二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part16

賃貸なんて二コタマは投資効率の一番悪い土地ですよ、できるわけないじゃん。
それに財務体質脆弱な東急が巨額資金寝かせるわけないじゃん。

ゴメン、なんか、Bigマウス系の使えないアルバイトみたいなイメージがちらついた。

約束どおりオフィスとホテル、映画館、ホールになるでしょうね。

４０６さん
担当の方が高いビルは建つといったそうですが、ライズのような高いビルでｏｆｆｉｃｅにしても絶対入りません、
ｏｆｆｉｃｅ以外で何が出来る？
ｓｈｏｐでそんなに高層ビルは都心でもありません。
そうマンションしかないでしょう。

約束をくわしく

そう約束どうり映画館ホールｏｆｆｉｃｅがⅠ－４階までは入ります。
それでいいのです約束どうりです、でもその上にちょっと３５階ほどマンションが上乗せされます。

入居後５年間完成しないメインエントランスとリボンストリート、
何ができるかわからないⅡA地区、３基しかないエレベーター、、

こんな状況でも契約した人たちは、●急と二子玉川という地名に
洗脳されているとしか思えない。。。人って。。。

東急はⅡａの開発後回しにして、
土地が安いこの時期に、２憶数千万円分の土地の仕入れを
優先させたんだよ。

利益優先主義。

今日、久しぶりに玉川高島屋行きました。
おしゃれなもの、おいしいもの、いっぱいありました。
街全体がなんともいえず洗練されていました。
武蔵小杉の比じゃないと思いました。

ただし、そこから…ライズ…遠～かったです。
そして、…暗～かったです。

>>425
そこは武蔵小杉と比較するところではないですよ。
＞おしゃれなもの、おいしいもの、いっぱいありました。
↑
こういうミーハーな人には良い街です。

ライズの販売が開始されて１年半以上経つのに、
周辺完成予想図に未だぽっかりと空白のⅡA地区がある異常さに
なぜ気づかないかな～　不思議

４２５さん
高島屋の中だけですね、おしゃれなのは。
あとは何処具体的に教えて、頼むから、次行きたいの。
何度行ってもも高島屋以外でおしゃれなとこないのです。
皆おしゃれおしゃれって言うのだけど、何処なの？
私だけが見つけられないのかしら？？？？？

きょうもそうだったけど、平日の昼間だというのに営業のなりすましはその回数といい頻度といい下品な言葉遣いといい目に余りますなあ。ふつうの契約者でも購入検討者でもたいていの人はその時間は仕事してんだから従業員批判されたところであんなに必死にレス返さないよ。

ライズはまだ販売開始から１年経ってませんが。
第一期の販売は12月。

このところネガさんが必死なのは、売れ行きが好調なことの表れでしょうか。

売れ行き好調が本当なら、
とっくに完売ですね。

この開発は、反対派住民64名が建設反対を訴えて裁判に訴えましたが、昨年5月に東京地裁で敗訴しました。
反対派は東京高裁へ控訴し、現在も係争中です。反対派の弁護士が経過を紹介しています。
http://www.news-pj.net/npj/2007/futakotamagawajigyousashitome-20071227...

反対派の方々も独自サイトを立ち上げ、「景観が壊れる、富士山が見えなくなる」など建設を激しく批判、反対しています。
http://www.futakotown.net/

そこへ東急不買運動を展開している方などが、著書の販促もかねて参戦。多くのサイトを立ち上げて東急グループを攻撃しています。この方は、以前東急不動産を消費者契約法に違反するとして訴え、対立した原告でもあります。
http://www12.atpages.jp/hayariki/

というように、ネット上では東急攻撃はすさまじいものがあります。地裁では敗訴し、現在高裁での裁判で真っ向から戦っているという状況です。購入の意思がなく利害が対立するごく一部の方が、この掲示板においても批判、ネガな書き込みを繰り返しているということも、考えすぎではないように思います。
購入検討者はこの点にも注意が必要ではないでしょうか。
先に言っておきますが、私は客観的に見ている検討者です。

