗り合いタクシー契約するとかよくある。

中学は普通私立でしょ。通学30、40分何てあまり前。このクラスのマンションで中学公立行かせたい親は少数派。アイランドもそうだけど私立が多数。

公立学校の徒歩分で云々言ってるようじゃ都心住民の価値観と合わないからやめた方がいいかもね。

>>328
どこの田舎にお住まいなんですか？
都市部では私立小学校に電車で通学するなんて普通ですよ。正気じゃないとか言う前に、ご自分が世間知らずであることに気付いて下さい。
あなたには向いていないと思うので、是正ほかを検討してください。

>>330
そんなひ弱な子供に育てて大丈夫？
逆に心配になる。
家の子は男なんで、部活やスポーツは当然やらせます。
この程度で挫けるようでは、世の中に出てから通用しませんよ。

>>334
それを普通と思う感覚に違和感・・・
私立小に通わせるんだったら送り迎えは当然だと思ってた
公立の越境も同じ
若しくは家族ごと引っ越すとかさ？
子供の為と言いつつ親のエゴというか無理を押しつけてる印象が拭えない

>>336
私立小学校に子供が通っていますが、みなさんバス&電車で通ってますよ。車で送り迎えは、学校で禁止しています。

>>331
都バスを調べました。本当に、本数が少ない！
１時間に１本程度のバスが２系統あるだけじゃない！
しかも１系統は中学の近くには停まらない。
別の１系統は遠回りして16分も掛かる。
その他としてちぃばすもあるけど、更に遠回りでお話にならない。不便。

>>337
当方の認識不足だったようで申し訳ない・・・

小学校ぐらいは地元で・・・とは思うけど（だからこそ水準の高いエリアに越したい）、
小学校だからこそ最高の教育を受けさせたとか、
自然一杯のところで伸び伸び育てたいってのも、同様に個々の価値観だしなぁ

港南のタワマン住民なら、小学校も中学校も直ぐ近く。
「無駄な徒歩時間」を勉強時間に使える利点がある。
とは書けないから仕方ない芝浦。

>>339
どういたしまして。
受験で不合格だった場合は、中学受験の多い公立小学校の学区へ引っ越しするつもりでした。
港区はどこの小学校も大丈夫だと思います。
どこへ行っても、子供たちは順応して楽しい学校生活を過ごせると思います。
ただ、通学路は慣れるまでは、親が一緒に登校して、危ないポイントを子供に教えてあげなくてはいけませんよね。どこの学校へ通う事になっても。

都心でも学校の統廃合があったりして、結構遠くから通ってる子もいますよね。なので、ここが特別だとは思いません。
通学時間が受験に不利という話もありますが、10分そこらの時間がそんなに影響あるんですか？受験について疎くてすみません。

ちぃばすで、芝浦一丁目から高浜橋まで20分。
それくらい揺られるのは許容です。
平日は20分間隔で運行されていますし、スクールバスの代わりとして利用価値はあると思います。

ただ、愛育病院横にある芝浦一丁目のバス停を再移設し、ちょっとルート変更のうえ、河原医院のGFT前で二丁目方面へ折り返すルートにしていただきたい。
現行の愛育病院横よりも、利用者数ではGFT民の方がきっと多くなりますから。

もちろん、芝浦一丁目のバス停はそのままで、GFT前のバス停の新設でも可。
なんと身勝手な希望なのでしょう。

ここってファミリーいる立地なんだ？！

＞342

１０分２０分なんて、受験のための勉強に影響ないですよ。
徒歩時間より、通学路（通塾路）に子供が寄り道したり危険な場所がないか心配したほうが良いですよ。
帰りが遅いと思ったらコンビニで漫画読んでいたり、ゲームをどこかでしていたりとか・・

それより、重箱堀に遊んでいて落ちないか、酔って浜松町から帰るときに落ちないか心配したら。
柵がないから危険だよね。
子供なんて好奇心旺盛でどこにでももぐりこむから。

>>344
当然ファミリーはたくさんいますよ。
間取り見れば分かるでしょ。
芝浦小学校に通う小学生も20～40人位はいると思う。

>>347
環境良くはないから広めの部屋でもディンクスが多いかと思ってました。。

>>348
我が家は、小学生が2人いますよ。
芝浦は、子連れの方、結構住んでますよ。

>>326
三田中学校には抽選無しで入れますか？

>>348
営業はファミリーが多いといってました。

愛育あって、デカイ公園とスポーツセンターや育児施設が至近、子供向けの遊び場が多いお台場などの臨海地区もゆりかもめや車ですぐ。間取りは3LDKが多い。そんなマンションどう考えてもファミリー多くなるでしょ。

