パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？ part6

風通しと間取りを犠牲にして、更に坪単価も
高くなるのに、それでも内廊下が良いなんて、自虐的過ぎない？

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港区の外廊下マンション持ってるけど、坪単価450だよ。

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>>37
取り外すって凄い発想です（笑）
カウンターは逆梁の立ち上がりで構造体なので絶対に無理ですよ。ここはどうやら角のDW部分のみ逆梁、それ以外は順梁とスカイズのような併用構造のようですね。メインエントランス完成予想図をよく見るとカウンターの高さはSKYZ程ではなさそうです。あと天井をかなりフラットに作っているように見えますね

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天井フラットは良いですね。
相当グレード高く作ってるようですね。

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内廊下にすると、更に高くなるのでは？
ボランティアで内廊下にしてくれるわけないだろうしねえ。。。

価格に跳ね返るだけだよな。

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内廊下にしたら値段上げられるなら外廊下のマンションなんて無くなるよ(笑)　維持費は確実に高くなるけどね

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タワマンの外廊下です～
世帯数はここより少し少ないです～

もし大規模修繕で、この廊下全部に壁をとりつけ空調機をつけましょうなんて事になったら、めまいです・・・
いったいいくらかかるんだ、１５年もしたら、また設備を交換しなきゃいけないじゃん！となると思いまいす。

外廊下だからと言って、雨が降りこむわけじゃなし、寒くてコートをはおることもありませんしね。
全戸、全部屋天井カセット式エアコンになっており、室外機は１～2台で済むので、バルコニーにあり、
共用廊下部分には置かれていません。

内廊下物件の方は、心にも老後資金にも余裕があるのだなと思います。
基本的に、廊下を歩いている時間なんて、せいぜい１日１、２分のことですし。

ただ内廊下は、お掃除や運送業者の方にはほんと、神様のような物件ですよね。
暑い夏の昼間、ひんやりとして人の通りも少ない内廊下のマンションに入ると、いったい誰のために冷やしているのだろう？と真面目に考えてしまいます。

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>>43
どちらにせよカウンターが部屋を狭くすることら間違えないね。

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いやー団地みたい。誰のためにとか、1.2分とかそういうことじゃなくて
センスと美観の問題。近年で許せるのはベイズの外廊下ぐらい、人気のららぽ横も
TOKYOタワーズも、中に入れば公団みたいな箇所がいっぱい。佃リバーシティーはその点、よい。

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外廊下はかなりマイナスだね。
外廊下のホテルなんてあっても絶対泊まらない。

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外廊下でもエアコンの室外機や私物がなければ、まだマシ。

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>>47
高所恐怖症にはキツい。

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まぁ、外廊下ダメな人は、もっと高い金出して違うマンションにした方がいいんじゃない？
高く買ってくれるなら、俺のスカイズ売るよ。

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内廊下にして値段が高くなるのなら、今のままで良いかな。

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スカイズ、かなり高値で売れそうだね。
こんなに内廊下派いるのか。。。

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>>49
ベイズの外廊下、完成予想ＣＧでは表現されてないけど室外機はあるし外廊下側の窓はあるし巨大駐車場も吹き抜けを覆ってるしＣＧほどの高級感でないと思う。あと外廊下側に制振装置が組み込まれてるせいか揺れに対抗するよう柱と梁が極太になってる。

特にタワマンの場合、外廊下ってマンションの"裏側"が丸見えになるんだよね。どこも外観は気にしてるけど廊下側は配慮しきれないことが多い。内廊下はそういった裏側は当然隠されるし、質感良くすればホテルのような雰囲気になりリセールの時に威力を発揮する。実際の住み心地はどちらにもメリット、デメリットあるけど、第一印象は内廊下の圧勝。

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スカイズ買った人は勝ち組になりそうだな。

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廊下はもういいよ。
廊下で物件えらぶわけでなし。

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>>56
内廊下、も色々。
スカイズみたいに、廊下の両側に部屋が並ぶ内廊下は下宿やビジネスホテルみたいで高級感に欠ける。
片側だけが部屋の回廊型の内廊下の方がプライバシーが守られて高級感がある。