４３３のＨＰは見て置くべきです。
訴訟の根拠も、ここのネガ論と同じ
レベルだということが分かります。

433さんの一番上のサイトからリンクをたどってみたら

http://www.news.janjan.jp/area/0909/0909180387/1.php

こんなのが出てきた。これって本当なの?
駐車場に良い車は置けないね。
それとも、洪水は絶対起きない、という前提の設計?
けれど、ハザードマップはさんざん既出だし。

何がなんだか分からないわ。

訂正。二番目のサイトからのリンクでした。

洪水時にも、おりる車両保険かけておけば、大丈夫だよ。

訴訟とかされてる時点でアウト
販売始まっても火消しできてない時点でゲッツー

＞　こんなのが出てきた。これって本当なの?

こんなこと知らないで購入した人なんていないでしょ、そんな間　抜けな人。

地下に潜る式の駐車場はどこでも冠水の可能性があるわけで、上下方向に動かせるパレットになっている私のとこは台風がきたら、管理人がすべてのパレットを上限まで上げといてくれますよ。

ここはそれも無理だから冠水が前提？、というか、私は自己防衛で路駐させてもらいますけどね（大雨の時に駐禁取りに来ないし）。

そんなこと、みんなどうするか考えてるでしょ？

ここはセレブのマンションだから、浸水による廃車くらい気にしませんよ。

洪水が気になるなら、スーパー堤防建設反対の運動も見てみよう。
堤防の必要性や規模について反対派の目線で情報が掲載されている。

あとは見つけにくいが、公園と再開発エリアの雨水対策なども参考になりますよ。
かなりの降水量までライズ周辺は守られるようです。
ま、その前に洪水や大雨で浸水した実績もみたほうが良いけど。

ハザードマップでは川から離れて比較的安全そうな色がついているあたりも、都市型には耐えられないところがあるようです。

自分なりに考えて不安があるなら辞めるか保険かけるかってことでしょう。

新しい堤防は必要ない！
なんて反対活動してるじゃないですか。
どっち？

４３５さん
これは大変な問題ですね、公開すべきです、東急は開発組合としてこれを知りながら我々には黙って売りつけていたわけです。
以下裁判抜粋。
　裁判官は住民側に坂巻幸雄・元通産省地質調査所主任研究官の追加意見書提出の目処を確認した。坂巻氏は住民側申請証人として４月２０日に「再開発事業で人工地盤がかさ上げされることによって周辺地域の洪水の危険が増す」などと証言した。

　これに対し、再開発組合は「人工地盤の下は駐車場などの空間であり、洪水時には水没するため、人工地盤が水害を拡大させるおそれはない」と反論した。坂巻追加意見書では再開発組合反論に対する専門的見地からの再反論が予定されている。

　今回の口頭弁論では、洪水対策が大きな論点になることが明らかになった。再開発地域の北側を流れる丸子川は過去に何度も氾濫を繰り返している。世田谷区洪水ハザードマップによると、２０００年９月の東海豪雨並みの豪雨（時間最大雨量１１４ｍｍ）の場合は、２ｍ以上の浸水も予想される。世田谷区では約７００世帯１,７００人がこの２ｍ以上の浸水範囲に居住しているとみられている（２００８年６月世田谷区議会での村野義則議員の一般質問への答弁）。

　ところが、再開発では人工地盤で約７ｍもかさ上げする計画である。その結果、水が流れずに滞留し、周辺住宅地の洪水被害を激化させると住民側は主張する。これに対して再開発組合は、洪水時には駐車場が貯留槽代わりになると反論した。だが、これは別の問題を抱えている。

　この議論はIII街区に建設されるタワーマンション「二子玉川ライズタワー＆レジデンス」を念頭に置いているが、大事な財産の保管場所になる駐車場が洪水時に貯留槽になる仕組みはマンションの商品価値を損なうものになる。もし洪水被害を緩和させるために駐車場を水没させなければならないとしたら、マンション住民にとっては大きな制約になる。