ちいばす は始発が遅すぎ

ここってやっぱり車持ち多いズラ？

GFTはアッパーミドルクラスの方が購入されているので、教育熱心なご家庭が多いのですね。
私も重箱堀は危険だと思っているので柵を付けて頂くか、いっそのこと親水公園にして欲しいと思っています。

家族で住んでいます。
小学校のお子さんがいる家庭も多いのですね。

2LDKは1人で住んでいる方もいるのかしら？

お台場にも近くて、素敵だと思いました。
実家の母が遊びに来た時も眺めの良さに喜んでいましたよ。

>>355
まだ竣工してないよ

最近 不動産価格の上昇を懸念する専門家が増えているように感じます。
今週の週刊現代が「まもなく不動産大暴落へ」という特集を組んだり、
森永卓郎氏がラジオ番組で不動産への懸念のコメントをしたり、
榊敦司氏が「今は不動産の絶好の売り時」
沖有人氏が「今は新築マンションを買うべきでない」等々
http://www.excite.co.jp/News/column_g/20150211/Bizjournal_mixi201502_p...

個人的には東京オリンピックの前年頃まで
都心の不動産は上昇すると考えていましたが、
もしかしたら上昇のピークが前倒しになるのかな？

>>348

わたしのところはDINKSなので、3LDKの角部屋をメニュープランで2LDKに変更しました。

>>357
スーゼネ大林組が、建築費高騰もそろそろピークとレポートした。
も加えてくださいな。ネガリストに。

>>357

榊敦司氏が「今は不動産の絶好の売り時」
→胡散臭すぎる。

>357
2019年に安くなるとわかってるなら、
不動産持ってる人は早く売り抜けしたいし、持ってない人は買い控えるから2018年には安くなるよ。
2018年に安くなるなら2017年には安くなるし、そうなると2016年には安くなるし、、、、、、、

>>361
それがデフレスパイラルってやつね。
そんでもって日銀の異次元緩和が始まった訳ですよね。

>>361
うちはもう、港南の物件を売り抜けました。
飛行機ルートネタは不安材料なのでね。
台場カジノでの外国人買いも無くなったことだし。

かといって賃貸を2020までし続けるコストを考えれば、もし不動産が下落局面になったとしても買うのが明らかに損失リスクがあるかと言われればそれはないかなと個人的にはおもう。

今後は世界はよりグローバリゼーションに向かうのは間違いなく、東京も望もうが望まなかろうが、その流れに逆らうことはできない。その中で東京の不動産価格を考えれば、バブル後のような極端な値下がりは考えられない。但し、万が一の事を考えたときに相対的に資産価値が上昇するであろうエリア、物件が望ましい、かつ生活利便性が許容範囲の条件を考えてGFTがベストと考えています。あくまで個人的見解ですが。

>>364
万が一、まで考えるなら
首都直下型地震まで考えなければいけません。
大地震後まで資産価値が上昇するエリアと考えますか？

ここは、賃貸し野郎の溜まり場やな！
これだけ多いと、下げ合戦かもね。

いつがピークか分からないけど、五輪特需後の暴落は可能性低いと思うよ。
素人の私たちでさえ認識してるリスクなんだから、
2%のインフレターゲット達成のためにも政府が下支えしつつ、ゆっくり下がっていくだろ。
エコポイント復活とか長期優良物件の金利優遇幅拡大とかもその一環かもね。

暴落するとすれば、震災、テロとか予想不可能な事象が東京で発生したときじゃね。

＞首都直下型地震まで考えなければいけません。
＞大地震後まで資産価値が上昇するエリアと考えますか？


首都直下型になったら、このマンション・エリアに限らず、どこも手痛く被害を被ると思いますよ。
そしてそうなった場合、資産価値が上がるエリア云々は余り意味の無さない議論だと思います・・・。

2020年のオリンピックまでに、一旦市況は調整局面を迎えて、
再度オリンピックに向けて盛り上がるのでないか、
というのは複数の有識者にヒアリングしたところ共通した見解でした。
勿論それが当たるかどうか、というのは判りませんが。

建築費の上昇は一時の「急騰」も大分マイルドになった様です。
但し、円安の影響による資材価格の上昇や、人繰りの関係は相変わらずなので、
建築価格が下がって新規マンションの分譲価格も下がるというのは見込み薄っぽいですね。