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内廊下でもドアーを開けた時ドアーが廊下に出っ張らないくらいの余裕がほしい。

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>>60
アルコーブね。内廊下も外廊下も　
キチンと住人に配慮した物件なら、ドアが廊下に出っ張らない構造になっている。

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やっぱり外廊下の風通しと間取りの良さは鉄板。

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俺のスカイズ高く売れそうだな。
ここも駅近だし買っておこう。

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湾岸は内廊下がベターです。

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>>64
マッチ モア ベターですね。

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>>58
廊下は全てではないけど、非常に大事な要素の一つではある。
いくら他の設備が良く高級感有っても、一発で台無しになっちゃうから。
でも、ここはそんな高級路線じゃないから、外廊下で十分かな。

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>>64
内陸だって内廊下がベターです。西新宿も内廊下です。

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>>54
もし内廊下だったら300超えてたかもね？

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>>54
それいったら、パークタワーの方がカネが掛かっている事になる。

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>>69
もしパークタワーが外廊下なら、もっと安く分譲されていただろうし、資産価値ももっと下がってたでしょ。
ここも同じ。
もしコストを上げても高値をつけて回収できるなら、内廊下にしていたでしょう。

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外廊下にも良い所はあるが、外廊下が内廊下より良いって思う人は少ないということ。

外廊下がそんなに人気あるなら、デベは建設コストの高い内廊下のマンションなんかどこにも建てないだろ。

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単に内廊下か外廊下かではないですね
リセール時も内廊下の仕様グレードによっては
外廊下より価値は下がります
分譲価格は外廊下も大差なし
内廊下なら管理費が高くなるということ

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>>72
廊下だけじゃないのはその通り。

だけど、ベイズの営業さんは、コストを下げるために外廊下にしました、って素直に認めていましたよ。

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値段上がるよりマシです。

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スーパーゼネコンなんかじゃなく、長谷工の直床仕様で300万以下にしてくれればもっと良かった。

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内廊下にして値上げした方が売れるような気がするけど、内廊下は住みにくいから、タワーマンションみたいな見栄っ張りマンションの方が良いと思います。

内廊下は雰囲気だけだよ。カビ臭くなるし、風通しも悪い。間取りも窓の無い部屋が出来てしまう。

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長谷工にしてくれれば良かったのにね。
建物のグレードを落とせば安くできるのに。
耐震性能なんて最低レベルで良いのに。

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いいかげん飽きた。
廊下の話が終わったら来るから教えて。

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>>78
そりゃ、
外廊下である事実は変えようがないからね。
ポジしたければ外廊下をムリヤリ美化するか、スルーするしかない。

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でも、内廊下は住みにくいよ。

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ネガる為には、内廊下を美化するしかないからね（笑）

内廊下になったら、３５０万が４００万になるだけだよ。
１つ条件が増えるたびに５００マンから１０００マンずつ値上がりするのが不動産。

そろそろ学ぼうよ。

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東雲にクレヴィア出来ますよね。そちらはまあまあ安く出るのではないでしょうか。

そういえば月島のプレミスト、長谷工で坪330らしいですね。

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ホテルで外廊下があり得ないように、マンションでも外廊下はあり得ない。

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ガラス越しに他人が立っている外廊下はない。

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月島330ですか。
お金持ちたくさんいるんだね。
家は300の80ｍ２弱で精一杯でした。
頭金4000。年収1200。20年ローン。
30代後半。湾岸タワマン住まい。

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>>85
アーハン

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>>85
月島というより、
リバーシティと同じ佃二丁目。
ある意味ブランドの土地だから。豊洲二丁目みたいに。

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豊洲は2丁目より3丁目の方が良いと思うけどね。
建物が重厚だよね。

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豊洲は３丁目より２丁目の方が良いでしょう。
海に面しているし、大きな公園もある。

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建物取るか、公園取るかだね。

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2丁目は公園や商業施設があってファミリーのエリア。
3丁目は大学やオフィースがあって大人のエリア。
食事処も、そのイメージのとおり。