これはあまりにもひどい、ほとんど東急の詐欺です。
我々は購入時洪水に対する何の忠告も受けておりません。
然るに東急は再開発組合の主たるメンバーとして公式の裁判の場で、住民側に対しては「いざ洪水の際はライズの駐車場は水没するような設計にしてるので、住民のかたがたに対する貯水池としての機能を果たすよう設計してます」
ということでしょう。
このような重要なことを黙って善良な第３者にライズを高値で売りつけるとは完全に詐欺です。
契約者としてこの時事を突きつけるだけで購入価格３割引は可能でしょう。
皆さん協力して東急に値引き交渉しましょう。

問題はこのような不利な情報はすぐ削除されることです、でもこれは事実であり裁判判決における
事実関係なんですから削除するなら東急のもみ消し、うやむや、売り逃げ体質そのものです。
東急さんチャンとこれらのことを知らせないでライズを売ったという事実をまず認めてください。
消さないで
消さないで
消さないで
これを見た契約者集まれ。

堤防反対！！

過去の石原水位観測所（調布市）と田園調布（上）水位観測所（世田谷区）の水位の関係から、
当該地区の計画高水位は高すぎる！！

このような堤防は必要なし！！

無堤部解消プロジェクト

二子玉川南地区の堤防整備事業について
http://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/tama/project/bank/index.htm

駐車場水没の件はひどいな。契約時にはそのような説明は一切なかったし。どうやって契約者に説明するんだろう。

私が自宅マンションを売るときも、配管が老朽化してるので３－４年うちに万一の水漏れあるかも知れぬが黙って売ろうとしたら、不動産会社がそのような場合は事前に買主に連絡するべきですといわれ連絡しました。
東急って自分で知っていながらひどいですね。
町の不動産や以下の体質ですね。
かなりショックです。

＞　契約時にはそのような説明は一切なかった

なんでそんな当然な事説明する必要あんの？

雨が降ったら道路に水たまり出来ますよって説明すべきだって話と同程度だよ。
閉鎖されてない空間には、低いとこに水がたまるに決まってんじゃん。

ここで言われているのは公園計画についてですね。
人工地盤の下の駐車場は公園の下に出来るものを指している。


再開発ではエリア内に新しい雨水管が設置され、雨水は多摩川に流れ込むメインの雨水管に流れるが、この丸子川沿いのメインの雨水管が老朽化し細いこと、またその辺りが地盤として一番低くなったから多摩川に接続する上野毛辺り緩やかな傾斜があること、公園の土手のせいでせき止められて水が一部の地域に押し寄せるのではないかという話でしたね。

この対策として公園の地盤そのものを雨水を溜め込む構造に改良し、公園の下に造られる駐車場を貯水槽になると説明している。

確かに開発により水の流れが変わること、堤防の建設される位置によって守られる部分とそうでない部分に変化がないとは言えない。スーパー堤防の規模についても大きすぎるのかもしれない。