五輪後の影響はこのマンションも影響を受けない、とは言い切れないでしょうが、
そんなに大きく「損する」ということは考えていません。
そもそも投資目的よりも実需なので、仮に10年程度で売却することになったとしても、
2割程度のダウンで済む位なら良いや、と思っています。家賃程度＋α位なら、
都心で利便性をエンジョイ出来れば、そのプレミアムを払ったと考えて。
（勿論10年で出るつもりは今のところありませんが）

まぁ、一番のテールリスクは首都直下型地震ですよ、そりゃ。
でもそのリスクを気にして、排除するなら、ここに限らず物件自体を買わない方が良いですし、
もっと言うなら、「資産自体を海外に移して移住する」のが一番だと思います。

当方は出来ないので、そのリスクは取りましたが。。。

>>368
僕と考えが近いので驚きました。
資産価値が上がるか下がるかは、いろいろな要素が絡むので
正確に予想できる人は稀でしょうね。

僕は実需で購入したので、購入後の価格はあまり気にしません。
まぁ、価格が下落しているより上昇していたほうが気分的には
良いかなって程度ですね。

首都直下型地震は完全に予想不能ですが、このマンションが
倒壊するほどの影響が出た場合、都心部は壊滅的な打撃をうけて
いるでしょうね。
それこそ、資産価値とか言っている場合ではなく、
命があってよかったというレベルかと思います。

ちなみに、これは本当に気休め程度にしかなりませんが、
関東大震災当時、芝浦は震災の影響が軽微であり、
多くの市民が芝浦を避難所として利用したようです。

https://messe.nikkei.co.jp/ss/news/124241.html

港区の震災時の非難指示でも、芝浦の住民は広域避難所に移動せず
その場にとどまるように指示されていますね。
液状化は起こるでしょうが、火災や建物の倒壊リスクが低いので
危険度が低い場所という位置づけなんでしょうね。

ここは仮に1割下がったら坪300万になっちゃうよ。数年前それ以下の価格だったという方がいるでしょうけど、田町の再開発なかったころの話だし、構造等も現在の免振システムの考え方じゃないでしょう。　今中古買ってる方はあまり震災の前後について考えてない方が多いけど、10年たったら震災後かどうかは検討の中で重要だと思うけどな。

近隣の物件でもいまだに修繕積立金問題や業者が決められず揉めていて治せないでいるところも多いですよ。そもそも修繕したのは破損したところであって、基本的に可視部のみ。躯体がどうなったかなど調査しているのは大手オフィスビルくらいでしょう。それでも地盤が良い内陸部は良いけど、湾岸部中古は私なら買いません。これから起こるリスクより怖いですから。途中で積立金不足や躯体に問題ありとなったら、売りたくても売れない可能性もありますから。

>370

躯体の懸念を持ち出すならば、湾岸地域に限らず、3.11で揺さぶられた全地域をリスクありとし、問題視すべきでは？

うちのマンションの躯体は大丈夫だった！なんて話、内陸のマンションでも聞きません。
あなたの情報によると、大手オフィスくらいなんですよね、調べたのは。。。
躯体の懸念よりも、あなたのロジックは大丈夫でしょうか。

>370様

震災に限らず、長期修繕どうするのと言う論点はどこのマンションにも共通するリスクでしょう。まあ湾岸エリアなので、一層強烈だ、と。そうおっしゃる。

斯かるリスクをご懸念されるなら山手線内部の地盤の硬いところ、かつ土砂崩れの影響懸念が無い立地の低層免震でしょうけど、そんな物件強烈な価格で大半の人間は買えませんよ。。。

それと、いまは山手線内部は中華系投資家が結構買って価格が上昇している、exit狙ってるのでいま買えばどちらにしろ高値掴みになる可能性は大です。

ご存知のように、地震の揺れ（震度）および　それによる被害は、湾岸か　内陸かで決まるわけではありません。
地盤および建物の構造によって決まります。
もっと勉強してからネガりましょうねｗ

みんな車持ってるズラ？

>>374
知らんズラ

モンゲ〜。

>>373
ここは直接基礎じゃないし、液状化リスクあるし、地盤は良くないね。
誇れる立地じゃない。
建物は素晴らしいけど。

ここは専有部仕様良くないけど、みんな変えてるのかな？
洗面の天板とか洗面とトイレの塩ビタイルとかとか。
もうこのタイミングだといじれないんじゃ？

入居後に、好きなようにカスタマイズ可能です。

>>378
専有物の仕様って良くないって言うけど、どの辺が?