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どっちにしろここは
２でも３でもない５丁目…

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2丁目は仕様がへぼいから嫌。
売りの西向きは、晴海のマンションも建ち始めて開放感も薄れてきた。

となると、ここか3丁目中古狙い。

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２、３丁目は、検討スレで「ハリボテ」だって言われてたよ。

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中古って、震災直撃してるんだけど気にならないの？
間取りも選べないよね。。。気長に待つの？？

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見栄っ張りなら住みにくくても内廊下でしょ。ホテルっぽいし。

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>>95
何だかんだで新築よりは安いからじゃない？
日本は新築信仰が根強いけど、価値観は人それぞれってことで・・・
再開発でもない限り、良い場所は既に抑えられてる、中古しか選択肢がないってこともある

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でも、中古だと妥協点が多すぎるよね。

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今年はインフレも進んで値上がりしまくるだろうから、早めに中古を買うのもおすすめです。

でも、気に入った間取りじゃないと後悔すると思うので慎重にね。

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2丁目の中古を見たけど、震災が原因と考えられる大きなクラックが気になりました。
その後、3丁目の免震タワーの中古も見たけど、あちらは無傷でしたね。
一目瞭然で驚きでした。

別に3丁目の中古を推すわけではなく、資産価値維持の観点からは、ここみたいに免震を選ぶべきでしょう。

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免震ってそんなに良いのですか？

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もちろん、免震は絶対に良いと思います。
その分価格も跳ね上がりますが安心は安心でしょうね。
絶対にという保証ではないとしても、無いのとあるのとでは違うと思います。

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>>102
そうなのですね。
値段も違ってくるというのは驚きです。
ベイズやスカイズの免制震は坪単価２０万円分ぐらい地震対策に使われているのですかね。
これからは免震にこだわって探してみます。

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>>101
耐震、制振、免震・・・
それぞれ一長一短はあるみたいだけど、今のところは最新技術とされてるね

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耐震は良い所はありません。

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>>105
装置を抜きにした構造体自体は、耐震の方が強度が高いので、長期的には保ちが良いのかもしれないですね。ただあくまでも大きな地震が来なければですが。
耐震のグローヴタワーに住んでましたが、高層階だったので、東日本大震災のときは揺れがハンパなく、家族は死ぬかと思ったと言ってました。
結果は、壁のボードがひび割れたぐらいで大した被害は無かったのですが、もう耐震には住めないと思ってしまった次第です。

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近隣の中古物件の売り出し価格です。

パークタワー豊洲　坪288万円
グランアルト豊洲　坪218万円・229万円
スターコート豊洲　坪229万円～243万円

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>>107
地震後、仕様がよいパークタワーは頭一つでてますね。

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288もしないでしょ。

250くらいじゃないかな。安いのは230代からある。
http://wangantower.com/?p=5106%E2%80%9D

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>>109

それは新築時の分譲価格です。
今はその価格ではありません。坪288万円です。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_ag/3amKOAOUC5A9NYZfc...

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つまり、新築価格は３５０万超えるってこと。

安く買いたいなら、タイムマシーンを開発するしかないよ。
１０年前に戻れるなら買えるでしょ。

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中古ですら３００超え始めてる、今の時代。
安く買えると思うのは夢見すぎってことですよ。

買えないなら、長谷工マンションの中古にするしかないんじゃない？２８０万以内で買えますよ。

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中古の２階で坪単価２９０万かぁ。

新築で３５０万なら安い方かもね（笑）

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ヤフー不動産で中古価格を見てごらんよ。
新築は同じグレードなら、大体２割・３割くらい高くなるので、これらから２割から３割高めの値段を考えておけば良いかと。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/search/03/rail/2347/2435/?u...[0]=2347_2435&_pf=13

で、免震付いたら＋坪２０万、眺望＋４０万、内廊下＋２０万、財閥系＋４０万、スーパーゼネコン＋４０万くらいで考えておけば良い。

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パークタワーは内廊下なんだからさあ、
外廊下のここ、がパークタワーみたいに高くなるなんて思っちゃダメでしょ。

