シティテラス戸田公園ってどうですか？Part8

>>39
たしかに、シャトルバスは無くならなそうですね。
まあ駅までも15分で歩けるし、問題なさそうですね。

駅まで本当に15分で着きますか？、
それは表示で1分間80メートルと距離で時間出してるだけで、本当に駅まで歩くと20分近く掛かりませんか？。
夏場歩くと汗だくになる距離ですよ。

え、13分？13分って早いですね。
戸田中の方に真っすぐに向かって、右側が戸田中でエイブルでしたっけ？不動産屋の手間で曲がって（昔は石塚商店でした）、駅に向かった方が近いですよね？。
ぜひ挑戦してみたいと思います。

>>43
自分も13分だった。
普通に歩いたつもりだったけど、ストップウォッチではかったから間違いないんだけど、思わずタイムを二度見してしまった。
ま、人によるんだろうけど、歩いても苦にはならないね。

1.2キロぐらいでしょう。楽勝楽勝ですね。

わたしは歩いて14分でしたよ。

自分は歩くのが遅いので(疲れてちんたらしてしまう)23分でした

僕は10分！

>>49
それはデュオですね！

>>50
どこですか？それ？

戸田中の方から行ったら13分でした。
ベビーカーで大通りから行くと、ぴったり15分でしたよ。
距離は個人的には問題ありませんが、マンション近くは風が強いので、やっぱりバスはいいですね！

僕は10分！
にすこしうけました笑

薄汚ねぇ売り方してんのな

先着順１２６戸→先着順１１２戸→先着順１００戸→第５期新規分譲６戸

どこが新規なんだか

安い６戸を前面に出して客を釣って高いのを売りつけるって腹か

ほんっとやり口が汚い銭ゲバデベだわ

>>54
それをビジネスと言うんじゃない？
気になりますか？

原価が売値の1/4ぐらいでしょうからね。ぜひ原価率を公開していただきたいものです。
広告宣伝費・営業費　1/4
建築費 1/4
デベの利益　1/4 つまり4000万の物件で1本儲かるビジネスモデルですかね。

>>56
ビジネスをご理解していないようですね。

先着順100戸も残ってるから、6戸しか売り出せないんじゃない。単純に。

公開空地を意図的に作って、建蔽率・容積率の緩和措置をゲットし
ぎっちぎちに詰め込んで利益率を高めた典型的なマンション設計手法ですよね。
銭ゲバ仕様といわれても仕方ないかも。

>>59
15階建てですしね。

ここの敷地を30坪で割ると119になる。
30坪の一戸建て5000万として 59億5千万の売りがたつ

マンションにすると大雑把に　一戸平均単価を 3500万として
479部屋 x 3500 = 167億6500万

やっぱり戸建てなんて作らないわけだよね

479?
戸数間違えてるけど(笑)

どこのデベも建てられるだげギチギチに建てるだろ～

それがマンション。

ゆとり持ってつくって高かったら誰が買う？

誰も買わないし(笑)

↑上の人アホすぎ。

>>61
付け焼き刃だな。

盛り上がってますね!!

>>56
広告宣伝費・営業費で1000万／戸って言ってんの？
とすると、このマンションだけで、497×1千万=50億弱掛けてると言ってるのね？（爆）
頭大丈夫？？
妄想するにしても、もうちっと説得力あるものにしなよ。
笑ったけど、、、

スーモの広告で500万/月
インターネットバナー 1千万/月
モデルルーム経費　300万/月
営業の人件費　500万/月
雑費　200万/月
売れない分の管理費、修繕積み立て補填分
500万/月
---------------------------
3000万/月

3000万x12月=3億6千万(1年)

10年売り続けると36億

安いな

>>66
そんなアホな販売計画が通る会社ってあるんかい（笑）
クビ。

ここの土地、８年前の購入価格は（3.3平米辺り）坪60万円前後で敷地面積で計算すれば、スミフの土地取得価格だけでも分かるんじゃないの。
その他に建物価格や経費は別に必要だけど、

こちらの保育園には四月から入園可能でしょうか？

本当に子供を入園させたいなら、保育園に直で聞いたら、
自分の子供の事なんだからそれくらいの事して当たり前では。

今日、モデルルームに行ってきました。
パンフレットに書いてある中学校が北戸田の徒歩27分のものだったのですが、なぜ市立戸田中ではないのでしょうか？
そこには通えないのでしょうか？