周辺住民としてはこのあたりは大変気になる。
ライズ住民はどちらかと言えばこれらの開発で利益を受ける側なのだと思うが。

堤防があるのと無いのでは
どっちが資産価値は維持できるんかね？

駐車場水没になるとコンクリートは水を吸うから全体の問題やな。
堤防あると景観だけか？
上層階は問題無しか。

> 堤防があるのと無いのでは どっちが資産価値は維持できるんかね？

あなたの資産を維持する最良の方法は都心の高台でマンション買うことです。

ニコタマといえどもつまるところ災害に弱い郊外の河川敷。駄目だこりゃ。

駐車場水没の件は過去にもこの掲示板で話題になっていたな。

わずか一年弱で700戸ほど売れているこの勢いをネガは
止めたくて仕方ないようだけど、ネタが尽きているようですね。
過去に一蹴されたネタの使いまわし。
つまらん。

使い古された、つまらんと言うのは簡単。営業さん、みなが安心できる説明を！！

使い古された、つまらんと言うのは簡単。営業さん、みなが安心できる説明を！！

二子玉川公園予定地の周辺を歩いてみましたが、かなり大きいですね！ これだけで、かなりモチベーションが上がりました。これが完成したら相当贅沢ですよ。

お仕事の合間に現地確認お疲れ様！！今日のＭＲの入りはいかがですか？？

住民版は落ち着いていますね。
買いたくない人、不満がある人は他にもいい物件はたくさんありますので、自分にあった物件が見つかるといいですね。みんな幸せが一番です♪

たしかに、自分がいいと思える物件に出合えるのが一番ですね。毎日、
楽しく過ごしたいものです。

クーリングオフって、８日以内に文書で、ということですが
入金した日からですか？それとも契約した日からですか？
どなたかわかったら教えてください。

私は対策がとられていることを知って契約しました。
だから、今検討されている方もきちんと調べるといいと思う。

不安感や疑心暗鬼になって情報に踊らされずに自分でしっかり考えてるべきです。
やはりネガティブな情報は検討を深めるのには有効です。

駅からの距離もそうですが、自分で歩いて周りの環境もよく見て、再開発の良さや影響も検討したおかげで自分の決断に迷いがなくなりました。
どうしても不安が消えず辞める人もいるかもしれませんが、それもよく考えた結果なら後でやっぱりと後悔しないですみます。

私は工事が進む街の完成をワクワクしながら待ってます。

起こるかわからない災害のことはあまり気にしていませんが、
ⅡA地区にマンションができないことを公約してください。
こればかりは営業の方の説明を信じるわけにはいきません。

誰かに背中を押して貰いたいのかも知れませんが、どうしても信じられないなら隣の計画発表まで待てば良いのですよ。
簡単な話です。
待って後悔しても自分で決めたのだからそれで納得しましょう。

計画発表っていつですか？
ずっと待っているんですが。。

ここの反対住民の方の主張や裁判の方向など、深沢ハウスを思い出すね。時間が経てばきっと解決

するよ。（私は営業・東急関係者ではありません。）

また、IIa街区はオフィスなどで決まりだし、マンションはありえないよ。事業組合の情報を集めて

ください。

根拠のない情報はもう結構です。（また猛烈に反発されるんだろうな。。疲れる）

根拠のない情報をありがと

officeだと空室率５０％以上だね、普通の頭で考えたらｏｆｆｉｃｅがこんなところでｐａｙしない事ぐらい分かるのによっぽど頭悪い人だな。

事業組合の情報　ぷっ

マンション販売前に計画発表されないのがなぜかわかる人はわかる
わからない人にはわからない　

ヒント：計画は発表前なら変更可能

どなたかクーリングオフの件分かる方はいませんか？
重要説明書みても曖昧でよくわかりません。
契約者の方は見てないのかな？

価格表を持っていらっしゃる方がいたら教えてください。
オプションでダウンライトの追加は１基当たりおいくらですか。

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20030116A/
クーリング・オフの適用は 「８日間」 となっていますが、申込みまたは契約の締結をした日から８日間ではなく、宅地建物取引業者から “申込みの撤回や契約の解除を行なうことができる旨とその方法等” を告げられた日から８日間 （告げられた日を含む） です。

↑
どこで契約しました？

クーリングオフはあくまで消費者が判断不能な状況(物理的)に追い込まれた場合に適用される制度です。

同じ駅直結でも大崎の物件は見てて好感が持てるね。
(規約に沿って物件名称やリンクはなし)

まあ地域もコンセプトも違うから、宣伝じゃないことはわかって
もらえると思うけど。

HPにちゃんと直結(予定)と書いてあって、注意書きもあり誠意がある。
てかこれが普通なんだけどね。

ちなみにこっちは屋根付きだったり(笑)

みなさん知っていました？
『2a街区にはマンションは建ちませんからご安心ください』
これはですね、建つ可能性を示唆していることの裏返しどころか、口約束は何の効力も無いということ。
どなたか『2a街区にマンションは建ちません』を公式な書面で確認したひといますか？いないでしょう？
文書を見たこと　一度でもありますか？