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>>110
中古売主の売却希望価格、が坪288万っていうだけのこと。
あそこの２階は大通りからも室内が眺められるからね、いくらで成約できるかな。大通りの騒音もあるだろうし。

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でも、不動産は売主が価格を決めてるようなもんだからね。
別に安売りしてあげる義理もないしね。

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パークタワー豊洲はグレード低いよ。外観でわかるでしょ。
ディスポーザーすらない物件ですわ。

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＞116
288の中古って、パークタワー豊洲の中でも
条件の良い物件じゃないの？

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>>107
それは売り出し価格であり、実際の取引価格では無いのでは？
そこから値段交渉があり、それでも売れるかどうかは別の話。まずは、高い価格を言っておいて…
って、350君と同じ手法かよ⁉︎（笑）

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350万超えて買えないのなら、１部屋減らすしかないでしょ。
もしくは、田舎に買うしかないんじゃない？
あ、あとは駅遠物件とか。

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ディスポーザーあると無駄な維持費かかるから、
ないなら、むしろプラスでしょ。
ディスポーザーあっても、結局、生ごみ減らせるだけで、
ゼロにはならないし。
それよりここは、外廊下が残念。

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>>120

おっしゃるとおりです。
だから、売り出し価格と明記しました。
成約価格は当然、別物です。

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350出すなら、２，３丁目の中古、買うよ。

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＞１２３
だとすると、ここは２８０くらいかな？

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ちなみに、
売り出し価格と成約価格の差の一覧を見たことがありますが、
同額もありましたし、最大でも－200万円くらいでした。
大手仲介事業者の売り出し価格は、そうそう的外れではないと思われます。
4980万円で売り出せば、どう下がっても4800万円くらいでしょう。

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パークタワーにディスポーザが無いのは
経費節減目的ではなくて、
建物の真下にメトロが走っているからだよ。

振動や騒音対策で分厚いコンクリのスラブを建物とメトロの間に作ったタメに
ディスポーザ用の浄化槽を作れなくなったんだそうだ。

メトロのトンネルの上に建つマンションに、高い金を払って住みたいか？

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>>126
以前、芝浦アイランドの住民さんが芝浦のスレで
売出し価格平均と成約価格平均とを書き込んでいましたが、
成約価格は売出し価格の１割引きでしたよ。

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>>128

ありがとうございます。
１割の差は大きいですね。
私（126）が見たのは豊洲のものです。

レインズを見られれば、簡単なのですが。
http://www.reins.or.jp/index.html

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外廊下と内廊下って値段にそんな違いがでるんでしょうか？

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>>128
時期と部屋によりますので、よほど無茶な価格を付けてない限り、今だと2～3%程度かと。値引き一切なしというのも結構ありますし。

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駅まで5分は資産価値として魅力ですね。雨の日に10分以上も歩いてられない。

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>>129
レインズは、ご存じでしょうけど全ての成約価格を載せているわけではありません。
専任媒介なら全部載りますが、一般媒介は任意になります。
今時専任で仲介を頼むのは、買換え特約物件かそれとも余程売却に自信がある好物件程度のものです。

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不動産仲介の仕事をしていますが、１割も値引きするというのは、１年間買い手が現れなかったような物件のみです。

値引きに応じるとしても、端数切ってくれる程度のものですよ。

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タワーマンションだと値引きがない事が殆どです。
値引きなしでも売れる人に買って貰えば良いのですから。

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ここが平均で坪300万超えるなら、やめた方がいいな。
リセールでシンボルの中古価格を上回るはずがないので、損するか永住覚悟になっちゃうもんね。

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その程度で止めなきゃいけない程度の収入なら、千葉や埼玉にするしかないのでは？

350なら安い方だと思いますよ。

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>>135
それは無理。
月島の不動産屋に行って中古タワマンの現状を聞いてきましたが、交渉次第で値引きがあると言われました。

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スターコートで坪265の成約が出たようですね。

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中古では値引きは難しいよ。
相手の機嫌を損ねたら二度と話すら聞いてもらえない。

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