あと食洗機ってオプションで付けられますか？

>>72
オプション食洗機つけられますよ。

あ〜ここ新曽南だからだ。中学校は学区替えれば戸田中も通えると思うけど、基本は戸田中に通う地区ではないんですね。

>>74
チャリ通？

なんだかんだ300は売れたの、もう？

駅から通かった

>>76
残り300ではない？

>>78
違うみたいです。入居が250以上、契約が300らしいよ。

けっこう売れてるじゃん！

>>84
竣工後１年で残り200戸！もう少しですね。

入居＋契約＋売り出し中で、300くらいでしょ。
こないだ120戸売り出してたし。

戸田公園でそんなに売れてないの？
うちなんか完成前6ヶ月で完売だったよ。もっとも3年前だけどね。200戸ぐらい。

住友ペース。

スミフマンション立地に比べて値段高いのは有名ですから。

つい先日、モデルルーム下見してきました。
下見の後、自分の足である来ましたが駅から徒歩13分あまり気になりませんでした。
雨の日専用パスがあるのがいいですね
南側4F以上なら、川面がきらきら光りその向こうに富士山が素晴らしい眺望でした。
西側でも7Fの真ん中より北なら富士山見えますね
一点気に入ってないのが浴槽の大きさかな、足が伸ばせなかった。1418の大きさの他のマンションなら伸ばせたのに湯船の中の長さが後5センチ短いのかな

>89
この物件に関しては「財閥系にしては破格の安さ」とかいう触れ込みで煽りましたね確か

>>90
駅から遠くはないですね。モデルルーム土日は混んでますよ。現地への案内待たされます。

いつも思うんですけど、モデルルームは混んでいてすごい人気と言うのは聞くんですけど
それだったら竣工前に完売するのになあと不思議に思います。

モデルルーム来場者多いのに、契約する人少なめなんだね。

安い理由があるんでしょうね

モデルルームがいっぱいですぐに完売すれば、不動産屋も楽だろうね
モデルルームがいっぱいだからってすぐに売れるわけないでしょ
来場特典もあるし、興味半分の人も多いはず

現在受付中の第5期は6戸ですか？

>96
ひとつだけいえる事はたとえばオーベル志村坂上なんて

この検討スレッドの1本目が半分程度消費する前に完売になった。
検討スレッドPart8とかのマンションは間違いなく不人気だよね。

>>98
だから、すみふは、即日完売、短期完売したら、担当者はクビなの。
武蔵小杉の1500万値上げはどうかと思いますが、人気が出たら値上げするの。
不人気じぁなくて売り方が違うの。

>>98
オーベル志村坂上？オーベル志村城山のこと？？
総戸数74戸の事言ってんの？
規模違いすぎて比較にならないんだけど、、、

>>95
安い理由は土地が安かった時に買って寝かせてたからと前に書かれてた。この価格帯でもスミフは十分利益稼げてるよ。

>>102
それをビジネスというのだな。

先着順戸数がまた減ったね、売れてるね。

南棟の東側角部屋って今売り出してる？

吉川美南は残り60らしい。先に完売しそう。

>>106
遂に完売ですか、おめでとうございます。

>>102
そうですね。
ここはまだあげてないから、上げる余地は残してますね。

ここまだ、やってんの？
少子化で人口減るのに強気。スゲ－

どうやって上げるの？。
完成マンションで近隣に出来て来るマンションが、ここの値段とぶつけて来てるのに。
竣工後１年経ったマンションだよ。

>>110
まぁ余裕なんだろうね。もうかってるし。

>>110
だからー、すみふは竣工1年で売り切る価格設定はしないよー。そんな事態になったら担当者はクビだよー。安すぎると売れ行き好調になっちゃうから、価格改定するよー。安値で早く売り切ったら、すみふの儲けが減るでしょー。
まだ、あげてないなら、最初の値付けがうまかったんだよー。

西棟の角部屋の価格が気になる。

>>112
竣工後の売れない住戸の管理費はどうなるんですか？？

>>114
未販売の管理費、修繕積立金は、すみふが払うよー。
もともと長期販売で計画を立ててるから、それくらいじぁ損しないよー。例えば、すみふのマンションは、始めから価格設定が高めでしょー。最初の5年の修繕積立金は比較リーズナブルなんだよー。すみふの損が減るでしょー。
慈善団体じぁないのよー。

売れない住戸の維持費は売主が持つのは戸建でも同じ。
戸建の場合はスケールメリットないから、売れない期間が長いほど、売主の負担が増えて利益減るだろうけど。

すみふは体力あるから長期販売もへっちゃら。
利益が最大になるように、販売計画をたててるからね。長期販売の経費、維持管理費のマイナスは折込済み。利益最大を考えて長期販売してるのよ。