>わずか一年弱で700戸ほど売れているこの勢いをネガは 止めたくて仕方ないようだけど、ネタが尽きているようですね

はぁ？？
それどこ情報？
まさか あなたの脳内イメージじゃ・・・・(笑）

マジレスすると 実際はその半分くらいっしょ。

>>477
担当者に文書で確約を求めていますが、拒否され続けています。２Ａの件に関してはＭＲでは販売に都合の良いことしか言いません、信頼できません。
再開発組合に問い合わせると、ＭＲが言っていることと異なることが珍しくありません。ＭＲでは２Ａ計画発表が１０月にあると説明していましたが、再開発組合は否定していました。ライズ営業がまたいいかげんな説明をしているのか、営業は何という者かと聞き返される体たらく。実際に発表はなかったですね。

>>479
確約できないのが当然のような発言ですが、Ⅱａの所有者は、ライズの売主と同一の東急です。それで確約できないならば、Ⅱａマンションはできると考えるのが普通の感覚ではないですか。

よくわかりました。ご親切にありがとうございました。
あきらめがつきました。

↑
ごめんなさい。４７４さんへのお礼です。

Ⅰ－ｂ街区の話題はどんなショップが入るかばかりだが、この区域の約半分は14階建のオフィスビル。現在建築中だが、入居希望がまったく見つからない状態。交通の便の悪さは否めない。
Ⅰ－ｂ街区オフィスビルでも超苦戦なのにその5倍以上の容積をもつビルがⅡ－ａ街区に建つ予定。オフィスとしての用途は絶望的だろう。シネコンを作っても焼け石に水。
では、その代替は？結果は明らかなのではないか。
そう言ったら売れなくなる営業と、そう思いたくない契約者が必死になって隠そうとしている。

正式発表されるまで何ヶ月かかるのか知れませんが、本当にマンション計画が発表されたら、どんな感じになるのか、楽しみですね。（もちろん、買いたいからですよ）

この際、マンションが出来る可能性があるとハッキリ言ってしまったほうが、デベにとっては、この先、なにかと有益だと考えますが。

法律上はマンションを建てることができる用途地域なわなけですし。
シネコンよりシバリが少ない用途地域ということは事実です。

>486　買いたい

そーなのよ。
ライズは遠いなと思ってたけど、元ナムコより駅近ですよね。
だったら、ほぼ理想的。

だけど、みんなそう思うから、きっとべらぼうな値段だしてくるんだろうな。

シネコンの認可待ち。

2Aのマンション、実は狙っています。眺めの良い多摩川向きで高層希望です。

なんかⅡaは、上層階がホテルらしい。というのを聞いた覚えがありますが。
どこかで聞いた気がする。どこだったかなあ。

さすがにマンション建てたら、訴訟沙汰続出でしょうから、
それはしないような気がしてますが。

ホテルは２Ａに再開発計画や用途地域の変更無しに建てられる。
でも、やはり交通の便が良くないから、都心に用事のある人は宿泊地として選ばない。
羽田行きのバス便が始まると宣伝しているが、フタコからだと到着時刻が読めないから使えない。
オフィス同様にホテルの需要も無い。

需要を考えるとホテルも商用ビルもありえない気がしますね。
だって二子玉川不便だもん。

たしかにマンション建てて販売した方が利益を生みやすいきがしますね。
だけどマンションは建てないって言ってるんだよね。

どうなんだろう。

2aも公園でいいじゃん。

２Ａのマンション、私も狙ってます！！坪400越えでしょうが、全室高層、プレミアム仕様でしようから問題なしです(^^)