結局、月に10戸以上のペースでは売れてるもんね。

でも私的にはスミフの販売方法は気に入りません。
購入者にマンションを販売して、その利益の中から未販売住戸の管理費や修繕積立金を払いながら、会社の利益を最大限にする為、何年間も販売し続けるなんて、まんま大阪商人の販売方法はキライです。
マンションのちょっとロビー等の豪華さはいいと思うんですけどね。

私は隣のマンションの価格に合わせ値下げをしたり、早く売りたいからまた値下げする会社の方が嫌いです。
何故会社の利益を最大限に持ってきてはいけないのでしょうか？

あなたはスミフの人でしょうか？。
何故、未販売の管理費や修繕積立金もその分高くマンションを買って、維持費を購入者が負担しなければいけないの？。
マンションなんて不動産は早く売って資金を回収して、次に資金を回せばいいのでは。
マンション業者で何年もかけて儲ける為に販売しているのはスミフだけです。
財閥系の三井や三菱もこんな販売方法はしていません。

>>121
あなたは誰ですか？

ただの批判者ですか？

検討者ではないように思いますが。

>>121
古い言葉で言えば、オンリーワンなんだよね、住友は。

自分は価格に納得したうえで購入しましたが、例えば後から入居した人が何百万も値下げして買ったなんて話を聞いたら、まるで自分が損したみたいで、あまりいい気分ではないですね。
そういう意味では、住友不動産は簡単に値下げをしないので、信頼感があります。

新築が値上げされると、中古で売る時も値段上がるからね。
資産価値は維持され易いかと思われます。

>>121
すみふは資金繰りに困ってないからね。
価格を下げないから、いつ買っても良いよね。気に入った時点で買えばいいし。月に10戸ペースなら、ちょうど良いと思いますよ。

初めから安く販売すればいいだけでは？
未入居分の費用負担のために、高く買わなきゃならないのは嫌だし、値下げされるのも嫌だよね。購入者にはデメリットだけ。
近年では、野村不動産が積極的に割安販売しましたね。プラウド船橋やプラウドシティ池袋本町、プラウドシティ稲毛海岸、プラウドタワー東雲 あたりは割安で大人気でした。
戦略としては、安く販売して早く完売するから、直ぐにお金が入り、そのお金で直ぐに次の事業化が出来るというものです。
不動産会社にとって、どちらも同じだけ利益をあげられるのであれば、野村不動産の手法だとありがたいですね。

>>128
同じことしてもダメなんだよ、ビジネスは。

>>128
安く売ったら利益率が減るでしょ。
すみふは、ほかのデベより利益率が高いのよ。
安売りが好きなら、ほかを買えばいい。野村も高いと思うけど。

不動産営業とやりとりすると

私「値引きしてください」
営業「自ら資産価値を下げるのは間違いですよ」

でもね、中古でうれるか売れないかはやっぱり価格ですよ。安く出すには安く買わないとだめ。
その点すみふ物件は業界でもっとも中古再販効率が悪い会社と評価しています。

>>129
購入者目線ではなく、不動産会社目線の回答で、回答の仕方がまちがってますよ。

>>132
購入者もおそらく、経済活動を行う社会人の一員でしょうからマンション購入をマクロの視点から考えるのは大切なことなんですよ。安ければいいわけないのは、このデフレ下て理解しているでしょうし。

すみふのマンションは、
資産調査の下がらないブランドで、5〜7位くらいだから、言われているほど下がらないよ。

デュオと比較して良くわかったけど、すみふの販売員はデュオの悪口が多くて、何だか焦って販売しているように感じる。

デュオの販売員はノルマが無いのか分からないが、シティをけなすことはしないし、余裕を持って対応している。

住友の営業マンは余裕がないんだよ

何をいってるの？
2/19発表。
2014年のマンション供給数。1位(6803戸)は、すみふですよ。
2位の地所が、5300戸ですから、1000戸以上引き離しての1位です。
すみふは大人気ですよ。

>>137
これはスゴイ、実績No.1。ぐうの音も出ないとはこのこと。結局支持されてるし、地道にマンション売ってるってことね。

2014年の全国マンション市場動向
（発表）不動産経済研究所

デベロッパー別の供給戸数

1位：住友不動産　6,308戸
2位：三菱地所レジデンス　5,300戸
3位：野村不動産　4,818戸
4位：三菱地所レジデンス　4,638戸
5位：東急不動産　2,550戸

へー凄いね。でも市場減速の中、各社供給を絞ったのでは？KYな感じのデベが仕掛王なったとも言える。そりゃあ販売必死にならないと。