あ、でもそれでも１期より安かったりして（笑）

羽田のバスは出来てるよ。
ホテルが出来たら成田便が出来るって話でしょ？

どうせ買わない人達だから盛り上がるのは自由だけど、マンションは出来ないよ。

それよりオフィスの一般需要がなかったら東急自身が入る。
東急のホテルと東急電鉄のオフィス。
二子玉川が東急の本拠地になる。

東急には渋谷を国際的なビジネスと文化の発信拠点となる街に変革する構想があるらしい。
確かに渋谷は既に終わった感が強いから、ここらで手を入れたいだろうね。
もともと不動産屋の仕掛ける再開発と違ってマンション売るためだけの再開発じゃないから渋谷、たまプラと合わせて大掛かりな開発になっているね。
沿線全体の改革を目的にしているんだから、マンションとショップ入れて小銭稼ぐ話じゃないっしょ。
そんな視野の狭い計画しか出来なかったら東急グループに未来はないと思うね。

２Ａのマンションは竣工と同時に開通予定の通称「リボンストリート」で駅まで３分が魅力ですよ(笑)

496さん、イーストの高層は坪500以上だよ。

成田から外人観光客が、
いつ着くか分からないリムジンバスに乗って二子玉川まで来て、
ホテルに泊まるわけね。二子玉川まで外人が何をしにくるのか知らないが。
夢が叶うといいね。

なるほど、東急の本拠地ですか。アイデアとしては面白いけど、ならばシネコンなんか作らずに、とっとと着工すべき。契約者庶民を馬鹿にしてる。

三軒茶屋のキャロットタワーは民間のテナント入らず、世田谷区役所が入るハメになった。
二子玉川にビル作ってもダメでしょ。

用賀のSBSも然り。渋谷から東急コミュニティーの本社が入りましたね。
ここも大手外資系企業の誘致はあり得るのかな?それで首がつながるかどうか・・・。

オフィスビルやホテルの需要の有無に関しては、昨今の経済事情から見ても立地条件から見ても
相当厳しい状況にある訳でしょうから、計画が難航しているのでしょう。

いっそのこと世田谷区が買い取って、営利にとらわれず
様々な公共施設を充実させれば、ライズのみなさんも、既存住民も
納得するのでは?・・・不可能に近いとは思うが。

東急は本丸の渋谷の再開発が待っている訳だから、ここはうまく
対処して、ちゃっちゃっと切り上げて欲しいですね。

東急電鉄のメイン路線は、歴史的にも売上でもダントツに東横線です。サブなんかの田園都市線に電鉄本社を移したら、離れ過ぎていて、会社として機能しなくなります。
大反対です。というより、従業員が納得しません。ありえません。

２−ａがマンションになんかなったらライズが色褪せそうでヤだなぁ。ただでさえ駅から遠いハンデがあるというのに。

根拠もなく２Ａにマンションが建たないと言うのは、よく調べもせず契約してしまって、そうあって欲しいという願望だけで言ってる。特に第１期で衝動買いしたおばかさん。
悔しかったら、東急に文書で一筆書かせてから反論してくれたまえ。

東急と言えば渋谷、渋谷と言えば東急
本拠地を渋谷から移転したら、東急も終わり。子会社グループ会社に対して示しがつかない。
再開発のトッププライオリティは東急文化会館跡地。パンテオン再興を果たせず、そこに入れない映画館を格下のフタコ２Ａにというストーリー。
オフィスもホテルも本拠移転もニーズが無いのだから、マンションしかないでしょう。東急が正式に否定しないのがなによりの証拠。

隣がマンションだったらヒドイ、ヒドすぎるよ。

また、マンションネタですか。悩む人は2aのマンション待てばいいんじゃないですか？ 少くともご自分の会社から解雇されるのよりは確率低いと思いますが。会社だって生涯雇用契約を結んでくれませんが、それに対して解雇するつもりだろ！と疑っているようなもの。

そういう問題じゃないと思うんだけど。

>会社だって生涯雇用契約を結んでくれませんが、

？

私の勤めている会社はそうではありません。基本的に会社組織というのは生涯雇用であり組合活動が法律のもと認められています。つまり理由無しに一方的に社員を解雇することはできません。普通の会社であればどこも同じような雇用形態です。

あなた一体どんな会社にお勤めなんですか？
平気で社員のクビを切るような不安定な会社にお勤めなんですね。お辛い気持ち、わかります。
それともあなた季節労働者なんですか？
お辛いですよね。お気持ちわかります。